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本案能否行使“优先购买权”

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本案能否行使“优先购买权”（集锦8篇）由网友“惠州论坛”投稿提供，下面是小编为大家准备的本案能否行使“优先购买权”，欢迎阅读借鉴。

本案能否行使“优先购买权”

篇1：本案能否行使“优先购买权”

本案能否行使“优先购买权”

案情：

原告（反诉被告）郭丽

被告（反诉原告）李伟

被告（反诉）张强

河口办事处居民张强曾于8月2日，将自己位于河滨路的6间房屋租给李伟使用，每月租金600元，租期5年。3月，张强因妻子生病住院，花去人民币6万元，在妻子住院期间，张强曾向其好友郭丽借款3万元。1910月，张强因妻子又要住院，自己无力支付医药费，遂决定将租给李伟使用的6间房屋卖给郭丽，双方在协商中张强提出因其经常得到郭丽的帮助，特别是在妻子住院时凑齐3万元借给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给郭丽，后双方经过协商以6万元的价格转让此6间房屋。同年11月18日，双方到房产部门办理了过户登记手续。同年12月中旬，郭丽找到李伟，要求李伟腾出所租房屋，李伟不同意，并提出自已愿意以6万元价格购买该房屋。双方发生争执，郭丽遂于3月20日向法院起诉，要求李伟腾出房屋。李伟提出反诉认为张强和郭丽侵害其优先购买权，因此买卖行为是无效的。

审判：

河口区人民法院经审理查明，河口办事处居民张强曾与198月2日与李伟签订了为期五年的房屋租赁合同，月租金为600元。年3月，张强妻子生病住院期间曾向好友郭丽借款3万元，郭丽未要借款利息。1999年11月18日，张强在妻子又生病住院的情况，将租给李伟使用的房屋6间以优惠价格6万元转让给了郭丽，并办理了过户登记手续，但张强未通知承租人李伟。庭审过程中李伟不同意以市场价格购买房屋，河口区法院认为，张强转让房屋已侵害了李伟的优先购买权，李伟有权主张该转让行为无效。但李伟不同意以市场价格购买房屋，则其不具备优先购买权行使条件，从而也不能行使优先购买权，故应驳回李伟的`反诉请求，应继续维持张强与郭丽的买卖合同效力。因为“买卖不破租赁”，因此租赁合同期内，在李伟交纳租赁费前提下，郭丽无权让李伟腾房，应继续履行租赁合同，所以郭丽要求李伟腾出房屋的诉讼请求不予支持。

评析：

第一种意见认为既然张强已将房屋转让给郭丽，郭丽作为该房屋的合法所有人，有权要求李伟腾出其租用房屋。第二种意见认为，张强在将房屋转让给郭丽时，应当首先征求李伟的意见，看李伟是否愿意购买。由于张强未通知李伟，其转让房屋的行为确已侵害了李伟的优先购买权。因此张强与郭丽之间的房屋买卖关系是无效的。第三种意见认为，张强虽将这房屋转让给了郭丽，但按照“买卖不破租赁”的规则，房屋所有权移转不应当影响租赁关系。郭丽作为新的所有人，无权要求李伟搬房。

作者认为，讨论本案需要讨论承租人的优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”这就明确了承租人的优先购买权。此种权利是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同而产生的。优先购买权只能属于特定人享有，具有一定的专属性。当然，承租人并不能在任何情况下都可行使优先购买权，只有在特定法律事实出现，即出租人转让其承租房屋时，他才能实际行使其优先购买权。

从本案看，张强将其已租给李伟使用的6间房屋，转让给郭丽时，并没有提前通知承租人，那么张强和郭丽之间办理了登记过户手续，其买卖行为是否有效，郭丽是否有对该房屋的所有权，值得探讨。为便于分析，先就以下几个问题进行讨论：

一、郭丽是否侵害了李伟的优先购买权。根据《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，张强在将房屋转让给郭丽时，应提前3个月通知李伟，由李伟考虑是否购买该房屋，这3个月是李伟行使优先购买权的时间，如果超过3个月，李伟未提出购买，则其优先购买权终止，李伟以后也不得再提出购买。因此只要张强在卖房

