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浅谈对人网互动层次性的认识论文

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浅谈对人网互动层次性的认识论文（整理3篇）由网友“yjfyjhtg”投稿提供，以下是小编为大家准备的浅谈对人网互动层次性的认识论文，欢迎大家前来参阅。

浅谈对人网互动层次性的认识论文

篇1：浅谈对人网互动层次性的认识论文

浅谈对人网互动层次性的认识论文

人类的实践活动一般都有鲜明的进程，人网互动的实践也是如此。人网互动按实践进程来划分可以分为不同阶段，在不同阶段，人网互动发生的场域不同、互动方式不同、互动的程度也不同，进而呈现出互动的层次性，形成了一定的层次结构。把握人网互动的层次是理解网络的重要维度，只有在人的网络实践进程中明晰每个进程的“网络是什么”、“人和网络如何相互作用”，才能在动态的实践中建构起对网络的理性认识，进而提高人们在具体互动实践进程中识网、用网、管网的水平。

一、“人-器物”互动――以主体准备为主导的技术交互层次

人网互动的第一个阶段是“人-器物”互动阶段。在这一阶段的人网互动我们可以从以下方面进行理解。

(一)计算机网络对人的客观制约性

在网络人机系统中，从人面对计算机网络设备那刻起，计算机网络对人的制约作用就客观存在了。它作为人的活动的对象和重要的中介环节，有其自身的规定性，这些规定性是客观存在的。它要求人必须自觉地认识和把握这些规定性，并按照这些规定性塑造人自身，进而表现出计算机网络对人的制约性。这种制约在传统人机互动中也客观存在，如一个人要想驾驶汽车，那么他必须先学习驾驶;一名工人在入厂前要接受技术培训等。所不同的是计算机网络对用户制约性更强，要求更高、更全面，而且这种制约是动态变化的。

(二)人开始做积极的主体准备

面对计算机网络的客观制约性，主体必须发挥主观能动性，开始为互动实践活动全面展开做主体准备。(1)积极“掌握自我”。所谓“掌握自我”就是认识和改造自我，“人对外部世界的掌握本身又是以对自身的掌握为前提条件的，是对自身的自觉能动认识和改造”。所谓认识和改造自我，主要是针对使用计算机网络的要求，作为互动实践主体的人开始检视自己的身心状况，并做出积极的有针对性的调整和改变。“掌握自我”是“掌握世界”的实践展开的前提。(2)积极“掌握对象”。所谓“掌握对象”主要是指主体认识对象，形成对计算机网络的理性认识。“掌握对象”首先要回答计算机网络是什么，然后具体地把握其客观规定性。计算机网络不是简单的工具，而是“自然客体”、“社会客体”、“精神客体”的统一，而作为不同层面的客体对主体的制约作用不同，如“自然客体”层面的技术要求、“社会客体”层面的规范要求和交往要求、“精神客体”层面的精神素养要求等，这些都需要主体去充分认识和积极应对。在此需要指出的是，“掌握自我”和“掌握对象”只是“主体准备”的基本方向，其具体内容是丰富且复杂的。

(三)以技术交互为起点的人网互动层次

“人-器物”互动阶段除了人与计算机网络之间的“暗流涌动”式的“制约-准备”活动之外，人网之间直接的技术交互也开始展开。具体表现为人对计算机网络设备的检查、电源设备和网络设备的连接、开机等。当然也包括更高要求的人对计算机网络的技术操作，如组装机器、维护硬件设备、优化设备运行环境等。人网技术交互活动是人网互动的起点，是人网互动不可逾越的层次。

因此，“人-器物”阶段的人网互动可以概括为是以主体准备为主导的技术交互层次，主体准备是这一阶段的核心。

二、“人-界面”互动――感知交互层次

人开启计算机之后，呈现在人面前的是绚丽多彩的界面，人开始与计算机界面发生互动关系，从而进入“人-界面”互动阶段。

(一)界面属于爱表现的心灵

界面是人与计算机网络互动、信息交换的媒介，当前的界面通常是多媒体界面，是集成了文字、数字、图像、声音、视频等的综合感知媒体。界面充当了人与计算机网络连接的临界点，进而形成了人与计算机网络之间的感知交互关系――界面的感知媒体与人的感知系统之间的互动。这种感知交互通常表现为强互动关系，即感知媒体越发达，人的感知欲望越强烈，感知媒体能够刺激人的感知需求，激发人的“感知喜好”，并塑造人在界面选择中的“感知喜好”，所谓“眼好色，耳好音”乃人的本性使然。正是在这个意义上，迈克尔・海姆说：“界面属于爱表现的心灵。当我们坐在界面前，就像西格尔塑造的生活模特似的，我们便加强了表现的思想倾向。”从界面本身的发展历史来看，正是人的感知喜好、感知需求推动着界面技术的更新发展，使得多媒体界面逐步取代了图形界面和命令语言界面，并酝酿着能够模拟真实物理环境、给人身临其境的感知体验、让人全身心沉浸的全新界面。

