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物业公关：冲破社区营销的第一道屏障

时间：2022-09-02 07:54:42 其他范文收藏本文下载本文

物业公关：冲破社区营销的第一道屏障（共7篇）由网友“球小福”投稿提供，下面就是小编给大家带来的物业公关：冲破社区营销的第一道屏障，希望大家喜欢阅读!

物业公关：冲破社区营销的第一道屏障

篇1：物业公关：冲破社区营销的第一道屏障

从我到全国各地进行代理商社区营销培训、现场指导收集的意见来看，“想做，但物业干涉，小区不让进”，是社区营销反映最多的难点，是很多地区小区推广的“拦路虎”，二三级城市，地产公司的物业公司管理不太严，小区相对容易进去，但在一级城市，小区物业管理很规范，很严格，这让代理商和小区推广人员视如畏途。但恰恰是这些一级城市，别墅、高档楼盘、大型社区林立，消费力非常高！

社区营销就是要在社区中推广、宣传，获得业主的对产品和企业的了解，从而信任和订购。如果社区都进不去，进去了不能与物业负责人谈判，就象足球队员进不了球场，何谈竞争，何谈销售？一切都无从谈起。因而，在社区营销中，“物业公关”成为其中的一个非常关键的环节，也是社区营销人员必须冲破的第一道屏障！

“物业公关”的利益相关者

1、保安

保安是进去小区的首要屏障，对于保安来说，他的职责是只放进该小区的业主，业主的客人，以及必须进小区为业主办事的人。

2、物业负责人

如果看物业公司的组织架构，从组织架构中，是看不出社区广告倒底是哪个部门负责？成熟的物业里有市场部或运营中心，负责社区内广告经营。但实践中，经常这些事情就是物业负责人负责，找到物业处、物业公司负责人非常重要。

3、单位集资房、经适房的相关负责人

单位的集资房，因为是同一个单位，装修时间又很集中，是小区推广的重点，管理这一块的，是该单位的行政部(福利处)、基建处等部门，要找到负责人，通过建立个人感情，争取以较低的成本取得较好的位置、方式。

物业公关做得好，保安不会拦你，同时这些物业负责人，有些社区的租金，可收可不收，关系好的可以少收甚至不收，所以要充分公关，取得好感，建立关系。

物业干涉社区营销的原因

一流的谈判会在事前了解对方的担心，以及基本愿望，并有相对的应对及方案，将大多数主要的问题考虑在谈判之前，做到心中有数，心里有底。通过谈判技巧，达到“双赢”的目的。

首先，要了解物业干涉的原因，物业管理公司作为一个物业管理机构，是对业主服务的，以业主的利益，自身的发展的目的。所以干涉的原因经常如下：

1、担心企业与商家进驻社区后，扰乱社区的生活，造成混乱，带来管理上的难度，

2、担心企业与商家直接打扰业主，造成业主投诉。

3、给物业公司和个人带来不了什么好处

4、企业与商家作广告时，商业气息太浓，影响美观。

5、担心企业的实力，及产品是否安全，可靠？售后服务是否好？担心如果推荐不好，会影响业主的关系。

6、本能的对业务人员烦。

了解了物业干涉的上述原因后，公关谈判需要对如上问题均有充分的准备，对其不相信的环节，最好有案例，图片等证据进行说服，如下的谈判物料是必要的：

*如产品安装图例集，如果在其它社区有同样的应用则更好。

*售后服务相关政策单页、产品手册、工程手册。

*相关报纸报道，对企业及产品的报道，有助于物业对企业实力和产品的了解。

*与物业有针对性的协议书，应包括双方的权利、义务、违约责任、费用结算方式及有效时间等。

*合作、广告宣传的机会，可能合作的几种模式

然后，才开始谈判。

物业公关攻略

这里介绍一些物业公关的具体方法和技巧，可供参考：

绕过保安

1、业主论坛、QQ群认识业主 :