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篇2：股东优先购买权的行使

股东优先购买权的行使

摘要在有限责任公司股权转让中十分重要的一个部分就是股东优先购买权的行使。对于这一项权利的行使,现行法律对其权利的规定并不是非常完善和清楚。本文从什么是股东优先购买权、行使股东优先购买权的条件、行使股东优先购买权的具体措施、对于股东优先购买权的限制等方面介绍了股东优先购买权。

关键词股权转让优先购买权行使权力

广义的股东优先购买权包括有限责任公司股东、股份有限公司股东和中外合资企业股东的优先购买权,但鉴于实践中有限责任公司股东优先购买权的行使与实现在拍卖程序中特别是在强制拍卖中产生与出现的纠纷问题及冲突事宜多触及到法律规定的本身,具有一定的代表性,因此,本文不涉及拍卖问题中的优先权,仅就有限责任公司股东基于公司章程的约定而享有的股东优先购买权问题作简要研究,以期为对司法实践中股东优先购买权的相关问题的解析提出有益建议。

目前产权交易市场上对于怎样行使股东优先购买权的意见大多不尽相同,有的人认为可以对优先购买权进行无条件的行使,有人认为对优先购买权进行部分行使,或不能部分行使,但是也有的人认为,股东不可以行使优先购买权。因为普遍认识上的不同,就容易导致现实交易中的无规律和混乱。

一、什么是股东优先购买权

股东优先购买权是指股东在同等条件下可以优先的购买其他股东的股权的权利。WWw.11665.Com我国《公司法》第72条规定:经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。这种优先购买权是有限责任公司中特定的一种权利。公司法为了保证有限责任公司的老股东的权利及利益,规定老股东可以通过行使优先购买权来实现对公司的控制,这样才规定了股东拥有优先购买权。这样的规定不仅仅是一种对老股东对公司贡献的承认,也是为了在新老股东之间能建立起良好的合作关系维护公司当中的“人合性”。

股东优先购买权是一种法律授权性权利。在这里,值得注意的是随着现行《公司法》价值取向的变化,对有限责任公司原有股东的新股优先购买权和股权对外转让时其他股东的优先购买权的规定由强制性规范修改为任意性规范,因此现阶段股东优先购买权首先取自公司股东的约定,公司章程中可以对股东优先购买权有关问题作出详细规定,除非违反法律法规强制性规定,否则公司章程中的条款对各股东均具约束力。这是股东行使优先购买权的.依据之一。

二、行使股东优先购买权的条件

(一)内容条件

行使优先购买权前先要确定什么样的内容的交易关系才能行使。公司法中规定内容为同等条件时的交易关系,股东才可以行使优先购买权。那什么是同等条件?只有当股权所有人与第三方所签订的交易合同中所规定的条件相对来说是等同时,其中当付款时间和交易价格等主要条件相同时才是同等条件,至于付款的方式只要没有损害股权所有人的基本利益,付款的方式则可以不用列入同等条件中去。

(二)时间条件

究竟什么时候能够行使优先购买权。第一,一定要股权所有者有变卖股权意愿之后,如果股权所有者没有出让意图,则股东优先购买权不成立。第二,当股权所有人与第三方没有达成股权交易协议时,如果股东有购买意图,则可以直接与股权所有人签订协议即可。如果股权所有人与第三方已经达成股权交易协议时,股东如果有购买股权的意愿,股东优先购买权则可以为股东对抗第三方,行使股东优先购买权。所以,股东优先购买权的行驶时间则是股权所有者与第三方达成交易协议的时间。需要值得注意的是,如果第三方与优先购买权人同时都想向股权所有人购买股权时,我个人观点认为并不是说股权所有人一定要同股东达成股权交易关系。如果这样认为这是将优先购买权混淆为优先缔约权了,这是一种不正确的认识。在股权所有人出让股权时,所有人还是有选择对象的权利,只是所有人选择的结果不一定就会有法律效力。

