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北方证券贷款**调查

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北方证券贷款**调查

篇1：北方证券贷款**调查

北方证券贷款**调查

“骗贷”**

当中信银行要把19个北方证券员工告上法庭的时候，他们觉得自己很冤，怎么不明不白成了被告。

，北方证券按照“分业管理，分业经营”要求，与其控股股东――中国工商银行沈阳市分行实行脱钩，并按照《公司法》规定和证监会要求，进行了以增资扩股为核心的转制重组工作。同年12月，脱钩转制与增资扩股重组方案获批，中国汽车工业总公司、江苏东方国际集团、金新信托投资股份公司、沈阳台金投资股份公司、鞍山合成股份集团等公司进入北方证券，中汽总公司的路畔生担任董事长，原董事长王兴明任总经理。

“在转制过程中，一部分人回到工商银行沈阳分行，一部分人留了下来。公司决定把积存下来的住房公积金拿出来给留下的员工进行货币分房。”

“问题就出现在这中间。”北方证券的一位原高管告诉记者，“回工行的那部分人当然不愿意啦，因为这里边也有他们的贡献和福利，本来209月6日钱已经打到留下来的那部分入在招商银行的个人账户里。”

但北方证券的管理层此时要把钱收回已经不可能。而此时正赶上中信实业银行推出“富民贷款计划”。于是，“公司提出给留在北方证券的职工发放由公司担保的银行贷款来冲抵住房公积金，高层承诺这部分钱以后由公司慢慢还上。”北方证券的一位员工介绍道。但北方证券法律部的一位女士告诉记者，这部分钱款只是借给他们的并没有说是给他们的。

“贷款办完后，我们并没有拿到钱。因为，公司从贷款中扣除了与发到沼行账户上的等额款项。”1月10日，北方证券突然发文要求职工还贷。“贷款按月息5.44‰计算，比同期银行利率高了近一个百分点。要知道真相我们决不答应贷款。”这位北方证券的前高管人员当然有理由愤怒，因为他名下的贷款有近20万。“借款还钱天经地主，公司只是在中信的那笔代款中把原来借给他们的那部分钱扣了回来。”法律部的那位女士解释到。

而作为担保方的北方证券为了催促还贷，201月10日更是下了一个“北证字[]4号文”，告诫如果2003年2月28日以后还未还款的职工将停止工作及相应福利，甚至解职。4月16日，北方证券又发函指出，员工不还贷自身已失去诚信品质，已不适宜在金融机构工作，对他们按待岗处理。

“公司对我说，只要我象征性地还一点钱，哪怕是一块钱，公司就让你回来上班。”一位中层干部告诉记者，“但还一块钱就等于承认了这笔贷款。”

“迫于工作的压力很多人还了。”但最后还有19人没有还上，他们认为这属于北方证券的欺骗性贷款。他们向记者出示了从中信实业银行沈阳分行复印出的本人账户资金流向的取存款凭条，记者发现这些上面既没有填取款日期也没有取款人的亲笔签名，上面惟一的证明就是户主的印鉴。“这一切都是私下操作的，我们都没和银行见过面它就把钱贷给我们了，并且我们并没有提供自己的'印鉴。”

对此，中信沈阳分行副行长肖树春在接受记者采访时回应：“当时他们至少在贷款合同上都有自己的签名，等于授权北方证券了。”“我们只是要收回贷款。现在已经在沈阳和平区法院进行诉讼，贷款程序违不违规让法律来判断。”“为什么大部分人都还了，只有这十几人没还呢？”北方证券法律部这位女士为记者分析，“这说明这笔贷款并没有什么不妥，当时是他们授权公司去做的贷款，我们没有骗他们去贷。”

“北方证券利用职工名义贷款不只一次，”那位原高管告诉记者，年8月，北方以“个人消费贷款”方式从工行沈阳新北支行贷款5100万元；3月，又以同样方式从建行沈阳北市支行贷款1600万元。“这件事情在公司很多人都知道。”“当时，公司以档案升级的名义让我们提供本人和家属的身份证、户口本、结婚证和收入证明，而且收入填得还挺高，当时我们都不知道干嘛用。2000年末我想买房去做组合贷款，但被告知我的名下在工商银行贷了50万元。这时我才知道。”当记者求证此事时，北方证券法律部的那位女士告诉记者，现在资产管理部的人已换了一遍，我要去高层那里求证一下这件事情。但记者截止发稿时，仍未得到她进一步证实。

而北方证券的另一位员工也表示莫名其妙：“有一次我碰到在工行一位姓杨的朋友，他见我打招呼说，还是你们好，公司又给你贷了几十万！我还以为他开我玩笑，谁知他认真地说‘你的名字还是我代签的呢’。”

当记者向这两家银行询问另外两项以北方证券员工名义贷款的事项时，未得到任何证实。

炒作沈阳化工？

“2000年底，沈阳化工在北方证券沈阳的几家营业部里成交量突然暴增，我们都注意到这个现象，但并不知道是谁在做。”当时就职于南八中路营业部的一位北方员工依然记得当时的情形。

在沈阳化工的2000年年报中，北方证券有四家营业部是沈阳化工的前10大股东，分别是沈阳北站营业部、兴顺营业部、太原北街营业部、南五马路营业部，共计持股194.48万股，市值1791.79万元。这个过程从当年8月25日算起，期间可能用了不到4个月的时间。

“20上半年，中国证监会也注意到北方证券的营业部中，沈阳化工的股票交易量异常放大的现象。”当时，“沈阳特派办一位官员就打电话到南八中路营业部，问当时的经理李原中怎么回事，李回答是有客户在做，不关北方证券的事。”在北方证券的一本“自营稽查账册”上，记者看到了大量的其持有重仓股的转托管记录，其中大同证券和南京证券的营业部接受得最多。

年沈阳化工中报显示，南五马路营业部减持已经退出前十大股东。12月31日，北方证券更是减持得只剩92万股了，至今未变。

就在这本“自营稽查账册”上，北方证券自营股票账户明细上沈阳化工赫然在列。稽核结果显示，截至2001年12月3日，北方共持有沈阳化工127万股，买入的均价为10.071元，按当天收盘价7.61元计算，北方证券在沈阳化工上损失312.51万元。

在沈阳化工的K线图上显示，从2000年9月最低价7.68元算起，到2001年3月29日的新高11.60元，这一段恰好是北方证券大量买进的时期。这6个月中，沈阳化工股价在10元以上的时间在两个月左右，而北方证券的平均成本在10.071元，而这几乎是沈阳化工价位最高的区域。

据记者的调查，沈阳化工集团一直是北方证券的股东。2000年，为第六大股东。，北方增资至10亿元，沈阳化工也在其股东之列。而公开资料中，北方证券又持有沈阳化工最多的流通股。这样，“就是北方证券在炒作自己股东的股票，这属于明显的关联交易。”上面那位人士补充道。另有员工告诉记者，北方证券在买卖股票时，大量使用个人账户。

“为客户非法融资”？

据记者了解，北方证券在资金的管理上也有些值得推敲的地方。

201月1日前，证券公司的自有资金账户与客户保证金账户事实上是并未分开。在记者拿到的2001年12月3日的北方证券“自营股票账户明细”，由两部分组成：一部分有八只股票的资金来源是“公司款”；另一部分有四只股票的资金来源是“贷款”，贷款部分资金为1222.14万元。“‘贷款’这部分资金极有可能是将客

户保证金挪用了。”北方证券的一位内部人士分析认为。在另一张“账内账外资金调拨关系”表中，自营账户从2000年6月21日到2001年4月25日都有一个负6000万的记录。在北方证券稽核部工作的一位人士告诉记者，这是公司自营账户的透支行为，那时客户保证金的账户和自营的账户是在一块，因此这6000万元很有可能是挪用的客户保证金。

在资金紧张的同时，北方证券对待有些客户却是“大度”的。记者掌握的北方证券民族北街营业部和友好街营业部-2000年的客户透支情况明细表显示，这两家营业部为客户融资总额分别为3490万元和2266.1万元，分别融出16笔和6笔。

在民族北街营业部，一位叫张或的客户在透支700万的同时，还能支取500万的现金。而一位叫高金伟的客户两笔透支就达1380万元，他从中支取了现金432.2万元。就在这个表中的备注里，对大多客户评价却是还款能力差和还款能力一般。