先通过业主论坛、QQ群认识业主，然后再说他的房间及姓，能搞到手机号最好，保安不会拦你。

2、打老顾客旗号

如果这个小区一期已经你公司的产品，查到其多少栋，多少号，姓什么？这样一说要进行产品维护，保安也会登记后，让你进去。

3、在网上、QQ群查到物业公司的电话，先电话里约好。

保安是物业负责人管理下的员工，只要你和物业负责人约好，说出负责人姓什么，要谈什么事，保安不仅不会拦你，实践中，保安经常会很礼貌把你直接往物业负责人那儿带。

保安虽然职位较低，但是也需要尊重和重视他们，到了小区发支烟，给个有公司LOGO的小礼品，以后到小区拜访和宣传都会少费很多口舌。

熟人介绍法

有熟人引荐，尤其是当社区推广专员，以前有物业管理的背景的，总有朋友会认识这些物业管理人员，从中引荐，谈起来会顺利得多，本能的抗拒会少得多。

如果你没有这样的朋友，即使你认识社区中的一个业主，经其介绍引荐，都会好得多。

熟人介绍法，是一个常用的，且比较管用的办法。

篇2：营销公关英文简历表格

营销公关英文简历表格

编写的英文简历分量越足则通过率就越高，这也就要编写的英文简历要尽量的来提高其质量，而高质量的英文简历重点在于让用人单位所满意，那么企业招聘者希望看到怎样的英文简历呢?

在编写的英文简历的时候首先要明确一点，那就是英文简历写出来是给对方看的`，而用人单位的招聘人员在筛选英文简历的时候，自然也希望能够看到实在的信息。如果英文简历做再漂亮，其中的内容非常简陋，或者内涵空虚也不能起到作用。

英文简历也是有简历的基本原则，你所写出来的简历能够让用人单位认可，首先也需要满足其基本条件，比如简历的全面性原则、简历的真实性原则，还有英文简历的简洁明了原则等等。

