物业管理在房地产业中的作用（合集8篇）由网友“重头再来”投稿提供，以下是小编给大家整理的物业管理在房地产业中的作用，欢迎大家前来参阅。
篇1：物业管理在房地产业中的作用
随着住房逐步商品化，居民区业主队伍在日益壮大，对物业服务的要求越来越高。如何促进物业管理市场的成熟，完善其发展，已经成为当今研究的重要课题。现结合对物业管理市场的主体分析，总结国外发达国家的管理经验并学习借鉴，提出相应的符合我国当前国情的物业管理市场对策建议。
一、国外物业管理市场的发展经验
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在：
1.物业管理市场法律法规比较健全。国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。
2.物业管理协会发挥重要作用。市场经济发达国家的行业管理和行业自律工作主要靠协会。物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。
3.管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司。国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己来做。
随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。
所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行物业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干，效率高。除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。
4.物业设施设备配套齐全，管理水平的高低和配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。国外市政的配套设施经过几十年的发展，已达到了相当高的水平。所有建筑物在前期建设时，就做好了水、电、通信、车库等配套设施，计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用。
总的来说，发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业，受政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，而且现行物业管理机制也呈现良性化。发达国家的物业管理体制值得我国物业管理部门借鉴和学习。
二、物业管理服务的主要内容
1.常规性的公共管理服务。房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，物业管辖区内花草树木的栽培，物业管辖区内治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等。
2.针对性的'专项管理服务。为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，开展商业服务，组织文教、体卫、娱乐活动，金融保险业务，中介服务等;还有根据业主的不同需求，随时提供委托性的特约服务等。
三、对物业管理的一些误区
1.物业管理公司≠开发商、建房单位。物业管理公司可能是开发商的下属单位，但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它必须按照国家法规政策规定的条件，向工商、税务管理部门申请营业执照，取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请，取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业管理公司。有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是误用物业管理公司的名义，违背了物业管理内涵和国家的法规。
2.责任误区。现在物业管理纠纷多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理费用，这都是观念上的错觉造成的。例如汽车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业管理公司赔偿。其一，物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务;其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。
3.“管家”误区。一个时期以来，许多物业管理公司在对员工进行培训教育时，常以“管家”自喻;面对广大业主，也常以“管家”的面孔出现，混淆了物业管理者与“管家”的本质区别，颠倒了业主与物业管理者的位置，如果不在认识上澄清，不在理论上纠误，势必影响物业管理企业与业主的关系，成为物业管理企业发展的障碍。
四、房地产开发与物业管理的互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用。物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高业主居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
五、物业管理在现代化城市管理中的作用
1.物业管理转换了城市管理体制。物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。
2.物业管理有利于长效管理。城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重,重在管理”的发展阶段,亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理;对于业主，房产是最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。
