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南京市版物业管理条例全文

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南京市版物业管理条例全文（精选6篇）由网友“子怡宝贝”投稿提供，下面小编给大家整理南京市版物业管理条例全文，希望大家喜欢！

南京市版物业管理条例全文

篇1：南京市版物业管理条例全文

南京市版物业管理条例全文如下：

第一章总则

第一条为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区范围内的物业管理。

新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。

配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条南京市房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本办法。各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。

建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。

第四条物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查，依法建立健全物业管理的各项制度。

物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营，按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

第二章业主自治管理

第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主决定;业主人数多于一百人的，可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

物业管理区域的范围，由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定，原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。

第六条业主享有下列权利：

(一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决;

(二)业主委员会委员的选举权和被选举权;

(三)监督业主委员会的工作;

(四)选择物业管理企业;

(五)与所交纳物业管理费用相符的服务;

(六)监督物业管理企业的管理服务活动;

(七)法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务：

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约;

(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;

(四)按照合同约定交纳物业管理服务费;

(五)按照有关规定交纳维修基金;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条业主大会行使下列职权：

(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;

(二)选举、撤换业主委员会的组成人员;

(三)审议业主委员会的工作报告;

(四)监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;

(六)决定有关业主共同利益的重大事项。

第八条业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，住宅实行一户一票;非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平均数为一票，每增加一个平均数增加一票;业主拥有的物业建筑面积不足平均数的计一票。

召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会决定事项，应当由参加会议的业主进行投票，超过投票权总数一半以上的，视为通过。

第九条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当由所在区物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主委员会开展工作。

第十条业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

(一)召集和主持业主大会;

(二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;

(三)经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

(四)经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用和续筹;

(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;

(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务措施;

(七)执行业主大会的有关决定;

(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;

(十)业主大会赋予的其他职责。

第十一条业主委员会由业主大会选举产生。成立业主委员会可以按照下列程序办理：

(一)物业管理区域内的业主代表委托开发建设单位或者其选聘的物业管理企业，也可以由业主代表直接向所在区物业管理行政主管部门提出申请;

(二)所在区物业管理行政主管部门审查该物业管理区域符合成立业主委员会的条件后，应当指导业主成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，投票选举产生业主委员会。

第十二条业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十三条首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：

(一)业主委员会登记确认表;

(二)业主委员会选举办法;

(三)业主大会会议纪要及选票。

业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。

业主委员会终止的，应当办理注销登记。

第十四条业主委员会不得从事经营活动，业主委员会的会务活动经费、活动场所由业主大会决定。

第十五条业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理及公共利益等方面的行为守则，业主公约对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报所在区物业管理行政主管部门备案。

第十六条业主大会、业主委员会作出的决定，应当在本物业管理区域内公告栏或者其他显著位置予以公布，并对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定与法律、法规、规章相抵触的，该决定无效。物业管理行政主管部门应当责令改正，并通告全体业主和使用人。

第十七条市、区物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度接受投诉。

区物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在五日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起三十日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起三十日内，将复核意见回复投诉人。

第三章物业管理企业

第十八条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关材料到市物业管理行政主管部门备案，市物业管理行政主管部门按照规定对备案的企业核定资质等级后，物业管理企业方可从事物业管理服务活动。申请物业管理资质应当交验下列材料：

(一)物业管理企业资质申请书;

(二)物业管理企业资质申报表;

(三)营业执照;

(四)建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书。

已领取国家统一制发的物业管理等级资质证书的外地物业管理企业，在本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。

第十九条物业管理企业的权利：

(一)按照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度;

(二)收取物业管理服务费用;

(三)制止违章搭建或者其它侵害业主公共利益的行为;

(四)选聘专业公司承担专项经营业务;

(五)拒绝任何形式的摊派;

(六)法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业的义务：

(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

(二)履行物业管理合同，提供质价相符的物业管理服务，维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)定期公布物业管理公共服务费和维修基金的收支帐目，接受质询和审计;

(五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二十条新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的物业管理服务。

新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

业主委员会成立后应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

第二十一条物业管理当事人应当就以下物业管理服务事项进行约定：

(一)物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;

(三)物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等协助管理事项;

(四)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;

(五)应业主要求进行的室内特约维修服务;

(六)物业档案资料的管理。

第二十二条供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时，物业管理企业应当予以协助。

任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。

第二十三条物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

第二十四条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。

普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

物业管理服务实行等级评定，物业管理服务等级依据房屋共用部位、共用设施设备维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生、多种经营与社区文体活动、服务质量效果等内容综合评定。