要知道招聘者在求职期间每天都会阅读大量的英文简历，在大量的英文简历洗礼下，也会造成审美疲劳，以后招聘人员希望能够看到个性化的英文简历。

Name：yjbys	Hukou：Guangdong
Residency：Guangdong	Work Experience：
Current Salary：XX/Year	Tel：
E-mail：/jianli
Career Objective
Desired Industry：	Electronics Micro-electronics, Automobile, Computer Software, Computer Hardware Network Equipment
Desired Position：	Computer· Network· Technology, Marketing· Public Relations (PR)·Media, Sales
Desired address：	Hong Kong, Guangdong, Beijing, Shanghai	Desired Salary：
Work Experience
/01—Present	***Company
	Area sales manager Location: Guangzhou & Shenzhen Responsibilities & Achievements: 1. Responsible for all Microsoft software and Microsoft sever products Retail Business Development activities in the China Southern Regions. Overseeing the sales and marketing management team in China Southern Regions. 2. Develop and manage the sales and distribution function of the company through residential dealers’ network. 3. Work with Asian Area Management office to adapt, plan and execute regional corporate programs and initiatives. Assist top management in planning and developing strategies for the business by continuously providing feedback on opportunities in the market for business. 4. Work with top management to implement and execute both long and short term business strategies to enhance market shares and profitability. 5. Develop Interior Designer Channels through various marketing programs and selling tools adapted from Asia Regional Office. 6. Manage relevant reporting of management and financial information for the sales and marketing department. 7. Maintain and develop corporate image and reputation, and protect and develop company’s brands via effective and creative marketing management programs as well as targeted PR exercises and intellectual property management. 8. Monitor competitors’ activities and preempting their actions by developing and implementing counter action plans. Ensure cost efficiency by maintaining proper control on sales and marketing expenses within approved company budgets. 9. Monitor consumer feedback and plan suitable advertising and promotional activities for each area within the China Southern Regions Working with field sales team to set specific expectation through accurate forecasting, qualifying and closing projects. 10. Ensure competitive edge by continuously engaging new product development with brand groups and product management team within China as well as global offices.
/01—2007/12	Apple Computer corp
	Area sales manager Location: Guangzhou Responsibilities & Achievements: 1. APPLE computer production & IPOD production salsas manager. Huanan Area channel management. Manage and grows the all kinds of Apple production business in South China. And breakdown all the target to every sales and make sure the target would be finished every month. 2. Prospect the sales territory, contact, qualify and close deals, Build and manage a pipeline and continually generate new accounts, forecast the sales activity and control marketing activity. 3. The main job was making the Hunan area sales strategy and marketing select appropriate activities. Conduct Sales forecast and generate sell-in plan. Identifying opportunity to select area main dealers and area channels & Develop city & channel network in selected region. 4. Manage channel inventory and conduct Product performance analysis, manage and work with direct key partners to achieve sales target. 5. Working with key business stakeholders in ensuring key requirements or change requests are captured and addressed. Control the channel balance with the key partner, distributor, and dealers. Control area production price and promotion. 6. Production Promotions and Lifestyle Marketing - define like-minded brand partners and develop co-marketing campaigns whereby these partners broadly endorse the Apple brand and our products to their constituencies. As example, the Pepsi promotion. 7. Contact with Shopping-mall, IT-mall owner, build the open door adv for found new APPLE shop.
/03—/12	Sony (china) Limited corp
	Sales manager Location: Guangzhou & SZ Responsibilities & Achievements: 1. Personal move computer (VAIO) production & IT channel Shenzhen Area sales supervisor. Manage and grows the VAIO production business in South China. 2. The main job was making the Shenzhen area sales strategy and marketing select appropriate activities. Identifying opportunity to select area main dealers and area channels & Develop city & channel network in selected region. 3. Tsshe marketing mission is data acquisition plan to ensure that new data attributes or audiences needed to drive marketing and communication initiatives are identified, prioritized and acquired in a timely manner. Work closely with regional systems and data teams to ensure that new data initiative or systems deployed or upgrades to existing systems do not affect the integrity of subsidiary databases. 4. Manage and develop Retail network, VAIO SHOP, IT Malls, Large Format Stores, and Chain Stores etc. Channel management / sales forecast and Channel/retailer development. Promote the marketing share up to the target. 5. Communicates with clients at the most senior levels and maintains a continuing relationship with the client at senior and operational levels with targeted clients. 6. Drives business needs analysis; leads sales team in obtaining the business requirements to help them define the VAIO-Production to support the business need. 7. VAIO B2B operation. The key dealers' & government stock management. Establish and maintain the relationship with the key clients/main customs and ensure the conformances are satisfied. Closely work with the main customs and Gov stock. Selecting good offerings and distribution channels to provide an optimal financial return. 8. Deal with the focal point for both internal and external communication. Good communication and interpersonal skills. Enough competency of driving to win.
Education and Training
/01—2003/06	Jilin University Japanese economic and culture Foreign Languages Bachelor
/09—2003/06	Jilin university International business Administration Bachelor
Professional Skills
Language Skills：	English: Fluent Japanese: Fluent Grade of English: CET 6 Oral English: Fluent
Self-appraisal
A position as IT Area sales manager which will benefit from my 7 years of IT and commuter retail channel management experience and 3 years of customer management experience in foreign company. I also have 4 years team-leading management experience, Marketing Resource planning, development, cost control, ROI management.

篇3：营销公关求职简历

营销公关求职简历模板

简历可以用数字来突出你过去所取得的成就。数字具有两种功能。首先是可以展现出业绩的卓著。同简单表示“提高了生产能力”的应聘者相比，一个在“7个月内将工厂产量提高156%”的人，无疑会令招聘经理印象更加深刻。另外，“管理350名技术设计人员”同“领导工程小组”相比，前一种陈述能更好地证明你的`能力。

强调成功经验，必须列出具体数据。要证明你以前的成就，就应学会用数字说话，包括你为公司节约了多少钱、多少时间等，说明你有什么创新等。强调以前的事件，一定要写上结果。具体地说，用数据或百分比指标来量化你的业绩和技能，如多少数量、多少次、占多少百分比等等，表述越具体，未来的雇主就越容易判断出你是否适合去他的公司工作。

下面是yjbys小编和大家分享的营销公关求职简历模板，更多内容请关注(/jianli)。

姓名：	yjbys	性别：
出生年月：	***	联系电话：	***
学历：		专业：
工作经验：		民族：	汉
毕业学校：	***
住址：	***
电子信箱：	/jianli