3.物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面也能发挥有效的倡导作用。
物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可。通过政府、物业、业主的共同努力，高素质的生活、工作环境一定能够实现。
参考文献：
1.许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[D].北京:华北电力大学，
2.齐锡晶.物业管理理论与实务.中国建材出版社，
篇2：物业管理在缓解就业中的作用
物业管理在缓解就业中的作用
市场价的问题普遍存在。北京经济适用住房物业服务费至今维持在前制定的0.55元/平方米/月标准上，造成经济适用住房项目管理的普遍亏损。其次，实行市场调节价的物业类型的调价工作难以开展。北京、天津、山东等地近几年相继出台了结合物价指数适时调整商品住房物业服务收费标准的意见，并提出菜单式物业服务成本制定方案以指导商品住宅小区物业服务费调价工作的开展。但面对成百上千户业主，物业服务企业合理调价的主张在住宅小区难以得到多数业主的通过，而收不抵支的.状况使一些企业不得已选择退出在管项目。有关政策建议一方面，尽快建立物业服务价格年度调整机制。建议由国家发展与改革委员会会同住房和城乡建设部联合发文，对建立随服务成本上升适时调整物业服务指导价格提出明确意见。对于实行政府指导价的物业，应通过科学测算经营成本制定合理的指导价，并建立随经营成本上升适时调整指导价格的机制，调整周期原则上不长于两年。对于实行市场调节价的物业类型，应建立物业服务费正常调整机制。引导业主树立服务费随成本上涨而上调的意识，推动物业服务价格调整机制的建立。另一方面，鼓励第三方评估机构的介入。
对于实行市场调节价的物业类型，物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费标准时，应鼓励聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，或促成收费价格随成本上涨的合理上调;或促成物业服务企业与业主的充分协商，达成服务标准的适当降低，通过作业人员的减少缩减成本，以维持物业服务企业的正常经营，避免弃管现象的扩大。此外，住房和城乡建设部在《对十一届全国人大四次会议第4535号建议》回复中提到“国家发展与改革委员会已经起草《关于调整销售电价分类结构的实施办法(试行)》”，拟对城乡居民住宅及其公用附属设施用电执行居民用电价格，建议相关部门尽快下发该试行办法，以利降低企业经营支出，缓解目前成本上涨带来的矛盾。以上几点呈请国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部予以考虑，建议联合下发有关指导性意见，以切实改善物业服务企业经营环境，使物业管理行业为改善社会管理和构建和谐社会作出更多的贡献。◇作者系全国政协委员、中国物业管理协会副会长、顺天通集团总经理编辑：张增艳物业管理在缓解就业中的作用和产业优化升级，技能人才短缺问题将更加凸显;部分地区、企业用工需求与劳动力供给存在结构性失衡，造成企业“招工难”与劳动者“就业难”并存;以高校毕业生为重点的青年就业、农业富余劳动力转移就业、失业人员再就业，以及就业困难群体实现就业难度依然很大。三是经济社会环境变化对促进就业提出了新的挑战。
篇3：浅析物业管理在房地产企业中的作用
浅析物业管理在房地产企业中的作用
1、物业管理促进房地产企业发展
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用，业主入住后才进行相关的管理和服务，因此，传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷，例如，当物业存在功能和质量方面的问题时，房产已交付使用，因此只好在建成的基础上进行修补，往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展，物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段，因此，可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整，提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外，现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为：在房产规划设计中，将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中，可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便，从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾，形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合，使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发，并从物业管理的专业角度出发，审视物业的质量和功能，优化房产规划和开发建设，帮助房地产企业节约物力财力，并达到较好的建设效果，提高房产舒适度和物业使用便利性，提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。
2、物业管理促进房地产企业发展的措施
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的.经济效益产生，论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
篇4：探究物业档案在物业管理中的作用
探究物业档案在物业管理中的作用
摘 要：物业管理作为城市管理的一部份，越来越为人们所认同，成为了居家生活的重要组成部分，其在和谐社会方面有着不可低估的作用。而物业档案在维护社区安定，便利居民生活，保障群众利益，方便居民再就业，为辖区居民提供丰富多彩的文化生活发挥着不可替代的作用。
关键词：物业管理;物业档案;和谐社会;保障
