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×市现阶段物业管理发展情况的调研报告

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×市现阶段物业管理发展情况的调研报告

篇1：×市现阶段物业管理发展情况的调研报告

关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告 -调研报告

关于×市现阶段物业管理

发展情况的调研报告

物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：

一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在调研中我听到最多的字眼就是收费难，似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题，即使是在《物业管理条例》颁布实施一年多的今天，在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由众多，物业管理企业服务不到位自不必说，而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者，没有任何理由，就想“搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务，于是效仿他们做法的人越来越多，物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业管理企业，还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键，这一点必须让广大业主们清楚的认识到。

二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当

在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

三、物业管理企业人员整体素质有待提高

这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

四、服务标准不统一，有待规范

物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响，质优价廉的.小区业主会认为物业费交得值，他们得到了应有的服务，而那些质优价不廉，甚至是质不优价不廉的小区业主就会认为他们应该得到更多服务，或者减少物业费的支出，从而不愿交物业费。

五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营

开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化

国家《物业管理条例》已颁布实施一年多，对我市物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。

针对以上问题，提出如下建议：

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、尽快出台地方性法规、规章

由于各地物业管理实际情况存在差异，《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，我们应根据我市物业管理实际，结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验，尽快制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。

六、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境

深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

二○○五年一月十日

篇2：市物业管理行业发展情况调研报告

市物业管理行业发展情况调研报告

为全面了解我市物业管理行业发展状况，及时掌握行业动态发展信息，进一步研究解决行业发展中的新情况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。根据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进

行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟经验进行学习，现将有关调研情况报告如下：

一、物业管理行业基本情况

连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经历了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。

1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家(国企19家、民营企业111家)，其中，二级资质企业2家，三级资质企业99家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。

2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延伸。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1000万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达100%。全市获国家级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区(大厦)18个，市级物业管理优秀住宅小区(大厦)27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。

3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。积极启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参与实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标志着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创造条件。

4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费一直是企业“各自为政”，收费不统一、业主不了解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。

5、物业专项维修资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项维修资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项维修资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项维修资金存储银行，开创了全省物业专项维修资金管理先河，确保资金管理使用效益，切实维护了广大业主物权利益，充分发挥了物业专项维修资金的房屋“养老金”作用。

二、推进物业管理行业发展的主要措施

近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，积极探索构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。

1、及时安排部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，认真总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导具体负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推进行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。

2、明确管理职责，构建两级物业管理体系。根据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地按照属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局具体负责本辖区内物业管理活动的指导和监管，各县

市区物业行政主管部门按照要求设立物业管理股室作为专门行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。

3、完善制度体系，提高政策法规的可操作性。围绕物业服务企业资质监管、市场准入、资金归集、规范服务、纠纷调处等行业监管重点，先后制定出台了《市物业管理行业-工作规划》、《进一步加强市物业管理工作实施意见》、《市城市物业服务收费实施细则》、《市物业专项维修资金管理使用实施细则》、《市物业管理投诉受理处理暂行办法》、《市业主大会规程》、《市住宅物业服务等级标准》等近30项规范性文件，行业服务标准和工作体系得到完善，进一步提高了物业管理法规政策的可操作性。

4、严把“四道关口”，加强前期物业管理。一是严把物业管理项目招标投标关。房地产开发建设单位要严格按照物业管理招标投标办法规定，预售商品房项目必须在备案取得《商品房预售许可证》之前落实物业管理，5万平方米以上住宅小区通过招投标方式选聘物业服务企业。二是严把行政审批关。协议方式选聘行政审批关，投标人少于3个或者物业面积在5万平方米以下的，必须经县市区物业行政主管部门批准，方可选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。三是严把企业资质准入关。严格审核新成立企业资质核准和原有企业资质核定，确保做到标准不降低、审查不迁就。四是严把前期物业管理备案关。通过对前期物业项目管理方案的可行性、管理服务措施的有效性、备案资料的真实性以及落实物业管理服务用房等内容进行严格审查，使物业管理市场秩序进一步规范。

篇3：市文化产业发展调研报告

市文化产业发展调研报告

为深入学习贯彻十八届五中全会精神，牢固树立“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展新理念，科学谋划好全市“十三五”文化产业发展规划，努力走出一条具有凉都特色的文化产业发展新路。根据市委、市政府主要领导对我市文化产业发展工作的相关指示精神，在市委副书记魏雄军，市委常委、副市长李新旺率队深入各县(特区、区、开发区)实地查看文化产业发展、认真听取各界意见建议、召集召开专题工作会议的基础上，审视省内及周边市州发展态势，结合我市实际，就我市文化产业发展情况综合报告如下。