“这些客户大多与他们有些关系，到现在很多客户还是没能还上透支的款，可能有人永远也还不上了。本身营业部为客户融资就是违法，还允许提走现金，这造成了国有资产的严重流失。两家营业部非法为客户融资就达5000多万元，可见这里面的问题有多严重。”对此，北方证券的一位原领导痛心疾首。据了解，民族北街营业部原经理孙承志目前已不知所踪。

“委托理财保底”

这么多的资金出去，北方证券当然需要更多的资金补充进来。尤其是2001年下半年时，股市的暴跌绷紧了证券公司的资金链。

当时，资金的吃紧在北方证券身上体现得颇为明显。“那一年，公司管理层又出新招，要求每个员工要从外面拉来100万元委托理财资金，每家营业部分下去500万元的额度。”一位北方证券员工透露。他补充说：“如果完不成任务，工资、奖金减半。这100万不是小数目，老同志还好说，年轻的员工到哪儿去搞到？最后，总共可能只搞了1个多亿。”

当然，北方证券允诺的条件还是非常优厚的，承诺给予资金委托人10%的回报，同时给员工6‰的奖励。当时，大多数证券公司私下承诺的是每年8%的保底。

分析人士认为，北方证券这样做，可能真是反映出公司资金的窘迫。“2001年下半年，那险恶的市场中用10%的回报去融资，谁都难以做到。到哪里去找这么赚钱的项目？”

按照证监会规定，证券公司不能承诺收益保底来进行委托理财。在记者拿到的一份北方证券与一客户签订的一份70万元的《资产投资管理委托合同》（北方证券2001年财字第014号）中，附带的《资产投资管理补充合同》里明确写道：承诺年收益率达到10%，合同签订日期是2001年9月28日。

7月9日的沈阳，已是风和日丽。然而，对于北方证券来说，暴风雨之后的余波一时还难以平息。

篇2：北方证券贷款**调查

北方证券贷款**调查

“骗贷”**

当中信银行要把19个北方证券员工告上法庭的时候，他们觉得自己很冤，怎么不明不白成了被告。

2000年，北方证券按照“分业管理，分业经营”要求，与其控股股东――中国工商银行沈阳市分行实行脱钩，并按照《公司法》规定和证监会要求，进行了以增资扩股为核心的转制重组工作。同年12月，脱钩转制与增资扩股重组方案获批，中国汽车工业总公司、江苏东方国际集团、金新信托投资股份公司、沈阳台金投资股份公司、鞍山合成股份集团等公司进入北方证券，中汽总公司的路畔生担任董事长，原董事长王兴明任总经理。

“在转制过程中，一部分人回到工商银行沈阳分行，一部分人留了下来。公司决定把积存下来的住房公积金拿出来给留下的员工进行货币分房。”

“问题就出现在这中间。”北方证券的一位原高管告诉记者，“回工行的那部分人当然不愿意啦，因为这里边也有他们的贡献和福利，本来2000年9月6日钱已经打到留下来的那部分入在招商银行的个人账户里。”

“贷款办完后，我们并没有拿到钱。因为，公司从贷款中扣除了与发到沼行账户上的等额款项。”2003年1月10日，北方证券突然发文要求职工还贷。“贷款按月息5.44‰计算，比同期银行利率高了近一个百分点。要知道真相我们决不答应贷款。”这位北方证券的前高管人员当然有理由愤怒，因为他名下的贷款有近20万。“借款还钱天经地主，公司只是在中信的那笔代款中把原来借给他们的那部分钱扣了回来。”法律部的那位女士解释到。

而作为担保方的北方证券为了催促还贷，2003年1月10日更是下了一个“北证字[2003]4号文”，告诫如果2003年2月28日以后还未还款的`职工将停止工作及相应福利，甚至解职。4月16日，北方证券又发函指出，员工不还贷自身已失去诚信品质，已不适宜在金融机构工作，对他们按待岗处理。

“公司对我说，只要我象征性地还一点钱，哪怕是一块钱，公司就让你回来上班。”一位中层干部告诉记者，“但还一块钱就等于承认了这笔贷款。”

“北方证券利用职工名义贷款不只一次，”那位原高管告诉记者，2000年8月，北方以“个人消费贷款”方式从工行沈阳新北支行贷款5100万元；2001年3月，又以同样方式从建行沈阳北市支行贷款1600万元。“这件事情在公司很多人都知道。”“当时，公司以档案升级的名义让我们提供本人和家属的身份证、户口本、结婚证和收入证明，而且收入填得还挺高，当时我们都不知道干嘛用。2000年末我想买房去做组合贷款，但被告知我的名下在工商银行贷了50万元。这时我才知道。”当记者求证此事时，北方

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篇3：贷款证券化的法律思考

关于贷款证券化的法律思考

[摘要] 贷款证券化引发了一系列法律问题，其有效运作和风险控制离不开法律制度的支持和保障。我国现阶段开展贷款证券化存在着若干法律障碍，必须加强相关法律制度的研究和建设。

[关键词] 贷款证券化法律制度问题对策

贷款证券化（Loan Securitization）是资产证券化的一种，是指银行通过一定程序将缺乏流动性、但能够产生可预见现金收入的贷款转化为可以在金融市场上出售和流通的证券的行为或过程。贷款证券化自20世纪70年代末诞生于美国，90年代以后风靡全球。目前，欧洲和美国已具有相当规模的贷款证券化市场，南美、亚洲的许多新兴国家自亚洲金融危机以后也陆续进行了一些尝试。在我国，贷款证券化刚刚起步，有关部门正着手研究利用贷款证券化处置商业银行的不良资产，有关的法律措施也正在陆续出台。作为一种创新金融工具，贷款证券化在哪些方面需要得到法律的确认、支持和保障？我国目前推行贷款证券化是否存在法律障碍？应当如何解决？本文试图对这些问题作一些探讨，以对我国的贷款证券化实践有所帮助。

一、贷款证券化与法律保障

1、贷款证券化的有效运作需要法律的规范和保障

贷款证券化的运作过程，简言之就是将信贷资产组合后出售以该资产组合为担保的证券，并向投资者支付本息的过程。具体说来包括以下几个基本环节：（1）组合资产并出售资产。原始权益人（拟出售信贷资产的银行，也充当贷款证券化的发起人）将资产组成资产池（Asset Pool）后售与特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，SPV）。（2）发行资产支持证券。SPV购买资产池并以该资产池的未来现金收益为支撑对外发行证券，即“资产支持证券（Asset-backed Security， ABS）”。在这一过程中，SPV一般会聘请信用评级机构对证券进行评级和信用增级（Credit Enhancement），并与证券承销商签订证券承销协议，由后者负责证券的销售。（3）偿付。SPV用证券发行收入向原始权益人支付资产价款，以资产所产生的现金流向证券投资者偿付本息。

贷款证券化运作既是一个经济过程，又是一个法律过程，不仅交易结构严密，而且法律关系复杂。其运作广泛涉及原始债务人、原始权益人、特殊目的机构、投资者、资信评估机构、担保机构、投资银行、服务商、信托机构等主体。有关这些主体的设立、市场准入、从业人员资格、业务规程、最终退出等均需要相关法律作出规范。在实践中，为了增加投资者的信心，提高运作效率，通常在发行证券前要对贷款证券化的交易结构进行精心设计。一个成功的贷款证券化，其交易结构往往由贷款合同、销售合同、托管合同、证券承销合同、担保合同等众多法律文件组成，这些文件在内容上彼此衔接，串联起众多参与方并在其间形成复杂的权利义务关系。上述合同作为贷款证券化交易的支架，其效力和内容需要法律的确认和保障。

