对房地产开发企业预收款项的税金核算相关问题的分析（精选5篇）由网友“挽月吟霜”投稿提供，下面是小编帮大家整理后的对房地产开发企业预收款项的税金核算相关问题的分析，希望对大家的学习与工作有所帮助。
篇1：对房地产开发企业预收款项的税金核算相关问题的分析
对房地产开发企业预收款项的税金核算相关问题的分析
中图分类号：F273 文献标识：A 文章编号：1009-420210-000-02 摘 要 由于房地产行业的特殊性，其产品的开发所需时间较长、资金较大，为了保证工程的顺利开展、持续进行，在房地产的开发与经营过程中，一般会选取预收商品房款项的方式。本文第一部分和第二部分分别介绍了预收款项税收核算的常用方法以及对预收款项税收费用的处理，第三部分对房地产企业预收款项所得税处理的应用方式进行了总结，以期能给相关人员提供有益的参考意见。 关键词 房地产开发 预收款项 税金核算 所得税 由于产品的开发所需金额大、周期长，因此房地产开发商为了保证项目的顺利开发、经营，往往会采取预收商品房款的方式进行一部分资金筹集。针对房地产行业采取的这种预收款项的方式，国家税务局要求房地产企业应该在收到预收款项的当天，就缴纳营业税。我国国税发[]83号文件的第二条规定：应将当期取得的预售收入按不低于15%的预计利润计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。这条法规一方面有利于保证国家的税收收入，但在另一方面，会计核算的难度也相应增加。下面将简要介绍一下预收款项税收核算的常用方法。 1.预收款项税收核算的常用方法 1.1将当期预收款项已缴纳的税收费用作为一项待摊销费用 在实际工作中，可以在当期的资产负债表中进行税收列示，此税收是以没有具备应有的收入确认条件的'预收款项的税收，其作为一种待摊销的费用，应该在收入得到确认之后，在通过结转的方式，把它转移到损益表中的“所得税”或者“主营业务税金及附加”的项目。 其账务处理的主要方式：企业收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；当发生纳税义务的时候，按计提的营业税款，借记“长期待摊费用”，贷记“应交税金DDD应交营业税”、“其他应交款”，按计提的所得税，借记“长期待摊费用”，贷记“应交税金DDD应交所得税”；当预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”，并对已缴纳的营业税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”，至于已缴纳的所得税，借记“所得税”，贷记“长期待摊费用”。 利用这种核算方式进行预收款项税收核算，尽管在资产负债表中，真实的反映了已预缴的待摊税费，配比原则也在各期损益表中得到了体现，然而，这种方式与现行会计制度相悖。例如，“长期待摊费用”作为企业的已经支出，但对于其他在 1 年以上的摊销期限的费用，应在受益期内把费用进行平均摊销；若其不能让以后会计期间受益，那么应该将这个项目尚未摊销的所有摊余价值进行转换，全部都转为当期损益。而且，我国目前现行会计制度有明文规定：企业已缴纳的税金及无法与未来收益相配比的其他各项支出，不能在本科目核算。所以说，尽管这种方法以配比原则为基础进行工作，但与其他核算方式在一起，要求明显存在矛盾，处理方式并不妥当。 1.2将当期预收款项已缴纳的税收费用计入开发成本和所得税费用 若是当期的预收款项已经缴纳了税收费用，那么，就应该将此税收费用作为产品开发的成本计算以及所得税费用计算；假如预收款项到了期末还没有进行收入的确认工作，那么不能进行结转工作，不能使预收款项转入到本年的利润结算中，而是应该在资产负债表的项目“存货”中揭示余额。 其账务处理的主要方式：收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；计提营业税时，借记“存货DDD开发产品”，贷记“应交税金DDD应交营业税”；缴纳营业税时，借记“应交税金DDD应交营业税”，贷记“银行存款”；计提应预缴的所得税时，借记“所得税”，贷记“应交税金”。 采用这种方法进行企业的会计核算，其缺点是：资产类账户以及损益类的核算内容的界限并不明晰。第一，企业开发项目的成本开支里不应该包含与收入相关的税收费用，因此该项余额的性质并不能通过资产负债表的“存货”数额客观的反映出来；第二，如果预收款项在年末仍然不能确认为收入，那么就应该在下年的账户中收入“所得税”账户的年末余额，但在损益类账户上，则不应该留下期末余额，更加出现进行跨期摊销的行为。 1.3将当期预收款项已缴纳的税收费用全部计入当期损益 这种账务处理方式如下：计提营业税时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应交税金DDD应交营业税”、“其他应交款”；期末结转营业税时，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”；所得税计提预缴数额时，借记“所得税”，贷记“应交税金DDD应交所得税”；期末结转所得税时，借记“本年利润”，贷记“所得税”。 采用这种方法进行企业会计核算，损益表里面的当期收入并不能配比相对应的税收费用。因为“所得税”、“主营业务税金及附加”两者所反映的，都是预收款项所缴纳的税收费用，而当期“主营业务收入”里不能进行预收款项的确认，因此即使预收款项已缴纳的营业税，也不应该在损益类项目列支里面出现，当期损益表里也不能扣减已缴纳的所得税。 2.对预收款项税收费用的处理 2.1附加税费、营业税金两者可以通过“应交税金”借方进行预交数额的反映 首先，假如收到了预收款项的营业税，那么借记应该是“其他应交款”以及“应交税金DD应交营业税”的方式，至于贷记，则应该是“银行存款”的处理方式。 