基本情况

(一)产业发展奋力提速

一是文化产业正在兴起。近年来，我市文化产业发展较快，文化产业增加值从20的5.56亿元跃升到的28.25亿元，增加值占gdp比重从0.91%增长到2.71%，文化产业增加值排名从全省末位升至第三。

二是文化设施正在布局。“十二五”期间，全市共投入文化设施建设资金近30亿元，为“十二五”以前的10倍。市县各级文化馆、图书馆、体育场等基础设施不断完善。

三是文化氛围正在形成。在“中国凉都·六盘水消夏文化节”、“全市旅游文化产业发展大会”等活动的推动下，各县区都形成了自己的文化品牌。

(二)文化资源丰富独特

一是“三线文化”出精神。煤矿、发电厂、钢铁厂、水泥厂、铁路等“三线建设”成果在我市随处可见。当前，以“奉献、包容、创新、超越”为核心的新时期“六盘水精神”，正是“三线精神”的传承、弘扬和发展。

二是民族文化出精彩。全市境内共有44个少数民族，民族居住区域占全市国土总面积的64%。在漫长的历史进程中，彝族、苗族、布依族、白族等众多民族形成了独具地域特色、精彩纷呈的民族民间文化。有布依盘歌，彝族山歌、海马舞、铃铛舞，苗族芦笙舞，布依族铜鼓舞等民族歌舞;有彝族的“毕摩”、“转场”、傩戏，布依族的“砍戛”等习俗仪式;有剪纸、蜡染、挑花、刺绣、砂陶、农民画等民间手工技艺。

三是农耕文化出精致。树立“山水林田湖是生命共同体”的理念，坚持“传承耕读文明，彰显文化底蕴”，我市大力建设美丽乡村。六枝梭戛高兴村、XX县石桥妥乐村、XX县羊场大中村、XX县保基陆家寨村、水城花戛天门村共5个村落成功列入中国传统村落名录。

四是城市文化出精美。通过大力实施“整脏治乱”暨“多彩贵州文明行动”，对城市进行精细化管理，我市获得“全国文明城市提名资格”。

五是健康文化出精品。我市提出打造大健康旅游目的地的城市发展目标，赋予了六盘水文化发展新的内涵。

(三)人才队伍逐步壮大

一是队伍数量不断增加。近年来，全市文化从业人员和人才队伍数量不断壮大。截至20底，全市共有文化产业直接从业人员8人，比年增加了3787人，年均增速7.74%。

二是文化人才崭露头角。我市文艺创作生产日益活跃，整体创作水平不断提高，有的甚至开始在全国崭露头角。

三是领军人物带头发展。我市正涌现出一批文化产业的实践者和带头人。无论从事广告传媒、广播电影电视、文化旅游业等传统产业，还是涉足数字多媒体、移动互联网等新业态，这些领军人物都有着独到、前沿的理念，做出了出色成绩。

存在问题

(一)市场主体不足

一是市场主体量少。经统计，截止年底，我市国有文化企业共计29家(其中，国有22家，国有联营7家)，实现增加值1.38亿元，占全市文化产业增加值的'4.88%。总体来看，我市文化产业市场主体数量仍然较少，规模仍然较小。二是龙头企业缺乏。三是文化园区空白。

(二)产业项目不强

一是行业构成不均衡。在新闻出版发行、广播电视电影等6种服务行业，以及工艺美术品、文化产品辅助等4种生产行业中，类别虽较全，但增加值最高的是文化休闲娱乐服务业，达13.14亿元，占全市文化产业增加值的46.53 %;增加值最低的是文化产品生产的辅助生产业，为0.84亿元，占全市文化产业增加值的2.97%，行业构成不够健康均衡。

二是重大项目缺打造。我市文化产业基本处于“小打小闹”、“各自为战”的零散状态，缺乏一批像“多彩贵州城”、“兴伟石博园”等带动性强、支撑性好的重大文化项目和工程，文化产业发展后劲不足。

三是项目策划无创意。

(三)品牌影响不大

一是文化品牌软。二是保护开发弱。三是塑造推广少。

(四)业态融合不够

一是“文化+”的工作自觉未养成。调研中，很多干部和企业负责人还没有“文化+”的意识，常常是就工作谈工作，就建设搞建设，没有意识到将文化元素融入到具体的工作中，文化与各行各业常常蜕脱成“两张皮”。