三、行使股东优先购买权的具体措施

《公司法》第72条规定:股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。在现实生活中,为了照顾各方面的利益,同时参照相关法律的规定。首先出让股权的股东用书面材料的形式通知其他股东并告知股权的转让价格和数量,其他股东在一个月的时间内必须做出答复,如果一个月内没有作出具体答复的,等同于放弃股东优先购买权。如果出让股东没有做到及时的、清楚的通知,并与第三方签订了转让股权协议。其他股东则可以在第三方在公司登记股东名册之后一年内向法院提起诉讼,请求行使优先购买权。法院一般会协调原告和原股权所有者进行股权交易的问题。四、关于股东优先购买权行使的限制(下转第127页)(上接第106页)股东优先购买权的行使,在一定程度上就是对出让股权人对股权的处理进行了一定的限制。所以,为了尽量保护出让股权人的利益,应该对股东优先购买权进行一定的限制。

第一,股权出让人在与自己在法律上有身份关系的第三人进行股权交易时,其他股东不能行使股东优先购买权。这种身份关系可以是近亲属关系、抚养关系、继承关系等等。股权出让人在与有身份关系的第三方交易时,这种交易带着出让人的感情因素,所以在这种情况下,建议其他股东不能行使股东优先购买权。

第二,股权所有人的股权被公安机关、法院、检察院等司法机关进行强制性出卖时,这个时候,股权所有人在法律上已经失去了对股权的处理权,所以,其他股东无法将股东优先购买权行使在出让人上。同时,股东优先购买权也不可以对司法机关行使,因为司法机关对股权的处理行为是对公权力的行使,带着强烈的国家性质,具有强制性、必须性,所以股东优先购买权人不可以行使优先购买权。

第三,当股权出让人通过拍卖的方式对股权进行处理的时候,应该分两种情况:

一是其他股东不知晓股权出让人要对股权进行拍卖,导致没有及时参加股权的拍卖,从而使第三方与股权出让人达成了交易关系,此时,股东优先购买权人依然可以在同等条件下行使股东优先购买权。

二是其他股东知道股权出让人要对股权进行拍卖,但是没有来参加拍卖,这种时候,就应该认同为其他股东放弃了股东优先购买权,之后也不能行使优先购买权。如果参加了,没有竞拍成功的,因为拍卖遵循的是价高者优先所得的规则,所以事后也不可以行使股东优先购买权。

第四,股东的优先购买权是不能部分行使的。公司法虽然没有禁止性规定,但从法律对优先权行使的交易“同等条件”要求看,已经否定了部分行使优先购买权。交易“同等条件”是包括价格、标的在内的多个条件的集合,而非单独局限于价格条件。其他股东若欲以同等条件行使优先购买权,不能仅仅在价格上达到“同等条件”,必须同时考虑形成该价格条件的标的。该标的在量上表现为特定比例的股权,是属于交易的“同等条件”。所以交易标的分割将对交易“同等条件”造成了重大改变,从而导致标的未被购买部分的股权价值贬值。

综上所述,关于股东优先购买权的一些争议,从根本上来说都是对法律条文、法律价值的理解问题,解决这些问题的时候需要适应社会的发展情况,更应该考虑公司本身的实际情况,既然在公司法中对这个问题给予了公司足够的自治权利。在考虑这些情况的时候,要首先考虑公司的章程,然后杜绝与优先购买权立法目的相违背的行为的发生,从而达到保护股东合法利益的目的。

参考文献 :

[1]李少华.法定优先购买权的法律性质、效力及实现.当代法学.(2).

[2]王福祥.论优先购买权.法制与社会发展.1995(2).

[3]徐琼.论有限责任公司股东的同意权与优先购买权.河北法学.(10).

[4]汤媛媛.浅析股东优先购买权的部分行使.法学.(3).

