物业毕业论文：物业管理纠纷（共11篇）由网友“恋食症患者”投稿提供，下面是小编整理过的物业毕业论文：物业管理纠纷，欢迎阅读分享，希望对大家有所帮助。
篇1：物业毕业论文：物业管理纠纷
古典文学中常见论文这个词，当代，论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章，简称为论文。以下就是由编为您提供的物业毕业论文。
物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人 (物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。
一、物业管理纠纷的主要特点。
物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。
1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。
1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦)，各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。
2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益 ，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。
3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。
(一)物业管理纠纷的管辖问题。
确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应 适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的， 业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所 在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理 ，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
(二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。
审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议;三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同 的效力，以正确处理物业管理纠纷。
篇2：物业管理纠纷法律问题
物业管理纠纷有关法律问题
摘 要：随着我国房地产业的迅速发展和物业管理服务的市场化，物业管理纠纷也日渐增多。由于我国物业管理方面的法律法规还不够完善，因而给物业管理纠纷的解决带来了一定的难度。物业管理纠纷涉及的法律问题很多，本文仅针对物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的业主委员会的诉讼主体资格、物业服务合同的法律属性、物业服务收费等几个主要法律问题进行探讨。认为业主委员会是具有民事诉讼主体资格的组织，物业服务合同属于信托合同，应进一步规范物业服务收费标准，调整物业管理费收取及管理权的归属，并加大对物业管理收费的监管力度。
关键词：业主委员会 物业服务合同 物业服务收费
所谓物业管理，是指业主自行选聘物业服务企业，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理在我国作为一个新兴的服务行业，伴随城镇居民住房的商品化、社会化和房地产市场的高速发展，已经基本形成了企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。为规范物业管理行业，6月国务院制定颁布了《物业管理条例》。随着《物权法》的实施，国务院于8月又做出了关于修改《物业管理条例》的决定，在某些方面进一步完善了《物业管理条例》的规定。由于我国物业管理行业发展很快，物业管理又很具体和复杂，而相关法律法规的某些条文原则化，缺乏可操作性，对某些问题的规定不明确，这就导致涉及物业管理方面的纠纷和诉讼呈继续上升的趋势，物业管理现状成为公众批评和责难的焦点之一。本文拟就物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的几个主要法律问题进行分析研究。
一、业主委员会的诉讼主体资格问题
业主委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构，它由业主代表组成，得到全体业主经过法定程序的授权，代表全体业主行使各项权益，并监督物业服务企业的物业管理活动。业主委员会作为维护全体业主合法权益的组织，在物业管理中起着至关重要的作用。《物业管理条例》虽首次将“业主委员会”在行政法规中做出规定，但该条例主要是从业主大会与业主委员会的内部关系上来界定业主委员会的性质，至于在对外的法律关系中业主委员会的主体资格如何，它是否为法人机构、是否具有民事诉讼主体资格等问题，该条例都未做出明确的规定。在现实生活中，业主委员会这种不明确的法律地位导致不能正常发挥应有的作用及维护全体业主的合法权益，同时也给法院的审判工作带来了不少困惑。[1]
对于业主委员会的主体资格问题，从国外立法来看，各国规定不一。如德国规定业主委员会是不具有法人资格的团体;法国规定为有法人资格的团体，业主委员会可以代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为;美国虽在法律上不承认其有法人资格，但有关物业管理的判例承认其具有民事诉讼主体资格。在我国，对此问题不仅立法上没有明确规定，并且理论界、法学界争议较大。在司法实践中，业主委员会是否具有民事诉讼主体资格，各地法院做法不一。有些法院认为业主委员会没有合法的民事诉讼主体资格，其理由是根据我国《民事诉讼法》的规定，只有公民、法人和其他组织具有民事诉讼主体资格，而业主委员会不是公民和法人，也不能算是其他组织，因为它只在房管部门进行了注册，并未在民政部门进行登记;有些法院则认为业主委员会可以算是其他组织，具有民事诉讼主体资格。[2]
业主委员会作为业主物业管理的自治组织，其职责内容主要是为了全体业主的利益而监督物业服务企业、协调业主之间的关系，它对外发生法律关系的机会较少，因此没有将它设立为法人的必要。但是，基于业主委员会在物业管理活动中充当的角色及所起的作用，应当在相关物业管理的法律法规中明确赋予它民事诉讼主体资格，可作为原告或被告参加诉讼。这不仅有利于有效预防和及时解决物业管理纠纷，而且也能从我国有关民事诉讼的法律规定中找到依据。我国《民事诉讼法》第49条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”这表明，公民、法人和其他组织具有民事诉讼主体资格。业主委员会不是公民、法人，但它能否属于“其他组织”?关于“其他组织”，我国《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，详细列举了属于《民事诉讼法》第49条第一款中规定的“其他组织”的八种具体情形，并在第九项规定了一个开放性条款“符合本条规定条件的其他组织”，即“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。业主委员会就属于这一类组织，它应具有民事诉讼主体资格，理由如下。
首先，业主委员会是合法成立的组织。建设部20制定的《业主大会规程》第五条规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。第六条第四款规定：筹备工作之一确定业主委员会候选人产生办法及名单。第22条规定：业主委员会应当自选举之日起30日内，将业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。实践中，业主委员会是由业主大会投票选举确定，并经其所在地的街道办事处批复后成立的。这些法律上的规定和实践中的做法充分说明，业主委员会是在政府有关行政主管部门指导下由全体业主选举，并得到相关政府部门批准成立的合法组织。
其次，业主委员会有一定的组织机构。业主委员会是由业主大会选举产生的，其成员由业主代表担任，所在地的社区主任或副主任亦兼任成员。业主委员会根据相关法律法规制定了章程，业主委员会就是根据《业主大会议事规则》及业主委员会章程来履行职责的。
最后，业主委员会有一定的财产。业主委员会是业主大会的常设机构，得到全体业主授权，代表全体业主行使各项权利。业主委员会与全体业主的这一法律关系表明，业主委员会在履行职责过程中可支配的财产为：住宅小区的共用部位、共用设施设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益;住宅共用部位、共用设施设备维修基金;业主委员会的办公活动经费等。[3]
鉴于民事诉讼的相关规定及业主委员会的性质和职责，应在有关物业管理的法律法规中明确赋予业主委员会的民事诉讼主体资格。这既有利于业主委员会大胆地开展工作，从而更好地履行自己的职责，也有利于全体业主对自身利益的维护，且对物业服务企业的物业管理活动也将起着促进和监督作用。
二、物业服务合同的法律性质问题
物业服务合同是业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业在平等、自愿基础上依法订立的，以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业服务企业权利义务关系的书面协议。关于物业服务合同，《物业管理条例》第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”显然，这一条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但对其性质没有明确界定。理论界对此问题也存在不少分歧。有人认为物业服务合同是委托合同，也有人认为是服务合同或承包管理合同，还有人认为是无名、混合合同。合同的法律性质不同，当事人之间的权利义务关系也就不同。物业管理纠纷很多就是因为物业服务合同的法律性质不确定，从而导致双方当事人的权利义务不明确而产生的。[4]
笔者认为，物业服务合同应为信托合同，并且它还具有一般信托合同所不具有的特征。我国《信托法》规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”概括起来，信托合同的主要特征有以下几点：一是合同是基于委托人对受托人的信任才订立的。二是委托人移转财产权给受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名义实施管理或处分行为并自行承担法律责任，这一点是信托合同与委托合同的主要区别所在。委托合同中的受托人只能以委托人名义而不能以自己的名义对外进行活动，由此产生的法律后果也由委托人承担。四是具有特定的受益人或者特定目的。
