浅谈住房抵押贷款证券化的应用（共9篇）由网友“Coffeesy”投稿提供，以下是小编整理过的浅谈住房抵押贷款证券化的应用，欢迎阅读分享，希望对大家有帮助。
篇1：浅谈住房抵押贷款证券化的应用
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
（一）个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
（二）居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高（一般为AAA或AA级），风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
（三）我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，STAQ系统和NET系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
（四）我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的.投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
（五）我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
（一）住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=,完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强SPV（特设中介机构）风险管理，SPV的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。SPV成立后，有助于提高或强化SPV信贷力度，有利于提高BMS（住毫低押贷款支持证券）的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
（二）中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：（1）购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；（2）住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给SPV;（3）SPV的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；（4）评级机构，提供资产评级；（5）信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；（6）证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
（一）大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
（二）取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
（三）规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
（四）完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
（五）培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和I房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
（六）建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
（七）加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
[1]邓伟利，《资产证券化一国际理论与中国实践》[M].上海：上海人民出版社，.
[2]何小锋，《资产证券化》[M].北京：北大出版社，.
[3]袁靖，《我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议》[J].《财务与会计：理财版》，（5）。
[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[J].《金融研究》，（9）。
[5]李娜，《浅析住房抵押贷款证券化》[J].《金融理论与教学》，（4）。
[6]崔贤光，《住房抵押贷款证券化探讨》[J].《价值工程》，2007（2）。
篇2：推行住房抵押贷款证券化
推行住房抵押贷款证券化
――完善我国的房地产抵押贷款市场内容提要：住房货币政策的推行，使住房金融制度的改革成为焦点，但是住房抵押贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性和盈利性的限制。抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源，增强了银行资产的流动性，分散了抵押贷款的风险，贷款机构可以发放更多的抵押贷款，从而满足购房者融通资金的需要。由此形成经济的良性循环，即贷款机构由于安全性的保证而愿意多贷出资金、购房者由于辅助资金的增加而能够多购买住房、社会总需求由于房地产的拉动而得到明显的增长等。
随着我国住房制度改革的深入发展，住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。笔者认为，解决这一问题，除了把房价降到一个合理水平外（包括经济适用房的建设、以及降低有关的政府税费等），还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场。而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。
一、目前住房抵押贷款市场的局限性分析
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的.作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。
二、住房抵押贷款证券化的效应分析
住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具，其作用具体表现为下述几方面：