篇3：本案优先购买权应适用除斥期间

本案优先购买权应适用除斥期间

「案情」

1月30日，甲与乙公司签订房屋租赁合同，甲租用乙公司商业用房一间，至7月30日期满。2月1日，因乙公司欠丙银行贷款，法院依法将该房屋强制执行给丙银行。在执行过程中，法院告知甲对房屋享有优先购买权，甲未主张该权利。同年3月3日，丙银行领取了该房屋的所有权证书。3月4日，丙银行与第三人签订房屋买卖协议，将该房屋出卖给第三人，第三人于当日向丙银行交清房款。3月7日，丙银行将房屋过户给第三人，第三人领取了房屋所有权证书，并将其买房情况告知甲，要求甲向其交纳房租费或迁让房屋，甲当即表示异议。206月6日甲以丙银行的行为侵害其优先购买权为由，向法院起诉，请求宣布丙银行与第三人的房屋买卖关系无效，维护其对该房屋的优先购买权。

「争议」

第一种观点认为，根据“买卖不击破租赁”原则，原租赁合同对甲、丙银行继续有效。依照《合同法》第230条之规定，甲作为房屋的承租人，享有优先购买权。丙银行在出卖该房屋之前，没有通知甲也未给其合理的答复期，应认定丙银行未履行法定的通知义务，其行为侵害了甲享有的优先购买权。而甲从第三人处得知房屋出卖情况，是其得知权利侵害之日，由此计算的期间为诉讼时效的期间，而非法定的优先购买权的计算期间。所以，应维护甲的诉讼请求。

第二种观点认为，原租赁合同对甲、丙银行继续有效。甲在明知丙银行将房屋出卖给第三人的情况下，应当在法定的合理期限内（3个月）主张自已所享有的优先购买权，而其没有主张，应视为放弃优先购买权。所以，应驳回甲的诉讼请求。

第三种观点认为，民事主体行使权利履行义务，应当遵循诚实信用原则。1、甲在此案中享有两次行使优先购买权的机会，当法院将房屋执行给丙银行时，其未主张优先购买权。丙银行与第三人有理由相信其放弃优先购买权而买卖，现甲又行使该项权利，其前后行为发生矛盾，属权利滥用。2、甲明知对该房屋的买卖第三人不得对抗承租人，其应依法行使优先购买权，而其沉默不为行动，其行为显然已引起丙银行与第三人的正当信任，认为甲不欲行使其优先购买权，现又行使该项权利，致丙银行与第三人陷入困境，其违反诚实信用原则，不得再行行使该项权利。据此，应驳回甲的诉讼请求。

第四种观点认为，依《合同法》第229条、第230条之规定，原租赁合同对甲、丙银行继续有效，甲当然享有优先购买权。但优先购买权属形成权，依其性质应适用除斥期间的规定，而非适用诉讼时效的规定。在法无明文规定的情形下，应类推适用民法关于除斥期间的规定，除斥期间届满其权利绝对消灭。

「法理评析」

本案事实虽为简单，在法律适用上却见解不一，众说纷纭。究其原因源于我国对优先购买权的立法过于简陋和法官在对法律规范的理解上存在差异。按照民法解释学，法官在审理具体案件时，第一步的工作是寻找所应适用的法律规范作为裁判的大前提，称为找法活动。找法的结果有三种可能：1、有可适用的'法律规范。2、没有可适用的法律规范，这种情形即存在法律的漏洞。3、虽有规定，却过于抽象，须加以具体化。本案争执的是房屋承租人的优先购买权，调整该优先购买权的法律规范和司法解释有国务院《城市私有房屋管理条例》（以下简称条例）第11条、最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称意见）第118条和《合同法》第230条规定的内容。《合同法》第230条源于《条例》和《意见》的相关内容，为调整房屋承租人优先购买权的最高法律规范。

本案事实若按第一种可能进行操作，是否适用该法律规范？首先通过各种解释方法，确定该法律规范的意思内容，将该规范区分为构

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篇4：本案父母行使子女姓氏权冲突应如何解决论文

本案父母行使子女姓氏权冲突应如何解决论文

基本案情：

罗某（男）与胡某（女）于年6月10日登记结婚，3月15日，胡某生下一男孩。由于夫妻双方都是独生子女，为此，在为小孩户口登记时，双方各自要求男孩随自己姓，且各不相让，为此，罗某起诉到法院，要求法院按照当地习惯判令胡某排除对罗某决定男孩随其姓罗的妨害。