自我简介：

性格外向，具有团队合作精神及严谨的工作作风；

踏实稳重，有较强的进取心和责任心；

良好的人际关系处理和沟通能力，具亲和力；

具有一定的谈判能力，策划、执行力强；

喜欢挑战和创新。

求职意向：

目标职位：	公关媒介专员 \| 市场企划专员 \| 市场专员·市场助理 \| 市场营销专员
目标行业：	政府·非营利机构 \| 媒体·出版·文化传播 \| 广告·会展·公关 \| 耐用消费品
期望薪资：	面议
期望地区：	***
到岗时间：	1周内

工作经历：

20xx	***实体店营销公关
	职责和业绩： 1、负责对批发市场进行类型分析，根据不同产品风格有针对性地拓展进货渠道。 2、从客户的购买心理和需求出发，全程执行材料采购、产品营销和客户拓展。 3、通过不断地建立良好沟通渠道，积极处理相关方人际关系，发展新合作伙伴和供应商。 4、通过关键词刺激及不定时促销活动等营销手段，巩固市场占有率及知名度。 5、通过流程管理及时发现并解决售后服务问题。 6、负责引导和协助员工做好售前和售后相关工作。主要业绩： 1、***年内大幅提高销售业绩并提升网店一个皇冠的信誉度 2、亲自设计数款引起市场剧烈反响的热卖产品 3、短时间内通过良好的沟通能力和个人影响力，吸引大批客户并开拓新合作领域 4、建立并培养自己的销售团队。
200x—200x	***有限公司市场营销拓展
	职责和业绩： 1、负责对海洋工程和核电领域进行分析，对产品应用方案提交报告 2、了解并分析同类产品的竞争力，比较之间的优势和劣势 3、跟进项目，联络客户增进友好往来关系并且通过客户学习相关知识与应用领域 4、协助技术人员与现场施工团体的沟通，处理好售后服务。 5、负责推广产品，策划与客户之间的互动交流，开展一些ppt讲课以及一对一问答活动，组织客户访问公司以及引导参观学习。 6、协助公司组织会展推广宣传产品 7、作为海洋工程和核电领域的主要负责人，全程执行项目设计中产品引进以及售后服务。 8、分析和拓展新客户，对重点客户分析及分类 9、协助公司与英国总代理之间的沟通与交流主要业绩：成功地将产品应用于海洋领域及核电领域，并获得*船务sevan650海洋钻井平台项目合同以及*核电项目合同。开拓并完善产品多应用领域，丰富了客户资源。
200x—200x	***有限公司技术工程师
	职责和业绩： ***打印机服务中的售后技术服务工作。期间通过电话与客户沟通处理解决客户使用问题。

篇4：社区物业工作计划

20xx年对于泰达物业管理有限公司来说，是继往开来的一年。在过去的xx年度，泰达物业管理有限公司赢得了业主较好的口碑，提升了品质； 20xx年公司将面临严峻的挑战，为赢得业主的认可与市场，提升品牌，树立公司新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高服务中心的业主满意度。特制定计划如下：

一、加强团队建设，提高整体素质

公司下辖的颐水、兴隆花园、碧水园、阳光家园、盛泰园的团队经过几年或半年多的磨练，仍是一支比较新的队伍，离公司要求、业主的要求还相差甚远，需持续提升。为此，公司的一项重要工作就是“注重团队建设，持之以恒的提高三原泰达物业管理有限公司的可持续发展管理服务水平”。

首先，是加强对新进员工的培训工作，以确保上岗能力和操作规程的规范性。其次，是加强全体员工企业服务理念学习，服务于管理之中，实现满足业主合理期望的目标。最后是全面贯彻公司管理体系精神，以技能为支撑，努力提升三原泰达物业管理有限公司全体员工的整体素质，为公司品牌建设和形象建设做出贡献。

二、创新服务意识，完善服务态度

首先，鼓励员工主动思考：我们所处的行业在社会分工中的任务；我们“物业”在行业中的地位、经营理念及其追求的目标；自己所担当岗位的性质及其应对企业的贡献，从而得出：“什么是我们需要做的事？我们需要做哪些事？”

