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物业管理收费相关问题

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物业管理收费相关问题（整理8篇）由网友“Littlebirddust”投稿提供，下面是小编整理过的物业管理收费相关问题，希望对大家有所帮助。

物业管理收费相关问题

篇1：物业管理收费相关问题

[摘要] 随着我国房地产市场的不断发展，物业管理行业也已深入到人们的生活当中，与此同时物业管理收费矛盾也激增，而利益与收费标准是产生如此现象的直接动因。

在物业管理收费纠纷频发的态势之下，该如何管理物业收费已成为大家急关键词：物业费问题管理建议

随着我国房地产市场的不断发展，物业管理行业也已深入到人们的生活当中，与此同时物业管理收费矛盾也激增，甚至出现社会不和谐的声音，总结经验教训，所有的矛盾症结都归咎于利益，收费标准是最直接的动因。

物业管理关乎千家万户群众的生活和切身利益，如何规范和完善物业管理工作，成为广大市民普遍关注的焦点。

在物业管理收费纠纷频发的态势之下，物价部门面临巨大的压力，疲于奔命，企业不满、业主不满，物价部门该如何管理已成为大家急于探究的问题。

一、当前物业收费中存在的问题

(一)物业管理的法律法规不够完善。

由于法律法规的配套实施细则和政策滞后，致使物业管理纷争不止。

一是业主委员会行使权利的途径没有立法来保障，法律赋予的权利等于空谈，业主对物业管理中的不合理收费诉求无门;二是因为产权不明晰发生大量的物业纠纷，如小区公共地方停车问题，停车费收入如何分配，以及公共面积使用收费规定不祥等长期积累的一系列问题;三是由于物业管理企业提供了某些服务，但由于服务本身是隐性的，造成了业主对它的忽视。

由于业主没有因此得到很直观的利益，所以很难感受到物业管理公司的工作，从而造成了业主认为物业公司乱收费的错觉;四是大部分的物业管理公司很少公布物业公司的职务以及相关管理制度，从而造成业主对物业管理部门的相关职能的了解甚少，对物业管理者的收费行为产生怀疑，并因此产生矛盾。

(二)业主委员会行使《物权法》赋予的权力有限。

按照现行的物业管理法律法规，物业管理涉及物业公司和业主双方，属于民事范畴，政府价格主管部门尽量不要干预，职能定位为“指导”，努力方向为推进物业收费市场化。

在解决物业公司与业主之间的矛盾时，寄希望于业主的物权能够通过业主委员会得以体现和保证。

而根据相关统计，目前大多数的物业区都没有成立业主管理委员会。

追究业主委员会筹建难，普及率低有原因：一是物业区业主不熟悉相关法规政策，因此对是否建立业主委员会没有一个主观的概念，认为这是一个可有可无的`组织，对其职能及作用没有相关的了解;二是没有合法的运作经费及筹措形式。

在物业区成立业主委员会并不会得到相关政府组织的支持，也没有任何法规规定是否成立业主委员会，业主委员会的相关管理制度也没有特定的规定;三是业主委员会有关人员有时还需面对暴力的人身伤害或财产损失。

由以上原因可以看出，物业区无人积极组织成立业主委员会;使其行使权利之路充满艰辛。

(三)收费方式不规范、收费难度大。

价格主管部门规定的物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用。

目前主要采用上门催收的方式，收费物业管理人员与业主正面接触，收费的效果很大程度取决于业主与小区物业管理的相互理解和配合程度，实际操作难度较大，从而导致收费难，收费率低，企业资金缺口大，严重出现亏损。

面对这种局面，物业管理企业又缺少必要的、行之有效的制约手段，而有部分居民有偿服务的意识不强，他们在享受物业管理企业提供的各项服务的同时，总希望少交费，甚至于不交费，因此双方往往产生矛盾甚至发生冲突。

(四)开发商遗留问题造成的矛盾也是问题之一。

大部分物业小区的房产开发商与物业服务公司为父子关系。

为了促销楼盘，开发商在售楼时以较低的物业服务费或送首年甚至承诺送若干年的物业服务费来吸引购房者，在售楼期内的1-2年内，开发商从售楼款中补贴部分款项给物业服务公司作经营费用，过后就由物业服务公司自负盈亏。