1、抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
2、提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题
由于房屋抵押贷款的期限最长可达30年，对发放抵押贷款的银行来
[1] [2] [3]
篇3：推行住房抵押贷款证券化论文
推行住房抵押贷款证券化论文
――完善我国的房地产抵押贷款市场
内容提要：住房货币政策的推行，使住房金融制度的改革成为焦点，但是住房抵押贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性和盈利性的限制。抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源，增强了银行资产的流动性，分散了抵押贷款的风险，贷款机构可以发放更多的抵押贷款，从而满足购房者融通资金的需要。由此形成经济的良性循环，即贷款机构由于安全性的保证而愿意多贷出资金、购房者由于辅助资金的增加而能够多购买住房、社会总需求由于房地产的拉动而得到明显的增长等。
随着我国住房制度改革的深入发展，住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。笔者认为，解决这一问题，除了把房价降到一个合理水平外（包括经济适用房的建设、以及降低有关的政府税费等），还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场。而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。
一、目前住房抵押贷款市场的局限性分析
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的.一个重要成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。
二、住房抵押贷款证券化的效应分析
[1] [2] [3] [4]
篇4：住房抵押贷款证券化的法律问题研究
内容提要
住房抵押贷款证券化是资产证券化中最基础最具有典型意义的一种，在西方发达国家已取得显著的成就，在我国也已纳入了实施日程。
本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题，为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索，试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。
文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念，第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管，以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角；住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多，这一问题的说明集中在文章的第三部分；第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整；第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境，即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突，并提出了相应的解决措施；第六部分是文章的结尾，对全文起补漏和综述的作用，并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想，以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。
关键词：住房抵押贷款证券化 信托 特殊目的机构
篇5：住房抵押贷款证券化的法律问题研究
「目次」
第一章：引言
第一节：问题的引出
第二节：抵押贷款和资产证券化的基本概念及社会职能
第三节：资产证券化的相关概念区分
第二章：国外房贷证券化的法律监管及其对中国的启示
第一节：美国的证券化法律规定
第二节：欧洲的证券化法律规定
第三节：亚洲国家和地区的证券化法律规定
第四节：国际清算银行对资产证券化的监管规定
第五节：我国已有的证券化试点方案、探讨
第三章：住房抵押贷款证券化的运行主体
第一节：证券化流程中的各参与方及其相互关系
第二节：特殊目的机构（SPV）的设置
第四章：住房抵押贷款证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决
第一节：资产转移中的法律问题
第二节：信用增级
第三节：信用评级
第四节：证券化结构中的法律问题
第五节：其他法律问题
第五章：证券化前提下对我国现行法律的分析及要求
第一节：标准住房抵押贷款证券化流程对法律的要求
第二节：我国先行法律、金融机构的状况、不足，证券化的法律限制
第三节：商品房按揭法律关系的分析
第四节：证券化法律关系的分析
第六章：结语：建立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议
第一章。 引言
第一节 问题的引出
住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization， MBS），是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的.专业机构（证券化机构），该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券（主要是住房抵押贷款债券）的行为。 住房抵押贷款证券化是资产证券化的最主要也是最基本的形式。
资产证券化（Asset-Backed Securitization ，ABS）是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物，它于70年代在美国开始兴起，日后逐步发展到全球，90年代更是呈现出迅猛发展的态势。作为近几十年来国际金融领域最重要的金融创新 之一，资产证券化以其精巧的构思和独特的功能，成为金融创新浪潮中的一颗璀璨明珠。尽管资产证券化有许多不同的形式和类型，国内外对其并没有统一的定义，但一般认为，它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险和收益要素进行分离与重组，进而转化成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程 .我国正处于经济转轨时期，引进证券化融资工具对发展我国住房抵押贷款和长期消费信贷市场、处置银行不良资产等具有重要意义。尽管资产证券化在美国等发达国家已经比较成熟，对我国而言却还是一项新生事物。我国现行法律制度的滞后性将不可避免地对