(二)界面对主体具有直接制约性

界面不仅服务于人的感知喜好，同时它也制约人的感知活动。从计算机界面的发展史来看，作为人与计算机之间信息交换的媒介，界面经历了命令界面→图形界面→多媒体界面等发展阶段，并向多通道用户界面与虚拟现实技术方向发展。在不同的发展阶段，用户的感觉体验不同，交互方式也不同，并影响着互动实践的结果，充分反应了界面对主体的直接制约性。

具体来看：(1)命令语言交互界面的高技术要求。命令界面作为早期的用户界面对用户的技术要求较高，不仅要求用户能够记忆非常复杂的命令语言，而且要求他们掌握大量的功能键，进而可以精确输入命令语言，实现用户对界面的操作。面对这些高技术要求，往往只有熟练型和专家型用户才可以胜任。命令语言交互界面需要用户投入大量的心智成本，而且人机交互的自然性及效率都处在较低的水平。(2)图像用户界面的良好操作感。图像用户界面主要通过窗口、滚动条、按钮、下拉式菜单、图标、鼠标等基本元素实现人机交互，这在很大程度上方便了非专业用户的使用。用户可以通过窗口、菜单和其他直观的操作工具实现对屏幕对象的直接操控，取代了命令语言界面操作中复杂的命令输入，实现操作什么屏幕即显现什么的“所见就是所得”的感知效果，给用户予强烈的视觉、触觉的参与感和直接操作感。(3)多媒体人机交互界面的高效交互体验。多媒体人机交互界面遵从人的“感知喜好”，融视、听、图文、影像于一体，给用户提供一种美的享受。与前两种基于命令文本和直观图形的静态媒体相比，多媒体技术引入了诸多动态媒体，如动画、视频、声音等，这在很大程度上丰富了计算机的信息展现方式，提高了人机信息交互的效率。(4)多通道人机交互界面的立体交互。多通道交互界面是人机交互的一种新范式，它充分调动用户的视觉、听觉、言语、手势、表情、甚至触觉、力觉等参与到与计算机的交互中，追求一种以自然、协作、并行等方式进行人机对话的交互效果。与多媒体人机界面重计算机的信息输出不同，多通道用户界面更注重信息输入后计算机对用户意图的捕捉和反馈，这无疑是对人机交互水平的极大提升。(5)虚拟现实人机交互界面的“身临其境”。虚拟现实人机交互界面采用现代高新技术，能生成仿真程度极高的视、听、触觉一体化的虚拟环境VE(Virtual Environment)。用户借助一定的设备(如特制头盔、服装、手套等)以自然的方式与虚拟环境中的模拟对象进行深度交互，从而产生“身临其境”的感知与体验。一个优秀的虚拟现实系统常常被称为沉浸式虚拟现实系统，它可令用户感觉到自己是全身心地沉浸在虚拟环境之中，打破人机之间冷冰冰的界面，使用户不再感觉他是在使用计算机，而是直接与真实的操作对象产生互相作用[3]。

(三)以感知交互为主导的人网互动层次

“人-界面”互动阶段是以感知交互为主导的。人要进入计算机网络必须通过界面这一临界点，界面为人的信息器官提供了感知对象，如图、文、声、像等，人通过感知界面的信息，打通人与计算机网络的信息通道。界面就是人作为信息源与计算机网络信息源的交汇之处，它沟通了人和机器。

“人-界面”互动所呈现的感知状况对人网互动实践的整体具有重要的影响。黄楠森先生主编的《人学原理》中指出，人的发展的第三个基本规律是“任何一个对象对个人的意义，都以对象的性质和个人的感知能力(程度)为限，这一规律是马克思在《1844年经济学哲学手稿》中揭示的，‘个人对一个对象的感知能力发展到什么程度，对象对个人的意义就达到什么程度;反之，对象对个人的意义达到什么程度，表明着个人对这一对象的感知能力达到什么程度;一个对象如何成为对个人有意义的对象，既取决于对象的性质，也取决于与之相应的感知能力及其性质。’”由这一规律推理开去，我们可以认为计算机网络对于个人的意义，也是以计算机网络的性质和个人的感知能力(程度)为限的。个人的感知能力越强、计算机网络功能越强，则人网互动的意义就越大。而在计算机网络功能既定的情况下，个人的.感知能力对人网互动的意义就具有决定性的作用。这充分表明人机感知交互在人网互动进程中的重要地位。同时，需要强调指出的是，人的感知能力除了受个体主观因素的影响之外，界面提供的感知平台对人的感知能力具有重要影响。界面的设计越符合人的感知规律就越能激发人的感知能力，反之，就抑制人的感知能力。进而理想的界面能够最大程度地提升人的感知能力，从而使计算机网络对人的意义最大化。人的感知能力的自觉提升和界面感知设计的发展是人机感知交互发展的基本方向。