档案管理是物业公司的各项管理工作的关键环节。本文笔者通过对物业档案的特点、发展趋势、社会功用的解读，来阐述物业档案在物业管理中和促进社会和谐上的作用，来说明物业档案管理工作在物业管理工作中的重要性。
一、物业档案管理现代化
1、物业档案管理现代化的含义和内容。管理现代化就是把管理工作信息化和最优化。随着现代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必然趋势。
2、物业档案管理标准化。我国现行的档案管理标准包括基础标准、业务技术标准和相关标准，国家档案局编制的《档案工作标准体系表》大致涵盖了档案管理工作领域内所有的标准。
3、现代化对物业档案工作人员的要求。档案管理现代化是不断完善深化的过程，这一过程也要求档案人员不断提高自身的素质，包括思想意识、知识结构和操作技能等。
二、物业档案的特点
1、档案种类多样化。由于物业档案的主体包括物业服务公司、物业服务人员、物业的使用者、物业的开发商、设计者、工程设计方、承建商，以及政府有关部门如计委、国土局和房管局、城市规划局等单位。
2、载体形式多样化。物业档案种类的多样化决定了物业档案形式多样，主要有图、文字、卡、册、表。其中“，图”是指根据实际需要绘制的各类平面图、示意图。
3、档案的动态性较强。物业可能需要进行维修、养护，业主可能因物业的买卖、交换、继承等权属变更而变更，住户更有可能因租赁关系的改变而频繁变动。
4、公开性和隐秘性并存。物业档案具有一定的公开性，因为物业档案记录着有关物业及对物业进行管理的情况，这部分档案内容对与本物业有关的所有人员来说都是公开的，如物业的维修档案，有关绿化、环卫、保安的档案等。
5、档案的完整性。物业管理专门档案是以一个物业单位为对象组织案卷的，该物业不管发生何种变化，所产生的文件材料都须添加进去，体现出一种完整性。
6、和人们的日常生活息息相关。物业管理活动是围绕人们的日常生活而开展的，没有哪一种档案会像物业档案这样与人们的日常生活有着如此密切的联系。物业档案则会随着物业的装修、租赁、再装修、再租赁等活动的需要而不断地被调阅。
三、物业档案的作用
物业档案最重要的内容是物业管理专门档案，它包括两个部分：一部分是物业本身的档案，包括开发建设成果的记录和物业公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况记录;另一部分是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等。物业档案的作用主要体现在这两部分档案上。
四、当前物业管理行业存在的主要问题
1、企业规模总体偏小。由于房地产开发规模普遍较小，开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等，造成了一般物业企业难以快速实现高规格、大规模发展，企业规模总体偏小的现状。
2、物管投诉多，社会认可程度低。物业投诉产生的重要原因，一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理须要的客观条件与运作成本。还有政府未下力气引导群众对物业管理消费形成正确认识，造成其社会认可度偏低。
我们应该充分认识物业档案管理在推动和谐社会的建立上的重要作用，物业档案管理对构建和谐社会主要有以下三方面社会功能：
一、它具有教化和益智的社会功能
现代物业管理追求的'是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品味，使住户有一种情感的归属。这样的物业管理，能增长住户的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养。应尽可能多地提供特色服务，努力做到“人无我有，人有我新”。比如在小区内可建立局域网，物业公司通过网络向业主和使用人及时发布各种服务通知和信息，同时也利用网络来加强物业公司和业主，以及业主和业主之间的沟通。只有通过这些普通小区没有的特色服务，才可以提升小区的管理品位。
二、具有促进居民身心健康的功能
在衣食无忧的现代都市人群中，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，提高生活质量。因此，就要求物业公司首先在人员的选择上，应根据岗位的要求，制定严格的录用标准，把好进人关。比如对管理人员，应尽可能地选用那些具有酒店管理经验的，利用他们良好的服务意识，增加物业服务的内在品质。在安全护卫队员的选择上，除了外形的要求，还要在其综合素质，思想品质等方面进行严格的考察和筛选，并辅以不断的培训，提高其工作责任心，以最大限度地保证小区的安全。
三、具有社交和繁荣文化的功能
物业管理作为一种消费与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进住户的交流，繁荣社区文化，推动人与人之间的信息和情感交流。因此，物业管理消费促进了居民的社会交流和情感交融。物业公司在业主购房时或住用人租房时就应该掌握物业业主和住用人的第一手资料，在住用人入住后应迅速将物业使用人的档案材料补充完善，并且在物业管理工作过程中不断进行积累。以上三方面主要社会功能，无一不有益于和谐社会的建立。
“做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的份内事，但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，搞一些能提高业主文明素质的活动，对于提高管理质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进作用。在房地产市场飞速发展的今天，只要我们物业人能以一种积极、进取、创新的心态不断的努力，住宅小区的物业管理水平一定会很快迈上一个新的台阶。这样一来，和谐小区将会得以实现，正是一个和谐的社区才构成一个和谐的社会。
篇5：物业管理在房地产企业中的作用论文
摘 要：物业管理作为房地产开发的组成部分，对于提高业主入住的居住环境、房产保值增值具有非常重要的意义，因此对于房地产企业发展有着重要的促进作用。
文章分析了物业管理在房地产企业发展中发挥的作用，并分析应如何发挥物业管理在房地产开发全过程中的作用，并促进房地产企业发展。
篇6：物业管理在房地产企业中的作用论文
1 物业管理促进房地产企业发展