第四章物业的使用和维护

第二十五条新建物业在规划建设时，应当建设物业管理服务用房等必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案，并报市物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收，未经物业管理配套设施验收的，不得实施物业管理。

新建物业的物业管理配套设施验收按照下列程序进行：

(一)开发建设单位向市物业管理行政主管部门书面申请物业管理配套设施验收，并提交各专业主管部门专项验收的认定文件;

(二)市物业管理行政主管部门应当在接到申请后三十日内进行验收，并给予书面答复。对验收合格的，发给物业管理配套设施验收证明。

开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四的比例，无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主共有，并由受托管理的物业管理企业使用。

配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

第二十六条物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照市物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。物业接管验收办法主要包含接管验收的程序、资料、内容及交接双方的责任等内容。

第二十七条物业管理区域中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备;擅自移动共用设施设备;

(三)私搭乱建;

(四)侵占绿地、毁坏绿化;

(五)随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾;

(六)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动;

(七)未经批准摆摊设点;

(八)无序停放车辆;

(九)在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴;

(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;

(十二)违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜;

(十三)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第二十八条业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将不得擅自变动房屋建筑主体及承重结构和擅自移动煤气管道等装饰装修的有关规定和注意事项书面告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有违规行为的，应当及时劝阻，并向有关部门报告。

第二十九条业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报规划、房管等有关主管部门批准。

第三十条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，收益的百分之七十纳入维修基金。合同另有约定的除外。

第三十一条维修共用部位、共用设施设备时，相关的业主、物业使用人应当配合。因阻挠修缮造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

因修缮、装修及使用不当造成相关业主自用部位、设施设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。

第三十二条物业管理区域内的市政、供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由相关部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第三十三条房屋的维修责任按照下列规定划分：

(一)房屋室内部分(不含共用部位、共用设施设备)，由业主自行维修;

(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、机电设备(不含电梯)、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

电梯维修更新管理办法另行制定。

第三十四条一个物业管理区域内有两个以上业主的，应当建立物业管理共用部位、共用设施设备维修基金(简称维修基金)，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的中修、大修、更新。

维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

第五章罚则

第三十五条物业管理企业和业主未按照本办法规定和物业管理合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十六条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。收缴率达不到百分之五十的，连续三个月以上，物业管理企业可以向业主委员会提出解除合同。如果两个月内仍收缴不到百分之五十，物业管理企业可以自行退出。

第三十七条违反本办法第二十五条规定，新建物业建成后，未经物业管理配套设施验收擅自实施物业管理的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处以一万元以下的罚款。

第三十八条违反本办法其他规定，由物业管理行政主管部门按照《江苏省物业管理条例》的有关规定处罚。

违反本办法规定，依法应当由工商行政、价格、市容、规划、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第三十九条物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第六章附则

第四十一条本市各县物业管理参照本办法执行。

第四十二条南京市房产管理局可以根据本办法会同有关部门制定具体实施办法。

第四十三条本办法自20xx年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日发布的《南京市物业管理暂行办法》同时废止。

关于南京市物业管理条例的最新消息：

《南京市住宅物业管理条例》获审议通过，再吸纳70条代表意见

业主交纳物业费情况将在小区公示

刚刚闭幕的市xx届人大四次会议审议通过了《南京市住宅物业管理条例》，待报省人大会审议批准后施行。记者采访了解到，代表们在审议中共提出了149条意见和建议，其中70条意见被吸纳到条例当中，涉及29个条文的修改。

对实名投诉、举报实行限时回复

根据汪旭东等代表意见，政府相关部门受理登记投诉举报事项、查处违法违规行为，不应当限于实名。但对于实名投诉举报的，要建立限时回复制度，并对实名投诉举报人予以保密。

条例第五条采纳了这一意见，并作出相应调整：“各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。”

物业保修金交存期由8年改为5年

草案第三十六条规定，建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金交存期为8年。

江劲松、严菲、徐珺等代表提出，草案规定物业保修金交存期8年过长。经过论证，条例将物业保修金的交存期限改为5年，以更好地与住宅专项维修资金制度相衔接。

第三方评估机构无法协商产生，由物业管理主管部门随机抽取

根据草案第三十八条，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。

胡道才等代表提出，草案规定各方协商开展第三方评估，应补充协商不成的处理情形。为此，条例修改为“协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。”