[1] [2] [3] [4]
篇6：论我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范
[摘要]资产证券化自20世纪70年代出现在美国并得以迅速发展，而住房抵押贷款支持证券也成为国际资本市场上发展最迅速，最具有活力的金融产品。我国住房抵押贷款证券化起步较晚，但是已经取得了一定的理论成果，随着中国建设银行推出的“建元-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”、“建元-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”的推出，我国住房抵押贷款证券化的进程已由理论研究阶段进入实践操作阶段，本文以我国住房抵押贷款证券化现状为基础，分析我国住房抵押贷款证券化存在的风险并提出相关的对策。
篇7：论我国住房抵押贷款证券化违约风险的防范
住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Secur-ity，MBS)是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的具有较差的流动性、但具有未来现金流收入的住房抵押贷款拆分、整合为抵押贷款群组，首先由证券机构以现金方式购入，再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程，这一过程将不易出售的资产转换成可以在市场上流通的证券(主要是债券)，使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。[1]住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权做担保，发行债券、股票、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资本的一种资金融通机制。从发行机构来看，住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款机构将债权转移给众多的投资者，将债权变现，实现风险的分担，另一方面，对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以将住房抵押贷款机构的收益让渡给参加住房抵押贷款证券化的其他参与者，实现收益的分离和重组。
一、我国住房抵押贷款证券化现状。
自从实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。截至底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元，仅20，个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。
图1 2007-年住房抵押贷款余额表单位：亿元。
资料来源：中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。
根据上图数据表示，2007-2010年间，我国住房抵押贷款余额增长迅猛，个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。
我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步，还没有进行 大 规 模 地 开 展。，建 设 银 行 推 出 了30。17亿元的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，继而在12月，建设银行又发行了41。6亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005-1”和“建元2007-1”均是采用了抵押担保证券(CMO)的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为A、B、C三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定;“次级资产支持证券” 发行人向发起机构(中国建设银行)定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看，我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的`欲望，由于国情、居民收入水平、消费模式的限制，大多数人会选择向银行贷款购房，并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款，同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多，大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上，造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程，可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者，并增强商业银行资金的流动性，提高经营效率。[2]。
从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看，住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势，住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物，还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。
二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。