物业服务合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物业服务合同是在业主对物业服务企业的经营能力及管理水平充分信任的基础上签订的。业主通过业主大会自行选聘自己满意的物业服务企业，并由业主委员会与之订立书面的物业服务合同。其次，业主移转物业共有财产权给物业服务企业。为了实施物业管理服务，物业服务企业必须占有业主的共有财产，业主与其共有财产权基本分离，单个业主不能以其享有物业共有权而排斥物业服务企业对它的管理。再次，物业服务企业按业主大会的意志，是以自己的名义而不是以业主的名义进行管理，并自行承担物业管理过程中的'法律责任。这表现为物业服务企业以自己的名义自主决定聘用何人对物业进行维修、养护和管理，自行承担履行职责过程中的法律责任。第四，物业服务合同存在特定的受益人即全体业主。物业服务企业通过对物业专业化的管理和维护，以实现全体业主的共同利益。从以上四点分析可以认定物业服务合同属信托合同而非委托合同。
至于认为物业服务合同属服务合同或承包管理合同，或无名、混合合同的观点也是值得商榷的。理由如下：第一，所谓服务合同是指一方以其劳务、技术、知识等为他人提供服务的合同。从形式上看，物业服务合同属服务合同，但服务合同的外延较广，不能准确反映物业服务合同中业主移转物业共有财产权的个性特点。将物业服务合同抽象地、笼统地认定为服务合同，双方当事人的权利义务关系不具体，难以预防和解决纠纷。第二，虽然物业服务合同与承包管理合同都是由一方占有另一方的财产，但承包管理合同的承包方要支付发包方的承包金，以作为占有发包方财产的对价，而物业服务合同则是由业主向物业服务企业支付管理费用，两者的区别显而易见。第三，按照我国合同法的规定，在法律对有关合同已有规定的情况下，应按照法律的规定确定合同的性质。我国信托法既然对信托合同有了明确规定，物业服务合同又符合信托合同的主要特征，就应依信托法的规定确定其性质，以便恰当地确定双方当事人的权利义务，它不应归入无名、混合合同。[5]
综上所述，物业服务合同应属信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及对某物或某事项的管理，而物业服务合同不仅涉及对业主所有的建筑物共有部分及共有设施设备等物的管理，而且还涉及对业主群居生活关系的管理，如《物业管理条例》规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”由此可见，物业服务合同是一种比较复杂、特殊的信托合同。
三、物业服务收费问题
物业服务收费是物业服务企业按物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和良好秩序，向业主所收取的费用。按时交纳物业管理费是每位业主应承担的一项基本合同义务，但由于我国有关物业服务收费制度的不完善，业主拒交或延交物业管理费成了如今物业管理中的一种较为普遍的现象，物业服务企业由此与业主发生的纠纷时有发生。这不仅影响了物业服务企业的正常经营，而且导致物业服务质量下降，最终损害了全体业主的利益。这种状况又在一定程度上强化了部分业主拒付或延付物业管理费的心理，从而造成一种恶性循环。为有效预防和及时解决这一类纠纷，应从以下几方面健全物业服务收费制度。
第一，应进一步规范物业服务收费标准。《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因此，各地价格主管部门和房地产主管部门要严格按照国务院相关法律规定，制订本地区物业管理收费具体实施办法，完善物业收费价格形成机制，其规定要做到详细、明确、具体。要将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务等级收费，以体现按质论价。
第二，应调整物业管理费收取及管理权的归属。关于物业管理费收取和管理权的归属，《物业管理条例》没有明确规定。我国各地立法均规定物业管理费由物业服务企业收取并进行独立管理和核算。在我国物业管理收费制度不完善、业主又缺乏一定的监督能力的情况下，这种规定为物业服务企业侵犯业主的权益埋下了隐患。如有些物业服务企业出于某种目的，对个别或少数业主送、免物业管理费，其结果可能造成物业服务企业降低服务质量或把这部分经济损失转嫁到其他业主身上。这种规定也为业主对物业服务企业不信任，甚至导致个别或少数业主拖欠管理费提供了可能。物业管理费本是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权本应属于全体业主。其收取权及管理权归由业主大会或业主代表大会选出的，由业主代表组成的，代表全体业主行使各项权益的业主委员会享有比较合理。[6] 业主委员会应设立自己的专用账号，实行独立会计核算，物业服务企业每发生一笔合同约定范围内的费用，需经业主委员会审核，然后方可从业主委员会账户中支出。这种做法能够使业主有效监控管理费用的支出。物业管理费的收取权和管理权归业主委员会享有，既有利于维护全体业主的权益，也有利于保障物业服务企业的正常经营活动。
第三，应加强对物业管理收费的监管。《物业服务收费管理办法》明确规定了物业管理收费项目及其公示要求。规定收费项目有车辆保管费、综合服务费(物业服务费)、物业维修养护费、特约服务费及代理收费共五项规定。规定这些收费必须实行明码标价，物业服务企业应当将收费项目、收费标准、服务内容等，经过物价部门审查后，在物业管理区域内显著位置进行公示。虽有以上明文规定，但由于法规对不履行以上义务所应承担的法律责任规定不明确，物业服务企业财务公开透明的公示制度往往流于形式。另外，相关法规对物业服务企业违反规定多收费、少服务等行为应当怎样处罚也缺乏具体规定，导致有些物业服务企业因经济利益驱动，损害业主合法权益。[7] 因此，在立法上应进一步完善对物业管理收费的规定，在实践中有关政府主管部门应加大对物业管理收费的监管力度。
随着我国物业管理行业的蓬勃发展，物业管理纠纷出现了许多新的类型及特点，涉及的法律问题也不断增多。进一步完善全国性的物业管理法律法规，健全地方物业管理规章，出台相关司法解释，以解决不断攀升的物业管理纠纷已成为当务之急。这需要不断去研究、探索，不仅要总结过去的经验教训，而且要借鉴国外先进的物业管理经验，以更好地推动我国现代物业管理行业的健康发展。
参考文献：
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篇3：物业管理毕业论文
摘要：随着房地产市场的快速发展，物业管理已经被实践证明是适应我国产权多元化住房体制结构的一种有效的房屋管理模式，并逐步得到更多业主的任何．物业管理行业，所需人才越来越多，同时人员需求从数字转变为素质要求，这就要求高等教育中物业管理专业的人才培养模式必须要适应行业要求．结合四川文理学院物业管理专业十几年的发展，在人才培养模式中的问题进行探索，希望能找到适合我校发展的物业管理人才培养模式．
关键词：高等教育；物业管理专业；人才培养模式
引言
随着我国房地产市场的快速发展，物业管理作为房地产开发与经营的必要环节，已经被广大的房地产行业参与者接受和认可．但在我国物业管理发展的几十年中，始终把物业管理定义为劳动密集型工作，无论是开发商还是广大业主，还是物业管理很行业的从业人员，始终对物业管理行业的认知不清晰，认为物业管理既然属于劳动密集型产业，根本就不需要专业人才的参与，这从目前物业管理行业从业人员的学历层次和专业结构都能说明，目前整个行业现状就是学历层次较低，物业管理专业出身的工作人员较少．但实际上，随着物业智能化的发展，人们生活水平的不断提高，现代物业就需要专业性和技术性更强的人员．中国物业管理经过几十年的蓬勃发展，很多优秀的物业管理公司已经形成了自己固有的管理模式和管理特色，这些物业管理公司在不断壮大的过程中，也就更需要大批次高素质的物业管理人才．因为我国的物业管理行业本身发展较晚，随之而配套的高校物业管理专业的发展也较慢，虽然目前全国有多所高校开设了物业管理专业，但是开设高校由于各自学校发展不同，物业管理专业人才培养模式的探索也就处在不一致的发展道路上，四川文理学院，地处四川达州，达州市本身属于川东革命老区，本身城市发展在全国城市发展中不属于一二线城市，基本属于四五线城市，所以物业管理行业发展本身就存在各种问题和局限，所以四川文理学院物业管理专业人才培养模式存在一定的局限．［1］
1四川文理学院物业管理专业人才培养水平发展现状
从以往研究发展来看，目前全国物业管理专业人才培养水平属于物业管理专业人员无论是从“数字”还是从“素质”都无法满足现阶段行业发展的需求，存在的矛盾主要是物业管理专业发展时间较晚，全国开设本专业的高校较少，就四川文理学院而言，每一届毕业生人数也是比较少，从数量上不能满足企业需求，另外物业管理专业人才培养实践水平不高，到单位后不能很好的胜任单位工作，现阶段培养的物业管理专业毕业生在物业服务企业的工作上不能很好胜任，虽然有的毕业生工作上能够胜任，但其他综合素质培养的欠缺就进一步阻碍在企业的成长．主要表现为，第一，专业自信心不够，四川文理学院物业管理专业从入口学生志愿来讲，主要属于第二三志愿的调剂同学，对整个专业的认知和自信心不够，导致在专业学习中提不起来兴趣，从而影响在毕业时对工作方向的选择，目前四川文理学院物业管理专业毕业生只有很少一部分从事物业管理相关工作，导致在行业中不能形成影响．第二，专业素质能力不强，本专业学生在4年的学习中，主要集中于理论学习，进入物业管理行业中体现出动手能力不强、沟通能力较差等问题，物业管理专业的毕业生进入到物业企业工作，在前期工作中往往不能很快进入工作状态，从事管理层工作的毕业毕业生比例较小，因为在前期工作中，毕业生为了更好的熟悉项目上的工作流程，往往存在轮岗，本专业学生在轮岗期间就能看出缺乏操作，缺乏必要的园艺技能、设施设备维修技能．其中还存在重要认知问题就是服务意识不强，很多同学毕业进入单位后，把自己摆在管理者的位置，违背了物业管理行业服务性的原则，在开展工作中，因为角色错位，导致与业主交流中出现问题，影响工作的推进．
2四川文理学院物业管理专业人才培养模式现状