其次，确认收入时，借记的账务处理是“预收账款”，贷记的则是“主营业务收入”。与此同时，借记“主营业务税金及附加” 2.2引入“递延税款”账户对所得税进行归集和转回 取得预收款项缴纳所得税时，按预收款项和预计利润率“税法规定不得低于 15% ”计算税颇，借记“递延税款”，贷记“应交税金DDD应交所得税”；实际缴纳所得税时，借记“应交税金”，贷记“银行存款”；预收款项确认为收入时，借记“所得税”，贷记“递延税款”。 3.房地产企业预收款项所得税处理的应用 假设，某一个房地产开发公司在1月采用滚动开发的方式进行产品的开发以及销售。以下是此公司201～3季度累计的数据以及第4季度的有关资料。（单位：万元） 根据以上资料提供的信息，第4季度应交所得税以及销售结算确认的所得税处理方法如下： （1）第4季度按税法规定的预计营业利润（预计利润率为15%）计算缴纳的企业所得税=400×15%×33%=19.8（万元） 按预收款项计提所得税的会计处理为： 借：递延税款 198000 贷：应交税金DD应交所得税 198000 （2）全年汇算第4季度应交所得税=（本季会计利润+全年累计结转销售新增营业利润） ×33%-前3季度已纳所得税=[ 200+（900+60） -（750+100）] ×
对房地产开发企业预收款项的税金核算相关问题的分析33%-82=20.3（万元） （3）第4季度与收人配比的所得税=第4季度应交所得税+本季确认收人应转人的所得税-本季按预计利润率缴纳的所得税（尚未确认收入，不得与收入配比）=20.3+（100-60） ×33%=33.5（万元） 核算所得税的会计处理为： 借：所得税 335000 贷：递延税款 330000（100×33%） 应交税金DD应交所得税 5000 本期实际缴纳所得税的会计处理为： 借：应交税金D应交所得税 203000（198000+5000） 贷：银行存款 203000 采用以上的方法对预收款项所得税进行会计处理，需要我们高度注意的是，房地产开发企业在季末或者年末进行企业年终汇算清缴所得税或者企业所得税申报表的编制时，如果出现销售结算的总额抵减预计的营业利润的总额后，其应纳税所得额为负数的情况，那么仍然可以在企业后期的销售结算工作中，将原来预期计算的营业利润，与当期的应纳税所得额相抵减。除此之外，利用“递延税款”的方式进行企业所得税的归集、转回时，在内部核算方式上，应该尽量选择同步登记的方式进行，为了能对预收款项已交纳的各项税金有及时的了解，财务部门可以建立相应的辅助账或者明细账，以便待预收款项确认为收入时，能及时地和损益表项目进行对比，从而核算企业的盈亏情况。 4.结束语 加强对房地产开发企业预收款项的税金核算相关问题的分析，有利于我们更加科学、高效的处理税金问题，并提高房地产企业预收款项所得税处理的应用能力和水平，最终促进房地产企业的整体发展。 参考文献 [1]葛道举.房地产开发企业窥觊核算问题研究.财经界（学术版）.（11）. [2]王莉.试论房地产企业预收款项的税费核算.时代金融.（8）. [3]边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探.江苏科技信息.2011（2）. [4]朱飞，何方.浅谈房地产开发企业商品房预售涉税会计处理.财会通讯.2011（12）.篇2：房地产开发企业的本钱核算论文
房地产开发企业的本钱核算论文
房地产投资项目具有资金投进大，建设周期长，本钱核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的本钱耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的本钱核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。进步开发项目的本钱核算质量，是房地产开发企业确当务之急。如何进行本钱核算，显得尤为重要。
一、房地产开发本钱的组成
房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说，大致可分为三部分：
1、土地、土建及设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度主要包括置换本钱、批租用度、动迁用度等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，很多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发本钱中受外界因素影响最大的一块用度支出，一般占项目总投资的10%～15%。
3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过借款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分用度核算好，对正确计算开发本钱将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的本钱核算策略