2、贷款证券化的风险控制有赖于法律的规范和保障

有效地控制风险是实现贷款证券化目标的关键所在。而有效地控制风险离不开相关法律对以下问题的规范和保障。

第一，贷款出售的合法性问题。贷款的合法出售是开展贷款证券化的前提。只有将信贷资产合法地售出，银行才能达到融资和避险目的。从法律角度看，贷款出售的合法性问题主要涉及两个方面：一是银行可否开展贷款证券化。这涉及到银行的经营模式和经营范围。一般而言，采取混业经营模式的国家之银行，开展贷款证券化业务无超越经营范围之忧；而采取分业经营模式的国家之银行，开展贷款证券化是否存在法律障碍，取决于该国的相关法律规定。二是信贷资产作为银行债权可否转让、又如何转让。换言之，银行作为贷款证券化的`发起人，可否将其对原始债务人的债权即证券化资产转让给SPV.如果可以，该转让是否必须通知债务人或经其同意。对此，各国的法律规定不同。除有一定的实质性条件要求外，在程序性条件方面，有的国家持宽松的自由转让原则，规定转让只需债权人与受让人合意即可生效，如德国、英国和美国某些州的法律；有的国家则作出较严格的限制性规定，规定必须在书面通知有关的债务人甚至债务人的其他债权人之后，或者规定必须经债务人同意后，证券化资产的转让方对债务人生效，如法国、意大利和日本的法律。不同的法律定性和限制性规定，会对贷款证券化的成本和经济可行性等产生影响。

第二，贷款出售的真实性及相关问题。为降低贷款证券化风险，维护交易安全，保护投资人的利益，许多国家的法律规定，原始权益人必须将拟出售的资产池从其资产负债表中彻底转移出来售与SPV，以实现SPV与原始权益人的破产风险之隔离（Bankruptcy Remote），保护购买资产支持证券的投资者的利益。在界定是否“真实出售”（True Sale）方面，各国财会法规定的标准不同，有的注重形式，有的注重实质。如美国颁布的第125号财务会计标准（Financial Accounting Standards No.125）采取了实质标准，规定判断真实销售的标准是资产转移方是否成功地转移了资产控制权。除以“真实销售”形式转移资产外，一些国家的法律和判例也允许以“抵押担保”或“让与担保”形式进行资产转移。所谓抵押担保，即允许原始权益人以资产池的未来现金流作抵押（实际上是一种权利质押）向SPV融资，在原始债务人履行债务后，原始权益人再向SPV偿还借款，SPV再以此向投资者支付。让与担保的不同之处在于这种担保转移了作为担保物的资产池的所有权。比较而言，在实现SPV与原始权益人的破产隔离方面，真实销售比担保融资更为彻底，而在担保融资中，让与担保比抵押担保更为彻底。

第三，SPV的设立和经营之合法性问题。SPV作为专为证券化目的而组建的独立实体，是用来隔断原始权益人和投资者的一道人为屏障，在贷款证券化中发挥重要作用。在那些禁止银行发行证券的国家，贷款证券化的实现必须借助SPV，以避开法律限制。设立SPV，首先要确定其法律性质和法律形式。对此，各国法律规定不一。在美国，SPV可以是公司、合伙、信托等形式；在欧洲国家，SPV就是一种独立的特殊目的媒体，在形式上不受法律限制。为实现贷款证券化的目标，保护投资者的利益，多数国家在立法和实践中还对SPV的法律地位和经营活动作出诸如以下一些限定：如要求SPV必须独立于其他金融机构，以避免关联交易；要求SPV的组建有一定的政府背景；要求SPV在经营中严格自律，不发生证券化业务以外的任何资产和负债；在对投资者付讫本息之前不能分配任何红利，不得破产，以实现破产风险的隔离；有义务定期审查有关资产状况的信息，管理和监测对投资者的分配系统，必要时宣布证券发行违约和采取为保护投资者利益所必要的法律行动，等等。

二、我国开展贷款证券化的主要法律障碍与对策

> 如前文所述，贷款证券化需要在良好的法律环境下生存和发展。而法律环境的不完善正是当前我国开展贷款证券化的最大障碍。虽然我国已出台了《人民银行法》、《商业银行法》、《担保法》、《公司法》、《证券法》、《破产法》、《信托法》、《民法通则》、《合同法》、《企业债券管理条例》、《金融资产管理公司条例》、《贷款通则》、《信托投资公司管理办法》、最高人民法院《关于审理涉及金融管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》等金融法律、法规和规章，开展贷款证券化的法律框架已初步形成，但仍然存在许多问题，主要表现在以下方面：

1、缺乏专门性立法。实践证明，专门性立法对贷款证券化的健康发展具有积极的推动作用。贷款证券化市场发达的国家和地区往往都十分重视适时修改原有的法律，或者颁布专门的资产证券化法律。例如，走在欧洲贷款证券化市场前列的法国，1988年颁布了第一个资产证券化法，其后于1989年、19和进行修订；作为亚洲资产证券化市场中心的香港，其货币管理当局颁布《证券化指南》对证券化市场予以规范；台湾立法院于通过了《资产证券化法案》，允许金融机构发行债券，几乎任何资产都可以作为担保；一些新兴市场国家在资产证券化的专门立法方面也表现积极，如菲律宾于1991年通过了《资产支撑证券注册和销售规则》的专门立法。在国际上，则有国际清算银行巴塞尔委员会1992年发布的《资产转让与证券化》文件，该文件从监管角度对真实销售、证券化计划管理、信用保证或流动性保证等证券化运作环节提出了标准，并对降低贷款证券化风险、强化银行信贷审慎管理等提出了建议，对各国的资产证券化立法与监管实践具有指导作用。我国完全可以利用后发优势，借鉴和吸收别国的立法经验，或参照有关的国际性文件，建立我国的资产证券化单行法律或条例，对资产证券化可能涉及的各类法律问题进行梳理，作出从法律原则到运作环节、从监督管理到法律责任的系统性规定。

2、现有法律规定过于笼统、难以操作。典型的如：（1）资产支持证券的属性和适用法不明确。根据我国《证券法》的规定，股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易受《证券法》调整；《证券法》未规定的，适用《公司法》和其他法律、行政法规的规定。政府债券的发行和交易由法律和行政发挥另行规定。而由SPV发行的资产支持证券既不同于股票和政府债券，也不同于一般的公司债券。因此，我国现行的法律法规对资产支持证券的属性和适用问题并未加以明确。笔者认为，可以考虑修改《证券法》，将资产支持证券与股票、公司债券、投资基金券等并列，一同纳入《证券法》的调整范围，这样既可以解决资产支持证券的法律适用问题，又可以充分利用现有的证券监管法律体系和配套设施，降低立法成本。（2）商业银行从事贷款证券化的合法性不明确。根据《商业银行法》第3条的规定，我国商业银行可以发行金融债券，可以经营中国人民银行批准的任何业务。该法第43条第1款又规定：商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产。对这些规定，实务界有不同的理解：有的认为第3条为商业银行从事贷款证券化提供了法律依据或可能性；有的认为第43条实际上关闭了商业银行从事贷款证券化的大门。笔者认为，上述法律规定对商业银行从事证券化业务既未笼统肯定亦未明确禁止，而是表现出一定的灵活性。这与我国目前采行的金融分业经营、分业监管体制有关。事实上，随着银行混业经营渐成国际大势，随着入世后金融竞争日趋白热化，我国金融分业的经营体制也在日渐松动，促进金融业整合和打破业界藩篱的法律规定和实践做法正在逐渐增多。从长远看，商业银行从事贷款证券化应无法律障碍。

3、某些重要的法律制度缺位。比如，有关证券化中介SPV的法律制度缺位，SPV的设立与运营无法可依。首先，从《公司法》角度看，我国现行《公司法》对公司的种类、设立条件的规定较为严格，鉴于SPV业务的独特性，SPV不可能严格按照《公司法》的规定设立为国有独资公司或股份有限公司。其次，从《合伙企业法》的角度看，我国现行的《合伙企业法》只规定了无限合伙形式，合伙人承担无限连带责任，而SPV往往是按照有限合伙的法律结构运作的。因此，也无法根据《合伙企业法》设立SPV.另外，由于SPV不能按照《公司法》成立，所以其公开发行证券行为不受《公司法》调整。因此，我国关于SPV公开发行证券的法律依据也是付诸阙如的。而SPV作为发起人和投资人的媒介，恰恰是支撑贷款证券化结构的“顶梁之柱”，其法律制度的缺位将对我国开展贷款证券化造成实质性障碍。关于SPV的设立和法律定位，笔者认为，可考虑依据《信托法》，将SPV设定为类似投资基金的独立信托机构，但同时应明确SPV不同于一般的投资基金，它只能从事特定的资产证券化业务。总之，当专门性立法在短期内不能迅速到位时，对那些重要而又暂时缺位的法律制度应及时补充。