在物业管理专业人才培养模式的研究中，目前在高等教育中物业管理专业人才培养模式主要有以下三种，第一是以物业管理服务理念为核心的专业人才培养模式，第二是以物业管理中技术理念为核心的专业培养模式，第三种是结合服务和技术的复合型模式，目前四川文理学院物业管理专业人才培养模式无论是从专业目标设置、课程设置和实践教学安排，都是从以培养复合型人才出发．现从以下几个方面来谈谈四川文理学院物业管理专业人才培养模式现状．［2］第一、从培养目标和课程习题出发，四川文理学院物业管理专业意在培养能在建设部门、房管部门、房地产公司、物业服务公司、社区居委会、职业学校、高档公寓、高层楼宇、高级商厦、会所、写字楼等方面从事房地产营销、物业管理、社区服务、教育培训、信托经纪、研究咨询、教学科研等工作的中高级人才．配套开设的课程有物业管理学、物业管理实务、物业服务企业会计、物业服务企业财务、房地产经济学、物业环境绿化管理、物业设备管理、物业智能化管理、分类物业管理、物业经营管理、房地产估价理论与实务、房地产开发与经营、房地产金融、房地产营销、房地产投资分析、社区管理等．实践教学主要是从大一进校的认知实，结合大二大三的企业定岗实习和大四的毕业实习相结合．第二，师资建设方面，四川文理学院物业管理专业教师主要以中青年教师为主，虽然学历层次都是硕士研究生，但高职称、高学历的教师比例较少，同时本专业“双师型”教师比例较少，都成为目前物业管理专业发展的瓶颈．第三，校企合作与实训基地建设方面、目前与我校物业管理专业进行校企合作的企业主要集中在重庆、成都等城市、与学院所在城市存在一定距离，不利于学生随时到企业进行各方面的实践教学，同时，本专业在校实训基地建设也没有得到一定发展，所以目前四川文理学院的物业管理专业的复合型培养模式还存在一定问题．［3］
3四川文理学院物业管理专业人才培养模式存在问题
3．1专业教育存在与企业需求和职员发展脱节的现象
学院培养的物业管理专业人才，存在重理论、轻实践的情况，从学生定岗实习和毕业实习中能发现，学生不能把所学知识熟悉运用的工作中，同时在工作中出现的很多问题，在教学中也存在没有设置的情况．
3．2专业教育存在教学落后现象
四川文理学院物业管理专业在现阶段教学中，无论是教学方法还是教学内容都存在着方法落后，知识结构不完备，理论教学与实践教学脱节的现象，由于物业管理专业的设置与发展比学院其他专业设置发展较晚，所以无论是在理论教学还是实践教学都更多的去学习其他学科的教学方法，任课教师对物业管理行业的了解也局限于书本知识，任课教师在很大程度上就存在理论与实际脱节额情况，另外，四川文理学院物业管理专业在15年的发展中，虽然在不断的去优化课程结构，但因为教材建设配套不完全，师资薄弱，课程结构的优化就存在纸上谈兵情况．
3．3实践教学存在瓶颈
因为地处四川达州，达州属于川东革命老区，物业管理发展水平与全国物业管理发展存在较大的差距，这就导致，物业管理专业在实践教学中在本地很难找到合适的实践教学基地，学生的专业认知实习、定岗实习由于实习单位本身物业管理水平低下，影响学生的专业自信心．实践教学的缺失很大程度上影响到了理论教学的效果．［4］
4四川文理学院物业管理专业人才培养模式探索
4．1制定产学结合的教学大纲和配套教材
特别是物业管理行业发展各地方良莠不齐，同时各开设物业管理专业的高校适用教材不同，教材内容上存在内容的重复和内容缺失等情况，目前四川文理学院物业管理专业所选用教材也存在这样的情况，这就要求需要在专业建设过程中加强教材建设，虽然本专业已出版相应的配套教材但还未形成体系，这就要求在今后的教学中一定加强教材体系建设．
4．2强化实践教学
实践教学是实现高等教育人才培养目标的主体教学之一，特别针对物业管理这样实践性较强的专业，学院要想物业管理专业建设能够出成效，出特色就必须加强实践教学的建设，实践教育离不开实践基地和实训室，这就要求我们在实训室建设、实践基地的建设中要适应四川文理学院物业管理专业学生培养目标的需要，实训时间的安排、实践教学大纲的编写，同时针对在校教师进行实践教学过程中的考核体系都要与之配套．重点加强校企合作的深度和内涵建设，不断增加校企之间的人力、智力、资金、资源的融合度和共享度，生产资源与教学资源进一步对接互融，建共管．但四川文理学院地区所在行业劣势，在发展实训基地的时候一定要放眼全省和周边省市，与行业内较高标准企业建立合作，目前本专业已经和万科物业成都分公司、保利物业重庆分公司、成都嘉善物业等企业进行了有效合作，在今后的校企合作中不能只让校企合作停留在表层，要向深度发展，具体的合作方案可以考虑在物业管理专业人才培养方案的修改和制定中加强与企业联系，可以让企业针对提出他们在企业发展中所需人才的培养方案，同时可以邀请企业与学院签订“订单式”培养模式，共同管理人才培养的过程．把课堂教学融入到物业管理企业中，使四川文理学院与合作企业全方位的进行人才培养．
4．3加强“双师型“教学团队的建设
随着科技进步和生产力的发展，物业管理中的新技术、新知识不断涌现，而如果我们教师教学只是停留课程教学，不提高自身素质，很难适应新技术下的专业发展．双师型教学团队建设过程中我们要做到以下几个方面，第一，针对四川文理学院已有的物业管理专业教师，要加强教师的专业技术培训，不断提高教师的教学能力和教学水平，同时可以加强与企业合作，鼓励教师在寒暑假期间深入物业管理企业去探索目前行业中的新技术和新知识，同时可以和企业的相关工程师、建筑师学习，加强老师素质．把行业中新技术、新成果引入到教学课堂．第二、在新进人员当中也可以考虑经费，招聘和引进具有“双师”素质的专业技术人员和管理人员到学校担任专、兼职教师，增加专业教师的“双师型”比例，只有增加了“双师型”教师比例，在今后的教学中可以加强“双师型”与普通教师的交流，发挥老师之间的“传、帮、带”作用，这样可以利于促进教学改革，强实践教学环节．第三、物业管理专业在很大程度上受到企业和行业协会的影响，学生毕业后我们也希望能更多的进入物业管理行业来增加行业的整体水平，所以与企业管理者和行业专家的沟通就显得很重要，学校可以邀请行业中的高级技术人才、行业领域专业、物业管理企业管理者到学校担任客座教授或者兼职教师．因为目前我们开设的课程中也存在很多课程必须依靠兼职教师的支撑才能完成教学，通过邀请行业专家到校讲课，通过这种模式既能够阔展在校教师的专业视野，也可以去加强学校的专业认知氛围，能够更好的去把握物业管理行业和专业的新成果．能够让学生在这个过程中更能体会“双师化”教育的重要性．［5］
5结论
物业管理行业虽然目前发展时间较短，但随着产业需求，国民生活水平的不断提高，可以认为物业管理行业在现阶段属于朝阳产业，未来发展趋势会越来越好，高校应运而生的物业管理专业在高等教育专业设置中也属于新兴专业，所以专业建设上肯定存在各种问题，但对应而来就给物业管理专业发展留有了更多的空间，所以四川文理学院在物业管理专业培养模式的探索中，能够结合自身特色，探索出适合四川文理学院物业管理专业发展的人才培养模式就显得更加重要，他不仅推动高等教育中的物业管理专业人才培养，通过人才输送，更能大幅提升本行业的发展，提升物业管理行业的发展水平，增强现有物业管理企业的国际竞争力．［6］
参考文献：
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［2］罗纪红．物业管理专业人才培养模式研究［D］．重庆：重庆大学，2008：35．
［3］周建群，殷闽华．应用型高校物业管理专业人才培养模式研究［J］．福建商业高等专科学校学报，2016（2）：62－67．
［4］于宗水．关于职业院校推行工学结合和校企合作人才培养模式的实践与思考［J］．中国职业技术教育，2006（29）：13．
［5］王新华．校企联合是促进高职教育发展的重要举措［J］．煤炭高等教育，2002（3）：100－101．
［6］毛鹏飞．浅谈高校物业管理专业人才的培养［J］．景德镇高专学报，2009（1）：99－100．
[物业管理毕业论文模板]
篇4：物业管理毕业论文
物业管理专业是高职教育中的新兴专业,由于物业管理行业的特殊性及其专业发展历史较短等因素,专业建设存在着与行业管理实践相脱离的问题。在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算方法烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。
物业管理毕业论文范文一：信息系统在物业管理中的应用
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。
利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。
信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算方法烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。
信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。
组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。
以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。
对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。
依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成Excel表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。
对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。
这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。
在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。
对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。
通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。
借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。
应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。
以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。
以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。
对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。
缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。
收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的'票据。
对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。
角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。
用户管理功能能够对用户角色进行定义。
通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。
项咳嗽苯隹梢远运?粝钅康南喙匦畔⒔?胁僮鳎??煌?侗鸬墓芾砣嗽痹诨竦檬谌ㄖ?罂梢越?邢嘤Σ僮鳌