第三方评估实行市场化运作

闵一峰等代表提出，第三方机构要保证公平公正公开，物业管理部门要加强对第三方机构的指导。

“条例已授权制定第三方评估活动管理办法，对第三方评估机构的具体条件、运作程序等会在授权政府制定的细则中规定。”相关人士回应说，第三方评估实行市场化运作，第三方评估机构是完全的市场主体。对评估工作，政府放权，交给市场。在具体运作中，物业管理行政主管部门将加强对第三方评估机构的指导和监管，强化其依法公正进行评估。

业主对物业费调整有异议，可向物价部门投诉

陈高峰、汪敏等代表提出，草案第三十九条规定业主对物业服务收费标准调整有异议的，直接提起诉讼不妥。为此，条例修改为“业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反程序的，可以向街道办事处(镇人民政府)投诉。”

物管企业不按约定履行合同，将录入信用档案

针对韩荣照等代表意见，条例第四十三条增加保护业主权益的内容，并进一步体现公平性，对物业服务企业未按照约定履行物业服务合同的，同样进行征信管理。

条例明确，业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

业主交纳物业费、公共水电分摊费情况要公示

草案第四十四条规定，物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等。

根据徐祥等代表意见，物业服务企业公示的内容要进一步细化。为此，条例修改为“业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益。”

不得擅自在楼道等业主共有区域堆放物品

根据草案第五十五条，物业管理区域内禁止下列行为：损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;违反市人民政府有关房屋出租规定等。

针对毛新平、朱赫等代表的意见，该条款新增一项内容，不得“擅自在楼道等业主共有区域堆放物品”。

业主对财务收支有异议，可查询账簿

汪旭东等代表提出，草案应增加相关内容，体现业主对住宅小区财务管理的知情权，保护业主权益。条例增加规定，业主对有关财务收支有异议的，“可以要求查询有关财务账簿。”

条例第五十八条规定，业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。

将制定保修金管理办法明确使用、监管问题

针对严菲、徐珺等代表提出要保证物业保修金的安全管理问题，市人大法制委员会相关人士表示，条例中已授权市政府制定保修金管理办法，其中将明确使用、监管、返还等具体问题。资金监管部门可以根据当地建筑安装造价情况，测算并公布按照建筑面积缴纳保修金的具体标准。

已着手搭建统一信用平台

周文松代表建议，物业服务企业出现严重失信行为，物业行政部门不将其纳入招投标平台的举措应该更加具体。在下一步工作中，物业行政主管部门应当加强招投标平台的建设和引导，充分运用信用成果，发挥市场调节机制。

据悉，目前，政府相关部门已着手搭建统一的信用平台，在各相关部门间建立信息共享机制，确保这一制度能够落地。同时，进一步细化纳入失信名单的标准和情形，确保公正公开，督促物业管理各方培养诚信意识。

篇2：南京市住宅物业管理条例

最新南京市住宅物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。

社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(镇人民政府)开展物业管理工作。

第五条各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。

第六条本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二章业主自治

第一节业主大会

第七条业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

第八条业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)通过的决定对全体业主具有约束力。

第九条符合业主大会成立条件的，建设单位应当向街道办事处(镇人民政府)报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。

第十条符合业主大会成立条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。

筹备组人数应当为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第十一条筹备组成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

(四)无不宜担任的其他情形。

筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为;本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

第十二条筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居(村)民委员会。

业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处(镇人民政府)指导相关业主召开业主大会临时会议。

第十四条同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。

第十五条业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。

第十六条业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。

第十七条业主代表履行下列职责：

(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;

(二)组织开展本条例第十五条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;

(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

(四)建立本小组工作档案;

(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

第二节业主委员会

第十八条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处(镇人民政府)备案;不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处(镇人民政府)备案。

备案材料齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)不予备案，并书面告知须补齐的材料。

业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处(镇人民政府)备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。

第十九条业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

(四)未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

(五)违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的;

(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的;

(七)有不良信用记录情节严重的;

(八)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

第二十条业主委员会履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询;

(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况;

(八)配合街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第二十一条业主委员会不得有下列行为：

(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同;

(六)擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产;

(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第二十二条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第二十三条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(镇人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处(镇人民政府)应当及时提供。

街道办事处(镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的，街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。

第二十四条业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。

第三节其他规定

第二十五条住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。

列入当地老旧住宅小区物业管理年度实施计划且满足前款第二项条件的，或者保障性住房具备前款规定情形之一的，街道办事处(镇人民政府)应当及时组织成立物业管理委员会。

第二十六条物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立，由业主以及街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十九条的规定。