所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险，是指在交易活动中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。
住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款，如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况，那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中，金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期，而是单纯的依赖房屋价格的上涨，购房者只要出示一份收入证明，即可获得商业银行的住房抵押贷款。[3]。
近10年来，我国的经济发展迅猛，各项经济指标运行良好，伴随着我国住房改革进程的加快和人们对住房要求的不断提高，住房抵押贷款呈现急剧增长。2010年我国商业银行住房抵押贷款的不良贷款率为1。26%，由于住房抵押贷款的低违约率和高收益率，银行对于住房抵押贷款的开发乐此不疲，各商业银行将住房抵押贷款视为优质资产，不断扩大发放住房抵押贷款的规模。对于住房抵押贷款的低违约率我们不能盲目乐观，我国住房抵押贷款的低违约率的背后是节节攀升的房价。同时，我国个人住房抵押贷款资产支持证券的违约率却正在攀升，“建元2007-1”的20末违约率为0%，末违约率为0。3%，末违约率为0。68%，2010年违约率为0。72%。一旦宏观环境和预期收入发生变化，住房抵押贷款证券化的违约风险将大大增加。
篇8：推进我国住房抵押贷款证券化的金融环境论文
一、引言
房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。住房抵押贷款是其重要和主要的组成部分。住房抵押贷款证券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度，是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle，SPV)，然后由该机构在资本市场上发行抵押贷款支持证券(Mortgage Backed Security，MBS)的行为。住房抵押贷款证券化主要通过抵押贷款的二级市场来实现，实现证券化的核心在于真实出售和破产隔离。
二、推进我国住房抵押贷款证券化的现实意义
(一)对银行等金融机构的意义
抵押贷款证券化不仅可以控制、转移和分散金融风险，而且可以提高银行资本充足率。
(二)丰富投资工具，拓宽投资渠道
抵押贷款的证券化为资本市场提供了新型的交易工具，促进了储蓄向投资的转换，活跃了资本市场的交易。值得注意的是，住房抵押贷款中的纯利息证券是良好的对冲风险的工具，这也为投资者提供了投资组合的选择。
(三)调节资金余缺，优化资源配置
住房抵押贷款证券化通过降低流动性风险，解决期限错配问题，可以使资金达到更合理的配置，有利于盈余方进行投资，短缺方进行融资，从而使资源得到合理利用，实现两者的双赢。
(四)活跃房地产市场，刺激有效需求
住房抵押贷款的证券化有效地把房地产业和资本市场联结起来，从而把居民和机构多余的资金间接地导入房地产市场，增加了住房建设资金，增强了银行资产的流动性，从而取得更多的资金投入到住房开发与消费信贷。资金来源的增多使得房地产抵押贷款的筹资成本降低。一方面降低了房地产商的开发成本，增加了有效供给;另一方面提高了居民的支付能力，刺激有效需求。
(五)拉动国内需求，促进经济增长
住房抵押贷款证券一起风险低、收益稳定而具有较强的市场吸引力，从而可以有效刺激投资需求。同时通过把部分房地产开发贷款证券化，盘活存量资产，又可以取得新的房地产开发流动资金，创造新的投资需求。此外，住宅建设投资还可使50多个相关产业按1.5到2的产值弹性乘数增大。所以，住房抵押贷款证券化最终可以从
投资与消费两个方面拉动国内需求，促进经济增长。多方主体的介入也有利于防地市场风险的分散。
三、我国推行住房抵押贷款证券化的选择模式
(一)表内模式
表内模式是指住房抵押贷款资产仍留在发起人的资产负债表上，由发起人以这部分信贷资产所构建的资产组合支持自己发行MBS证券。为了能更好地实现风险隔离，发起人往往将这部分住房抵押贷款资产委托给信托机构，设立特殊目的信托，实现住房抵押贷款的证券化。但这种方式不能实现破产隔离。
(二)表外模式
在这种模式下，商业银行作为发起人把符合条件的住房抵押贷款资产真实出售给SPV，SPV购买资产后建立资产池，并以其为支持发行MBS证券。表外证券化的关键在于SPV的存在和住房抵押贷款资产的真实销售。由于SPV的存在，银行的住房抵押贷款资产可以实现真实销售，实现被证券化资产与银行其他资产之间完全的风险隔离，从而实现真正意义上的破产隔离。
(三)准表外模式
在此模式下，发起人成立全资或控股子公司作为SPV，然后将住房抵押贷款资产真实出售给子公司，子公司以住房抵押贷款作为支持发行债券，实现住房抵押贷款证券化。从母公司自身的会计报表看，这是一种表外证券化模式;但从母子公司合并会计报表的角度看，子公司(SPV)的资产最终要体现在母公司资产负债表上，也就是说被证券化的信贷资产仍然在发起人的资产负债表中，这又是一种表内证券化模式。由于母公司将资产真实出售，并进入子公司资产负债表，实现了破产隔离，所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。
表内模式虽然省去了建立、规范抵押贷款二级市场的阶段，缩短了证券化的环节，规避法律对SPV组建和发行抵押贷款支持证券的制约，但都不能对我国真正推进住房抵押贷款证券化起到长远的支持作用，并非长久之计。准表外模式对商业银行的要求较高，设立子公司的过程也相当繁琐，在证券化的起步时期会大大增加成本。表外模式才是最终的目标。
四、我国住房抵押贷款证券化的金融环境建设
(一)建立健全法律法规体系
抵押贷款证券化涉及发起人、信用评级机构、证券承销商、投资者等多方主体，其流程也包括多个环节，这都需要有明确的法律法规来规范相关主体的行为。相关的法律法规包括商业银行法、证券法、信托法和为证券化服务的会计、税务处理和收费规定等。有了这些法规的配套，才能使住房抵押贷款证券化做到有法可依，有章可循，从而保证抵押贷款证券化的'顺利运作。首先是对抵押贷款“真实出售”的法律制约;其次是对SPV的组建和发行抵押贷款支持证券的法律制约;最后是对机构投资者购买住房抵押支持证券的法律制约。
(二)完善会计制度