其次是积极行动，要求每一位员工在自己的岗位上有所作为，主动追循公司的目标，从自身的岗位职责出发，从眼前的、身边的小事做起，主动一点，再主动一点，做自己必须要做的事，并把它做好。第三，将“业主至上，服务第一”、六心（急业主之所急，想业主之所想，用“热心和责任心”温暖业主的心；用心式”服务,与业主“交心（朋友）；公开式”服务法，让群众“服心，让业主感受温馨；用恒心勤学苦练，提高业务能力，更好地服务业主；用耐心赢得业主的理解和尊重，换取业主的真心笑容；）的服务理念贯穿于我们日常工作的全过程，真正体现在我们对住户的服务中，主观上把该做的事考虑得早一点、广一点、远一点、深一点，客观上使服务完善一点，业主称心一点，领导放心一点，公司形象品质提升一点。

三、做好基础工作，完成各项指标。

按照物业管理相关法规规定，依据《前期物业服务协议》内容，结合各小区各部门实际情况具体做好以下工作：

1、客户服务中心：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

2、设备设施维护：按设备运行和维修分工的原则，对小区所有的施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。

3、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究责任制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。

4、资料管理：严格按照“省标”档案管理规定。另外，拟想对业主资料，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。

5、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，实行智能化管理刷卡进出。

6、安全、消防管理：加强对公共秩序员礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求公共秩序员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由公共秩序员进行检查，维修保养由维修班进行保养。

五、开展多种经营与措施

有选择地对顽固业户采取一定措施,每月统计, 落实到人。另外，管理中心将采取如下系列措施。

1、根据小区实际情况，管理中心成立房屋出租中介服务中心，制定相关制度和有效措施，定人定岗。

2、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。

六、全年管理目标

（1）业主对服务质量投诉处理及时率100%。

（2）回访业主满意率达95%。

（3）公共秩序服务满意度达95%，无重大安全责任事故。

（4）保洁服务满意度达95%。

（5）绿化服务满意率98%。

（6）维修服务满意度达95%，维修及时率达95%。

（7）设施设备完好率达到95%；房屋完好率达到98%。

（8）社区活动满意率95%。

（9）物业服务费收缴率95%。

七、全年组织建设目标

1、对于管理服务中心职责定位、岗位定人，尽可能减少调整对业务的冲击。

2、提升行政管理职能，让行政充分融入业务并起到强有力的支撑作用，形成在管理处经理领导下的行政对各业务进行统一规范、服务、监督、考评、奖惩的管理模式。

3、构建起管理层级清晰、职责分工明确、考核机制完善的制度。

4、磨练出一支忠于企业、事业心强、整体素质高、具有较强战斗力的管理队伍。

5、培养出一支跟随企业快速成长、执行力强、专业技能强、敢于承担重任的主管队伍。

6、带领出一支认同企业文化、服务意识强、责任心强、吃苦耐劳的基层队伍。

八、全年培训目标

1、加大企业文化培训，加大全体员工强烈的'为业主服务意识，让企业文化成为凝聚员工统一思想的源动力。

2、加强专业技能培训，让专业化技术成为提高物业服务品质的保障。

3、加深文化知识、物业常识、法律法规、培训，让科学文化成为提升员工整体素质的保障。

九、为完成全年经营目标采取的措施

1、物业收费：全员贯输“业主至上、服务第一”“、“只有服务好，才能收好费”的理念，让每一个基层员工明确到他在岗位上的劳动是创造经营效益的重要组成部分，从而形成全员服务收费的收费观念。

2、提高入住率：关爱未入住业主。建立《空Z房业主服务台帐》，每月一次对空Z房进行检查。

十、为完成全年管理任务采取的措施

建立健全各项规章制度岗位职责，强化制度职责规范的落实，加强绩效管理，建立和完善服务考核体系，量化考核奖惩指标，将服务品质、园区品质、信息反馈、业主报修、投诉等全面纳入考核。

篇5：社区物业工作计划

社区物业工作计划范例

根据社区在新一年度的战略目标及工作布署,陈村路社区在工作计划将紧紧围绕“服务质量提升”来开展工作,主要工作计划有:

一、全面实施规范化管理

在原有基础上修定各项规章制度,规范工作流程,按工作制度严格执行,加大制度的执行力度,让管理工作有据可依。并规范管理,健全各式档案,将以规范表格记录为工作重点,做到全面、详实有据可查。