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。
除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。
与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。
住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。
现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。
物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范措施，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。
篇5：物业纠纷起诉状
原告：北京 物业管理有限公司
地址：北京市 区
法定代表人： 职务：
联系电话：
被告： 年龄： 性别：
家庭住址：北京市 区 区 幢 号
联系电话：
案由：物业管理合同纠纷
诉讼请求
1、依法判令被告缴纳物业服务等各项费用 元
2、由被告承担诉讼费用
事实及理由
被告购买了 区 区 幢 号房屋一套，于 年 月 日与原告办理了上述房屋的交接手续，并入住。
被告在领受房屋并入住后也就享受到了原告对名佳花园的物业管理服务，而被告自 年以来，一直拖欠物业费达 年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。
被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。
为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决，以维护原告的合法权益和 小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。
此致
北京市 区人民法院
具状人：
年 月 日
附：
1、起诉书副本一份
2、证据材料五份
证据目录
证据一：
名称：北京 物业管理有限责任公司营业执照及资质证明
证明内容：北京 管理有限责任公司有资格管理 园小区
时间： 年 月 日
证据二：
名称：物业管理委托合同
证明内容：北京 物业管理有限责任公司根据合同的约定对 小区进行物业管理
时间：
证据三：
名称：协议书
证明内容：双方的协议约定由北京 物业管理有限责任公司对 进行物业管理服务及双方约定的物业收费价格。
时间：
证据四：
名称：住户登记表
证明内容： 在 小区居住
时间：
证据五：
名称：名佳花园 区 号楼 室欠费明细表
证明内容： 欠费金额
时间：
篇6：物业纠纷起诉状
原告：南京**物业发展服务有限公司，
住所：南京市鼓楼区水佐岗*号。
法定代表人：谷**，职务：董事长，
委托代理人:张笑云，江苏永元律师事务所律师，
电话：15951988780。
被告一：谢**，男，19**年04月**日生，
身份证号：32052419**20414***，
地址：南京秦淮区大明路*号。
联系电话：1318295****。
被告二：胡*(系南京市秦淮区**茶座业主)，女，19**年12月**日生，
身份证号：36031119**751215**，
经营场所：南京秦淮区大明路**号二楼。
联系电话：13813380****。
被告三：邓**(系南京市秦淮区**宾馆业主)，男，19**年**月24日生，
身份证号：3319**112495**，
经营场所：南京秦淮区大明路**号。
联系电话：1380516****。
诉讼请求
1、判令三被告支付1月至12月底的物业服务费：75788元，并支付迟延支付期间的利息(截至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算);
2、判令三被告支付201月至月底的.停车费：50400元，并支付迟延支付期间的利息(截至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算);
3、判令三被告支付物业服务费用的滞纳金：227元;
4、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由
3月1日，原告与南京市碧水云天住宅小区业主委员会签订了物业委托服务合同。
被告二是南京秦淮区大明路136号的南京市秦淮区**茶座业主，被告三与被告二(共同经营或者被告三借用被告二的南京市秦淮区**茶座个体工商户营业执照)在原告的物业服务区域内经营蓝湾咖啡和宾馆等业务，被告二、被告三享受了原告的物业管理服务。
自2012年1月以来，被告二、被告三拖欠物业服务等相关费用，被告二、被告三非但不主动履行缴纳物业服务费等费用的义务，且经原告多次催缴，被告二、被告三均置之不理。
被告一是被告二、被告三经营场所的房屋的所有权人，被告一作为小区业主，依法负有与被告二、被告三连带交纳物业服务费的责任。
三被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。
依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《江苏省物业管理条例》第四十八条等法律法规的有关规定，原告为了维护自身的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求!
此致
南京市秦淮区人民法院
起诉人：南京**物业发展服务有限公司
20XX年 月 日
篇7：物业纠纷上诉状
上诉人因与被上诉人物业服务合同纠纷一案，不服沈北新区人民法院民事判决书北新民初字第883号判决，特提请上诉。
上诉请求：
1、依法撤销沈阳市沈北新区人民法院民事判决书(2014)北新民初字第883号判决书，并支持上诉人一审诉讼请求。
2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、适用法律错误。
在一审庭审中，上诉人提供一组照片，证明帝景嘉园小区内存在以下问题：1、停车位与业主窗户距离不足3米，噪音及尾气污染影响业主正常生活，要求被告赔偿违约金及伤害费1000元;2、单元门损坏，无法使用。要求被告赔偿违约金600元及租房损失元;3、电压过高，业主自行安装稳压器。要求被告赔偿违约金及损失3345元;4、外墙渗水，要求被告给付抹灰产生的费用800元;5、室外落水管损坏，原告自购材料更换，要求被告给付材料费200元，以上费用合计7945元。
以上事实，有《帝景嘉园物业服务合同》、照片、证人、证言以及当事人陈诉等证据，经庭审质证，原审一审法院予以确认，在卷为凭。
对于以上证明帝景嘉园小区内存在问题的事实，原审一审法院予以确认，但对这一事实是否系被上诉人责任且对上诉人造成财务损失，被上诉人是否违约并承担赔偿责任，原审一审法院并未释明。原审一审法院认为“原告起诉被告因管理园区公共区域部分不善给原告造成损害，现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”。此判决“对现有证据不足以证明上诉人的损失系被告管理不当造成”也未释明。按照《合同法》，一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付赔偿金的，可以直接释明并改判。
事实上，帝景嘉园小区内存在问题的事实，既是被上诉人对本园区公共区域部分管理不当的事实，原审一审法院有意规避这一说法，为被上诉人规避违约事实。按照《帝景嘉园物业服务合同》，帝景嘉园小区内存在问题的事实均在物业合同委托管理事项之内，以上事实分别对应违反本园区第二项委托管理事项6之(车辆行驶及停泊);事项1之(门厅);事项2(配电系统);事项1之(外墙面);事项2之(落水管)规定，已构成违约事实。按照《合同法》，如果合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。
原审一审法院的判决既违反了我国《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例规定》也违反了现代民商法的基本精神，更违反了《帝景嘉园物业服务合同》及《合同法》和《民法》，同物业管理公司承担的法定职责相背离。原审一审判决书上所称“被告管理园区公共区域部分不善”、“被告管理不当”即是对物业违反《帝景嘉园物业服务合同》的最好诠释，已
构成对《帝景嘉园物业服务合同》的部分违约，理应承担违约责任。但原审一审法院却没有依此判决被上诉人违约，并支付赔偿金，而且被上诉人更没有提供可以对上述物业违约事实免责的证据，所以原审一审法院的判决缺乏事实依据，与情与法均无法自圆其说。
关于赔偿金在原审一审庭审中，上诉人已经说明《帝景嘉园物业服务合同》是物业方提供的格式条款，单方约定业主逾期不交物业费承担违约责任既缴纳滞纳金，却没有约定物业方违约的惩罚措施，这是很显然的显失公平的合同，在《合同法》、《民法》中对此显失公平的合同做出了明确规定，原审一审法院应按照《合同法》、《民法》的规定要求物业承担违约责任。另外，9月，帝景嘉园并未交付业主使用，业主又怎么会与物业签订《帝景嘉园物业服务合同》，故原审一审法院所称“故帝景嘉园小区业主委员会与被告签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示”，是错误的，到底是谁的真实意思表示?209月的业主委员会又在哪里?显失公平的合同又怎么可以据此不存在的“双方当事人真实意思表示”的理由而免责。
具体抗辩如下：
1、法理上，物业管理公司依据《帝景嘉园物业服务合同》对小区内配套服务设施进行维修、养护和管理，对小区内配套服务设施负有安全保障义务。物业管理公司对业主承担用水、用电、供暖、人身安全保障职责是物业管理公司承担的首要职责，物业管理公司必须采取对小区内配套服务设施进行维修、养护和管理等有效安全保障措施，保障业主在用水、用电、供暖、人身和财产方面的安全，防止侵权行为的发生，否则，即应对业主因为第三人实施的侵权行为而遭受的损失承担赔偿责任。在第三人介入侵权的情况下，经营者违反安全保障义务，使本可以避免或降低的损害发生或者扩大，因此其应为受害人向直接责任人求偿不能的后果承担一种风险责任，这种责任的性质属于补充赔偿责任。实施加害行为的侵权人是损害后果的直接责任人，安全保障义务违反人是补充责任人，两者构成责任竞合，在直接责任人无法确定或无资力赔偿的时候，安全保障义务人应当承担赔偿责任。安全保障责任大致可分为两类，即物的安全保障责任和人的安全保障责任。物的安全保障责任要求物业管理公司采取措施确保被管理小区内的设施安全、设备安全，否则，因设施、设备不安全使业主遭受损害，即应承担损害赔偿责任，人的安全保障责任要求物业公司采取措施确保小区的安全，防止不法分子在小区实施侵权行为，否则即应承担法律责任，对此，物业管理公司不得预先免责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
