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物业管理与房地产开发的关系

时间：2022-12-24 07:34:06 其他范文收藏本文下载本文

物业管理与房地产开发的关系（通用8篇）由网友“我想要一顿毒打”投稿提供，以下是小编整理过的物业管理与房地产开发的关系，仅供参考，希望能够帮助到大家。

物业管理与房地产开发的关系

篇1：物业管理与房地产开发的关系

物业管理与房地产开发的关系

物业管理是房地产业在消费领域的延续,它关系到千家万户的安居乐业和社会的`稳定.优秀的物业管理不仅能创造良好的生活、居住环境,同时还使物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性,便于延长房屋的使用寿命.分析房地产开发过程与物业管理运作的关联因素,房地产前期策划中注入物业管理运营模式.

作者：刘建国作者单位：甘肃省城市房地产开发公司,甘肃,兰州,730000 刊名：甘肃科技英文刊名：GANSU SCIENCE AND TECHNOLOGY 年，卷(期)： 20(9) 分类号：F293.33 关键词：物业管理房地产业关联因素

篇2：房地产开发与物业管理

房地产开发与物业管理

物业管理与建筑管理的关系

面向21世纪，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究建筑管理开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。

物业管理作为建筑管理业延伸出的新行业，作为建筑管理消费环节的主要管理活动，与建筑管理开发建设互动互进。它实际上是建筑管理开发的延续与完善，在建筑管理开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多建筑管理商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对建筑管理开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨：

一、建筑管理是物业管理的基础

我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与建筑管理综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。

建筑管理的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。

从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。建筑管理开发在先，物业管理在后，建筑管理开发为物业管理提供了一定的物质基础。建筑管理开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。

1、认识到位

虽然已有越来越多的建筑管理开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的建筑管理业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对建筑管理开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响建筑管理开发的重要因素。我国建筑管理业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是建筑管理开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，建筑管理企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，建筑管理对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。

2、规划、设计、工程建设到位

规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计，否则容易造成管理上的困难及矛盾。如常见的车位不够、住房使用功能不全、空调位置失当等，这种整体布局上的缺陷以后的往往难以补救。因此，开发商的规划设计人员要树立物业管理观念或要求物业管理人员要参加规划设计方案，使它更符合使用管理需求，并为日后的管理工作打好基础。另外，有了合理的规划设计，关键还要保证施工质量。对这一问题，开发商不仅要予以高度的重视，而且要有严密的施工监理措施，切实保证其物业质量。为树立一个精品的物业品牌而创造应有的硬件条件，最好是在施工过程中，让物业公司参与工程监理，向他们了解以往工程中容易产生质量问题的部位和工艺，加以避免或改进。否则，因物业质量问题，将会给物业管理者和使用者带来难以预计的麻烦和经济上的损失。

3、开发商对物业管理的经费投入到位

作为企业而存在的物业管理公司，要想在市场上生存，必要的资金投入是必不可少的。开发商对物业管理的资金投入，一方面来说是对于配套设施、管理用房和环境美化的投入。这种投入表面上看似乎不产生效益，但实际上会产生实在而久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优美、居民同声赞誉的住宅和专业化服务，其广告效应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。另一项重要的投入，是在物业移交时，一次性向物业管理委员会按政府规定以建设总投资一定的比例划拨公用设施专用基金。据有关资料介绍，一幢钢筋混凝土结构的房屋，从建设到使用60年后拆除为止，整个过程听资金投入，房屋建设费仅占13.6％，而投入使用后的物业管理各项费用占总费用的86.4％。如此巨大的比差很明显地说明了一个问题：开发商投入一定比例的基金是完全必需的，是物业能真正得以正常运行的物质保证。如果物业管理的经费投入不到位，物业管理企业就缺乏相应的经济基础来维持自身运作和正常运营。物业管理运作不正常，势必影响到管理服务的质量，形成经费不到位――管理服务跟不上――物业使用功能受影响、业主意见大――建筑管理开发商声誉、效益受影响的恶性循环。