物业服务公司需要提高收费才能维持运作，但业主对提高收费没有心理准备或不能接受。

造成物业服务公司服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，经营难、提高收费难的两难局面。

另外，由于开发商在小区工程未完全竣工时提前交房，一些配套设施工程不配套，遗留费用分摊问题，也会影响到物业服务质量。

二、解决物业管理收费存在问题的建议

小区物业管理公司与业主间的尖锐矛盾是无法回避的。

因此，使物业管理收费走出困境，是当前各物业管理公司及相关管理部门急待解决的一个重要问题。

(一)完善相关的法律法规制度，使各项收费透明化。

根据发达国家和我国港、澳、台地区物业管理发展的经验，加强业主组织的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理公司纠纷和维护业主权益的有效途径。

必须用法律的形式对业主(或住户)自治组织加以规范、扶持和制约，出台一些具有较强的可操作性的法规，对于收费标准的相关规定，各物业公司以及相关管理部门要制度统一的指标，并对各项指标的收费金额做出标准的规定，使收费合理化、透明化。

(二)尝试物业管理新模式。

就是试行居委会、物业公司、业主委员会三方共同管理小区，由社区居委会牵头成立社区物业服务站，对小区实施全新的物业管理。

社区物业服务站这一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小区居民能享有满意的物业服务。

凡是小区内的重大问题，都必须通过三方联席会议的形式协商解决。

参加会议的人员，涵盖了社区居委会、业主委员会、物管企业等各方代表，会议由街道办事处指定专人负责召集和主持。

此模式可以形成一个好的管理体制，在社区当中形成少数人服从大多数人的总体管理思想和要求，从而达到社区和谐。

(三)妥善解决老小区(安全文明小区)管理问题。

老小区的症结在于：配套设施不全，收费标准低、收费难，房屋安全隐患大，小区管委会年年亏损。

所以，现阶段解决老小区的根本问题在于解决亏损问题。

出台文件、提高收费标准、政府补贴等都是现阶段可供参考的行之有效的方法。

化解物业管理收费纠纷，规范物业收费程序，是物业管理在市场化进程中必须解决的迫切问题，希望经过不断发展完善和市场的洗礼，逐步完善和规范物业管理，逐步营造出一个安全、舒适、和谐的居住环境或工作环境。

参考文献：

1、浅谈我市物业服务收费存在的主要问题及解决建议，曾超，武陵城集团网，.9

2、物业管理收费存在的问题及建议，郭智芳，价格视窗网，2009.9

3、当前物业管理收费改革中的问题和对策，刘锐金、郭道初、凌云、杨志坚、卢坤华、邱剑、何杰锋，肇庆价格信息网，2009.9

篇2：物业管理收费的协议书

关于物业管理收费的协议书

甲方：_________

乙方：_________

丙方：_________

为提高工作效率，简化各承租企业缴纳房租、综合治理服务费、水电费及电话费的手续，甲、乙、丙三方本着平等互利、共同发展的原则，经友好协商，达成以下协议：

一、甲方委托乙方采用转账扣款方式，为甲方代收进驻企业的房租，综合治理服务费；水电费和电话费；同时，丙方委托乙方采用转账付款方式，代扣缴丙方应支付给甲方的上述费用。上述费用每月集中一次性扣划。

二、为方便资金划转，加速资金周转，甲、丙双方应在乙方开立公司（或单位）的基本存款账户或一般结算账户；乙方将从丙方的账户中代扣缴应支付给甲方的费用，同时，乙方为甲方代收的上述费用存入甲方账户。

三、甲、丙双方共同委托乙方作为本项业务的承办银行，乙方派专人负责与甲、丙双方联系工作及处理工作中出现的问题。

四、乙方采用转账收费方式为甲方代收房租、综合治理服务费、水电费和电话费的操作流程及注重事项：

1．乙方负责在每月13～15日（含13、15日，遇节假日顺延）代甲方收取丙方的费用；丙方在乙方开立的账户中，应有足够的资金，用以支付当月应缴纳给甲方的'费用，若在上述扣款时间由于丙方账户资金不足而扣不到款，乙方将不再为代扣，由丙方自行向甲方缴纳。甲方将按与丙方签订协议的有关条款处理。