本案中，物业方没有按照相关规定采取措施，保障业主单元对讲门公共设施安全，并对业主造成侵权;没有对小区配电系统进行安全维护管理，造成业主损失;没有对车辆行驶及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害业主休息、学习安全权利;没有对公共外墙及落水管进行安全维护，造成业主损失。物业方虽不是直接侵害人，但作为补充责任人应承担赔偿责任。
2、按照《民事证据规则》的规定，下列情形可以申请法院调查取证：第十七条符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据;(三)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。
在庭审前，业主将一份请求沈北新区人民法院《调查证据申请书》交与原审一审法官，请求原审一审法官调取保存在物业手中的7月-业主的报修记录，此记录本可以证明业主就以上损害事实多次向物业申报维修，但物业现在拒不交出此记录本，还谎称业主从未报修过，借以推脱责任。业主询问原审一审法官调查取证结果时，沈北新区人民法院说：物业方无法提供业主报修记录本，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，以业主不能提供足以证明当事人的事实主张的证据为由判决业主证据不足，此判决为适用法律错误。业主因客观原因不能收集与本案相关联的重要证据，经当事人申请，人民法院应调查取证。原审一审法院以物业方无法提供业主报修记录本，进而推断业主没有报修，明显是在偏袒物业方，原审一审法院疑似存在司法不公行为。
二、在认定法律事实方面，原审一审法院犯有有证不认、无证妄认，对事实认定不准的错误。
原审一审判决在判决书中说：“本案中，原告起诉被告因管理园区公共区域部分不善给原告自身造成损害，现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成。故对原告要求被告赔付违约金及财务损失费7945元的诉讼请求，本院不予支持。”既然原审一审法院认为“现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”，那么“原告的损失”又是谁造成的?“现有证据不足”，“不足”在哪里?什么样的证据才能证实原告的损失系被告管理不当造成?原审一审判决在判决书中对此疑问均没有任何解释，原审一审判决又依据什么判定“现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”。上诉人认为原审一审判决缺乏事实依据，对上诉人提交的并以确认的证据及损害事实不去认定是被上诉人违约所致，认定事实不准。庭审中及庭审后，被上诉人也未提供上诉人的损失不是被上诉人管理不当造成的证据，但原审一审却认定被上诉人不承担赔偿及违约责任。而上诉人依据《帝景嘉园物业服务合同》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要求物业承担赔偿及违约责任，原审一审法院却不予认定。
1、停车位与业主窗户距离不足3米，噪音及尾气污染影响业主正常生活，要求被上诉人赔偿违约金及伤害费1000元。物业公司违规私划车位且违反《物权法》相邻权原则，造成对业主休息权及身体健康的侵权。
在此事件中，首先确认造成对业主侵权的是第三方机动车拥有者，是机动车的噪音和尾气对业主生活和身体健康造成危害，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司违法在业主窗下不足三米处私化车位，对小区车辆行驶及停泊管理没有尽到安全管理职责，且知法犯法。本案中，被上诉人存在违反法定的安全保障义务的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任，尽管实施侵害行为的第三人不确定。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》、《消费者权益保护法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项6之(车辆行驶及停泊)的约定，物业公司作为管理小区车辆行驶及停泊的'第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片和03月24日《沈阳晚报》及证人证言。
2、单元门损坏，无法使用。要求被上诉人赔偿违约金600元及租房损失2000元;
对讲门自20开始就不能使用，春秋楼道内灌风灌土，经常有杂物吹进楼道内，且常有外来闲杂人员，更有甚者在楼内拐角处小便。冬天灌风灌雪，卫生、取暖条件极差，因自来水水表被冻，停水事件时有发生。夏天蚊虫爬满进户门，业主一开门，蚊虫跟随进入，半夜经常被蚊子叮醒，严重影响睡眠以致神经衰弱。对讲门已严重丧失保护业主人身财产安全及保持楼道卫生清洁功能。业主自家门口如此脏、乱、差环境，已严重影响业主正常生活。业主在此种环境下无法安心舒适居住，现已在外租房居住。因此问题，此房屋以低于本园区其他同类型房屋的价格出租，差额损失2000元。
在此事件中，首先确认恶化业主外围居住环境、造成对业主侵权的是第三方大风和冷空气、尘土杂物、外来闲散人员、蚊虫及上冻的水表，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共区域部分既单元对讲门的维修维护职责，致使单元对讲门腐烂变形，玻璃尽碎，为防止破碎的玻璃伤害到老人孩子，物业用大石块将单元门顶开至墙边，单元门成完全开放状态，致使大风和冷空气、尘土杂物、外来闲散人员、蚊虫长驱直入，甚至冻坏水表，造成停水事故，并冷空气严重影响楼道内业主家墙体的温度，致使与此墙体相连的客厅温度不达标，以上事实致使此房屋以低于本园区其他同类型房屋的价格出租，差额损失2000元。
本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位及公共设施既单元门管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项1之(门厅)约定，物业公司作为管理本园区公共部位及公共设施既单元对讲门的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、证人证言及在一审庭审中物业方陈诉的对此单元门多次返厂维修的笔录和在物业处保存的维修记录薄。
3、电压过高，业主自行安装稳压器。要求被上诉人赔偿违约金及损失3345元;在此事件中，首先确认造成对业主侵权且造成财产损失的是第三方电压，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共设施配电系统既小区自维配电箱的维修维护职责，年7-8月，业主多次向物业反应电压高造成业主家电器损坏，要求物业及时维修维护，物业也曾派人测过电压，电压表指针瞬间达到最高值270v，物业方将电工拖走后，再无音讯。直至今日本单元电压一直在240v以上，严重超过国家标准。在与物业长期协商要求供给合格电压未果后，为保护业主用电安全及防止火灾发生，业主自行安装了稳压器，这是业主自救的合理行为。
本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位及公共设施既配电系统管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人既电压实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项2之(配电系统)约定，物业公司作为管理本园区公共部位及公共设施既配电系统的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、证人证言、保存在物业手中的2008年7-8月业主报修记录薄、电话录音、沈北新区社会管理服务网96129“3月28日关于编号C201403140004”帝景嘉园电压高诉求的回复。
4、外墙渗水，要求被上诉人给付抹灰产生的费用800元;在此事件中，首先确认造成对业主侵权且造成财产损失的是第三方是外墙，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共部位既外墙的维修维护职责，2008年-20业主就此外墙渗水的问题多次向物业反映，物业也曾在外墙做打胶处理，但仍然没有从根本上解决渗水问题，后业主自己购买了外墙防水胶，先后两次自己和雇佣工人进行维修，渗水现象不再发生，但目前仍有裂缝，这是合理的业主自我救济行为。
本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位既外墙管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人既外墙实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项1之(外墙面)约定，物业公司作为管理本园区公共部位既外墙的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、业主维修费用明细、保存在物业手中的2008年-2010年业主报修记录薄。
5、室外落水管损坏，上诉人自购材料更换，要求被上诉人给付材料费200元。在此事件中，首先确认造成对业主侵权且造成财产损失的是第三方是室外落水管，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共部位既室外落水管的维修维护职责，业主要求物业更换，物业推脱说没有原材料，换不了，因业主心力交瘁，无力再与物业抗争，遂业主自己买了落水管自行更换。这是合理的业主自我救济行为。
本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位既外墙落水管管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人既外墙落水管实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项2之(落水管)约定，物业公司作为管理本园区公共部位既外墙落水管的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、业主维修费用明细。
综上，由于被上诉人疏于管理，未能尽到相关法律法规规定的保护业主财产不受非法侵害的安全保障职责及公共设施设备及公共区域部位的管理维修维护职责，导致了上诉人财产受到损失，因而被上诉人的疏于管理、应急不力的行为符合承担侵权责任的四要素：具有过错、行为违法、上诉人具有受损害事实，损害事实与被上诉人的违法行为具有因果关系。同时，上诉人自身并没有过错(上诉人已缴纳年12月1日至2008年11月30日期间的物业费，损害事实从2008年7月开始发生，缴费期间业主多次要求物业解决，但物业方至今也没有彻底解决损害事实，故自2008年12月1日起，业主拒绝缴纳物业费，依法行使抗辩权)。因而被上诉人应对其过错承担全部民事赔偿责任。