对本案的处理有两种意见：

第一种意见认为：我国婚姻法第22条规定：子女可以随父姓，可以随母姓。胡某要求婚生小孩随自己姓，符合法律规定，不具有违法性，也不够成对罗某的侵权，应驳回罗某要求胡某排除妨害的诉讼请求。

第二种意见认为：我国婚姻法第22条规定：子女可以随父姓，可以随母姓。实践中未成年子女的姓名权一般都由父母双方共同协商行使，但协商不成时，可能会产生法律上的积极冲突，即父方与母方都要求小孩随自己姓。对此冲突的解决，法律没有明确的规定，按照法律适用的精神，法无明文规定者，从习惯。而按照社会现状，婚生小孩有随父姓的习惯，据此，法院可支持罗某的诉讼请求，判决胡某排除对罗某决定小孩的姓氏权的妨害。

评析：

我国民法通则第99条规定：公民享有姓名权，有权决定、使用和依照规定改变自己的姓名，禁止他人干涉、盗用、假冒。未成年人的姓名权由父母双方共同协商行使。但我国婚姻法第22条规定子女可以随父姓，可以随母姓，属选择性条款规定，立法意图是为父母双方协商子女姓氏时提供法律依据，同时也可能协商不成而产生法律上的`积极冲突，法律没有规定冲突的解决原则。根据实践中父母协商行使子女姓氏权时，除了考虑未成年人的有利成长、方便使用等各方面因素外，主要是遵照当地的社会习惯做法。因此，虽然习惯不是我国正式法律渊源，但当法无明文规定时，考虑到人们的情绪稳定与生活的稳定，照顾习惯感情，产生冲突时可以参照习惯做法。

综上所述，笔者认为本案应按第二种意见的原则尽量做好双方的调解工作，或并列采父母双方的姓氏，待小孩成年后由其自行决定姓氏。

篇5：优先购买权能否及于涵盖租赁物的整栋房屋

优先购买权能否及于涵盖租赁物的整栋房屋

[案情摘要]：

原告王立新、付许成、凌方平三人系湖南省醴陵市个体户，分别与被告中国农业银行醴陵市支行（以下简称醴陵农行）于1月21日签订房屋租赁合同，合同约定：三人分别租赁醴陵农行原黄獭嘴联营商场七个门面的一个，租期一年，从201月1日至同年12月31日，按季交纳租金。合同签订后，三原告向醴陵农行交纳了保证金及上半年的租金。同年6月26日，被告醴陵农行未先通知三租户黄獭嘴联营商场即将出售的情况下，与被告江召购、黄许生、江运南签订了房屋买卖合同。同日，醴陵农行召集七户租赁户开会，告之农行已找到房屋买主，但不终止租赁户的租赁合同，同年7月1日以后的租金由购房人收取。王立新、付许成因事未到会。年6月28日，醴陵农行通知各租赁户，其所租赁房屋已出售给江召购，原租赁合同有效，从7月1日起租金向江召购交纳。当日，江召购将购房价款22万元交给醴陵农行，同年7月1日，江召购到黄獭嘴土地管理站办理了集体土地使用证变更手续。当月9日江召购又到房产部门办理了房屋所有权证。2002年8月5日，三原告不服，以醴陵农行侵犯了自己优先购买权，向醴陵市人民法院起诉，请求判令醴陵农行与三被告之间的房屋买卖协议无效，并判令醴陵农行赔偿原告经济损失1600元。醴陵市法院认为，原告三租户只是各租赁被告醴陵农行出售房屋的一部分，该单位出售的是整栋房屋，法律并无明文规定对优先购买权的保护，可延伸至非租赁物。三原告的租赁合同也并未因被告之间的房屋买卖合同而终止。于1月14日判决驳回原告王立新、付许成、凌方平的诉讼请求。判决后，原告不服，以原判适用法律不当，向湖南省株洲市中级法院提起上诉，请求撤销原判，确认自己优先购买权成立。株洲市中级法院以法律无明文规定对优先购买权的保护可延伸至非租赁物由，于204月17日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。三原告不服，到处申诉上访。在一、二审中，三原告均主张愿以江召购相同价格购买整栋房屋。