2．甲方每月13日前（遇节假日顺延）将采用转账付款方式的进驻企业名单、账号、金额等资料制成书面表格清单，加盖公章后交乙方，乙方凭此办理转账。

3．乙方根据甲方提供的清单数据资料，填制一式四联“特种转账凭证”进行银行转账，转账完毕后，乙方留存二联，甲方、丙方各执收一联。

五、乙方凭甲方提供的书面表格清单资料办理转账，甲、丙双方之间对转账金额有异议，由双方协商解决，乙方对此不负任何责任；甲、丙双方发生的任何经济纠纷与乙方无关；若由于乙方员工操作失误或电脑系统错误的，则由乙方负责解决。

六、乙方通过转账的方式为甲方代收房租等费用和为丙方代扣费用，乙方不收甲、丙双方的手续费。

七、本协议有效期为壹年，自三方签字之日起生效。

八、签约三方中的一方若要求终止本协议，必须提前30天通知另外两方，在此期间三方应继续履行本协议。

九、在执行本协议过程中出现的问题，由三方协商解决。协商不成交_________法院诉讼解决。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

代表人（签字）：_________代表人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

丙方（签字）：_________

_________年____月____日

签订地点：_________

篇3：关于广西物业管理收费条例

最新版广西物业管理条例

第一章

第一章总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。

第二条

本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条

自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本自治区物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县级人民政府房产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

公安、民政、司法行政、城乡规划、环境保护、价格、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等有关部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。

第四条

乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。

村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理有关的工作。

第五条

物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

第二章

第二章业主、业主大会及业主委员会

第六条

本条例所称的业主包括：

(一)房屋所有权证记载的房屋所有权人;

(二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;

(三)尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。

第七条

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第八条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

第十条

交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

(一)业主房屋所有权权属清册;

(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

(三)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;

(四)物业服务用房配置证明;

(五)其他必要的文件资料。

建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。

房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。

第十一条

乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。

筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十二条

业主大会筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单;

(五)确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。

设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。

第十三条

下列事项由业主大会决定：

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期;

(三)选聘和解聘物业服务企业;

(四)筹集和使用专项维修资金;

(五)改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(七)改变共有部分的用途;

(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

(九)批准业主委员会工作规则;

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

(十一)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条

业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。

业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处协调督促召开业主大会会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议：

(一)发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理;

(二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议;

(三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职;

(四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。

第十五条

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。

业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

第十六条

经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:

(一)从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取;

(二)业主自愿捐赠;

(三)其他合法方式。

工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。

第十七条

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县级人民政府房产行政主管部门和乡镇人民政府或者街道办事处备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会：

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

(二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主大会会议记录和会议决定。

第十八条

业主委员会应当建立定期接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。

业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

第十九条

业主委员会任期届满九十日前，应当召集业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处责令限期进行换届选举;逾期不进行的，乡镇人民政府或者街道办事处应当及时协调组织业主召开业主大会会议，进行换届选举。

第二十条

业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，乡镇人民政府或者街道办事处应当组织上一届业主委员会将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

第二十一条

业主大会、业主委员会应当配合所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。

第二十二条

业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：

(一)不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的;

(二)侵犯其他业主合法权益的;

(三)在物业管理活动中谋取私利的;

(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。

第三章

第三章物业服务

第二十三条

从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。

从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。

第二十四条

一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

业主大会选聘物业服务企业，可以要求物业服务企业提供诚信记录。

物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。

第二十五条

物业服务合同(含前期物业服务合同)应当包含以下内容：

(一)物业管理的区域范围;

(二)共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例;

(四)公共绿化的养护和公共区域的保洁;

(五)公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施;

(六)物业服务的质量标准和收费方式、标准;

(七)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(八)装饰装修管理服务;

(九)物业服务档案和物业档案的保管;

(十)专项维修资金的管理与使用;

(十一)双方的权利和义务;

(十二)合同期限;

(十三)合同终止、解除条件;

(十四)违约责任;

(十五)其他事项。

自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范文本。

第二十六条

物业服务应当符合下列要求：

(一)按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务;

(二)在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

(三)根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作;

(四)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修;

(五)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

(六)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;