三、“人-网络空间”互动――信息交互层次

网民通过界面将进入的是一个广袤的网络空间，网络空间是信息营造的空间，人们在网络空间中进行丰富的信息活动就构成了“人-网络空间”互动的信息交互场景。

(一)面对海量信息的信息选择

网络空间是个信息的世界，迈克尔・海姆称：“网络空间暗示着一种由计算机生成的维度，在这里我们把信息移来移去，我们围绕数据寻找出路。网络空间表示一种再现的或人工的世界，一个由我们的系统所产生的信息和我们反馈到系统中的信息所构成的世界。”信息空间的海量信息常常让人难以适从，相对于现实社会的信息缺乏，网络空间则是严重的信息过载，尽管如此，人们还是带着“淘金者”般极大的热情投入信息的海洋中，因为信息是这个时代最为可贵的资源。人们在信息的海洋中畅游，不断地重复着浏览信息、选择信息的活动，这就是“人-网络空间”互动中信息交互的宏观场景。

(二)超文本链接的信息牵引

在人们的信息浏览和选择的过程中，网络空间“主动”地迎合人的信息需求，为人们提供了能够快速获取信息的手段――超文本链接。超文本是“一种方便的工具，用它可以将屏幕上所有的文本变成点弹式命令选单??事实上超文本链接结果证明远非一种参考工具。此种链接表明文本中暗含其他文本，并能将它们即刻调出来。它意味着跳跃的概念。有了跳跃的概念之后，所有文本事实上便融于一体了。文本的主次、原文与参照等整个旧有的观念垮掉了。在磁性代码中，没有任何独立存在的文件，因而也就没有什么原文，没有什么主要文件了。所有的文本实际上都出现，都能够即刻进行存取。所谓原始文本仅仅是此时正在存取的文本，即成为当前焦点的文本??超文本帮助我们在信息的激流中航行。在超文本的跳读中，我们感受到了时间的加速。”

超文本链接为人的信息活动大大增效，从而也大大提升了人机信息交互的效率。但是这种超文本的“超”、“跳跃”、“瞬间即达”也给人制造了很大的信息压力，甚至导致信息压迫、信息焦虑、信息恐慌等问题。

(三)信息交互为主导的人网互动层次

在信息社会，信息活动成为了人生存和发展的基础性活动，而这种活动主要在网络空间中发生，在“人-网络空间”的互动中实现。因此，“人-网络空间”的信息交互在人网互动进程中也具有重要的地位。信息交互不仅包括信息的浏览、搜索和选择，还包括信息的生产、共享。每个人在网络中都被赋予了信息生产和信息共享的“权利”，极大地张扬了作为信息主体的主体性。于是，网络空间中掀起了信息生产、交换、消费、共享的浪潮，信息在网络空间中快速流动，网络空间成为了信息流动的世界。在流动的世界中，“随时随地的沟通，无处不在的创造，世界以我为中心，我也在改变世界”，这不仅仅是口号，更是对互联网生活的本质的概括，也是对人机信息交互的生动描绘。

但网络空间的信息是良莠不齐、鱼龙混杂的，钓鱼欺诈信息、木马病毒信息制造了诸多信息陷阱，它能利用人的本性，如恐惧、好奇心、贪婪和同情心等诱导人误入信息陷阱，因而“人-网络空间”的信息交互又是充满不确定、高风险的交互。于是，人的信息能力和网络空间的信息质量将主导人机信息交互的状况。

四、“人-网络生活世界”互动――意义交互层次

在经历了信息海洋的风浪后，网民将根据自身需求选择个性化的“栖居港湾”――个体的“网络生活世界”。人网互动进入了“人-网络生活世界”互动的新阶段。

(一)个性化网络生活世界的形成

“我们面前是永不间断的信息流，所以就应该对任何约束使其流动的结构都持怀疑态度。对我们而言，没有任何单一的固定程式能够为滚滚而来的信息建立起合适的通道。我们还需要对信息潮进行整理并使其合乎情理。信息是丰富的，但却没有任何将信息组织起来的固定中心。我们的任务是牢牢维系住我们的经验之锚，目的是找到信息海洋中的意义。”网络空间的信息是无中心的、散落的，不同的个体会根据自己的需要、经验做出自己的选择。选择的目标和结果就是迈克尔・海姆所谓的“找到信息海洋中的意义”。意义是个性化的，这些个性化的意义的积累就形成了每个个体个性化的网络生活世界。