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务
通常物业管理是在房产已交付使用，业主入住后才进行相关的管理和服务，因此，传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷，例如，当物业存在功能和质量方面的问题时，房产已交付使用，因此只好在建成的基础上进行修补，往往难以达成较好的效果。
随着现代物业发展，物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段，因此，可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整，提高产品设计、生产和使用效果及质量。
另外，现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。
主要体现为：在房产规划设计中，将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中，可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便，从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾，形成房产整体上的不完善。
物业管理与房地产开发管理全过程的结合，使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发，并从物业管理的专业角度出发，审视物业的`质量和功能，优化房产规划和开发建设，帮助房地产企业节约物力财力，并达到较好的建设效果，提高房产舒适度和物业使用便利性，提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。
在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。
总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。
根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。
物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。
2 物业管理促进房地产企业发展的措施
2.1 发挥物业管理在房地产开发过程中的作用
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。
例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。
例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%，注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。
2.2 注重物业管理资金投入
房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，但是实际上存在巨大的潜在效益。
例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。
物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。
水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
3 物业管理在房地产开发过程应注重的关键点
物业管理参与房地产规划开发全过程，应结合整个过程特点，把握关键点。
主要包括：房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1 规划设计方面
物业管理必然需要开展工作的空间和地点，因此在房地产开发时，应该从整体效益和宏观角度，规划物业管理相关地点。
有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展，甚至连基本的公共设施都忽略规划，而是将规划的主要目标放在建造更多住房，导致小区建成后，甚至物业管理所需要公共设施无空间可建，一方面导致小区生活质量下降，另一方面小区住户满意度不高，影响开发商形象。
3.2 施工监理方面
物业管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的楼房，管理物业的年限也会很长。
因此，物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决，以免在住户入住再维修，同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费，避免成为后期的遗留问题，主要包括：厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。
另外，物业管理应在施工过程中，尽量了解房产的内部结构，掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等，对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3.3 竣工验收方面
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。
如前所述，房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。
因此，从顺利开展工作和维护业主利益出发，物业公司应仔细验收工程。
主要包括：给排水管道畅通与否，供电线路是否符合安全标准，房屋墙体是否渗水，供电线路断面是否合理，防盗门是否符合安全要求，电话电视预留孔道是否齐全，电梯水泵负荷是否足够等问题，均应符合质量要求。
对于不符合验收标准的问题，应责成施工部门返工或者进行整改，为后期物业工作顺利开展打好基础。
参考文献
[1] 赵秀霞.论现代物业管理的改革与发展[J].市场研究，(02).
[2] 孙新民，马景柱.经济转型时期物业管理的发展趋势研究[J].现代经济信息，2013(09).