(七)发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。

第二十七条

有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：

(一)物业服务合同终止;

(二)物业服务合同解除;

(三)物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。

第二十八条

终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。

自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：

(一)移交本条例第四十条规定的全部物业档案;

(二)移交物业服务中形成的物业服务档案;

(三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

(五)清算预收、代收和欠收的有关费用;

(六)其他交接事项。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第二十九条

物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的，业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。

第三十条

物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：

(一)擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;

(二)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传;

(三)擅自设置营业摊点;

(四)收取未经价格主管部门核准的费用;

(五)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用;

(六)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;

(七)擅自提高公共车位停车费标准;

(八)其他与物业服务无关的活动。

第三十一条

县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的专业培训和诚信教育，根据物业服务合同履行、物业投诉处理和日常检查等情况，建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案，并向社会提供查询服务。

第四章

第四章物业的管理

第三十二条

划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。

建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。

第三十三条

商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。

物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括：

(一)物业管理区域的范围;

(二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;

(三)公共场所、公共绿化的面积和位置;

(四)公共车位数量和位置;

(五)地下室、底层架空层面积及其权属;

(六)物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置;

(七)共用设施设备名称及其权属;

(八)其他需要明示的场所和设施设备。

第三十四条

建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。

物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

第三十五条

商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并制定临时管理规约。

投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十六条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。

建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

第三十七条

新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布保修联系电话和地址。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第三十八条

自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担;自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。

第三十九条

临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。

第四十条

建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：

(一)建设项目的各种批准文件;

(二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(三)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)业主共有的房屋、场地、设施设备清单;

(七)其他相关资料。

新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。

第四十一条

建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。

第四十二条

建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。

建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

第四十三条

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。

车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。

违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

第四十四条

县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。

业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决;可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解;可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十五条

县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。

物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;

(二)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件;

(四)物业管理区域内的收费争议问题;

(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(六)其他需要协调解决的重大事项。

第五章

第五章物业的使用

第四十六条

业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：

(一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;

(二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质;

(四)违法搭建建筑物、构筑物;

(五)侵占绿地，毁坏绿化;

(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品;

(七)排放超过规定标准的噪声;

(八)随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通;

(九)违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活;

(十)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十一)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

对违反前款规定的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。

第四十七条

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十八条

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意。

第四十九条

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房，除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变用途。

第五十条

物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，设区的市、县人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，定期向社会公布。具体的物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费的具体管理办法，按照国家和自治区的有关规定执行。

县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。

第五十一条

物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。

业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第六章

第六章物业的维护

第五十二条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和自治区有关规定交纳住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和自治区的有关规定执行。

第五十三条

物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

(一)业主专有部分由业主承担;

(二)业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担;

(三)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分，按照有关规定承担。

第五十四条

维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备时，相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第五十五条

物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

第七章

第七章法律责任

第五十六条

建设单位违反本条例第十条第一款规定，不按照规定时间向房产行政主管部门提交物业交付使用书面报告和有关资料的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第五十七条

物业服务企业违反本条例第二十八条第三款规定，未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

第五十八条

物业服务企业违反本条例第三十条第二项、第三项、第四项、第六项、第七项规定之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门或者价格主管部门按照权限处一万元以上五万元以下罚款;有收益的，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十九条

建设单位违反本条例第三十三条规定，不申请划分物业管理区域或者不按照规定向买受人明示物业管理区域的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第六十条

县级以上人民政府房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由上级行政机关或者主管部门责令改正，并依法给予处分:

(一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主大会的;

(二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

(三)违反物业管理投诉处理规定的;

(四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

(五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第六十一条

违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规已作出处罚规定的，从其规定。

第八章

第八章附则

第六十二条

本条例所称“共用部位”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称“共用设施设备”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第六十三条

业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法确定：

(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

(三)业主人数，按照专有部分的数量计算。建设单位尚未出售的部分，按一人计算。

第六十四条

本条例自1月1日起施行。

篇4：高速公路的收费问题

1988年，上海至嘉定高速公路和被誉为“神州第一路”的沈大高速公路的通车拉开了中国高速公路大发展的序幕。回顾这些年的发展历程，我国的高速公路取得了世界瞩目的发展成就。但在这高速公路发展跻身世界前列的今天，我们的高速公路收费问题却出现了许多争论。