原审一审法院的判决存在适用法律不当、认证事实不清的错误，严重侵犯上诉人的合法权益，上诉人不能妄想其中关系，但是上诉人及其愤怒，恳请二审法院依据事实，主持正义，依法撤销原审一审法院的判决或改判，支持上诉人的上诉请求。
此致
沈阳市中级人民法院
上诉人：张新萍
204月8日
篇8：物业纠纷上诉状
民事上诉状【1】
上诉人(原审被告)：贾铭志，XXXX年X月X日出生，汉族，北京市XXXX居民，住XXXX。
电话：XXXX
被上诉人(原审原告)：北京万科物业服务有限公司，住北京市顺义区天竺工业开发区B区内北京万科城市花园。
法定代表人：谢炜,总经理。
电话：XXXX
上诉人与被上诉人物业服务纠纷一案，因上诉人不服北京市顺义区人民法院(以下简称“一审法院”)()顺民初字第3223号《民事判决书》(以下简称“一审判决”)，特向贵院提起上诉。
上诉请求：
一、撤销一审判决;
二、将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。
事实与理由：
一、被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，应当依法驳回其起诉。
，与上诉人签订《北京万科城市花园物业管理服务协议书》的主体为北京万科物业管理有限公司，并非本案被上诉人北京万科物业服务有限公司。
被上诉人未向上诉人提供任何证据证明其与北京万科物业管理有限公司之间是同一家公司。
《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
上诉人所在小区有上百家公司，北京万科物业管理有限公司与北京万科物业服务有限公司是何种关系，上诉人没有义务去调查了解，北京万科物业管理有限公司或北京万科物业服务有限公司亦从未向上诉人下发任何有效通知。
事实上，北京万科物业管理有限公司早已下落不明，主体资格无从查找。
被上诉人并未将相关名称变更文件当成证据向法庭提交，导致上诉人无法对该等证据进行质证，一审法院以未经呈堂的证据作为确定本案被上诉人主体资格的依据(见一审判决第3页第2-4行)，已直接违反了《民事诉讼法》第六十六条确定的“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”的基本原则。
因此，本案被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，其起诉应当被驳回。
二、避开主体资格问题存在的错误，被上诉人起诉上诉人要求支付物业服务费用，其中有七年的费用超过了诉讼时效，被上诉人早已失去胜诉权。
上诉人与北京万科物业管理有限公司之间签订的《北京万科城市花园物业管理服务协议书》第十一条明确规定了物业管理和电梯费的交费时间，即“每季第一个月内交上一季度费用”。
2010年3月3日，被上诉人起诉上诉人要求交纳从201月至12月的物业费，时间长达9年。
在本次诉讼外被上诉人从未向上诉人催交物业费。
所谓诉讼时效，是指权利人于一定的期间内不行使请求人民法院保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院对其民事权利不再予以保护的法律制度。
物业公司对业主主张的物业费、电梯费为普通债权。
债权请求权以财产利益为内容，不具支配性。
若权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定，故债权请求权适用诉讼时效的规定，其诉讼时效为两年。
由于被上诉人长期以来未向上诉人主张物业费，双方的法律关系已处于稳定状态，被上诉人已无权再向上诉人主张前七年的物业费。
上诉人在一审庭审中已明确提出诉讼时效抗辩，一审法院却视而不见，在未进行任何解释和说明的情况下驳回上诉人的该项异议，已严重违反了我国民事法律对于诉讼时效的规定。
三、一审判决认为，原被告自愿签订的物业管理服务协议，不违反法律的强制性规定，合法有效。
此认定严重违背了事实，理由如下：
(一)上诉人在《北京万科城市花园物业管理服务协议书》上签字时，上诉人与北京万科物业管理有限公司之间并不存在平等协商的交易条件，上诉人签署协议并非出于自愿，而是迫于无奈。
当时的背景是，开发商利用广大业主无地容身、急于收房的现实困境，强迫广大业主在其单方面制定的格式文本上签字，否则不予办理房屋交付手续。
广大业主无权对合同文本提出任何修正意见，唯有接受对方在合同中设定的全部条件。
此等所谓“平等”协议，有如帝国主义强迫旧中国签署的《南京条约》、《辛丑条约》，对广大业主而言，是不折不扣的“卖国条约”，毫无公道和正义可言!
(二)从协议内容上分析，《北京万科城市花园物业管理服务协议书》全面限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应当承担的义务。
例如，协议书第七条明确规定：甲方(业主)及其使用人与物业管理人在本物业内不存在人身安全财产保管或保险关系。
维护业主人身与财产安全是任何一个合法存在的服务公司应尽的责任，而被上诉人却通过这一条款逃避自身责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持:……(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
因此，《北京万科城市花园物业管理服务协议书》应当归于无效。
(三)《北京万科城市花园物业管理服务协议书》是一个前期物业管理协议，并非永久性协议。
荒诞的是，该临时协议却被一审法院认定为一个永久性协议。
广大业主倾其所有、负债累累方购得住房这一生存必需品，在房屋交付后不但要归还所欠银行贷款，还要变成物业公司终身不变的债奴。
银行贷款终有还清之日，而物业公司的债务却会永久存续。
为了保证被上诉人的非法利益能够继续，被上诉人多次恶意阻挠广大业主成立业主大会或业主委员会，拒不提供办公用房和相关资料，导致业主委员会不能正常开展工作，法律赋予业主委员会选聘物业服务企业的合法权利亦无法行使。
(四)被上诉人北京万科物业管理有限公司未提供证据证明其已经向上诉人提供任何服业服务，无权收取上诉人物业服务费用。
(五)被上诉人所收取之物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业。
1月，北京市实施《北京市住宅物业服务检查规范》，明确规定：利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的，要有相关业主、业主大会同意意见或协议。
被上诉人自接管小区物业以来，从未向广大业主提交年度工作报告，也从未公示其利用业主公共部位、公共设施获利的基本情况。
被上诉人未提供任何证据证明“物业管理服务费是乙方(被上诉人)用于花园日常运作之费用”，事实上，该费用大部分被被上诉人私吞。
四、一审判决质量低劣，法理不明，系司法之耻。
(一)一审判决语言失范，逻辑混乱。
一审判决第1页写道：“原告万科物业公司诉称，被告于年1月起至12月31日拖欠物业服务费……”，到第3页又变成了“现万科物业公司要求贾铭志支付2001年5月6日至月31日的物业服务费(包括电梯费)。
”其一，一审判决的描述前后时间相差三年多，起止时间均不一，令上诉人无所适从。
其二，被上诉人到底是要物业服务费还是电梯费呢?一审判决始终没有交代清楚。
被上诉人在一审中仅提出物业服务费的诉讼请求，在计算时将电梯费包含在内，显然犯了逻辑错误。
根据原《北京万科城市花园物业管理服务协议书》第十一条之规定，物业服务费和电梯费是两项并列的费用。
被上诉人自身都没有搞清楚其诉讼请求是如何构成的，一审法院在这个问题上显然也跟着犯了糊涂。
(二)《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定的是提起民事诉讼四个条件，不能作为认定当事人权利义务的实体法依据。
一审法院判决本案的依据居然是“《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定”(见一审判决第3页)，荒谬至极。
(三)一审判决多判决了上诉人诉讼费用，于上诉人不公。
在诉讼过程中，被上诉人已放弃要求上诉人支付违约金5599.09元的诉讼请求。
在判决上诉人部分败诉的情形下，对双方当事人应交纳的诉讼费应当采取按比例分摊的原则，而一审法院将全部诉讼费都判决由上诉人承担，显然违反了《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定。
综上所述，一审判决未依法查明被上诉人的主体资格，未依法查明上诉人签署不平等协议的背景，事实认定不清，法律适用错误;此判决质量低劣，社会影响恶劣，应予纠正。
上诉人恳请二审法院将此案依法发回重审，或在查明事实的基础上予以改判!
此致
北京市第二中级人民法院
上诉人：贾铭志
二Oxx年五月二十九 日
物业服务纠纷案——民事上诉状范文[2]
文章摘要：52元和滞纳金承担连带清偿责任是错误的,《物业管理条例》虽然规定了业主应当按时交纳物业服务费用,但同时也在第三十五条规定了,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、……
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民事上诉状
上诉人1:黄某某,男,汉族,36岁,身份证号码为xxxxxxxxxxxxxxxxx,现住深圳市福田区xxx路x号xx大厦x栋axxx
上诉人2:邓某,女,汉族,34岁,身份证号码为xxxxxxxxxxxxxxxxxx,现住罗湖区xxx村x栋xxx
上诉人3:许某,男,汉族,29岁,身份证号码为xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,现住罗湖区港莲路xxxx区xxx栋xx
被上诉人:深圳市xx物业管理有限公司,住所地深圳市福田区xxx路xxx号深圳中心xxxxxx房,组织机构代码xxxxxxxxx
法定代表人:吴某某,董事长
原审被告:深圳市xxx餐饮有限公司,住所地深圳市福田区xxx路xx号深圳xxxxxxxxxxxxx室,组织机构代码xxxxxxxxx
原审被告:北京市xxx餐饮有限公司,住所地北京市朝阳区xxx北路北京市xx研究院内,组织机构代码xxxxxxxxx
法定代表人:唐某某,董事长
案由:物业服务合同纠纷
上诉人因与深圳市xx物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服深圳市福田区人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx号民事判决,特向贵院提起上诉.
上诉请求:
一、撤销深圳市福田区人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx号民事判决书;
二、依法对本案改判,即驳回被上诉人要求上诉人承担连带责任的诉讼请求;
三、本案诉讼费由被上诉人承担.