二、物业管理在建筑管理开发中的重要位置

一项建筑管理开发最长3－5年，而物业管理工作则长达50－70年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为建筑管理的第二次开发，也有人说，物业管理是建筑管理开发的互补品，只有与这种互补品结合，建筑管理才能够被正常地使用和消费。住房作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，又有其居住主人（物业所有权人和物业使用权人）不断接受服务（特殊商品）的需求，同时，它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。

尤其重要的是，管理服务必须是经常性的'。作为一种存量的建筑管理如何同这种流量相结合？其实，建筑管理作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，这个流量贯穿了其全部寿命期。因此，正是建筑管理自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明物业管理不仅是建筑管理的消费、使用不可或缺的，而且是经常性的、贯穿于整个寿命的行为。

三、物业管理在建筑管理开发中的作用

1、物业管理参与建筑管理开发，有助于把握市场动向

我们正步入营销时代，对于开发商来说，把握市场动向至关重要，而现实却是，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理诉求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标。

而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，从而修正市场定位，改进产品的设计和服务，使诉求更鲜明、更有力、更能打动人心，就这一点，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势为看，已有一些开发商把物业管理作为建筑管理的营销流程，让他们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效地把握市场脉博，迎合市场需求。

2、物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高

规划设计是建筑管理开发源头，物业管理的早期介入应从物业规划设计阶段开始。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素；另一方面，在市场经济的大潮中，建筑管理开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考房地产开发与物业管理虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个建筑管理开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的建筑管理的设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。又如对室内各种管线与设施的布局、位置、高度这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计。而有经验的物业管理企业却十分清楚，因此物业管理企业应在项目设计阶段早期介入，一则反映以后专业化专业管理得以顺利实施各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持建筑管理开发项目的市场竞争力。

3、促进销售

（1）物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准

近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。

随着建筑管理市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，建筑管理企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的建筑管理将占有更多的份额。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的建筑管理投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。

（2）物业管理有利于住房制度改革的深入进行，有利于住房商品化

物业管理的蓬勃发展和物业管理法制的日趋完善，使人们群众对居住质量、居住环境的要求和权益保护意识逐步提高，原有的房屋管理体制的缺陷日益明显。由行政性、福利性、分级多头的管理向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制转轨就成为历史的必然，从而亦促进了住房制度改革的深入进行。

新体制的物业管理解决了在计划经济体制下、在传统的建筑管理管理模式下长期得不到解决的“有效管理”的问题，使得越来越多的人愿意通过购置物业而成为可以真正享受有效管理和服务的业主，促进了住房商品化，为整个的建筑管理市场带来利好消息。

篇3：房地产开发与管理论文

1我国房地产市场现状

目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下，CPI指数居高不下，地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升，房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来，地产业将逐渐成暴利—微利—薄利行业转变，房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展，就必须提高自己的核心竞争力，加强企业的成本管理。同时，在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润）直接挂钩的重要环节。

2房地产开发成本管理的概念及组成

房地产开发成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。“成本管理”的最终目标是将成本合理的揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化，成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益—提升价值。房地产成本主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用等组成。

篇4：房地产开发与管理论文

目标成本指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算。在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础；其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程；还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

篇5：房地产开发与管理论文

（1）成本控制的各个阶段划分

根据房地产开发的特点，房地产的成本控制主要分为：立项及策划阶段成本控制；设计阶段的成本控制；招标阶段及施工阶段的成本控制；竣工结算及维护阶段的成本控制。

（2）开发各阶段成本控制的方法

（a）立项及策划阶段成本控制：全面深入了解地块和市场情况、当地的政府性收费标准；准确定位目标市场；充分做好市场调研及地块现状调研，在公司要求利润水平测算能承受最大地价；最大限度利用规划条件，以获得最大利润；能包干的费用决不分开交。

（b）各设计阶段的成本控制方案设计阶段通过限额设计使经济合理性最大并进行方案优化，结合建造标准来制定目标成本;扩初阶段控制选型及档次要合理，技术成熟且市场占有率较高;施工图设计阶段要保证图纸的质量和深度，能满足施工图预算的编制要求。重点控制主要及细部设计，确定主要用料标准。控制钢筋、砼、装修及管线用量指标。与责任成本值及目标成本值对比，判断是否超标要做到事前控制，需要在获得土地后进行项目指标测算；方案确定前进行各个方案的经济指标对比；做好设计方案的评审，加强设计方案优化，实行限额设计；加强设计质量监督，减少设计变更费用。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。配合采购部，确定图纸中甲方指定材料的材质、规格、标准。