全世界收费公路14万公里，其中有10万公里在中国，占了全世界70%。为什么我国收费高速这么多呢。我认为主要是这些年我国高速公路的飞快发展前期大量的收费年限还没结束；另一个就是大部分的'收费公路想方设法延长收费期限本已到期的公路还在收费。目前我国公路建设的投资方式有两种：一种是政府利用贷款或向企业、个人有偿集资建设的公路，叫政府还贷路；另一种是国内外经济组织投资建设或依照公路法的规定受让政府还贷公路收费权的公路，叫经营性公路。这两种方式对应不同的收费年限。

依据9月国务院发布的“收费公路管理条例”规定，政府还贷公路的收费期限，最长不得超过；经营性公路的收费期限，最长不得超过25年；国家确定的中西部省、自治区、直辖市的经营性公路收费期限，最长不得超过30年。由于高速公路收费存在很高的利润所以一些政府还贷路也通过一些手段改头换面来延长收费年限。举个例子：京石高速北京段1986年4月开工到1993年11月全线建成投入使用，总造价约10.15亿元。该路自1987年11月至月收取通行费共17.92亿元，加上转让股权收取的现金1.45

亿元，共计收入约19.37亿元。偿还贷、借款本息以及养路费支出后，剩余约5.85亿元。按照“收费公路管制条例”这条路应该在

年结束收费是吧。但令人意外的是在12月，京石高速的经营

权被授予了首发公司，经营期限30年(1月至2029年12月)。就这样这条高速公路就能继续收费了。还有一些高速公路通过引进外

资来延长收费年限。但是你会发现往往外资股份只占很少一部分。这

样一来经营权的转让这条公路的收费年限就增加为30年了。

还有一个就是高速公路收费站的密度问题。交通部规定40公里设

一收费站，而有些地方政府规定，高等级公路每20公里甚至更短路

程就可设1个收费站。在北京到武汉这段高速公路上全长1300公里

总共有50多个收费站，平均每26公里一个收费站。有些地方甚至更

短。还有就是在长沙星沙收费站这一段路共20公里，但收费站就有

16个，其中最短的相距不过500公尺。这样高密度的收费站终于逼

得一些开车的走上梁山。下面一个例子大家肯定都知道。在

到来之际关于高速公路收费问题涌现出一个里程碑似的人物。当然我

们也只能说他是个悲情人物了。河南籍农民石剑峰在到5月

4日到的1月1 日近8个月的时间里套用假军车牌照从事公路

运沙，高平率的超载运送共偷逃过路费368万元。被河南中原高速公

司告上法庭，一审获刑无期徒刑。瞬间舆论哗然。继而顶包入罪，高

速公路有内鬼...传言揭露在人们面前。

我们来分析一下问什么现在这么多的超载偷逃路费的人。这个农民

出一次车赚300块，如果不走高速走国道经过3个县，每个县收100

到150，这样就被迫超载，不超载就赚不到钱啊。而且有个搞笑的现

象超载的只要你交钱就允许你过，这样就默许了超载。高速公路通过

收多的费用给超载披上了合法的外衣。所以我们经常发现高速公路经

常在检修，都是超载给破坏的，这样就成了一个恶性循环了。

解决高速公路收费问提的海南就做得很好。海南加收燃油税把路

费加在了油里，就不受过路费了。这样不经能节约资源还能缓解交通

拥堵的压力。而内地其他一些地方政府加收了燃油税但过路费还是照

样在收。公路收费（不管是政府还贷项目还是经营性项目）其中，最

大的原则应是，还公路公益和公用的本质，以确保公路的公益性特征

不扭曲，惠及民众，惠及我国经济发展。

10金融高代建

1010911110

篇5：生活垃圾处理收费问题浅析

生活垃圾处理收费问题浅析

摘要：垃圾对环境有外部不经济性,收费是对这种不经济性的一种有效的控制方法.产业化是垃圾处理的最终出路,收费是实现产业化的重要条件.欧美日等发达国家的生活垃圾收费制度已渐趋成熟,而我国的垃圾收费制度还没有走上正规.文中分析了3种主要收费方式的特点及在发达国家中的.运用,并就中国当前的收费制度不完善的特点提出建议.作者：汪宝英牛冬杰赵由才 WANG Bao-ying NIU Dong-jie ZHAO You-cai 作者单位：汪宝英,赵由才,WANG Bao-ying,ZHAO You-cai(同济大学污染控制与资源化研究国家重点实验室,上海,200433)