篇7：房地产业中的客户关系营销
房地产业中的客户关系营销
摘要:服务是一种无形､特殊的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,特别是其中的物业管理,更具有服务产品的性质｡现代市场营销中客户关系的管理愈来愈重要｡房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段､购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式､定制式､培训和指导式､合作伙伴型､中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果｡
关键词:房地产;客户关系管理;服务营销
一、服务与顾客生命周期理论
(一)服务的定义及特性
菲利普•科特勒认为,服务是一方能够向另一方提供的基本上无形的任何活动或者利益,服务的消费不导致任何所有权的产生､转移,等等｡它的生产可能与某种有形产品联系在一起,也可能毫无关联｡克里斯廷•格罗鲁斯认为,服务是由一系列或多或少具有无形特性的活动所构成的一种过程,这种过程是在顾客与员工､有形资源的互动关系流中进行的,这些有形资源(有形产品或有形系统)是作为顾客解决问题的方案而提供给顾客的｡
总之,服务是一种无形､特殊的商品,它具有不同于有形产品的特性:
1.无形性
服务是由一系统活动和过程构成,服务本身是看不见､摸不着的,没有物理的形状,消费者在消费之前见不到产品的效益,在消费时却可以感知到｡
2.不可分性
服务的生产过程和消费过程是同时发生的,而且服务产品与提供者无法分离,如导游员的讲解､著名歌手的表演等｡
3.差异性
同一项服务会因为提供的时间､地点､环境等的变化而使服务效益产生很大的差异｡如同样的内容不同的老师讲授的效果不同｡
4.无法储存性
服务产品无形以及生产和消费的统一导致服务无法储存,由于服务产品的需求不稳定,变化大,导致潜在损失也大｡
5.过程性
服务是一系列过程的结合,生产和消费同时进行,其效益因提供者而异｡
6.融合性
服务虽然无形,但往往借助于有形实体加以体现,有形与无形二者相互结合在一起｡如交通运输业通过交通工具来提供服务｡
(二)顾客生命周期的阶段性特征
由于服务是一种无形､特殊的商品,客户关系对服务业来说具有突出的重要地位;而且现代市场营销已不是那种简单的产品推销,它更加关注与客户建立､维持相互满意的长期关系,在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系,从交易变成责任､从顾客变成拥趸､从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系,客户关系的管理在现代市场营销中愈来愈重要(赵西珍,)｡因此,把握客户关系管理中顾客生命周期的阶段性具有重要意义｡
1.初始阶段的高不确定性
与企业没有接触的顾客处在顾客关系生命周期中的初始阶段,这是一个探索的阶段｡这个阶段里,潜在顾客向企业的老顾客咨询,视其需要考察企业的承诺､信誉､能力､诚意等,然后考虑为获得服务所需支付的成本｡服务的无形性阻碍了顾客对企业服务的了解｡经过衡量,顾客认为企业所提供的服务大于自己所支付的成本,则顾客就会进入顾客关系生命周期的第二阶段,即购买阶段｡与此同时,企业虽然事先就拟订了要提供的服务,但在很多顾客高度参与的服务项目中,企业对某位具体的顾客真正的需求往往是模糊的,对顾客的.潜在价值也不清楚｡因此,高不确定性是初始阶段的基本特征｡
2.购买阶段的临界性
在购买过程中,潜在顾客根据其寻求的目标评估服务并准备出资购买｡进入到这一阶段的潜在顾客,会与企业发生实质性的接触,如通过电话或与服务人员进行面对面的接触,因此,顾客对企业的认识开始逐渐清晰｡如果顾客决定购买服务,这就进入了顾客关系生命周期的第三个阶段,即消费阶段｡对于企业来说,如果顾客对它来说是有价值的,它必将进一步确认顾客的需求,强化与顾客的关系｡这个阶段是顾客决定是否购买和企业是否进一步确认顾客需求的关键阶段,顾客与企业关系的发展达到了一种临界状态｡因此,具有临界性是购买阶段的基本特征｡