1、加强房地产企业本钱核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的`有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋本钱核算的规章和制度建设，使本钱核算工作有法可依、有章可循，从而保证本钱会计资料的真实、可靠，促进企业本钱核算水平和会计信息质量的进步。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证本钱会计工作质量的条件下，公道地设置会计机构，配备必要的本钱核算职员。每一房地产项目应由专人负责本钱核算工作，大型项目应设立本钱工作组专门负责本钱猜测、本钱决策、本钱计划、本钱核算、本钱控制、本钱报表编制和分析等主要工作，使本钱核算和治理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。本钱工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。
2、确定本钱核算对象。
对于建设一个现代的多功能小区，其本钱核算对象就显得复杂。这就需要本钱核算职员深进实际，研究分析总体项目的特点、治理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。本钱核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于治理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定本钱核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个本钱核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，假如开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个本钱核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分本钱核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设本钱对象核算，这样就会形成多个本钱核算对象。
3、设立公道的本钱核算项目。
正确划分本钱项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的本钱结构，便于分析、研究降低本钱的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发本钱属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和治理需要，确定本钱项目，进行明细核算。本钱项目不宜开列太多，对于发生次数较少的本钱用度，特别是单笔发生的用度，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。土建用度如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。
4、正确的进行本钱的回集、分配与转结。
对于单一的房地产项目由于本钱对象简单，回集本钱用度就轻易得多，通过分配间接计进本钱对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，本钱核算对象比较细化，很多本钱用度不可能直接回集到各个本钱核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地回集到各个本钱核算对象。直接回集的本钱用度主要是建筑安装工程用度，其他本钱用度则需要定期进行分配，而对于间接分配的用度需要在日常回集时按各自本钱项目的详目分别回集核算，然后按各个本钱对象和对应本钱项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的本钱核算对象直接回集项目的建筑安装工程用度；土地征用及拆迁补偿费日常发生的本钱用度可不按本钱对象直接分配，而在此本钱明细科目中分详目回集，每月末按各本钱对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的用度，在分配时无需按详目分摊，若本钱治理需要可以再按详目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接用度中的现场治理性用度则按各本钱对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项本钱用度，其回集和分配程序同土地征用及拆迁补偿用度。对于利息支出则按各本钱对象回集的上月末本钱实际发生额计算比例分摊；对于预支款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进进本钱项目回集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。
5、重视项目竣工本钱结转核算。
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行本钱结转。比如：
（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将实在际本钱转进“开发产品――土地”账户。
（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投进使用时，将实在际本钱结转计进有关的房屋开发本钱中。
（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样本钱核算职员即可按照各本钱核算对象所回集的用度核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的本钱用度，从而结转完工实际总本钱，并计算各独立核算对象的单位本钱进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转进出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，本钱核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售本钱核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积本钱为销售本钱转账依据结转销售本钱。