牛冬杰,NIU Dong-jie(同济大学长江水环境教育部重点实验室,上海,200433)

期刊：环境科技 ISTIC Journal：ENVIRONMENTAL SCIENCE AND TECHNOLOGY 年，卷(期)：, 21(z2) 分类号：X2 关键词：生活垃圾定额收费计量收费超额收费

篇6：深圳市物业管理服务收费管理规定

深圳市物业管理服务收费管理条例

第一条为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据价格管理和物业管理的有关规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于已取得经营资格的物业管理企业对本市住宅、办公、工业、商业等物业提供物业管理服务的收费行为。

政府开发的准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房等的物业管理服务收费，适用本规定。

第三条本规定所称物业管理服务收费，是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条物业管理服务收费应当遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。

第五条住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价。业主与物业管理企业应当根据市价格主管部门和市物业管理行政主管部门公布的指导标准在物业管理服务合同中约定收费标准。

非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。

市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门定期发布住宅物业管理服务收费指导标准。

第六条建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业管理服务费标准。

建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当明确物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的，相关约定应当一致。

物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。

第七条物业管理服务收费可以采取酬金制或者包干制等形式。

酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。

物业管理服务合同中应当明确约定物业管理服务收费的计费方式。

第八条物业管理服务收费实行酬金制的，预收的物业管理服务费包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。

物业管理服务收费实行包干制的，物业管理服务费包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

第九条下列项目支出可以列入物业管理服务成本或者物业管理服务支出，但不得重复计算：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)清洁卫生费用;

(四)绿化养护费用;

(五)公共秩序维护费用;

(六)物业共用部位水、电费用;

(七)用于物业管理的固定资产折旧及办公费用;

(八)物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用;

(九)必要的社区文化、体育活动费用;

(十)经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资(基)金予以列支，不得计入物业管理服务成本或者物业管理服务支出。

第十条物业管理企业应提供下列基本服务项目：

(一)清洁卫生。做好公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁，做好除“四害”消杀服务工作。

(二)公共秩序维护。协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，实行24小时值班、巡逻。

(三)园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木、草进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好;按照管理服务合同和服务公约规定对其他园林设施进行日常养护。

(四)物业共用部位、共用设施、设备日常维护。做好共用部位、场地及设施、设备的日常维修养护。

(五)物业管理法律法规规定的其他服务项目以及根据物业管理服务合同约定的其他服务项目。

第十一条实行酬金制的，物业管理企业在测算物业管理服务费时，应以实际的支出为计算依据，以本物业管理区域的物业管理服务支出为基数计提酬金。

酬金的提取由物业管理企业和业主根据供求关系、企业资质、管理标准、服务内容和服务水平等因素，通过招标、协议等方式确定比例或固定数额。

物业管理企业在接管项目之前及每年年底前，应根据本物业管理区域的实际情况及业主对物业管理服务的需求，制定下年度本物业管理区域的开支项目和标准的预算方案，经业主委员会审核并报业主大会同意后实施。

物业管理服务收费标准根据业主大会批准的预算确定。实行政府指导价的，不得超出政府公布的指导价范围。

第十二条业主委员会和物业管理企业应每三个月公布一次物业管理服务费的收支帐目，接受业主的监督。

实行酬金制的，预收的物业管理服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应在每年初进行上年度的物业管理服务费决算，经业主委员会审核后向业主公布。

物业管理服务费除去物业管理支出和物业管理企业的酬金后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的物业管理服务费，不得擅自提取或挪作他用。

第十三条实行酬金制的，业主委员会和物业管理企业可以共同聘请专业机构对物业管理服务费用年度预决算和物业管理服务费用的收支情况进行审核、审计。

聘请专业机构审核、审计的费用计入物业管理服务支出。

第十四条物业管理企业利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益属于全体业主，纳入物业管理服务费。