3.消费阶段的双重性
在消费阶段,顾客可以感知企业处理问题并提供服务的能力｡如果顾客对自己所接受的服务感到满意,并觉得企业提供的价值也不错,则关系就可以持续下去,开展新的消费行为,顾客与企业的关系生命周期进入循环;如果顾客感到不满意,认为所接受的服务与付出的成本不相称,则顾客与企业的关系将会终止｡由于服务这种产品的生产和消费是不可分的,服务产品在生产出来后,随即被消费,两者处于同一过程｡因此,消费阶段具有生产和消费的双重属性｡
实践中不少企业的服务与上述顾客生命周期的阶段并不完全相符,但总体来说,企业服务与顾客的关系大致可分为初始阶段､购买阶段和消费阶段｡因此,基于顾客生命周期的阶段性开发相应的服务营销策略,具有实实在在的意义｡
二、房地产业中的服务营销策略
美国著名经济学家奥多•莱维特曾经指出,新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品,而是发生在其产品能提供什么附加利益｡房地产不仅是一种物,同时也是一种社会关系,体现在房地产上的这种社会关系具体包括:经济关系､法律关系､邻里关系､社区关系,等等｡而且,房地产还具有使用期限长､财产或权利流转复杂､专业技术性强的特点｡因此,消费者对房地产的现时需求,往往是与今后自己那份房地产的权利保障和使用(或处分)便利性联系起来考虑的｡这就需要房地产企业提供优质的房地产管理和服务来加以解决｡作为房地产业主要服务环节的物业管理,是“寓经营管理于服务之中,在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业,物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素,处在激烈竞争环境中的房地产项目,无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位｡但是,我们也应该看到,我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟,作为房地产开发企业,率先认定服务管理营销理念,贯彻服务策略,有利于其获得市场竞争优势(吴翔华,)｡因此,房地产业中的服务营销策略具有重要的作用｡
(一)基于顾客关系生命周期的营销策略
顾客关系生命周期中的阶段会影响企业营销活动的成效,因此,企业应该识别顾客所处的顾客关系生命周期的阶段,并结合服务的六大特性从营销的角度管理好企业的各方面资源,让顾客感到满意,争取让顾客进入下一个阶段或进行循环消费｡换句话说,服务企业必须制定相应的阶段性服务营销策略,对处在不同生命周期阶段的顾客采取不同的营销策略｡
1.初始阶段的有形化
在初始阶段,营销的目标是培养潜在顾客的兴趣｡服务营销者可以借鉴传统产品营销的策略,如媒体广告､宣传手册､免费试用､公共关系､人员推销等,并注意服务的不可感知性｡在对房地产的产品进行介绍时,企业可以在房地产展销会上通过摆放楼盘模型､发放宣传手册､进行地产概念主题展示､发送赠品和以影像图片等形式展示地产信息,来吸引潜在购房者｡
由于与楼盘等有形产品相联系的服务本身具有不可感知性,使得顾客很难判断与房产相联系的服务的优劣,这就要求通过地产公司品牌､服务的介绍及服务有形化等方式,让客户提前感知此处地产服务的质量,促使其购买｡所谓地产服务的有形化是指房地产公司策略性地提供能被顾客直接感知的服务产品的有形物,比如,提供企业向潜在购房者展示购买之后会享受到何种服务､出现了问题后通过怎样的途径进行解决等,以帮助顾客识别此处房产服务的独特性､服务的性价比等,实现初步服务营销的目的｡服务有形化策略是这一阶段的重点策略｡另外,口碑宣传在房地产的服务营销中同样具有重要的作用,消费者在购买房产时,通常相信从亲戚､朋友､同事和专家那里获得的房产服务的信息｡好的口碑传播是信息交流中最有效的工具,对服务宣传可以起到意想不到的效果;同时,也要注意,口碑传播对潜在顾客期望的形成有重大影响,顾客期望与顾客购买后的体验进行比较,会影响房地产消费中的循环购买行为;而且这种比较会形成新的口碑,从而影响更多的潜在顾客｡因此,顾客期望的高低对房地产服务营销具有重大影响作用｡如何引导适度的“好口碑”,利用好老顾客进行口碑宣传,对房地产服务营销具有重大影响｡