二、执行绩效考核工作,提高服务工作质量

以绩效考核指标为标准,实行目标管理责任制,明确各级工作职责,责任到人,通过检查、考核,真正做到奖勤罚懒,提高员工的工作热情,促进工作有效完成。

三、强化培训考核制度

根据社区工作部署,制定培训计划,提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育,促进员工爱岗敬业,服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训,并在实际工作中检查落实,提高管理服务水平和服务质量,提高员工队伍的.综合素质,为公司发展储备人力资源。

四、结合小区实际建立严整的安防体系

从制度规范入手,责任到人,并规范监督执行,结合绩效考核加强队伍建设,加大对小区住户安防知识的宣传力度,打开联防共治的局面。

五、完善日常管理,开展便民工作,提高住户满意度

以制度规范日常工作管理,完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维保,让住户满意,大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有服务,在给业主提供优质服务。

六、开展社区文化活动,创建和谐社区

组织社区居民参加由居委会组织的文话活动，加强居民之间和居民与工作的联系，为全面建设和谐社区共同努力。

20xx年陈村路社区将以务实的工作态度,以社区整体工作方针为方向,保质保量完成各项工作任务及考核指标,在扎实开展各项物业工作，全面提升服务质量，争创佳绩。

篇6：社区物业工作汇报

社区物业工作汇报

天桥街道地处漯河市老城区，是召陵区唯一一个全城区街道办事处，面积3.2平方公里，常住人口4万人，辖7个社区，1个行政村。去年以来，街道物业全覆盖工作在市区房管局的正确指导下，在街道物业服务中心和社区共同努力下，围绕建设“整洁天桥、文明天桥、和谐天桥”的指导思想，坚持“以人为本、安全第一、统筹兼顾、综合治理”的原则，以“硬件四有、软件四有”的“八有”建设为目标，强化街道物业服务中心、社居委、物业服务公司、小区业主委员会“四位一体”管理模式，深入开展物业服务全覆盖工作。在工作中，街道强化措施，狠抓落实，着力开展老旧小区综合整治，着力改善居民生活环境，着力推进社区建设和物业服务共同发展，为建设宜居召陵和创建国家卫生城市、文明城市营造良好的环境。我们的主要做法是

一、改造为先，夯实物业服务全覆盖的基础

由于是老城区，街道很多居民小区和楼院建于八十年代至九十年代，属于无围墙大门、无绿化场地、无停车地点、无活动场所的“四无”居民区，且设备设施陈旧，年久失修，下水不畅。这样的居民区，基本上不具备标准的物业服务条件。天桥街道针对老旧小区环境“脏、乱、差”、房屋破损严重、治安状况较差、由此引发的社会矛盾越来越多等问题，在启动了老旧小区专项整治行动。

（一）整体规划，突出重点。街道将93个老旧小区进行统筹部署，制定了专门的规划改造方案，集中精力分阶段实施。首先改造大街两侧、社会影响较大的老旧小区，形成以点带面的良好态势。其次全面改造硬件设施损坏严重、群众反映强烈的小区，最后对剩余的老旧小区全部完成改造。并建立各老旧小区综合改造台账，确定了美化建筑立面、拆除私搭乱建、补建绿化植被、改造老旧管线、完善公共设施等五项改造内容，实行综合改造，以减少入户次数，降低改造扰民影响。

（二）以人为本，遵从民愿。老旧小区综合改造采取产权单位或居民申请制，街道先后召开了以社区党员、工作人员、居民代表等各方人员参与的动员大会，充分尊重广大居民的改造意愿，与居民签订综合改造自愿协议，并在广场和居民院落设置宣传点，设立宣传栏、宣传图片，宣传老旧小区改造的必要性，提高了群众对该项工作知晓率。工作人员针对双汇路315院违章建筑多，开荒菜地多，养鸡喂鸭多，部分居民不愿拆除的情况，挨家挨户做工作，发放宣传单，摆事实，讲道理，征得了居民的信任和支持，主动参与拆除违章建筑，避免粗暴强行改造造成社会不稳定，也大大增强了老旧小区改造的效率和成效。