4、配套法律制度不足。贷款证券化是一项系统工程，涉及信贷、证券、税收、公司、破产、会计等多方面的法律问题，必须建立一整套完善的法制系统加以支持。就我国而言，一方面要对现有相关法律、法规和规章进行修改或增补，另一方面还要建立健全与贷款证券化有关的配套法律制度，如以立法形式建立中介机构经营活动机制、信用评级制度、专业融资担保制度、金融会计处理制度、信托制度、征税安排等。国外的经验已经充分证明，建立健全配套法律制度对于贷款证券化的健康发展至关重要。

总之，加强贷款证券化的立法研究具有重要的现实意义。在这方面，我们既应当学习和借鉴国际先进经验，大胆尝试、勇于开拓，又应当结合国情，力求审慎稳妥，趋利避害。建议在非银行金融机构和企业中率先开展资产证券化的试点工作，并选择部分银行机构进行贷款证券化试点，待健全有关制度和积累一定经验后，再扩及一般银行机构。

参考文献：

[1]国际清算银行，巴塞尔银行监管委员会文献汇编[A].北京：中国金融出版社，.76-82。

[2][美]弗兰克·J·法博齐等，资本市场：机构与工具[M].北京：经济科学出版社，1998.609-619。

[3]Christin A.Pavel.Securitization.New York：Prebus Publishing Company，1989.18。

[4]李尚公、沈春晖，资产证券化的法律问题分析[J].法学研究，.4.19-30。

[5]朱怀念、唐棣，试论我国推行不良资产证券化的法律环境[J].法学评论，.5.52-57。

[6]梁慧星，中国物权法研究[M].北京：法律出版社，1998.1060。

篇4：推行住房抵押贷款证券化

推行住房抵押贷款证券化

――完善我国的房地产抵押贷款市场

内容提要：住房货币政策的推行，使住房金融制度的改革成为焦点，但是住房抵押贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性和盈利性的限制。抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源，增强了银行资产的流动性，分散了抵押贷款的风险，贷款机构可以发放更多的抵押贷款，从而满足购房者融通资金的需要。由此形成经济的良性循环，即贷款机构由于安全性的保证而愿意多贷出资金、购房者由于辅助资金的增加而能够多购买住房、社会总需求由于房地产的拉动而得到明显的增长等。

随着我国住房制度改革的深入发展，住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。笔者认为，解决这一问题，除了把房价降到一个合理水平外（包括经济适用房的建设、以及降低有关的政府税费等），还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场。而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。

一、目前住房抵押贷款市场的局限性分析

一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。

抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的.作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。

住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。

二、住房抵押贷款证券化的效应分析

住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具，其作用具体表现为下述几方面：

1、抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险

以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。

2、提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题

由于房屋抵押贷款的期限最长可达30年，对发放抵押贷款的银行来

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篇5：贷款证券化的法律思考

关于贷款证券化的法律思考

[关键词] 贷款证券化法律制度问题对策

一、贷款证券化与法律保障

1、贷款证券化的有效运作需要法律的规范和保障

2、贷款证券化的风险控制有赖于法律的规范和保障

有效地控制风险是实现贷款证券化目标的关键所在。而有效地控制风险离不开相关法律对以下问题的规范和保障。

第一，贷款出售的合法性问题。贷款的合法出售是开展贷款证券化的前提。只有将信贷资产合法地售出，银行才能达到融资和避险目的。从法律角度看，贷款出售的合法性问题主要涉及两个方面：一是银行可否开展贷款证券化。这涉及到银行的经营模式和经营范围。一般而言，采取混业经营模式的国家之银行，开展贷款证券化业务无超越经营范围之忧；而采取分业经营模式的.国家之银行，开展贷款证券化是否存在法律障碍，取决于该国的相关法律规定。二是信贷资产作为银行债权可否转让、又如何转让。换言之，银行作为贷款证券化的发起人，可否将其对原始债务人的债权即证券化资产转让给SPV.如果可以，该转让是否必须通知债务人或经其同意。对此，各国的法律规定不同。除有一定的实质性条件要求外，在程序性条件方面，有的国家持宽松的自由转让原则，规定转让只需债权人与受让人合意即可生效，如德国、英国和美国某些州的法律；有的国家则作出较严格的限制性规定，规定必须在书面通知有关的债务人甚至债务人的其他债权人之后，或者规定必须经债务人同意后，证券化资产的转让方对

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篇6：贷款调查报告

**信用社：

***于****年**月**日向我社申请抵押贷款***万元，我们对申请人提供资料的真实性、抵押担保的合规性、贷款的可行性进行了现场调查。现就调查的有关情况报告如下：

一、贷款主体调查

***，男，****年**月**日出生，现年**岁，其身份证编号为：***************，*******组人，现住****。家庭人口*人，爱人名叫***，女，****年**月**日出生，现年**岁，其身份证编号为：*****************;结婚证：******号，儿子，***，****年**月**日出生，现年**岁，其身份证编号为***************，在读书。***20XX年以来在****开办幼园，中华人民共和国社会力量办学许可证是以***妹妹***的名字登记的，****年**月**日****教育局颁发了中华人民共和国社会力量办学许可证，名称：*****;地址：****;举办者：***;办学层次：学前教育;办学形式：全日制;办学范围：***及周边乡镇;招生对象：学龄前儿童;批准文号：****号;有效期：四年;主管机关：****教育局。

***夫妇同信用社保持着良好的合作关系，在**信用社开立了新的存款账户。帐号为：*************号。

调查意见：***有完全民事行为能力，有固定的住所和稳定的办园场所，有合法有效的身份证件、中华人民共和国社会力量办学许可证，借款用途明确合法，在信用社开立个人结算账户，有稳定的收入和还本付息能力，无不良信用记录，符合贷款的准入条件规定。

二、财产及负债真实性调查

申请人***向我社提供了资产负债情况说明，我们对该户的资产进行了现场调查查询：

1、房屋一栋，价值****万元。位于*****，房屋建筑面积****㎡，无房产证，已交土地费***万元，按照****乡的房屋建造价，价值基本合理。

2、幼儿园各种游乐设备**万元;经现场盘点和查看，情况属实。

各项资产合计*****万元。***的家庭财产真实，情况说明价格合理。

***提供的资产负债情况说明表述对外无负债，经外围调查，***妇没有外部借款，也没有为他人提供担保，对外无负债，情况说明真实，没有遗漏和隐瞒的情况。

三、经营情况及用途调查

***自***年租房开办幼儿园以来，经过**年的精心经营，逐步积累了丰富的幼儿园管理经验和原始资金，并通过良好的教育质量拥有一定的生源。由于幼儿人数的增长，****年在****街新建了****幼儿园，幼儿园占地面积约****㎡，房屋建筑面积约***㎡，聘有**位幼教师，**位司机，**位厨师。

****教育局****年***月***日颁发了中华人民共和国社会力量办学许可证，名称为****幼儿园，批准文号为******号，有效期：四年，目前已开办四个班，有学前班、大班、中班、小班，有幼儿*****人。

***本次申请抵押贷款***万元，主要用于幼儿扩班所需的流动资金。其中：用于支付教职工工资***万元，幼儿生活费及教材***万元。其贷款申请用途真实合法，不会危及贷款安全。

四、偿还保障性及风险补偿性调查

***开办幼儿园位于*****，占地面积约****㎡，建筑面积约***㎡，招生范围为***及周边乡镇，****年春季招收幼儿****人，每人收费****元，学费收入约****万元，**位幼师工资支出***万元，**位司机工资支出***万元，**位厨师工资支出***万元，教材支出***万元，水电支出****万元，生活费支出****万元，一学期支出合计****万元，一学期可实现利润约****万元，年利润****万元，借款期限两年内第一还款来源充足。

***用其哥哥****位于**********自有房产作抵押。该房地产土地证号**国用（****）第*******号，土地使用权人***，土地坐落于***********南，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让，土地使用终止日期为****年***月**日，使用权面积****㎡，其中分摊面积****㎡。