(二)在网络生活世界中的生存意义

个体在个性化的网络生活世界中生存，“他们在各自的网络生活世界中建构或多变或固定的网络身份、游历诸多的网络情境、参与丰富的网络活动、体味复杂的网络情感、书写个性的网络人生??他们在其中投入大量的时间和精力、财富和情感，在物理身体相对缺场的情况下网络生活更能满足网民的多样化的个性化的需求，从而彰显了网络生存的丰富意义”。因而“人-网络生活世界”互动从根本上来看是意义的交互，获取网络生存与发展的意义也成为了人们进行网络活动的终极目标。在此意义上可以说，“人-网络生活世界”的互动阶段，是人网互动中人“入网”最深的阶段，从技术交互到感知交互再到信息交互，为的是寻求意义，为的是实现深层的意义交互。意义交互往往通过广袤网络生活世界的不同“版图”与不同人的个性化、多样化需求的契合而实现，犹如创作空间满足创作者的意义追寻、社交空间满足社交者的情感慰藉、游戏空间满足娱乐者的扮演欲望等。

(三)以意义交互为主导的人网互动层次

“人-网络生活世界”互动是以意义交互为主导的，是人机互动的最深阶段。在这个阶段中，个体所追寻意义的极大差异性，导致了个体的“人-网络生活世界”互动状况的差异性。但是无数个体在意义交互阶段共同追求生存意义的行为又共同编织了人网互动实践宏观的生存意义的彰显。为什么说网络改变了人类的生存?最深刻的原因在于此。当越来越多的人可以在网络世界中找到他的生存意义的时候，当网络世界的生存意义极大丰富的时候，当网络世界的生存意义与现实世界的生存意义高度交融的时候，人类的生存真正地被改变，被人与计算机网络的互动所改变、所塑造。

意义交互是广域的甚至是无限的，因为网民的网络生活需求是没有止境的，它在更深层次上表现为精神交互。迈克尔・海姆对网络生活的精神属性做了这样的描述，他认为“虚拟实在可能是个反思的地方??在真实的(实存的)世界中，处处皆危险，随时要小心，但虚拟实在却是能提供十足的安全，就像宗教文化中的庇护所”。“最终的虚拟实在是一种哲学体验，也许是一种崇高的或令人敬畏的体验??虚拟世界的最终目标是消解所泊世界的制约因素”。“计算机的魅力之于我们，是情欲多于感官的，精神多于功利的”，“我们与信息机器的恋情昭示着一种共生关系，而最终是我们与技术的精神联姻”。

综上，人网互动的进程可以分为四个层次，它们各自之间有着明显的内在逻辑关系。从形式上看，依据网络实践的进程，四个层次之间形成了“器物层→界面层→网络空间层→网络生活层”顺序推进的关系;从内容上看，依据实践意义的拓展，四个层次之间形成了“技术交互→感知交互→信息交互→意义交互”渐次深化、渐次丰富的关系。层次与层次之间相互渗透、交叉作用、彼此依存，由表及里、由浅入深、由窄入宽，建构了人网互动的层次结构[5]。

五、结论

人网互动鲜明的层次性表明，在人网互动的不同阶段，人与网络的关系不同，人与网络相互作用的形式与内容不同，网络对人的影响和意义也不同。我们理解网络，不能简单化，而必须在实践中动态地去理解，把握人网互动中不同阶段网络对人的影响与人对网络的适应状况，将生活中充斥的纷繁复杂的网络问题都置于具体的人网互动情境中去解读和应对。这样才能更合理地理解网络和网络社会的人本身，才能更有效地识网、用网、管网。美国著名的社会学家曼纽尔・卡斯特说，“因特网既不是天堂也不是地狱??如果我们想改变我们的现实，我们就必须理解它。”笔者认为，在人网互动的进程中理解网络，是网民理性对待网络的基础，也是政府提高用网管网效率、建设网络强国的基础。

篇2：对投资性房地产评估的认识论文

【文章摘要】

目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。

【关键词】

篇3：对投资性房地产评估的认识论文

随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。

为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），发布了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。

国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。

投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。

“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。

投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。

为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并发布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。

2 投资性房地产评估过程中的关键事项

下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。

2.1确定评估范围

在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。

在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。

2.2明确评估基准、评估方法和评估假设

投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。

投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。

评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。

2.3提交投资性房地产评估初稿

评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。

评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。

3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估

3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币性交易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。

在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。

3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的

评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。

随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。

3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式

注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的.原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。

3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设

国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。

3.1.5要关注投资性房地产的产权情况

与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。

3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款

一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。

3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估

3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别

与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。

3.2.2对评估的影响

国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。

后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。

评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。