事实与理由:
一、原审判决认定事实不清、适用法律不当,应予撤销.
(一)、按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务,而是基于合同的约定,是一种合同义务.
原审法院仅以《物业管理条例》规定交纳物业管理费和本体维修基金是业主的法定义务为由判决上诉人对讼争房产在2008年6月至2008年9月的物业管理费和本体维修基金共226055.52元和滞纳金承担连带清偿责任是错误的,《物业管理条例》虽然规定了业主应当按时交纳物业服务费用,但同时也在第三十五条规定了,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定.第三十六条又规定,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务.
篇9：物业纠纷答辩状
答辩人：南充市顺庆区城市印象业主委员会。
地址：南充市顺庆区金鱼岭街42号
业主委员会负责人：李正光。
被答辩人：四川泰合房地产开发有限公司。
地址：四川省南充市顺庆区杨家巷16号2楼。
电话：0817-6829***。
法定代表人：王仁果
20XX年5月29日，答辩人因收到南充市顺庆区人民法院转来——四川泰合房地产开发有限公司关于“判令被反诉人支付因违法阻拦反诉人铺设天然气管道导致反诉人改变原设计方案而造成的损失0元”一案，现依法提出如下答辩意见：
答辩事项：答辩人请求人民法院依法驳回四川泰合房地产开发有限公司不合理且不合法的反诉请求。
事实和理由：
一、答辩人未见到所谓的“城市首座项目原铺设天然气管道的设计方案”，四川泰合房地产开发有限公司也未事先书面告知答辩人或城市印象业主大会，更不用说，此方案能否获得通过?
二、“城市印象”小区六百多户住户，天然气管道已按照小区户数计算输气管径，并已定型管径。
天然气等能源利用配套设施在业主购置商品房时已向天然气公司(其费用已由四川泰合房地产开发有限公司代收)购买天然气使用权。
“城市印象”小区规划区域内的用天然气等附属设施自然属于业主共有。
三、如果1000多户的“城市首座”小区要到我小区开天然气接口分流或接已定型管径输送的天然气管道，小区生活用天然气压力必定有影响(因定型管径输送的天然气未增压)。
这与《物权法》第九十二条(不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
)的规定相违背。
“城市首座”小区最终借道“城市印象”小区23幢旁在市政主天然气管开接口分流或接生活用天然气管道，对我小区的用气质量影响相比较小，答辩人并给予方便。
这符合《物权法》第八十八条(不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
)的规定。
四、在社区居委会和答辩人建议下，要求南充天然气公司负责人书面承诺公示于我小区：“城市首座”小区要到“城市印象”小区开天然气接口分流或接已定型管径输送的天然气管道后，承诺确保今后“城市印象”小区天然气用户每天高峰用气压力无影响或正常使用，答辩人的合理诉求，南充天然气公司一直不发布承诺书公示于小区。
五、依据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定的事项由业主共同决定。
其中，决定第(七)项有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
事实上，过十分之一的业主民意同意都没有，更不用说书面表决过半业主同意“城市首座小区要到城市印象小区开天然气接口分流或接已定型管径输送的天然气管道”。
综上所述，答辩人认为：城市印象小区业委会或业主大会对此事不但未违法，而且是维护了法律的尊严，更不用说承担什么损失费用或诉讼费用。
此致
南充市顺庆区人民法院
答辩人：南充市顺庆区城市印象业主委员会
二OXX年六月一日
物业纠纷民事诉讼答辩状【2】
答辩人： ， 汉族， 自由职业， 。
现答辩人就与被答辩人物业服务合同纠纷一案， 为澄清事实， 分清责任， 特提出以下答辩意见供审判庭参考：
一、答辩人对被答辩人在起诉状中所陈述的购房时间，接房时间事实部分基本没有异议，其余事项均与事实不符，并对被答辩人与本案第三方所签订的《前期物业服务合同》 表示知晓并了解。
但在委托人与被答辩人之间未签订任何正式合同的情况下无故成为《前期物业服务合同》的被告存在疑问，双方无法律效力的约可签，哪来违约，希望被答辩人给出合理解释，以期让人信服，法庭明鉴; 中华人民共和国国务院《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。
第 67 条其实已明确了“物业可以直接起诉小区欠费业主” 的前提要件是：
1、小区已成立了业委会;
2、业委会已对物业公司的服务工作质量进行了验收并确认物业公司提供的.服务完全符合合同约定的标准;
3、业委会已明确督促业主“在一定期限内按业委会与物业公司所签合同约定的标准全额交纳物业费给物业公司” ;
4、业委会督促业主时所明确的交纳期限已届满， 但业主“逾期仍不交纳” 。
按照合同法及民事诉讼法， 物业公司有权起诉委托其管理小区的开发商或业委会代表的业主大会， 但无权起诉与自已并无合同关系的单个业主。
根据国务院《物业管理条例》 第六十七条， 在业委会还没能成立起来之前， 前期物业公司在业主委员会还没成立之前直接起诉单个业主， 没有法律依据。
前期物业管理合同是物业公司与开发商所签， 前期物业公司的直接起诉对象也应是开发商。
开发商承担责任后可依其与业主所签商品房买卖合同中相关约定要求业主分摊物业管理费用; 但开发商也必须“对物业公司是否已按合同提供符合合同要求的服务进行验收审核工作”!
二、该案委托人是 20XX年 7 月 20 日通过预售购买的该房屋， 此时被答辩人公司都还没成立， 现在作为已经改头换面的新来的物业公司， 由于我们共同的甲方(融侨长江重庆房地产开发有限责任公司) 之前在建设施工等方面的违约 (附件优盘中的文件作证)，造成委托人对之前知晓并了 解的《前期物业服务合同》 及相关物业服务内容的理解都发生了 巨大改变， 被答辩人可以认为这些证据与你无关， 但我可以提醒你， 在你决定冒然去与你的甲方签订《前期物业服务合同》 时， 是否考虑过其中的风险， 因为在物业收费单价问题上、配套设施的完整性问题上、小区绿化标准达标等问题上， 委托人都是认为有问题的(附件优盘中的文件作证及其他业主作证)， 但这些都是被答辩人你将来提供服务的平台， 当许多平台都缺失、滞后或不完整， 你提供给我的物业服务就不能达标就成为自然了 。
当然， 也感谢你们在有些问题上也积极的帮我们去我们共同的甲方那里去反映过， 但事后都不了 了 之， 这就是我和大多数业主现在不愿意冒失的把物业费交给你们的原因。
当然， 你起诉状中所陈述的“按《前期物业服务合同》 约定全面履行了 合同”可以向你的合同方汇报， 那与我无关。
三、被答辩人物业单价虚高， 与所提供的服务严重不匹配
被答辩人在起诉状中所陈述的委托人至 20XX年 2 月累计欠费 5760 元， 是按照 2. 20元/平米(建筑面积) 进行计算的， 该房屋在预售签订当年， 市场上独栋别墅的物业费单 价才 3 元左右， 我们都期望着住进一个优雅舒适的物业服务的小区， 贵点也是物有所值，但事实是完全相反。
从委托人住进那天开始， 就有不分白天黑夜的噪音、灰尘、偷盗等时刻伴随在 32 栋 2-2 周围， 简直就是住进了一个巨大的建筑工地， 由于融侨二期现场施工紧靠阳台及卧室窗户(零距离)， 为此还多次与现场施工工人发生争吵辱骂， 最后小区保安出面协调， 但保持不了 多久又持续依然， 无奈只好晚上打 110、白天就电话向有关部门电话反映情况， 一直持续到 2012 年上半年， 二期施工结束为止。
这样的环境谁会相信能够提供 2. 20 元/平米(建筑面积) 标准的服务。
后来又发生了融侨城 A 区大门口有一名保安多次对夜归的女业主无故的语言骚扰，多次后， 在物业公司所谓协调下也不了了之。
被答辩人和开发商一起将小区公共绿化带擅自改成停车场收费、小区公共区域的广告收费等都收益， 本是委托人及广大业主的共同利益， 现在也有被被答辩人非法侵占的嫌疑。
总之， 对于被答辩人提供的低标准高价格的物业服务， 由于处于前期物业管理阶段，没有签订任何有效的合同， 答辩人保留辩论、质疑、缓缴并提供其他业主作证的权利。
目 前绝大多数的所谓欠费业主， 都并不是不想交物业费的老赖， 只是不甘心如此不明不白地按高标准交费给前期物业公司。
任何服务合同的提供服务方，都是只有“自已确实已按合同要求提供了完全到位的服务”后，才有资格向合同对方“全额索要合同约定的相应服务报酬”的。
单个业主无力验收物业公司的服务质量; 业主委员会作为物业服务合同的签约主体，才有“验收物业公司的工作质量、审查物业管理费用的实际支付情况是否符合合同约定”的能力和责任。
所以，67 条才会“在特别授予物业公司对单个业主直接诉权的同时， 又给物业公司的这一特定诉权” 加上“物业公司所述业主欠费金额， 必须经过业主委员会确认无误，并已经业主委员会督促限期交纳” 这样一个适用的前提条件。
四、为维护被答辩人及我的委托人的利益， 我有几点意见。
首先， 被答辩人自动撤销起诉。
其次， 尽快和开发商一道支持包括开发商在内的业主们按政府的规定及时成立业主委员会， 与业主代表大会签订物业服务合同， 由业委会督促业主，让自已的起诉符合 67条所限定的前提要件，彻底解决物业费难收的问题。
综上所述， 答辩人对被答辩人因物业纠纷所产生的各种问题，只能在公平、公正、对等的前提下进行讨论， 并严格按照中华人民共和国国务院《物业管理条例》 及其他法律法规承担各自 的责任。
在此，请求人民法院依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。
此致
重庆市南岸区人民法院
答辩人：
二XXX年六月十七日
篇10：物业纠纷答辩状
答辩人：崔
被答辩人：青岛物业管理中心
答辩人就本案答辩如下：
一、本案是物业合同纠纷不是物业费纠纷。
根据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知(法发
[]11号)108、(15)规定本案案由应为物业服务合同纠纷。
最高人民法院通知中并没有物业费纠纷这样的案由。
二、被告所在小区业主大会没有授权青岛市小区业主委员会和原告签订本案的物业合同，所以该合同没有法律效力。
首先，本案物业合同签订于，所以应该适应9月1日起生效的国务院《物业管理条例》而不能适应10月1日生效的国务院修改的《物业管理条例》。
其次，业主委员会超出职责和权限签订本案合同。
被告所在小区业主大会没有作出在20到聘用原告的决定。
根据20《物业管理条例》第15条第2项规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