该房地产房产证编号为：******号，房屋所有权人****，产别为私，房屋坐落于****街，同土地证指向一致。房产为砖混结构，户屋总层数**层，所在层数**层，建筑面积****㎡，房屋东与**路交汇，西与***交汇，临近**学校和**超市，设计用途为住宅，房屋座落位置优越，房产易于变现。

按**城区房地产该路段现行市价，*****元/㎡估算，初步评估价****万元。

根据《****农村信用社贷款抵押担保管理办法》第***条关于抵押率的规定，“个人住房（含占用范围内的建设用地使用权）的抵押率不得超过**%，商业用房的抵押率不得超过**%”，可抵押贷款****万元（***万元***%），抵押物合法、足值，房屋所有人及财产共有人已出具房产抵押承诺书，第二还款来源有保障。

****已向***信用社递交了购买财产保险申请书，愿意投足财产保险，可以落实风险补偿来源。

五、信用可靠性调查及风险分析与应对策略

经信用社信贷管理系统查询，借款人、抵押人及全家成员在全县信用社无历欠贷款。经在人民银行个人征信系统联网查询，借款人、抵押人及全家成员无不良信用记录，其道德品行良好，有良好的还款意愿。

（一）主要风险因素：

1、政策性风险：目前计划生育政策允许农村夫妇第一胎是女孩的`在间隔四年后可以生育第二胎，如果如遇国家计划生育政策调整，严禁生育第二胎，将直接导致生源不足，从而影响经济效益。

2、经营风险：***街如再新开办幼园，将导致生源的减少，特别是当前流感的发生期，如有幼儿感染，学校将面临关闭停课，经营上存在一定的风险。

3、土地使用出让年限已到期。

（二）主要风险对策：

1、加强各项监控。指定专人负责对该户资金回笼、运用等方面进行监控，全面掌握其经营情况。

2、要求借款人足额办理财产保险。在抵押合同签订后，要求借款人在贷款发放前自主到有关保险机构足额办理抵押物的财产保险手续，保险的期限不低于贷款期限，保险金额不得小于主合同贷款本息，并明确*****农村信用合作联社****信用社为第一顺序受偿人。

3、按照《****农村信用社贷款抵押担保管理办法》的规定，****信用社指派两名客户经理陪同借款人到相关部门共同办理合规的房地产抵押手续，抵押终止日期应明显大于贷款到期日期，同时复制“不动产登记簿”作为重要信贷档案保管。

4、加强贷后管理。按照《****农村信用社贷后管理办法》的规定，加强贷后管理，及时防范和化解贷款风险。

5、抵押房屋其土地使用出让年限已到期，贷款前该户必须到****土地局交足土地出让金，土地出让年限应明显大于贷款到期日期，方可发放抵押贷款。

六、综合意见

根据以上调查情况，我们认为借款人符合贷款的准入条件，经营活动正常，有一定的防御风险能力，第一还款来源充足，有合法足值的担保抵押，有良好的还款意愿。同意发放最高额房地产抵押贷款****万元，本次贷款期限***个月，利率按****‰执行，贷款按月付息，分期还本，即****年***月还***万元，***年***月贷款到期前还***万元。

特此报告

XXXX年XX月XX日

篇7：贷款调查报告

一、农户贷款调查报告格式

1、调查报告的基本情况：要写清贷户的姓名、年龄、性别、文化程度、家庭成员、住址、从事职业专业技能、诚信程度及与信用社业务往来信用记录等。

2、资产负债情况：详细写清贷户家庭固定资产状况具体细目、数量、平方面积、座落位置、购建时间、现价值及其它资产机械设备、名称、数量、现价值。负债情况写清贷款金额，贷款形态、欠息金额和其它负债等，计算资产负债比例。

3、家庭经营情况：写清贷户的家庭承包土地面积、种植主要作物，具体亩数、产量、产值、每亩纯经济收入;养殖业总收入、头数、生产周期、周期内的产量、产值经济效益;加工业写清加工量、经济效益;外出务工收入等情况;综合评估客户全年收入状况。

4、贷款方式：属于担保方式的贷款，写清担保人基本情况与资产负债状态、分析评估担保资格、属于抵押贷款，要写清抵押物的名称，存放具体地点、数量、(房产写明座落位置结构、间数、层数、平方面积写清占地和建筑面积、附简易平面图)估价、还款的来源等。

最后调查人写出准确的意见，承担的责任。签署集体研究意见，确定第一、二、三责任人，调查人或信用社不能签署含糊不清的意见。

二、个体商户贷款调查报告格式

1、调查报告的基本情况：要写清贷户的姓名、年龄、性别、文化程度、家庭成员、住址、从事职业专业技能、诚信程度等。

2、资产负债情况：详细写清贷户家庭固定资产状况，具体细目、数量、平方面积、座落位置、购建时间、现价值及流动资产现货、应收货款、现金、机械设备、名称、数量、现价值。负债情况写清贷款金额，贷款形态、欠息金额和其它负债等，计算资产负债比例。

3、家庭经营情况：写清贷户的家庭生产经营项目、投资规模、经营周期、产值、销售收入及利润等情况，全面综合评估客户的收入状况

4、贷款方式：属于担保方式的贷款，写清担保人基本情况与资产负债状态、分析评估担保资格;属于抵押贷款，要写清抵押物的名称，存放具体地点、数量、(房产写明结构座落位置、间数、层数、平方面积写清占地和建筑面积、附简易平面图)估价、还款的来源等。

最后调查人写出准确的意见，承担的责任。报批社签署集体研究意见，确定第一、二责任人，调查人或信用社不能签署含糊不清的意见，否则联社不予授理。

三、企业贷款调查报告格式

1、企业的基本情况：企业名称、地址、企业性质、注册资本、法人执照、法人代表姓名、性别、年龄、职称、学历、专业年限、诚信程度、领导成员名称、技术人员和员工人数、生产的产品，注册商标。

2、企业的资产负债：固定资产分为办公管理类的固定资产，用于生产方面的固定资产，如厂房、设备;流动资产分为原材料、产成品、应收货款、现金(含周转金)逐项写清;无形资产包括土地、商标等;递延资产、不能变现的待摊费用、租金、装修费。负债包括银行借款、民间筹资、应付货款分项写清、银行借款写清所属行社、贷款金额、贷款形态、欠息情况。所有者权益，资产负债比率。

3、企业的生产经营状况、生产规模包括设计规模和实际规模、产值、产品的生产与销售周期、产品销售形势和市场的适应前景。成本计算分别计算出生产平均成本和综合平均成本、销售平均价、产品利润、实现税利和纯利润。

4、贷款的可行性分析、资产负债分析、生产周期与流动资金分析、现金流量分析、资金的.分布分析、生产与销售分析，这些项目要采用比较、趋势、指标分析方式进行分析，全面评估分析贷款的风险与否，还款的保证和来源，提出负责性的调查结论、贷出与否、准贷金额、采用贷款方式(按第一项第5条写清)、贷款期限、调查人所承担的责任。

5、报批贷款信用社签署集体研究意见，按规定确定第一、第二责任人。

1、着力点要明确：

首先，要深入调查，占有材料。这是写好调查报告的基础和先决条件。为此，就应该亲自了解第一手材料。既要了解“面”上的材料，又要了解“点”上的材料;既要了解正面材料，又要了解反而材料;既要了解现实材料，又要了解历史材料。如上例中，同学们就要认真回顾平时手头搜集到的有关于“勤俭是美德，是事业成功的重要因素，奢侈浪费导致事业失败”方面的详细资料。

其次，要认真分析，找出规律。这是调查的目的。在占有大量材料的基础上，要“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”地

总结出事物的规律。此例中，除了要有具体的事例或数据外，还要对占有的资料分门别类加以总结，如以“盲目攀比，铺张浪费”、“勤劳节俭、合理消费”为门类加以归纳，从中找出规律性。

再次，要立场正确，观点鲜明。调查报告要站在客观的立场上，透过现象看本质，对事物作出正确的判断和评价。如上例中，调查的目的是帮助学生树立勤俭节约的美德，结合学生的生活实际，解决乱花钱、互相攀比、超前消费等不良习惯和问题。

最后，要概括事实，有叙有议。不能光罗列现象，而且要适当地进行分析、议论，阐述观点。如上例，在做到有事例和数据的基础上，运用所学的社会原理进行理性分析，分析要观点全面