在住房抵押贷款证券化的过程中，基本的会计处理问题有三个:一是发起人对住房抵押贷款的会计处理;二是发起人与SPV会计报表的合并问题;三是证券化的损益的确认问题。
若采用表外模式进行住房抵押贷款证券化的话，发起人将住房抵押贷款真实出售给SPV，所以不存在会计报表的合并问题。但是商业银行还是面临发放抵押贷款支持证券时，住房抵押贷款从其资产负债表中剥离出来，如何将基础资产冲销并确认收益，目前没有统一规定。同时在抵押贷款的还款日和到期日，商业银行和SPV在进行损益确认时都面临会计报表处理问题，这亟需要相关法律法规的严格规定或引导规范。
(三)完善税收制度
在住房抵押贷款证券化的过程中，税务主要涉及三个环节:一是基础资产从发起人转到SPV过程中的所得税、资本利得税、印花税和营业税;二是SPV作为证券发行人发行证券之后经营证券化资产时是否作为纳税主体缴纳税金;三是投资者作为纳税主体缴纳税金。目前我国对上述三个过程的税收制度上不明确，建议如下:
1、对发起人。在表外模式下，发起人将基础资产真实出售给SPV，该项资产已经从发起人的资产负债表中剥离出去，所得转让收入作为发起人的一项收入，
从而应该将其纳入发起人的全部收入，在弥补商议财政年度的亏损后缴纳企业所得税，同时缴纳资产交易的有关税费。由于抵押贷款的收益率扣除证券化成本的剩余部分在发起人和投资人之间进行分配，为保证发起人的利益，应采取适当的免税措施，否则基础资产的利息收入将大部分充作税款。
2、对SPV。建议对SPV的不同业务分项征税。在“导管”交易结构下，SPV只是作为资产及其资产收入的过渡性机构，并没有自己的经济行为，因此不能将其作为纳税主体来对待。过手式证券相对于转付资产证券更容易形成导管性资产证券结构，因此，应该将SPV发行的住房抵押贷款过手证券与其他支持证券分开，采取不同的税收方式，对过手式证券不再征收税款。
3、对投资者。在我国，投资者购买国债和国家发行的金融债券所获得的利息是不用缴纳个人所得税的。投资者购买抵押支持债券所获得的利息收入是否需要缴纳个人所得税尚不明确。建议在住房抵押贷款证券化的起步阶段，为吸收更多机构投资者和个人投资者，采取相应的免税或减税措施。
(四)完善监管制度
评级机构设置不合理，统一的评估标准尚未确立，评级方法不统一，评级人才短缺，评级缺乏连贯性，这些都直接影响到我国住房抵押贷款证券化的顺利进行。
抵押贷款证券化的基础是抵押贷款的现金流。信用评级机构和贷款人应对借款人的信用度进行及时的跟踪评级，才能很好地确定其信用等级或做好相应的风险防范措施，才能提高抵押贷款的安全性，投资者才乐于投资抵押贷款证券。健全的社会信用制度和监管制度是使上述过程得以实现的关键。
(五)扩大住房抵押贷款证券化的基础资产
贷款人向借款人发放房地产抵押贷款的交易构成房地产抵押贷款一级市场。住房抵押贷款是其证券化的载体，只有一级市场上具有一定规模的抵押贷款余额，才能建立抵押贷款证券化的资产池。同时，只有抵押贷款一级市场达到一定规模后才有将其证券化的需要。我国目前适于进行证券化的住房抵押贷款的规模主要受制于以下三个方面:
1、来源不足。我国住房抵押贷款从资金来源上分为住房公积金贷款和银行信贷资金贷款。由于住房公积金贷款利率过低，对投资者缺乏吸引力，不是合法性以此为支持的债券。可纳入证券化基础资产池的应该是银行信贷资金发放的住房抵押贷款。
2、还款方式的制约。我国住房抵押贷款(指银行信贷资金抵押贷款，下同)的还款方式主要有以下四种:到期一次还本付息;等额本息还款法;等额本金还款法和递增还款法。到期一次还本付息的抵押贷款的年限仅为一年，不适合作为基础资产纳入资产池。递增还款法下，借款人无力偿还的可能性会随到期日的临近而不断增大，存在较大的违约风险，也不适合作为基础资产。能够纳入证券化的基础资产最好是来自等额本息法和等额本金法的抵押贷款。
3、担保方式的制约。住房抵押贷款的担保方式由抵押、质押、保证和抵(质)押加保证四种。抵押和抵(质)押加保证的方式占大多数。为保证资产池资产的同质性，便于计算违约的贷款损失率，资产池有抵押贷款或抵押加保证贷款为宜。
4、贷款期限的制约。因为从发放贷款到出售贷款，组成资产池，发放住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间，所以五年以上的抵押贷款才比较适合用于证券化。要推进住房抵押贷款证券化的进程，必须同时继续大力发展住房抵押贷款的一级市场，并且有针对性地扩大基础资产的来源。
(六)深化住房金融政策改革
我国现有的住房金融制度是以公积金为主体的政策性体制，最大的问题时只有抵押贷款一级市场，没有抵押贷款二级市场，而且一级市场的操作也不够规范和统一，这对住房抵押贷款证券化的发展产生了很大的阻力。国家应考虑放宽市场限制。首先，允许成立国有或私人特殊目的机构，取消国家担保限制，以保证住房抵押贷款支持证券的资信级别;其次，鼓励更多的机构投资者和个人投资者购买住房抵押贷款支持证券，并采取适当的免税减税措施保证投资人的利益，尤其是允许国家住房公积金管理公司将住房公积金存款用于住房抵押贷款支持证券投资，或者采用信托方式进行投资，以实现保值增值。
参考文献:
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7、朱玉林.资产证券化与企业并购——投资银行业务创新研究[M].中国市场出版社，2006.
篇9：住房抵押贷款合同范本
甲方：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
乙方：_________
地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落
2.地号
3.土地面积
4.土地使用年限
5.土地来源
6.土地出让(转让、划拨)合同号
7.国有土地使用证号
8.房屋建筑面积
9.共有权份额
10.房屋所有权证号
11.房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至
2.抵押土地面积
3.抵押土地评估价值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面积
6.抵押房屋评估总价值
7.房地产评估总价值
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。 第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
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