物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

第二十七条物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

第二十八条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。

第二十九条划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三十条业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

第三十一条业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：

(一)丧失本物业管理区域业主身份的;

(二)以书面形式提出辞职的;

(三)有本条例第十九条第三款规定的情形之一的;

(四)符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

有前款情形之一的，业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

第三十二条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)书面提出撤销申请;认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

第三章前期物业管理

第三十三条业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。

前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

第三十四条建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

前期物业服务合同中应当载明下列内容：

(一)物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项;

(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

(三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

(四)物业服务标准的评估方式;

(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

(六)共用部位、共用设施设备清册;

(七)业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

(八)违约责任和合同解除的条件;

(九)与前期物业服务有关的其他事项。

第三十五条临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：

(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

(二)业主对房屋使用以及出租等规定;

(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

(七)与住宅物业管理有关的其他事项。

第三十六条建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

第三十七条物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

第三十八条已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

第三十九条普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：

(一)物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日;

(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业管理行政主管部门;

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。

业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉;认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处(镇人民政府)投诉。

第四十条建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)参加。建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

(一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料;

(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。

承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第四十一条物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位置公告。

第四章物业管理服务

第四十二条本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

第四十三条业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，应当载明下列内容：

(一)物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项;

(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

(三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

(四)物业服务标准的评估方式;

(五)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

(六)违约责任、履约保证措施和合同解除的条件;

(七)与物业服务有关的其他事项。

业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。

业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼;经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

第四十四条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

(一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第四十五条物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：

(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产;

(四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。

第四十六条物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列资料：

(一)建设单位按照本条例第四十条规定移交的资料;

(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

(三)物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料;

(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备资料;

(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

(六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

(七)其他应当移交的资料。

对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

第四十七条物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。

电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第四十八条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

第四十九条物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

(二)出租、出借、转让资质证书的;

(三)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的;

(四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

(五)泄露业主信息的;

(六)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的;

(七)其他违反法律、法规规定情形的。

物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的，物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。

第五十条物业服务项目实行项目负责人责任制。

物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：

(一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

(七)其他损害业主利益情节严重的。

有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。

第五十一条业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第五十二条物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务资金管理应当坚持公开、透明、质价相符的原则。

物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出费用属于代管性质，为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

第五十三条物业服务企业应当加强对其从业人员的培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关机关举报。

第五十四条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。

临时管理规约、管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的，专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。业主应当按时交纳公共水电分摊费用。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第五章物业的使用与维护

第五十五条物业管理区域内禁止下列行为：

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

(三)违反市人民政府有关房屋出租规定;

(四)违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌;

(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

(六)损毁树木、绿地;

(七)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(九)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

(十)制造超过规定标准的噪声、振动;

(十一)在规定区域外停放车辆;

(十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十三)擅自架设电线、电缆等;

(十四)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

(十五)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

第五十六条业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。

第六章公共收益与维修资金

第五十七条业主大会应当建立规范的财务管理制度，住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

第五十八条业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第五十九条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

第六十条本条例施行后的新建住宅项目，建设单位未按照本条例第九条的规定提出成立业主大会书面报告之前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担维修责任。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居(村)民委员会组织征询业主意见，经全体共用部位业主依法讨论通过后，由住宅专项维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法讨论通过。维修费用经物业管理行政主管部门指定的相关机构审价后，在住宅专项维修资金中列支。

超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

第六十一条住宅专项维修资金的`增值收益，除去业主房屋分户滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域住宅专项维修资金统筹分账。符合下列情形的可以优先使用：

(一)受益人为全体业主的维修项目;

(二)无法界定受益人的维修项目;

(三)物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将住宅专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

住宅专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

第六十二条发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

第七章监督检查

第六十三条本市建立物业管理活动市、区、街道办事处(镇人民政府)三级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。

第六十四条相关单位和个人可以通过市政务热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有权部门，接受移交部门对管辖权有异议的，由所在区人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居(村)民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关行政主管部门应当于二个工作日内书面回复是否受理，并按时回复办理情况。

执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的，物业服务企业、业主自治组织应当提供便利。

第六十五条市物业管理行政主管部门履行下列职责：

(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

(二)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

(四)建立完善分级培训辅导体系，促进业主自治和物业行业技术进步;

(五)指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作;

(六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本，会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

(七)制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、统一招标投标、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第六十六条区物业管理行政主管部门履行下列职责：

(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

(二)负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管;

(三)定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询;

(四)组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案;