篇8：贷款调查报告

一、基本情况

1、企业名称：上海丹菱福德香精香料有限公司。

2、成立时间：20XX年1月。

3、注册地址：上海市浦东康桥工业区康桥东路558号。经营地同注册地。

4、企业职工人数：50人。

5、注册资本：1000万元。

6、主营业务范围：从事货物及技术的进出口业务;生产乳化香精及其它香精，销售公司自产产品。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。

企业股权结构：单位：万元股东名称

上海丹菱香精香料

有限公司原投资额占比变更后投资额占比%刘晓东12%陆斌柳海彬杜宇红合计上海丹菱福德香精香料有限公司前身为上海麦克斯丹菱香精香料有限公司，是一家主要生产和销售液体类、乳化类及粉末类食用香精香料的公司。目前公司的主要客户有健力宝、汇源、屈臣氏、光明、娃哈哈、伊利等国内外知名的食品企业。公司现有专业技术人员20名，市场遍布全国，公司从广东健力宝和杭州娃哈哈高薪聘请了技术总监和营销总监，提高公司的.产品科技含量和加大市场拓展。

公司销售情况良好，20XX年实现销售收入2428万元，净利润1035万元。20XX年实现销售收入3628万元，净利润1653万元。20XX年实现销售收入3422万元，净利润1114万元。企业经营情况良好，盈利能力较强。

二、经营者素质及股东背景

1、法定代表人刘晓东，20XX年7月生，学历大学，职称工程师，20XX年至20XX年，任职于深圳波顿香精香料有限公司调香师;20XX年至20XX年任职于上海万声通讯有限公司业务经理;20XX年至20XX年任上海丹菱香精香料有限公司总经理、董事长。20XX年至今任上海丹菱福德香精香料有限公司董事长。刘晓东在香精香料行业已有十多年的商业经验，和各大食品和饮料生产厂商有良好的人脉关系和合作基础，对公司的经营和发展起着重要作用。

2、法定代表人、主要股东不存在赌博、吸毒等违法不良记录。

3、法定代表人、主要股东的个人信用记录情况良好。

三、财务状况

（一）经营情况调查

销售利润情况：销售总额销售利润净利润销售净利润率偿债指标情况：资产负债率%%%流动比率速动比率，截止20XX年末，公司总资产6042万元，负债1872万元，负债率31%，流动比率和速动比率分别为2。17和1。66，显示公司短期偿债能力较强。

1、资产负债情况

（1）货币资金362万元。

（2）应收票据62万元，主要包括应收北京汇源食品公司15万元，佛山三水健力宝贸易公司30万元，乐天奥的利饮料公司17万元。

（3）应收账款1096万元，包括应收近200家食品和饮料企业的账款，其中主要应收款对象是健力宝公司75万元，奥的利饮料公司50万元，光明乳业62万元，福建惠康食品45万元，南京喜之郎果冻36万元，娃哈哈饮料公司69万元等知名食品和饮料生产企业的账款。

（4）存货952万元，主要是原材料、自制半成品和库存商品。

（5）固定资产20XX万元，主要是厂房、设备、车辆和办公用品。

（6）短期借款1480万元，其中我行中小企业贷款540万元，占比36%;农行流动资金贷款940万元，占比64%。

（7）应付账款308万元，主要包括应付宜佳香料有限公司51万元，上海金丰经营公司40万元，上海中山物贸集团公司46万元，香乐香料公司36万元，上海浦杰香料公司22万元等，其余企业均是应付账款在10万元以内。

2、权益情况

企业所有者权益4171万元，其中包括实收资本1000万元，盈余公积389万元，未分配利润2754万元。

3、损益情况

20XX年，企业实现销售收入3422万元，比20XX年略有下降，原因是20XX年产品原材料价格上涨迅猛，公司部分产品成本大幅超出预计。所以，下半年，公司调整了产品结构，果断地减少了部分产品的生产。

利润总额1114万元，销售利润率33%，企业保持了较强的盈利能力。但是相比上年46%的销售净利润率有所下降，原因是20XX年食品和化工原材料价格上涨较快，平均估计涨幅在20%-30%左右，公司产品的价格却无法同步上涨，造成公司盈利能力有所下降。

（二）企业第一还款来源的分析

企业20XX年度销售收入3422万元，借款期限内预计的销售收入可以达到4200万元左右。

四、贷款要素及用途说明

1、贷款金额800万元整。

2、贷款利率按照基准利率上浮5%，该企业20XX年信用等级为A+级，符合信用等级对利率的要求。

3、借款期限12个月，还款方式按季等本归还本金，按月支付利息。

4、贷款用途：企业向我行申请800万元，贷款主要用于流动资金周转。企业作为一家专门生产食用香精香料的公司，其供货对象主要是国内的一些知名的食品和饮料公司。资金的结算方式通常是2-3个月结算一次。同时企业为了保持和扩大已有的市场份额，需要不断地开发和增加新产品，创造出各种不同的口味。公司预计20XX年实现销售收入4200万元，公司现在的销售对象均为国内知名的食品和饮料的生产商，例如20XX年10月，公司和可口可乐上海分公司达成了合作意向，将有望成为其大陆唯一的香精供应商。但是，由于产品的收款期较长，一般为2-3个月，公司从采购到生产成品需要2-3个月左右，企业所需流动资金比往年大幅提高。根据产品成本占比60%测算，总需要采购原材料资金约2500万元，按年周转2次测算，需要1250万元，另外，需要管理费用和营业费用300万元。总流动资金需求约1550万元，企业计划以自有资金投入750万元，申请我行小企业贷款800万元。

5、还款来源：

本贷款第一还款来源是企业自身销售收入和利润。

上海丹菱福德公司经过3年的发展，已经集聚了优质的人力资源和市场客户资源，将在20XX年取得更大的发展。公司经过充分的市场调研，决定对客户进行调研和细分，从20XX年开始将暂停对销售额50万元以下的小型客户的供货，集中优势为大中型客户配套生产，以进一步规避市场风险，并提升企业产品自身的地位和品质。各地的经销队伍已经对20XX年的销售客户基本确定，销售目标已经制定并报董事会。公司预计20XX年销售收入可以达到4200万元，比上年3422万元增加24%。20XX年目标客户中：健力宝350万元，光明700万元，娃哈哈560万元，乐天奥的利500万元，蒙牛580万元，伊利600万元，汇源果汁400万元，美晨300万元等。由于丹菱福德的产品口味优良，市场反映良好，合作方均有意向不断扩大和公司的合作。通过筛选客户，公司将逐步提升产品的价格和毛利，公司预计20XX年利润总额可以达到1200万元，销售利润率30%，还款能力较强。

五、融资及信誉情况

1、企业目前银行借款1480万元，其中我行小企业贷款540万元，农行940万元。

2、企业信用记录情况正常。

借款人贷款卡记录没有不良记录;

借款人股东或法定代表人（即企业实际控制人）信用记录没有不良记录;

借款人工商信息没有不良记录。

3、企业已在我行开立基本户，日均存款300万元左右，销售归行资金4000万元，归行率100%。

六、担保情况

本次贷款由上海丹菱香精香料有限公司提供全额贷款保证方式担保。上海丹菱香精香料有限公司是我行的一般法人客户，在我行的20XX年信用评级为AA-级，授信总额为1000万元，在我行的现有贷款余额为0万元，剩余可用授信额度为1000万元。担保人上海丹菱香精香料有限公司成立于20XX年，公司注册地康桥工业园区康桥东路558号，经营范围是香精香料的制造加工、化工原料及产品批发零售。担保人目前的主要业务是烟用香精香料的生产和销售。主要客户是全国各大卷烟生产商，包括常德卷烟厂、安徽卷烟厂、河北卷烟厂、保定卷烟厂、唐山卷烟厂等等。由于香精香料具有不易替代性，产品一经市场接受，就不容易改变，一旦改变则香烟的口味将发生改变。所以企业和生产卷烟的老客户的合作非常稳定，并通过引进国内优秀的香精技术人才，企业不断提高产品的口味和质感，迎合客户的需求。