2.购买阶段的需求管理
进入购买阶段,企业应该让潜在顾客意识到接受企业的服务是有价值的选择｡当潜在顾客接触服务企业之时,往往带着问题或者需求,服务提供者须将注意力集中到顾客的特定需求或相应的问题上,并提出相应的服务产品或解决方案｡另外,由于服务是不可存储的,这导致服务提供者无法通过库存手段适应需求的波动,而只能存储需求,即采取需求管理策略｡
房地产企业应该充分了解消费者的需求,按照美国心理学家马斯洛提出来的需求层次理论,人的需求可以分为五个层次,分别是:生理的需求､安全的需求､社交的需求､尊重的需求和自我实现的需求｡这五类需求依次由较低层次到较高层次,每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样,即会要求不同的产品可以满足消费者的不同需求｡房地产企业在了解消费者需求的基础上,要不断适应消费者的需求,进行市场细分并锁定本企业的目标市场｡南京市某居住类房地产项目对目标市场的细分按照年龄､家庭结构､职业､家庭收入､教育程度､生活方式､购房动机､购房次数等因素,将市场细分为四个类型:20~30岁左右的首次置业行为､30~40岁的二次置业行为､40~50岁人群的二次置业行为､40~50岁人群的多次置业行为｡通过对这四个细分市场的评估,该项目最终确定了的目标市场是第二和第三类市场(吴翔华,2005)｡
对顾客的需求管理除了了解顾客需求和适应消费者需求之外,还应该主动引导消费者的需求,在观念和行为上实施引导方案｡房地产业近些年来的概念地产越来越热,很多房地产企业打出旅游概念主题､体育概念主题､休闲概念主题等,使房产不再仅仅是满足居住的房屋,而且也变成一种满足人们休闲､爱好和生活理想,乃至体现个人地位的物质实体｡这种营销方式其实就是先让消费者具备了对某种消费的观念,然后再推出符合这种需求的产品而取得成功的｡
在行为上引导消费者的方式有房地产的广告､情境模拟､展台布置､终端促销等｡广告是房产信息和房产企业信息的传递,是房地产企业与消费者沟通的一种形式｡情境模拟可以分两种,一是模型模拟,企业可以设计一些诸如房产的推广塑料模型,房产改进模型等让消费者在拆装组合中体验户型等,进而引导消费者的需求;二是网络模拟购物,也可以在网络上建立免费网站,模拟营销场所,仿真商品,让潜在购房者有近乎真实的消费体验,从而激发潜在购房者对房产和企业服务的需求｡此外,在房地产博览会等场所,装潢美观的展台布置,缤纷热闹的终端促销活动,都会对购房者需求的引导产生良好的效果(蔡滟,)｡
3.消费或使用阶段的流程管理
在消费或使用阶段,营销者必须让顾客对企业的服务感到满意｡在这一阶段,服务提供者传递企业的核心服务和价值给顾客,顾客和服务提供者之间的服务接触要大大高于前两个阶段,而服务接触中存在着大量的关键时刻｡
(1)管理关键时刻策略
所谓“关键时刻”是指,服务提供者将服务质量传递给顾客,和顾客发生交互关系的过程｡“关键时刻”不仅是顾客的敏感期,也是房地产企业对顾客展示其服务质量的重要机会｡关键时刻的把握有利于增强顾客的品牌忠诚度;而一旦没有把握好“关键时刻”,造成顾客离去,就不能实现商品的价值,而且还可能产生负面口碑宣传者｡因此,管理关键时刻是这一阶段的重点策略｡房地产业中从业人员必须对关键时刻发生的时间､频率有良好的把握,这一方面要求从业人员具备相关的素质,另一方面,企业要对房地产从业人员进行相应的培训,使购买阶段顺利过渡到消费或使用阶段｡
(2)管理服务消费流程策略