（c）招标阶段及施工阶段的成本控制：根据工程计划制定招标计划，召开标前会议；明确范围与标准划分，详细评标，保证价格合理性；施工组织设计审查；图纸会审交底，做好事前、事中、事后控制工程进度和质量；造价高、影响报建、品质、工期的重大变更的控制；关键工期节点的付款；相关索赔及时通知。由于工程变更是施工环节管理的一个重点及难点，控制不好不但会影响项目工程进度与施工质量，更会增加不可控制的成本，因此必须对变更进行严格鉴定和确定，明晰责任关系。对工程变更，一定要先测算造价后在决定是否执行，避免先施工后算账的现象。提倡优化方案，降低造价的变更，尽量减少增加造价的变更。签证项目发生后，工程部一定要分清责任和范围。对合同内的项目一概不再签证。对合同外的项目，一定要分清责任方，也要合理的规避索赔风险。

（d）竣工结算阶段成本控制的方法确认验收文件中对时间、质量和数量的要求；收集工程和材料的数量和价格依据；关于工期和费用索赔，分析超付的可能性；一次性投资与使用成本的平衡，办理维修责任索赔。控制方法：加强结算资料的审核。对每一项变更、签证要理清其发生的必要性，分清责任。加强成本分析及成本考核。通过投资目标值与实际值的对比，总结经验教训，作为以后项目开发的参考。

6结束语

房地产开发的成本管理是重要且复杂的过程，涉及的范围及人员非常广泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地产企业引起重视，以便能利润最大化。

篇6：房地产开发与管理论文

（1）要有全员参与的成本意识，公司所有员工都必须有成本意识，并贯彻于日常工作中，所有部门在各自的职责范围内，共同进行成本控制。

（2）全过程的成本管理原则，项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动及时的`成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制。

（3）合同化的管理原则，所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等。

（4）目标利润制约下的目标成本管理原则，项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本目标（上限）

（5）内部分级、分部门控制原则，任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成设计公司利益流出的成本决策与业务操作。各部门对自己的成本发生额度负责，在部门限额不变的条件下可内部调整，但不可超出限额控制值。

（6）可复查原则。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理，预、决算工作结果应具备100%的可复查性。

篇7：房地产开发与管理简历

姓名：		性别：	男	暂无照片
出生日期：		民族：	汉
户籍：	中国江西	身高：	171
婚姻状况：	未婚	学历：	硕士
毕业院校：	南京大学/中山大学	专业：	市场营销::MBA
政治面貌：	群众	第二专业：	房地产开发与管理::
身份证：	************	现有职称：	高级
毕业时间：	1994-07-01	现所地点：	广东

求职意向

求职类型：	全职	月薪要求：	面议
应聘职能类型一：	销售/营销/市场人员	应聘职能类型二：	总裁/总经理/顾问
应聘职能类型三：	项目经理	应聘职能类型四：	房地产开发/策划
应聘职能类型五：		应聘职能类型六：
希望工作地区：	广西,不限	其他地区：	全国
可到职日期：	一个月

篇8：房地产开发与管理简历表

姓名：	罗先生	性别：	男	暂无照片
出生日期：	--** ()岁	民族：	汉
户籍：	中国浙江	身高：	173
婚姻状况：	已婚	学历：	本科
毕业院校：	华东地质学院(东华理工大学)	专业：	岩土::岩土工程
政治面貌：	群众	第二专业：	房地产开发与管理::房地产开发与管理
身份证：	************	现有职称：	高级
毕业时间：	1983-07-15	现所地点：	浙江

求职意向

求职类型：	全职	月薪要求：	面议
应聘职能类型一：	总工程师	应聘职能类型二：	岩土工程师
应聘职能类型三：	总裁/总经理/顾问	应聘职能类型四：	房地产开发/策划
应聘职能类型五：		应聘职能类型六：
希望工作地区：	浙江,杭州	其他地区：	宁波,广州,深圳,上海,不限
可到职日期：	三个月