（三）严格标准，构建精品。街道在市房管局的指导下，制定了老旧小区改造的工作流程、改造路线、技术标准；通

过公开招标，由3家工程公司同时进行改造，并按照综合改造内容分类分项制定施工标准和验收规范；加强工程监管，聘请专门的监理人员和公证人员，严格验收条件，确保改造工程的高质量。20以来，街道共投入资金 1300万元，改造老旧小区 93个，整修路面6.2万平方米，新划车位350多个，疏通管网5万米，安放垃圾桶 915个，新装健身器材 46件，街道老旧小区改造率达到100%，实现了“路平灯明管道通”的基本改造目标。

二、管理为主，打造物业服务全覆盖的特色

抓好老旧小区的改造，仅仅是为物业服务全覆盖工作打下了基础，创造了必要的条件。小区改造好了，如何对小区的公用设施、绿化、卫生、道路、治安和环境等项目进行维护，如何让群众普遍享受物业服务带来的便利，解除生活后顾之忧，达到安居与乐居，天桥街道进行了一些探索，打造了具有自身特色的物业服务管理模式。

（一）“四型分类”，明确服务模式。街道根据小区的规模、配套设施的完善程度，居民接受能力、管理成本等因素，将辖区的物业服务分为四种类型，分类进行管理。一是专业管理模式。如香榭里、紫薇花园等成熟小区，由专业资质的物业服务企业与业主签订书面的物业服务合同，物业管理比较规范，与街道配合度较高，街道主要采取督导的方式，监督物业公司为居民服务。二是分托管理模式。如3515、爱特社区等厂管小区，由强人集团、中烟公司等企业下属的.物业公司进行管理，街道主要采取建立居委会，派驻街道工作人员与物业公司人员共同参与小区的管理。三是业主自治模式。如麻纺院、龙泰领域等小区，这些小区没有专业的物业公司进行管理，小区业主选举产生业主委员会，街道主要采取社居委指导，组织小区内失业下岗人员、“4050”人员、领取低保人员和离退休人员组建社区服务组织，制定了治安、卫生、财务、车辆四项管理制度和一个自治公约，所发生费用依照小区受益人数、物权等因素，按照“责任共担，据实分摊”的基本原则收支；四是统一管理模式。大部分老旧小区都没有能力聘请专门的物业公司，由街道公开选聘两家专业化物业管理公司，签订专门的物业服务合同，将所有没有物业服务的老旧小区以解放路为界分为2个部分，进行统一的物业管理。

（二）“四位一体”，建立服务组织。街道成立了物业服务管理办公室，下设物业管理服务中心和物业矛盾纠纷调解站。由街道提供独立的固定办公地点，并配备4名工作人员和必要的办公设备，及时将物业服务全覆盖工作中发现的问题向社居委和物业公司进行交办，接受居民的投诉以及化解矛盾纠纷；各社居委都签订了物业服务全覆盖的目标责任状，制作片区公示牌，印制了居民公告、给广大业主的一封信、居民联系卡、居民征求意见表等，让居民充分知晓物业服务“谁在管”；每个小区无论大小，都建立了业主委员会，居民通过业主委员会积极参与“怎么管”、认真评议“管得

如何”，真正做到尊重民意，问计于民，激发了居民“小区是我家，共建共管靠大家”的积极性。街道聘请的物业公司重新进行物业管理区域的划分并绘制区域图，制作PPT，强化对各社区物业服务人员的培训，认真制定物业管理规划，对街道交办的事项做到有记录、有整改、有反馈、有总结。街道物业办、社居委、物业公司、业主委员会“四位一体”的服务管理模式实施以来，极大提高了物业服务全覆盖的工作效率，对于居民的各类建议和投诉做到及时受理，及时处理，事事有记录，件件有反馈。到目前共接到街道“5688114”服务平台投诉9件，整改率100%；居民建议18件，完成率95%；“双创”工作整改任务24件，整改率96%；上级部门督办单21件，完成率95%。

（三）“四硬四软”，丰富服务内涵。街道在做到小区有路面硬化、有照明亮化、有停车泊位、有下水管网“硬件四有”的基础上，进一步提升物业服务内涵，提出了有保洁清扫，有绿化养护、有治安防范、有维修服务的“软件四有”。两个物业公司对小区路面和楼道进行定时保洁，做到公共场所每日清扫一次，楼道一个月清扫三次，定期开展“四害”消除并记录存档，对辖区内的窨井、下水道、化粪池进行检查，发现问题及时整改。