[争执焦点]：

该案判决后在社会上引起广泛反响，承租人的优先购买权是否及于涵盖租赁物的整栋房屋？一种观点认为，根据法律规定，出租人出卖出租房屋，承租人才享有优先购买权，承租人的优先购买权仅指租赁物，不能延伸至非租赁物。法律对出租人出卖整栋房屋，而承租人只承租该房屋一部分，承租人是否享有优先购买权没有明确规定，因此，当出租人出卖超出租赁物范围的`整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。另一种观点认为，优先购买权是法律赋予承租人的优先购买出租房屋的权利。只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。

[评析]

笔者认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，要整体出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。在该案中，被告醴陵农行在未通知原告王立新等三租赁户情况下，即将包括租赁房屋在内的整栋房屋出卖给江召购等被告，剥夺了三原告的优先购买权。原告作为承租户有权主张其房屋买卖合同无效，其诉讼请求合法，应依法支持。一、二审法院判决既认定被告醴陵农行未通知租赁户即出卖租赁房屋的事实，又以出卖房屋超出了租赁范围为由，判决驳回原告诉讼请求，适用法律错误，应按审判监督程序纠正。理由如下：

一、承租人的优先购买权原则上仅仅针对租赁物，出租人是否享有优先购买权，取决于出租人是否将超出租赁范围部分的房屋与租赁房屋分割出卖。

众所周知，承租人的优先购买权是针对租赁房屋而言的。承租人享有优先购买权是基于其承租了出租人的房屋，离开了这个前提，就无从谈起优先购买权。因此，除了特殊情况，原则上，承租人享有优先购买权的标的物，仅仅针对租赁房屋，不能作扩大解释。这样既体现了优先购买权的立法精神，又符合公平原则，兼顾了出租人和承租人的利益。

根据以上原则，在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，在可以

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篇6：本案房屋未办产权证能否买卖

[案情]

因房地产开发拆迁，开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。年5月26日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金0元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吴某交付了“订金”20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续。吴某夫妻则辨称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除。

[分歧意见]

本案在审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另一种意见认为，该房屋买卖合同是双方自愿订立的，不违反法律的规定，应是有效合同。

[评析]

本案是一起比较典型的房屋买卖纠纷案例，在社会生活中屡见不鲜。笔者同意第二种意见，即该房屋买卖合同是有效的合同。被告应当按照合同履行义务。理由如下：

1、从我国合同法的规定看。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，而认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。而我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

2、对《城市房地产管理法》第三十七条的`理解。该条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。对于该条中的“权属证书”的理解。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。实际生活中，这些证明材料有拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。本案中，吴某夫妻对房屋拥有产权证明单、发票，能够证明该房屋的所有权归其所有，双方对此亦没有争议。综上，本案中争议的房屋有权属证书，房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。

3、从双方当事人订立合同时的情形看。原、被告在订立买卖合同时，双方对房屋没有产权证的事实都是知道的，合同是在双方自愿的基础上订立的，被告现提出悔约有违诚实信用的原则。

综上所述，本案中，原被告的房屋买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定履行义务，协助原告办理产权过户手续。

篇7：本案的债权能否认定论文

本案的债权能否认定论文

[案情]原告解某与被告邹某系邻居关系，双方从1995年开始多次进行生猪买卖。7月，邹某向解某赊购生猪5头，共计价款2600元。双方约定邹某在生猪屠宰后即付款给解某。同年11月下旬，双方因生猪款的支付问题发生争吵。解某起诉到法院，要求邹某偿付尚欠的生猪款1000元。庭审中，双方各持一词，解某称邹某仅在207月支付了生猪款1600元，余款1000元一直未付。邹某称其在2003年7月分两次向解某支付了1600元和1000元。对各自的主张，双方均未提供证据证实。