(五)指导、服务和监督辖区内街道办事处(镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

(六)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;

(七)负责房屋安全、房屋租赁等监督检查;

(八)法律、法规规定的其他职责。

第六十七条街道办事处(镇人民政府)应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：

(一)负责业主委员会备案;

(二)建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;

(三)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会;

(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第六十八条市、区相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的管理工作：

(一)城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、燃气等监督检查;

(二)规划行政主管部门负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案;

(三)民政行政主管部门负责业主大会、业主委员会的备案;

(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查;

(五)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、养犬、车辆停放等开展监督检查，并协助开展房屋租赁监督管理工作;

(六)质量技术监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行监督检查;

(七)价格行政主管部门负责物业服务收费监督检查;

(八)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;

(九)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查;

(十)水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查。

第六十九条街道办事处(镇人民政府)应当建立联席会议制度，联席会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项：

(一)前期物业管理阶段的突出问题;

(二)业主委员会不依法履行职责的问题;

(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(五)需要协调解决的其他突出问题。

第八章法律责任

第七十条物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下罚款，并予以公示;造成当事人损失的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条业主委员会违反本条例第二十一条规定的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。

第七十二条业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格终止后，违反本条例第三十一条规定，拒不移交其所使用、保管的文书、财务、印章等档案、资料，造成其他业主损失的，依法承担民事责任。

第七十三条建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

(一)违反本条例第九条第一款、第四十条规定，未按照要求报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料的，处五万元以上十万元以下罚款;

(二)违反本条例第九条第二款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下罚款;

(三)违反本条例第三十六条规定，未按照要求交存、补足物业保修金的，处二十万元以上三十万元以下罚款;

(四)违反本条例第三十八条规定，未按照要求委托物业服务第三方评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的，处五万元以上十万元以下罚款;

(五)违反本条例第五十九条规定，未按照要求交纳住宅专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款。

违反本条例第三十四条规定，未按照要求配置物业服务用房的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下罚款。

第七十四条物业服务企业违反本条例第四十四条规定，未公示相关信息的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款。

第七十五条专业经营单位违反本条例第五十四条第三款规定，停止已交费用户和共用部位的服务的，由其行政主管部门责令限期改正，给予警告;情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分;造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

第七十六条业主或者物业使用人违反本条例第五十五条第一款规定，给他人造成损失的，依法承担民事责任。有下列情形之一的，由相关行政主管部门按照下列规定进行查处：

(一)违反第一项、第二项、第三项规定的，由物业管理行政主管部门依法查处;

(二)违反第四项、第五项、第六项、第十二项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处;

(三)违反第七项、第八项、第十一项规定的，由公安机关依法查处;

(四)违反第九项、第十项规定的，由环境保护行政主管部门依法查处;

(五)违反第十三项规定的，由电力、通信行政主管部门依法查处。

第七十七条物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)相关工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

(二)未按照规定履行监督检查职责的;

(三)发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第九章附则

第七十八条本条例中下列用语的含义是指：

(一)物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

(二)业主，是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人;

(三)物业使用人，是指实际使用物业的人;

(四)物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第七十九条对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

老旧住宅小区的范围由市、区人民政府确定。

第八十条本条例适用范围之外的物业管理及其监督活动参照本条例执行。

第八十一条市人民政府应当根据本条例制定实施细则，就物业服务第三方评估、物业保修金以及住宅专项维修资金管理等事项作出具体规定，并报市人民代表大会常务委员会备案。

第八十二条本条例自年7月1日起施行。南京市人民政府12月26日发布的《南京市物业管理办法》同时废止。

篇3：南京市物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。

本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

第四条南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。

各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第五条各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。

物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

篇4：南京市物业管理条例

第六条建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。

单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

零散建设的不封闭区域，可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

第七条业主要求调整物业管理区域的，应当向区(县)物业管理行政主管部门提出，区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照第六条的规定，结合当地居(村)民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

第三章业主及业主大会

第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第九条成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区(县)物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处(镇人民政府)，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处(镇人民政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)，区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。

第十一条业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。

第十二条业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。

业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。

第十三条业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。

第十四条业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。

业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。

分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。

业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十六条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第十七条业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第十八条选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区(县)物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民政府)。

业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。

第十九条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)组织召开。

第二十条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。

第四章物业管理服务

第二十一条住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区(县)物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。

前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

第二十二条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

第二十三条建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。

分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。

建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。

建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。

第二十四条建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。

第二十五条物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。

第二十六条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

第二十七条建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

第五章物业的使用和维护

第二十八条物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：

(一)规划核准图上标注的自行车库;