第十五条业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业管理服务费。

已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或物业使用人应当结清物业管理服务费。

违反合同约定逾期不交纳物业管理服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第十六条物业管理服务费按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取。未办理房地产权利证书的，物业管理服务费按购房合同标明的建筑面积收取。

物业管理服务合同约定按其他方式收取的，从其约定。

第十七条物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。

已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位自首个业主入住之日起全额交纳。

前款所称“入住”是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续。入住人收到入住(入伙)通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。

第十八条因装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运。业主委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。

第十九条物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金;如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。

第二十条业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金(押金)。

装修保证金(押金)标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定。住宅物业的装修保证金(押金)不得超过元，由业主或非业主房屋使用人和装修承建单位分担。

装修保证金(押金)应当用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收后一个月内全额退还装修保证金(押金)。

物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工(料)价单。

第二十一条除前述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。

除装修保证金外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人强制收取并占用超过3个月的押金、保证金。

第二十二条未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。

第二十三条住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，其他楼层的电梯运行费不进行区分。

第二十四条物业管理服务费一般按月收取，但经双方协商同意按其他方式收取的除外。

第二十五条物业管理企业不得增设物业管理服务合同约定之外的其他强制性服务项目和收费。

物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的外来人员收取任何费用。

第二十六条物业管理企业可以根据业主和非业主房屋使用人的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第二十七条对同一物业管理区域内相同的物业，物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。

同一物业管理区域内分期开发的同类型物业，如业主享受相同的服务，物业管理企业不得对不同时间入伙的业主实行不同的收费标准。

第二十八条物业管理服务收费实行明码标价。物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》规定做好明码标价工作。

第二十九条市、区价格主管部门应加强对物业管理服务收费的监督检查，依法查处违反规定的收费行为。

第三十条本规定实施前由市、区价格主管部门核定的具体物业的物业管理服务收费标准的有关批文一律废止。业主大会和业主委员会未成立的，可以继续执行原收费标准。

第三十一条本规定自9月1日起执行。此前由市物价局和市国土资源和房产管理局(市住宅局)制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本规定执行。

篇7：我国物业管理问题论文

我国物业管理问题论文

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有 3 526 件，占整个投诉总量的 14.6%，成为年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

1.现阶段我国物业管理存在的问题

1.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

1.2业主的物业知识缺乏

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

1.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力

据资料显示，年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

1.5物业管理法制建设仍需进一步完善

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

1.6地区间发展不平衡

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

2.解决物业管理所存在问题的对策

2.1走专业化发展之路

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

2.2走法制化发展之路

实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的.同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。

2.3走集团化发展之路

在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

2.4走品牌化发展之路

品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

2.5走智能化发展之路

随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

2.6走“以人为本”的发展之路

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

3.结束语

当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。

篇8：物业管理公司问题研究

物业管理公司问题研究

摘要：物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物。随着我国住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴随这一过程，物业管理作为一种新的公共服务模式得以迅速发展起来。由于物业管理横跨流通与消费领域，涉及的法律关系比较复杂，且我国尚未出台一部统一的物业管理法。本文针对我国物业管理企业在物业管理市场运作中存在的一些基本法律问题，从研究物业管理企业及其相关的概念如手，重点分析了物业管理企业物业管理权的来源、管理范围，以及在物业管理中存在的一些法律问题，提出了相应见解。

关键词：物业管理; 物业管理公司; 业主公约

一、物业管理相关基本概念解析

人类社会的工业化运动带来了城市的膨胀与发展，高超的现代化建筑技术已把城市装扮成大厦林立。高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所。物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮等服务。

(一)物业管理的概念

一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。广义的物业是业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结合。“而狭义的物业管理就是我国《物业管理条例》第二条规定的指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。

(二)物业管理的性质

物业管理关系具有有偿性，是一种民事法律关系，具体来说物业管理具有以下三种性质。

第一，物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理，不是行政意义上的管理与被管理的关系，而是物管公司与业主之间形成的一种民事法律关系。

第二，物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的，而物管公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的，这就决定了物业管理关系的有偿性。

第三，物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业，只有具备了相应的专业技术，物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。