服务产品具有不可分性的特点,即服务的生产过程､消费过程是同时发生的,顾客感知的服务质量主要是一种过程质量｡为了提高顾客总的感知质量,服务提供者要在管理好关键时刻的同时,管理好整个服务消费流程｡营销者通过采用服务流程图的形式,把服务传递形成图式,考察各个部分是怎样相互契合的｡房地产企业中的产品方面､市场研究方面､行政事务方面､计划方面､广告方面､促销方面等是如何共同协作,实现房产营销策略的｡通过这样的服务传递图,就能简便的检查出企业的整个消费流程是否有效地实现了顾客的需要｡
(二)基于客户关系模式的营销策略
客户关系营销模式有直销､定制､培训和指导､合作伙伴型关系营销､中间商五种模式,结合这五种模式,对房地产业的客户关系模式的营销策略进行分析｡
1.直销式客户关系营销
产品的销售是制造商直接将产品和服务送达顾客手中,完全按照顾客的要求生产产品和服务,降低了公司的成本,形成了一对一的高品质顾客互动,创造出与顾客之间更强的关系｡房地产业中也存在着直销市场,通过报刊､杂志的广告方式实现,比如《中外房地产导报》就是一个重要的房地产直销市场｡
2.定制式客户关系营销
根据客户的特定要求,在企业力所能及的范围内推出合适的产品,精心制定解决方案,满足客户的特定需求,从而满足市场不断变化的需求｡房地产定制的例子并不多见,原因在于房地产业是个投资成本大､周期长､资金密集型的行业,但是少数顾客仍有资金实力要求房地产定制｡所以,针对这部分顾客,进行定制式客户关系营销是行之有效的营销方式｡
3.培训和指导式客户关系营销
人们在使用产品的时候,由于种种因素的限制,往往不能充分利用产品的所有功能或者使用过程中遇到一些难题｡通过培训和指导,可以让客户尽可能多地了解产品的潜在功能及价值,并让客户明白,客户能从与企业的合作中获得收益｡房地产企业在进行营销时,对客户进行培训和指导,帮助客户充分了解房产的功能､特点,使客户在对房产了解的基础上对房产乃至对这个公司产生认同,因此,购买行为就自然而然的发生了｡
4.合作伙伴型客户关系营销
在分工日益细化的条件下,企业需要向外寻求合作伙伴,来展开营销活动｡在这种关系营销模式下,企业与客户共同承担了寻找最有成效的解决方案､改变经营模式和营销时间以及在共同追求相互利益中的行为模式的责任｡这需要建立非同寻常的相互信任,是企业与客户关注共同利益的真正结合｡
5.中间商式客户关系营销
树立良好的企业中间商形象,已成为企业关系营销的一个重要方面｡因此,有必要设立专门机构,及时沟通,帮助中间商制定市场开拓计划｡针对中间商的不同特点,请专家或本厂业务能力强的业务员对中间商进行必要的技术及营销知识培训,促进中间商队伍整体素质的提高｡
参考文献:
[1] 吴翔华.房地产市场营销[M].南京:东南大学出版社,2005:168.
[2] 赵西珍.浅谈企业的客户关系营销策略[J].中州煤炭,2004:73-74.
[3] 朱文挥,左仁淑,于瑞龙.基于顾客关系生命周期的服务营销策略[J].营销策略,2005,(7):44-46.
[4] 蔡滟.浅谈消费者的需求管理[J].商业时代,2006,(7):45-46.
篇8：商务礼仪在营销中作用
现在商业竞争是个同质化的时代，许多行业的商家都发现，自己面临着一个充满挑战性的销售环境，销售周期延长、价格压力增大、利润减少等。在这种情况下，供应商需要向消费者传递一个明确的信息——自己能比竞争者提供更多的价值。为了做到这一点，他们必须：第一，测算自己所传递的价值，并与竞争对手作比较;第二，以强有力的方式向客户展示自己的价值。
而要很好的展示自己的价值，传递这个有效的信息就需要注意商务礼仪。
企业和顾客之间的沟通问题，要做到“人性”和“价值”，在金字塔顶的人类需求和普遍真理只有以下几组关键词——第一层次：“爱、幸福、快乐、友好、成功、美好”;第二层次：奋斗、珍惜、信任、努力、信仰、珍惜;第三层次：“健康、顺利、富裕、吃饱穿好、社会秩序”等——而这些不是产品创造的，而是通过人与人的交流，传递的一种信息。
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