青岛市嘉禾路业主委员会在业主大会没有做出聘用原告的决定的情况下，和原告签订本案物业合同，业主委员会的这一决定超出了其法定职责和权限，该合同没有法律效力。
三、本小区业主大会没有决定续聘原告为本小区提供物业服务，原告向被告索要物业费缺乏法律支持。
原告在本小区的物业合同已经到期，本案的物业合同为续聘合同。
根据《青岛市物业管理条例》第29条规定物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
四、原告计算物业费的标准没有法律依据。
被告所在小区业主大会没有同意原告提出的物业费标准。
年，本小区业主大会就原告提出的物业费标准作出了业主大会决定，业主大会没有同意原告提出的物业费标准。
根据《物业管理条例》规定业主必须执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定。
被告作为业主必须执行业主大会的决定。
五、本案应该追加青岛市小区业主委员会为本案第三人。
业主委员会代表业主监督物业公司履行物业合同、根据业主大会的决定是否续聘物业公司。
本案是物业合同纠纷，业主委员会参加本案审理，对于案件法律关系和事实的查清有着至关重要的作用，本案的审理结果直接和本小区的业主委员会有法律上的利害关系，所以应当追加本小区业主委员会为本案第三人。
综上所述，被答辩人主张的合同没有法律效力，其诉讼请求没有法律和事实依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。
答辩人：
篇11：物业纠纷答辩状
答辩人：。
住址：广西贺州。
被答辩人(一审原告)：广西贺州市。
物业管理有限公司
住所地：贺州市。
法定代表人：。
总经理)
答辩人因。
物业服务合同纠纷一案， 原告(广西贺州市。
物业管理有限公司)违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同，答辩人认为，由于原告违约在先，违背诚实守信原则;原告收取业主的违约金也就明显违背公平原则。
而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费。
因此，原告没有理由收取足额服务费和排污管清理人工费，没有理由收取业主的违约金。
否则显失公平。
答辩人请求法院：驳回原告诉讼请求。
特提出答辩如下：
一、原告的物业服务未完全履行
原告违反根据《合同法》第60条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则(又叫适当履行原则)与协作履行原则。
所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。
当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的.或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。
协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
该条文规定：当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外。
也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。
依据签订的《前期物业服务合同》第二条：①物业共用部位的维修，养护和管理;②物业共用设施设备的运行、维修和管理;③物业共用部位和相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通;④公共绿化养护和管理;⑤车辆停放管理;⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理;⑦装饰装修管理服务;⑧物业档案资料管理
被答辩人连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务;街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位;没有建设出入管理的大门，没有门卫与门卫设施，也没有保安执勤室，对外来人员以及不明身份的人员，包括精神疾病患者，乞丐等人员都可以在业务服务范围区内随便出入，给业主的人身财产，安全得不到保障。
这从至今没有设立四周门口，就是明证。
也是明显没有完全履行合同的证据。
何来的公共秩序维护?何来的安全防范管理?
被答辩人在履行合同义务的时候，不完全履行。
因此，被答辩人违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。
二、被答辩人违反《物业管理条例》第三十六条的规定
《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十六条 ：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
原告没有履行合同第二条第三项：物业共用部位和相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通。
门前街道雨天严重大面积积水，无人疏通下水排污通道;交房后，A6#25栋门前，民工走后，垃圾废墟一片，民工生活物品满地丢着废弃物，在排污管道没有做好安装之下，未完工的排污管部分成为老鼠窝，塞满排污管，多次向物业服务公司人员反映，缺听之任之，破烂衣服、烂棉被堵塞排污管。
此外，A6#20栋、21栋后面外墙公用天面排水管破损，多次要求物业服务公司做好维修疏通，却一直得不到解决，造成整栋楼外观变黯淡，这些都是原告尽到合同义务相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通。
同时，业主放在门口外的垃圾和道路的垃圾，没有人进行清理。
既然，街道成为人员随意来往的街道，为何没有清洁清理呢?到处随便大小便、乱丢垃圾，原告明显没有尽到合同义务相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运的工作。
三、原告违反《物业管理条例》第四十七条
《物业管理条例》第四十七条： 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
原告没有履行合同“二、⑥”：公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理，造成A6#25栋业主摩托车被盗、拖拉机油箱内的柴油被盗等，原告至今也没有安全防范的保卫工作，明显违反合同，属于不完全履行给业主造成的损失，原告是有过错的。
被答辩人在A6#21栋电表、电线被烧毁，无人服务解决下，自己与电力公司联系，造成业主停电几天，自掏腰包请人维修。
原告未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
原告没有注意安全防范等事项，却把维修好之后，作为其工作，是自欺欺人也欺骗业主。
被答辩人把不属于自己去从事的工作，骗取业主签字，作为其履行工作的事实证据，其证据不可完全采信。
四、原告违反《物业管理条例》第三十八条
第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。
未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
原告在没有规划修建公厕，也没有在规划图纸上有公厕的，没有经过业主的同意，私自建造公厕，人员随意出入，安全受到影响，环境受到污染;经商人员到阴暗角落随意大小便……最后在抗议下才封锁。
这是被答辩人随意改变物业管理用房的用途，随意建造其他用途。
给业主造成的损害。
五、原告违反《物业管理条例》第四十五条
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
停水停电属于水力电业公司的权限，被答辩人没有经过业主同意，一不能采取停电停水催缴物业服务费用的，否则属于违法。
被答辩人把业主的水费缴费卡，未经业主同意扣留，采取全部业主的连带承担水费的责任形式，滥用了属于其他部门而非物业服务的职责。
致使有个别业主欠水费，原告却把全部业主停水，牵连其他业主，明显侵犯业主的利益。
合同第二十五条：业主每户一次性缴存1000元专项维修资金。
可是，被答辩人在业主全体抗议，不要原告给予的物业服务之后，却没有退回业主的专项资金?
六、原告违反《物业管理条例》第四十一条、《物业收费管理服务办法》以及合同约定
《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《物业收费管理服务办法》第十二条： 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
《前期物业服务合同》第八条：每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
被答辩人把服务当作官员的行政管理?对收支情况，没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。
原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。
几年来，至今没有向业主公布任何收支。
六、被答辩人同意业主拖欠费用
合同第七条：业主应于交房之日缴纳物业服务费用。
物业服务费用按每季度缴纳，应在应缴费月份15日前履行缴纳义务。
合同第十九条：乙方可采取规劝、警告、报告有关部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业规章制度的行为。
被答辩人知道自己没有完全履行合同，知道业主反对原告不履行合同，违反《物业管理条例》。
也就心虚，同意业主拖欠，还可以想通过诉讼得到更多的高于银行的贷款利息，变相采取放高利贷的做法，一举多得。
可是，到季度没有缴纳的时候，没有履行催促缴纳的工作，一直没有催促，是默认和同意业主拖欠，如今变成所谓的违约金大于费用，是原告居心叵测所造成。
对乙方没有采取规劝制止业主、物业使用人及时缴纳，原告本身也违反合同约定。
综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。
原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义;且原告不完全履行合同，收取足额收取服务费和排污管清理人工费，显失公平。
答辩人请求法院判决被答辩人承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正!
此致
人民法院
附：本答辩状副本2份。
答辩人：
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