[分歧]对本案的处理存在两种不同意见：

第一种意见认为，解某要求邹某偿付生猪款1000元的诉讼请求应予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，可以认定：在交易的`事实和金额双方都无异议的情况下，即对生猪买卖口头合同内容无争议，应由邹某承担举证责任，邹某不能提供证据证明已付清所欠解某的生猪款，就应承担举证不能的后果。因此，应认定邹某还欠解某生猪款1000元，故应支持原告解某的诉讼请求。

第二种意见认为，应判决驳回原告解某的诉讼请求。按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证原则，解某主张邹某拖欠其生猪款1000元，应提供欠据或其他债权凭证。否则，应视为双方债权债务已经清偿，即买方（邹某）在此后不再负有履行付款的义务，因而此时的举证责任仍应由出卖方（解某）承担。

[评析]笔者同意第二种意见。理由是：一、从本案举证责任的分配来看，邹某对赊购解某生猪及生猪价款为2600元无异议，对此事实解某无需举证。但对于解某主张双方之间仍存在债权债务关系，解某仍享有债权，即邹某还欠其生猪款1000元的事实，这又是另一个事实，邹某予否认，故应由解某对其主张的事实及诉讼请求再行举证，而不发生举证责任的转移。二、双方之间是一种赊购买卖合同关系。解某向邹某出售生猪，转移标的物的所有权后，有向邹某提示付款或要求邹某出具欠款凭证的权利，解某怠于行使自己的权利，没有及时取得、保全证据，在诉讼中又未能提供确实、充分的证据证实其主张，导致双方争议的事实处于真伪不明的状态，解某应承担举证不能的不利后果。因此，本案应判决驳回原告解某的诉讼请求。

篇8：定作人不付加工费，承揽人能否行使留置权？

编辑同志：

XX年12月,宏发建筑公司委托我公司加工一批价值60万元的脚手架，材料由对方提供，交货时付款。我公司按期将该批设备加工完成，而宏发公司却因经营不善，无力付款。当我以对方不付款为由不予交货时，对方则认为我们无权扣留。请问：我公司有权扣留该批设备吗？

读者：刘江

刘江读者：

你提出的问题实质上是留置权的行使问题。所谓留置权是指债权人按照合同约定占有债务人财产，在与该物有牵连关系的债权未受清偿前，有留置该财产，并就该财产优先受偿的权利。根据法律规定，行使留置权的法律要件必须具备：1、须债权人占有属于其债务人的特定物。你作为承揽人占有定作人宏发公司的建筑机械即属此例。2、须债权发生与该物具有牵连关系。所谓有牵连关系，系指债权与物的返还请求系基于同一关系而发生。换句话说，债权人享有的债权，与其所负担的物之返还义务是同一项债的内容（如你享有的债权与负担的将建筑设备交付对方的义务都是基于同一加工承揽关系）。 3、须债权已届清偿期。留置权系因债务人不履行债务而发生，而债务人是否不履行债务，只有当债务履行期限届至才能认定。因此，债权未届清偿期的，则不发生留置权。据你所述，你接受宏发公司的原料，然后为其加工成建筑设备，对理应及时付款。而宏发公司经营不善，无力付款，作为承揽方，你公司有权行使留置权。合同法第264条对此作出规定：“定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。”

但是,应当提醒你注意的是，有权行使留置权并不意味马上就可以处分对方的财产。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第117条规定：“债权人因合同关系占有债务人财物的，如果债务人到期不履行义务，债权人可以将相应的财物留置。经催告，债务人在合理期限内仍不履行义务，债权人依法将留置的财物以合理的价格变卖，并以变卖财物的价款优先受偿的，应予保护。”由此可见，留置权中变价处分权的行使须先以催告为要件，未经催告，不得径行变卖留置物。对此，担保法第87条第1款已予以肯定：“债权人与债务人应当在合同中约定，债权人留置债务人财产后，应当在不少于两个月的期限履行债务。债权人与债务人在合同中未约定的，债权人留置债务人财产后，应当确定两个月以上的期限，通知债务人在该期限内履行债务。”因此，尽管对方未及时付款，你有权行使留置权，但应依法催告对方在合理的期限内履行义务。

★ 合同纠纷案