(三)物业管理企业

物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

(四)物业管理企业的特点

物业管理企业作为物业管理服务的提供者，是物业管理法律关系中最基本的主体。它有着与其它经济主体不同的特点：

第一，物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营，独立核算，自负盈亏，自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用，以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样，是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的，按照商业化模式运作的物业管理模式。作为企业组织，物业管理企业必须依法定程序向工商行政管理机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。

第二，物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房(1999)261 号《物业管理企业资质管理(试行)办法》规定：“物业管理企业应按本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本，管理人员的素质要求，企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核，并由此设定不同等级的物业管理企业。

第三，物业管理企业的服务范围广泛，既可包括日常的物业维修保养，又可开展特色服务，还可代理有关部门收取水费、电费、维修基金、房租等。它服务的根本目的是保护物业，使其处于良好的使用状态，达到物业保值增值效果，同时，为业主节约交易成本，节省精力，取得相应的经济效果。

第四，物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为，其服务对象即是辖区内全体业主—委托人。作为一种受托行为，其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。

第五，物业管理企业还承担着一定的社会公共职能，具有一定的社会责任。物业管理企业在物业管理活动中，因其涉及千家万户，涉及生活的方方面面，它已成为现代城市管理的重要组成部分，因而国家通过法律、法规、规章等行政干预及道德规范，要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、环卫、绿化、电信等社区生活秩序，环境秩序进行管理，以协助有关行政机关的管理活动，接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监督。

二、物业管理企业的责任分析

物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任，是一种受托义务，是受托人遵照委托人的意愿，根据委托事务的一般性质，在委托人的授权和指示范围内，忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及习惯作法的情况下，受托人应当以符合委托人的最大利益为原则，谨慎合理地处理委托事务”。物业管理企业与业主管理团体签订明确双方在物业管理中的权利义务关系的合同—物业管理委托合同。物业管理可依据不同的标准作不同的分类

(一)物业管理企业作为受托人，根据是否经过特别法律委托而承担的责任

第一，日常管理服务责任，它是物业管理企业提供的经常性管理和服务，可以包括：①日常养护和维修。即对物业及各种设施舍，设备进行经常定期的保养和维修，使其处于良好的可使用状态;②安全保卫，即由企业安全保卫人员对物业辖区的人身和财产安全实施保护工作;③清洁绿化，即由清洁人员定时、定点地收集和清运垃圾废物，打扫卫生，对居住环境进行绿化，为业主提供清洁、优雅的办公和居住环境;④物业维修，更新费用的帐务公开，并接受为主及业主管理团体的监督。⑤及时处理业主投诉;⑥其它业务。

第二，特约服务义务、物业管理企业根据业主的临时或特别需要提供的服务。如为业主送奶、送报、看护病人、小孩、代订车船票，代为购物等特约服务;为方便业主工作生活开办特色服务。这类服务反映了物业管理企业经营的灵活性和服务的便民性，此类义务不是物业管理企业的物业管理义务。

(二)物业管理企业，按照物业管理的运作机制而承担的责任

第一，物的管理责任，即物业公司对物业进行管理的责任。①物业的接管验收。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准，对物业进行检验和接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的再检验，物业企业在验收时发现质量问题应记录在案，在约定期限内督促开发商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工验收合格证、房屋竣工图、管线竣工位置、方向，综合平面图、产权人状况资料等。物业的接管验收标志着物业企业正式进驻物业，开始履行物业管理职责;②对物业共有部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能，并对物业企业的社区服务管理进行监督，真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、自行车库等物业公用设施进行统一管理维修养护。

第二，物业的使用管理责任。①对业主合理使用物业专用部分进行监督。主要是对业主入住物业前，对其物业进行装修时不当毁损行为的管理。业主装修房屋，应向物业企业提出申请、填写装修申请表，按照约定的时间、方式办理装修事宜。物业企业对业主是否有危及整个建筑物安全的行为，随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气等等设备的行为，及是否合理利用相邻他方专有物业进行监督管理;②对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人和使用人违反下列行为之一的，由物业管理司予以制止，批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。一是擅自改变小区内土地用途的;二是擅自改变房屋，配套设施用途、特征、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的;三私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部分乱堆乱放，随意占用，破坏绿化……，明确了物业企业对物业及使用人合理使用物业共用部分进行管理。

★ ×银行《营业网点规范化服务达标》的自查报告