截止20XX年末，上海丹菱香精香料有限公司总资产14462万元，负债6070万元，所有者权益8392万元，资产负债率42%。银行贷款2500万元，全部为农行康桥支行的流动资金贷款，占比100%。公司年销售收入4520万元，净利润2285万元，利润率达到50%，盈利能力较强。本次担保金额800万元，有担保能力。

七、满足分行关于存量优质小企业客户新增保证贷款的标准情况

1、信用等级A+（含）级以上。

经对企业信用等级的评定，20XX年信用等级为A+级。

2、我行开户2年以上，贷款存续期1年以上，销售归行5倍以上。

丹菱福德在我行开立基本账户3年以上，贷款存续期2年以上。20XX年销售归行率100%，是贷款额的7倍。

3、连续2年盈利，无不良记录，使用我行三种以上金融产品。

丹菱福德从20XX年至今连续盈利，无不良记录，使用我行网银、信用卡和代发工资/理财金账户等综合业务，并是我行财务顾问客户。

4、保证人上海丹菱香精香料有限公司20XX年基期AA—级，且在我行有剩余授信额度1000万元。

八、总体评价和调查意见

1、企业总体经营正常，业务收入稳定，信誉状况良好。

2、拟同意贷款，贷款金额800万元，期限12个月，还款方式为按季分次归还本金、按月支付利息，利率基准上浮5%，由上海丹菱香精香料有限公司提供保证担保。请审查。

篇9：贷款调查报告

贷款调查报告

一、借款人/项目发起人

1、借款人主体的合法性、注册资本金到位情况、高级管理层信用记录、能力和经验是否适应项目建设管理需要、法人治理结构等。

该公司最高权利机构为股东会，下设主要五个职能部门：市场部、财务部、行政部、设计和研发中心及生产部，实行总经理领导下的部门经理负责制。具体组织架构如下：

股东会

董事会

总经理

部门经理

财务部

行政部

部门经理

市场部

人力资源

后勤保障

设计和研发中心

部门经理

生产部

售后服务

市场企划

销售

大客户部

采购

储运

生产车间

质检

产品研发

工艺研发

2、项目控股股东或主要股东的行业背景、高级管理人员的经营管理能力等，对工艺复杂、技术含量高、生产设备有特殊要求的生产性项目，还应重点了解借款人主要股东是否具有相关的行业背景和较强的专业技术力量。

二、项目简介

(一)项目所在行业情况及项目建设的背景、目的.、必要性，项目建成后对项目所在行业的影响及项目前景，项目建成后的营运管理模式及财务管理模式;

(二)项目资本金、负债性资金的来源及到位的可靠性，了解是否存在因股东投资意愿、资金实力等下降引发的项目资本金不能按期按比例到位风险、金融机构等负债性资金供给方不能按计划提供融资支持引发的资金缺口风险。

(三)项目总成本及融资计划

1、说明项目总成本及其分类、融资方案，自有资金比例，占各经办机构贷款比重;

2、资本金到位情况，借款及其他资金的落实情况和到位情况;

3、已完成的投资额、投资总概算的可靠性;

4、项目建成投产后借款人资产负债比，达产后正常生产所需流动资金额及意向性贷款单位等。

三、借款人/项目发起人的资信状况

简单介绍：

(一)借款人/主要项目发起人过去几年的业绩。产值、利润及年增长率;

(二)主要产品市场占有率及变化;

(三)主要财务指标异常变动情况及简单说明;

(四)借款人/主要项目发起人的资信状况(如本息偿还率)，有无欠债、逃债行为等。

四、本次申请贷款的情况

(一)项目贷款的贷款用途，(要有详细的用途)是否具有国家规定比例的资本金，其配套资金来源是否明确并有保障;

(二)贷款品种、贷款金额、贷款期限、利率及还款方式、担保方式。对拟提供担保情况调查，包括担保方式，担保人资格、能力，抵(质)押物是否足值有效、产权是否明晰、证件是否齐全、抵押物是否为整体资产，是否存在部分资产已对外提供担保的情况，变现难易程度、抵质押率等。如果是保证贷款应分析保证人财务情况/担保率，保证人是否已对其它银行或企业做过目前仍有效的其它保证或承诺。

(三)是否为社团贷款，利率的浮动标准是否符合有关规定;

(四)是否考虑了经办机构筹资成本、综合收益及风险因素。

五、项目审批依据

简要说明该项目的立项依据，如根据项目有权审批部门批文XX号，项目审批情况，等等。

六、国家产业政策分析

简要说明国家在行业的产业政策及省联社区域发展战略，并分析投资该项目是否符合国家产业政策，等等。

七、市场分析

如果是工业项目应做简要的国际、国内及当地市场供需情况分析，内容可包括行业市场结构，如是垄断还是竞争性行业，是国家垄断还是区域垄断;过去几年的需求量变化，未来几年需求增长预测;价格变化情况和预测，价格预测是否有授权物价部门批准为依据;项目市场定位和市场开发计划;竞争对手及竞价力分析，等等。如果是基础设施项目，也应做相应类似分析(如公路项目应分析和预测流量及通行费价格，分析与铁路，航空，水运等其它运输途径的竞争相对优势)。

八、项目财务效益分析

参照流动资金贷款财务分析，并分析该投资项目的财务效益。内容应包括内部财务收益率，年税后利润，盈亏平衡点，敏感性分析，敏感性分析依据，最敏感因素，贷款还款来源，净现金流量与当年还本付息金额比，贷款偿还期，等等。

九、经济和社会效益分析

简要分析该投资项目能产生的社会经济效益，内容可包括为国家增加税收，创造就业机会，节省外汇，保护环境，等等。项目是否享受特殊优惠政策、补贴，是否享受关税或其他性质的保护，项目产品国内与国际市场价格是否存在悖离。

十、技术问题分析

简单分析该项目的技术及设备选型。该技术在国际上/国内属先进技术还是即将淘汰的技术，是正在实验推广的新技术还是已经成熟的技术，使用该技术是否涉及到专利，技术诀窍转让等知识产权方面的问题;借款人/项目发起人有无使用此类技术/机器设备的经验，有无把握掌握和使用该技术;主要机器设备选型是否合理，是否需要进口等等。

十一、法律问题分析

简要分析该项目在法律方面的问题。在贷款合同、抵押、保证、承诺、土地使用权、外汇许可、项目法律文件的审批，政府政策、法规、税收、环保、劳动用工等方面是否存在有待澄清，解决的法律问题?借款人/项目发起人是否与任何第三方有未解决、清算的重大法律纠纷?简要介绍项目所在地地方法律环境。

十二、环境保护分析

简要分析该项目在环境保护方面的问题。该项目的建设和投产会对生态环境会产生什么影响(包括废水、废气、废渣、生态平衡、拆迁等等)?准备采用什么样的环境保护措施?环保方案是否已得到有权环境监管部门的审批。

十三、风险与防范

指出并简要分析该项目本身以及经办机构发放贷款有哪些主要风险，计划怎样(采取什么样的措施)降低、规避、和分摊风险。如有展期，也要分析展期风险。

十四、调查结论

调查报告应明确调查意见，包括项目是否符合固定资产贷款基本条件，是否同意办理此项业务，并对拟提供融资的额度、期限、担保方式等基本要素提出意见。

篇10：贷款调查报告

20xx年，揭阳市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析揭阳市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助揭阳市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。一、当地经济发展状况及房地产市场情况

20xx年揭阳市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7；城镇居民人均消费7267元，比增12.1。

20xx年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。揭阳市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。揭阳建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，揭阳市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。

一、个人住房贷款的基本情况

（一）贷款余额和占比情况。截至20xx年12月30日，全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行31900万元，占比34.4％，排名第一；农行21400万元，占比23.1％，排名第二；中行20385万元，占比22％，排名第三；XX银行18927万元，占比20.4％，排名第四。

表一：20xx、20xx年揭阳市个人住房贷款变化情况表

报告期：20xx年12月31日单位：万元

单位余额合计XX银行工行农行中行

20xx年新增-2700-4600-5300-6007800

20xx年市场占比10025.640.623.49.7

20xx年市场占比10020.434.423.122

（二）新发放贷款情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款全年新发放额约13000万元，但余额却比年初减少2700万元。其中工行基本无新发放，余额比年初减少5300万元；XX银行新发放1330万元，余额比年初减少4600万元；农行新发放额约1670万元，余额比年初减少600万元；中行新发放约10000万元，余额比年初增加7800万元，占有绝对优势。