(二)规划核准图上标注的底层架空层;

(三)规划核准图上标注的避难层(间);

(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;

(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;

(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;

(七)层高2.2米以下的房屋;

(八)其他依法归全体业主所有的房屋。

第二十九条物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

(一)擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

(三)侵占绿地、毁坏绿化;

(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;

(六)未经批准摆摊设点;

(七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(九)违法搭建建筑物、构筑物;

(十)擅自改变房屋外貌;

(十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第三十条物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

第三十一条业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

第三十二条业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。

第三十三条物业管理区域内的共用停车库(位)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。

第三十四条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。

专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

第三十五条专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。

第三十六条物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。

物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

第六章罚则

第三十七条违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

第三十八条业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。

第三十九条建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。

第四十条物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。

第四十一条物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。

区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。

投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第四十二条物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十三条本规定自2月1日起施行。

4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止

篇5：南京市物业管理条例解析

20xx南京市物业管理条例

第一章总则

第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。

本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。

各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第五条各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。

物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

第二章物业管理区域

零散建设的不封闭区域，可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

第三章业主及业主大会

第十条筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。

业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。

业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。

业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十六条入选业主委员会的成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第十七条业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。

第四章物业管理服务

前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

第二十二条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。

建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。

第二十四条建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。

第五章物业的使用和维护

第二十八条物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：

(一)规划核准图上标注的自行车库;

(二)规划核准图上标注的底层架空层;

(三)规划核准图上标注的避难层(间);

(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;

(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;

(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;

(七)层高2.2米以下的房屋;

(八)其他依法归全体业主所有的房屋。

第二十九条物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

(一)擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

(三)侵占绿地、毁坏绿化;

(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;

(六)未经批准摆摊设点;

(七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(九)违法搭建建筑物、构筑物;

(十)擅自改变房屋外貌;

(十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

第三十一条业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

第三十二条业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。

第三十三条

物业管理区域内的共用停车库(位)，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。

专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十五条专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。

第六章罚则

第三十七条违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

第三十八条业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。

第四十一条物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。

投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第七章附则

第四十三条本规定自20xx年2月1日起施行。

20xx年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。

延伸知识阅读

《南京市住宅物业管理条例(草案修改稿)》(以下简称“草案”)此前提交南京市xx届人大会第二十一次会议审议。“不交物业费将被列入失信记录”这一条款仍是舆论关注焦点。

拒不接受判决或仲裁后方可记录信用污点

条例草案中，关于业主不交物业费将纳入信用档案的条款，一直是舆论关注的焦点。记者注意到，这一版的草案对该条款也进行了调整，规定：业主有欠交物业服务费用、公共水电分摊费用等违反物业服务合同以及违反法律法规、临时管理规约、管理规约等行为，经司法判决或仲裁裁决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。与今年8月出炉的条例草案相比，规定了拒不履行司法判决或仲裁裁决这一前提，方能对不缴物业费的业主采取记录诚信污点的措施。这样一来就严格限定了范围。

10%以上业主对物业不满，可启动第三方评估

物业企业的服务质量好不好?服务效果怎么样?因为评价标准不一，常常会引发纠纷。

对物业企业的服务水平如何评价?引入第三方评估是这次南京市立法的一大创新举措，草案的一大创新和亮点。但在征集市民意见中，不少市民反映，这一规定比较宽泛，应该明确评估哪些内容，市民在哪些情况下就可以启动评估。这次新版草案吸取了市民意见，明确了第三方评估范围：限于日常物业管理中纠纷比较多的物业服务标准和费用测算、物业服务质量。

这次的草案明确，如果10%以上的业主因对物业服务质量不满意，要求第三方评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。经评估物业服务企业不符合履约标准的，应当限期整改，逾期不整改的，由物业管理行政主管部门记入企业信用档案，并向社会公示。

篇6：江苏省物业管理条例版

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

第五条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府) 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。

对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第二章物业管理区域

第七条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

第八条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

第九条县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第十条房屋的所有权人为业主。

业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第十三条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：

(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

第十四条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关的文件资料。

第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第十六条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第十七条首次业主大会筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

第二十条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第二十一条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案：

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)业主大会会议记录;

(五)其他应当提供的材料。

第二十三条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

第二十五条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

第二十六条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居(村)民委员会。

第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

(一)推选业主代表出席业主大会会议;

(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

(三)决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第二十九条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

第三十条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

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