篇3：房地产开发企业对工程结算管理控制的分析
我们从一般房地产开发企业成本组成中不难发现，项目直接工程费占到总成本费用的60%-70%，而工程费占直接工程费的70%左右，而确定直接工程费的最显著的标准就是工程竣工结算总价，为了将各自的利益最大化，围绕着竣工结算工作，项目建设所有参与人（业主、总承包单位、分包单位、监理单位、材料供货单位、设备租赁单位、劳务单位、造价咨询单位、审计单位）都在进行着一场大博弈。在这里，笔者站在房地产开发企业的角度上，对如何控制工程结算谈几点意见：
一、建立明确的工程竣工结算管理办法及流程
各房地产开发企业应根据各公司的企业性质（国有、国有控股、外资、合资、民营）及具体的管理构架，设立工程竣工结算管理办法及流程，明确赋予工程竣工结算参与人（方）的权利义务，特别注意要明确工程竣工结算办理各阶段的组织牵头部门及工程竣工结算审批流程中最终确认权的归属（表单清晰、责任明确）。
二、工程竣工结算的资料的确认
我们知道工程竣工结算资料的真实性、有效性、合法性，将直接影响到工程竣工结算数15据的准确性，从以往的工程竣工结算审核、审计的经验来看，对工程竣工结算中采纳的结算资料的审核是重点审核对象，特别是一些合理但不合法、合法但不合理的工程竣工结算资料是审核争议的焦点。这就要求提供、收集工程竣工结算资料的部门，在工程施工过程中及时、完整的完善有关结算资料手续，做的所有提供的工程竣工结算资料真实、有效、合理、合法。
三、工程竣工结算计量时应注意的问题
目前工程竣工结算采用的计价方式主要为：综合单价（工程量清单）、地方定额及包干总价几种方式。由于工程计量软件的大量推广运用，特别是广联达公司针对不同的结算模式适时推出各种计算、审核功能，大大减轻了广大一线算量人员的工作强度（当然，如果每次升级能免费就更好了），使得核对工程量的时间大大缩短，但审核人员要注意，由于广联达计量软件中有些取值设置是开放性的，必须认真检查取值设置情况；同时在运用广联达软件过程中发现，广联达计量软件普通设置是按全国一般情况设置的，有时会与地区的一些特殊要求不符，建议重点检查一遍开放性设置，以防止设置错误保证结算工程量的准确，
四、工程竣工结算中签证费用的审核
本人认为应重点审核签证费用的合理、合法性，签证费用一般是设计变更产生的增加或修改工作，在施工过程中，由于工期进度要求较紧，实施变更的时间一般都很急，施工单位大多数不愿意按合同约定的计价原则计费，基本上是说好了费用才实施；而业主单位在售房、交房的压力下，或多或少都要进行妥协（实际签证费用大于按合同约定的计价原则计算出的费用）；这就要求审核人员能够站在一个实事求是的原则立场上来判定，某一项签证费用的合理、合法性，本人一方面反对，不论现场实际情况武断的以“不符合合同原则”全部剔除的态度；另一方面也反对，“反正业主单位有签字”随便认可的态度。本人认为，在签证费用的审核时，审核人员要有高度的责任心，既要坚持合同原则又要兼顾现场实际情况，这就要求我们审核人员要充分了解市场的真实情况及当时的具体施工条件，对施工的工艺、流程熟练掌控，才能保证审核数据的准确性和强有力的说服力。
五、工程竣工结算中的廉洁建设
由于工程竣工结算涉及到项目建设所有参与人（业主、总承包单位、分包单位、监理单位、材料供货单位、设备租赁单位、劳务单位、造价咨询单位、审计单位）的经济利益，审核人员将不可避免的将面对众多的诱惑，作为工程竣工结算管理人员一方面必须首先做到自己的廉洁不贪、以身作则，同时加强具体参与人员的职业操守教育；另一方面要做好制度方面的规定，规范有关操作流程，明确有关处罚措施，从制度上约束腐败事件的发生。
篇4：当前房地产开发企业外部环境及市场机会分析
当前房地产开发企业外部环境及市场机会分析
12月11日中国正式加入世界贸易组织(WTO),中国经济将进入更加广阔的世界领域.本来已经处于激烈竞争中的房地产开发企业,影响其外部环境的不确定因素数量更多、变化更快,市场机会也更多.开发商如果不能正确地把握企业的`外部环境特征,围绕提高企业核心竞争力,进一步深化企业改革,实施体制创新战略,很可能在未来激烈的竞争中被淘汰出局,当然更谈不上发展、壮大.本文拟分别对当前开发企业的外部环境特征、市场机会以及应对策略进行初步的分析和探讨.
作 者：王雷 江和伟 作者单位：大连市建设控股有限公司 刊 名：城市开发 英文刊名：URBAN DEVELOPMENT 年，卷(期)： “”(7) 分类号：F2 关键词：篇5：浅谈企业环境管理及环境成本的核算问题
浅谈企业环境管理及环境成本的核算问题
人类在生产和生活过程中,不断从自然界取得资源,同时又将生产和生活中产生的废物排放到环境中去.随着经济的`发展和人口的增长,人类要求从自然界取得的资源越来越多,同时排放到自然界中的废物也越来越多,超过了自然界的承受能力,导致生态破坏、环境污染等一系列环境问题.目前,世界各国都不同程度的存在着环境污染和生态破坏问题,各国的环境问题又共同造成了全球性的环境问题.
作 者：李擎 作者单位：天津市财经学院 刊 名：现代企业 英文刊名：MODERN ENTERPRISE 年，卷(期)：2002 “”(1) 分类号：F2 关键词：★ 金融企业会计制度
★ 企业会计制度
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