表二：2XX年揭阳市金融机构个人住房贷款新增图表（单位：万元）

（三）贷款质量情况。全市四大国有商业银行个人住房贷款不良额约16900万元，不良率19.2％，资产质量较差。其中工行不良贷款额约9000万元，不良率28.2％；农行不良贷款额约5200万元，24.3％；XX银行不良贷款额2693万元，不良率14.2％；中行的资产质量最好，不良额只有约20万元。

二、揭阳市分行个人住房贷款下滑原因

（一）外部原因

1、同业营销手法多样，市场竞争激烈

近年来，当地多家金融机构纷纷将个人住房贷款列为一项首要业务加以重点营销，并在信贷资源、人力资源和财务资源等方面给予大力倾斜，其中以中行力度最大：

（1）中行与当地第一大开发商乐万邦公司建立了稳固的合作关系。乐万邦公司近几年的开发量在市区占据主导地位，市区的按揭贷款基本都是乐万邦公司开发的房产，乐万邦公司去年开发的站前中心花园、锦绣家园、城市家园和骏景花园等市区几个较为大型的项目，按揭业务都由中行独家承办。

（2）上级行对中行揭阳市分行按揭业务转授权限比较大。零售业务部经理具备40万元以内的审批权，市分行行长具备80万元以内得审批权。中行楼盘准入政策宽松，存量楼盘不需年审。

（3）中行服务手段贴近市场、效率高。业务流程简单、环节少，从贷款受理、审批到发放在分行零售业务部“一站式”就可完成。在还款能力的分析方面，中行比较注重以实际调查为准；引进律师见证签字服务，客户只需跑一次银行；与房管局协调好关系，抵押登记时间较短。

2、部分商业银行则不惜代价争夺或扩充“阵地”，甚至敢冒“风险”。工行和农行为了抢占市场份额而降低准入门槛，采取不规范的竞争手段，虽然提高了市场份额占比，但贷款不良率高，付出沉重代价，也扰乱了整个信用环境和市场竞争秩序。据了解，工行和农行开始觉醒，逐步提高个人住房贷款的准入门槛，谨慎发放，工行去年基本无发放，农行去年发放也大大减少。

由于同业竞争手法多种多样，致使揭阳市分行未能对当地较大规模的按揭贷款楼盘实施有效营销，这是该行市场份额下滑的一个重要因素。

（二）内部原因

1、还款压力大。当地按揭业务量只占交易额的17.7，市场总量偏小。揭阳市分行是全市最早开办按揭业务的金融机构，供楼贷款的本金回收已进入高峰期，每月正常回收额约在500万元以上，个贷发放额小于回收额。去年以来，受人民币升息预期及社会整体经营利润下降的影响，借款人提前归还个贷现象频繁发生，仅去年上半年，揭阳市分行提前还清按揭贷款客户达127户，金额780万元，占全部个人住房贷款回收总额的28。

2、开发贷款投放减少对个人住房贷款业务的影响在近两年内逐渐显现。近几年，由于受地方经济环境、信用环境的影响，揭阳市分行对于房地产金融业务的开展较为稳健，谨慎投入，造成楼盘项目储备数量下降，个人住房贷款业务的发展后劲不足。

3、楼盘准入比他行严格、工作效率和服务质量有待提高等因素也一定程度影响业务发展。我行要求开发商提供的资料比较多，有关要求较其他银行严格。前后台分离实施办法尚处于“磨合期”，经办行尚未在新的运作框架内制订既能有效防范信贷风险、又能提高工作效率和服务质量的细化流程，没有充分体现贴近市场、方便客户。例如，每笔业务开发商需多次往返陪借款人前来我行办理有关手续，给开发商和借款人带来诸多不便；每笔业务从申请到发放我行平均需要1个月时间，而中行只需20天，工作效率相对低。开发商普遍认为我行按揭贷款手续多、程序复杂，在当前不规范的市场环境中，我行不但难以争取新的按揭市场份额，就连一些存量楼盘按揭业务也在不断流失。

三、尽快遏制市场份额萎缩局面，持续健康快速发展个人住房贷款的对策

面对个人住房贷款市场日趋激烈的竞争，揭阳市分行只有坚持走发展之路，逐步理顺管理机制，加大市场投放力度，才能促进个人住房贷款持续健康快速发展。

（一）增强市场意识，切实把个人住房贷款作为重要业务来抓

提高市场敏感度，加强与当地国土、建设规划、房管等部门的联系，掌握新开工楼盘情况，善于捕捉市场信息，抓住源头；对优质楼盘、优质开发商，在风险可控前提下，可积极营销房地产开发贷款，逐步形成了一条从生产到消费领域良性循环的房地产金融链，为个人住房贷款的持续发展增强了后劲；要抓住大型企业集团办理职工集资建房的契机，争取实行批量营销；要积极采取措施，加强对无开发贷款投入楼盘的“渗透”，争取按揭贷款份额，并高度重视客户服务维护工作，密切与开发商、售楼人员的联系，增强对开发商的吸引力；要丰富营销手段，大力营销个人住房转让贷款、个人住房再交易贷款、个人住房组合贷款等新产品，开拓市场，丰富“乐得家”品牌内涵。

（二）加强财务资源配置，体现与个人住房贷款发展目标相匹配的政策倾斜

优化个人住房贷款及其关联产品的经济资本分配系数，加大对住房楼盘项目营销和个人客户营销的费用投入，制订适应市场竞争形势的灵活营销激励政策，在业务考核中提高对个人住房贷款业务发展的考核权重，强化和完善对客户经理营销住房楼盘项目和个人客户的激励机制。

（三）操作流程的设计要体现方便客户和提高服务质量

要根据市场和客户需求变化，研究和借鉴同业竞争策略，分析影响我行竞争能力的因素，定期、不定期地对现有业务流程进行检查，对流程中与内控关系不大，但对效率影响较大的环节和重复劳动要及时加以改进，对系统性效率问题，要进行优化或再造。

在具体操作上，前台部门和客户经理无论是从客户需求的采集、分析，还是到具体业务的受理、申报、抵押登记、发放的每一个环节都要进行效率检查，严格规定时限，明晰责任，千方百计缩短业务办理时间，减少客户往返办理次数，提高客户办理业务的便利程度。前台部门在审批前要加强与后台的会商和沟通，准确把握营销方向，甚至后台部门可提前介入，提高营销的成功率。

（四）推广个人住房贷款中心，为客户提供多层次、全方位的服务

个贷笔数多、金额小、面对千家万户，便捷、安全、高效办理有关手续是首要工作，建议在市场资源和业务量相对集中的地区，积极实践专业化经营模式，建立个人贷款中心，通过整合经营机构、再造业务流程，实现个人信贷业务流程标准化、管理规范化、经营规模化、业务批量化、程序自动化、风控集中化，为客户提供一站式服务。

个客中心可以采取代办或将中介机构、保险公司、公证部门请进场的方式，为客户提供贷款、办理抵押登记、保险、公证等一条龙服务，客户到中心不超过两次就能办妥所有的贷款手续，促进业务流程全面提速，最大限度地消除“手续繁锁、程序多、时间长”等现象。

（五）量化考核，实施长效的激励约束措施，保持个人客户经理队伍的活力

要按照业务规模和发展要求合理、充分配备个人住房贷款业务各经营管理环节的人员，保证个人贷款业务经营管理人员的数量和质量。建立合理有效的激励约束和考核机制，对各项个贷指标实施细化、量化，实行综合考核，绩效挂钩，多劳多得，奖优罚劣，充分调动个贷从业人员的积极性、主动性和创造性，树立高度责任感。从客观实际出发，推行贷款责任制，将客户经理的收入和等级晋升与个人业绩联系在一起，奖惩兑现，优胜劣汰，保持客户经理队伍的活力。

（六）正确处理市场营销与风险控制的关系

当前重要的任务是加大市场营销，在具体办理业务的过程中，要严格执行操作规程，执行客户经理与借款人面谈制度，有效甄别、规避风险，确保购房背景的真实性。要多方考察借款人的资信情况，把握还款支出与收入的适当比例，不能因营销而放松对风险的防范，确保业务的高质量发展。

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