二是文化旅游融合发展不深入。三是文化与其他产业融合不紧密。

(五)文化消费不活

一是消费总量偏低。二是消费结构不佳。三是消费习惯不良。

(六)发展环境不优

一是顶层设计较缺。二是政策支撑较欠。三是统筹协调较弱。四是工作力量较散。五是实绩考核较软。

对策建议

审视国际、国内环境，面对兄弟市、州和周边地区文化产业百舸争流、千帆竞发的态势，做好我市“十三五”文化产业发展工作，必须坚持“创新、协调、绿色、开发、共享”的发展理念，必须遵循市书记李再勇“将文化做成产业，将产业做成文化”的重要指示，必须落实市长周荣“把文化产业这篇‘大文章’做到极致，做得更好”的重要要求。应着力抓好“112233”，即，出台1个文件(实施意见)、编好1个规划(“十三五”规划)，打造2个龙头(磅礴、旅文投)、形成 2个支柱(文化传媒及文化旅游)，推动3极发展(市中心和六枝、XX县城区)、实现3个增长(文化产业增加值、就业人数、税收年增长30%以上)。

(一)抓主体培育

一要打造龙头企业。全市应重点培育一批市、县两级龙头文化产业企业。紧紧把握国家在金融投资领域简政放权创新发展的机遇，以“磅礴传媒”和“旅文投”作为全市文化企业龙头。按照主板上市公司的要求，完善两家公司的法人治理，拓展经营业务，理顺资本结构，规范财务管理。应实施集中战略，从全市战略高度出台相关政策，集中资源、政策、人才支持龙头企业。通过集中战略，力争在“十三五”时期，将“磅礴传媒”和“旅文投”打造成净资产过10亿元级、年现金流过亿元级的龙头企业。

二要培育特色企业。积极引导扶持“夜郎风”、“大爱影视”、“明飞陶瓷”等一批“专、精、特、新”中小微型文化企业，打造中小微文化企业集群，共同支撑全市文化产业发展。“十三五”时期，各县区应建立特色文化企业目录，每个县区至少重点培育10家以上特色文化企业。

三要建设文化园区。创新思路，将文化嫁接到“农业园区、工业园区、旅游景区”中去，在已经基本成熟的园区里，改造建设“文化产业园区”。“十三五”期间，应明确围绕红桥中央商务区及会展中心、荷城古镇及贵州“三线”博物馆区域，至少建立2个以上市级文化创意产业园区。同时，各县区也应结合自身实际建设1-2 个文化创意产业园区基地，并努力将其打造成国家或省级示范性园区基地。

(二)抓项目带动

一要提升对文化创意项目的思想认识。全市各级应树立抓文化产业项目就是抓经济、抓文化产业项目就是抓发展、抓文化产业项目就是抓落实的意识。主动适应供给侧改革的新趋势，积极应对消费结构转型升级的新变化，努力提高全市文化全要素生产率。立足市场导向，紧扣消费者心理，精心策划、奇妙创意，加快立项包装、招商推介、上下跑办一批技术含量高、带动能力强、支撑作用大、市场反响好的文化产业项目。

二要强化对文化资源开发的创意策划。按点石成金、有生于无的创意思维，强化全市文化资源开发的创意策划。梅花山、野玉海等项目，是我市资源开发上“点石成金、有生于无”的突出典范。

三要加强对高速发展业态的抢跑布局。环视周边兄弟市州，均突出文化旅游业态的发展。我市应敢于填补区域空白、敢于创新发展路径。应当依托国有的“磅礴”、“旅文投”，民营的“大爱文化”、“西骏辉煌”等企业主体，创新众筹合作机制，实施“高速板块”业态的抢滩登陆。“十三五”期间，应出台相关政策，对利用我市景区景点、文化资源拍摄影视作品，开发游戏动漫的，市县各级给予支持资助。各县区应围绕自有文化资源、生态景观，着力打造1—2部票房或版权收益过亿的影视、动漫游戏产品。

四要突出对县区重大文化创意项目的支持引导。发挥县区主体作用，激发县区发展热情，鼓励支持各地充分利用文化特色和资源优势，积极打造重大文创项目。建议XX区着力开发一江(牂牁江景区)、一园(陇脚布依生态园)、一岛(中国西部第一内陆岛牛场岛)、一馆(梭戛生态博物馆);XX县着力抓好盘州古城改造、滇黔风情文化产业园、大美乌蒙草原音乐节、丹霞山佛教文化旅游等项目;XX县重点抓好米箩半方塘“最美乡愁”大型音乐实景演出、农民画文化艺术节、大乌蒙山风情旅游区、海坪彝族风情小镇等项目;XX区重点抓好一场赛事(夏季国际马拉松赛)、一台演出(印象凉都·魅力钟山大型演出)、六大文化园区(水城古镇文化产业园、大河农旅一体产业园、大湾文化园、钟山文化创意产业园、民族文化产品产业园、动漫产业园)、七大国际山地户外运动基地等项目;钟山经济开发区重点抓好会展产业、市级文化创意产业园、“科技文化孵化器”、红豆文化产业等项目。

篇4：市文化产业发展情况调研报告

市文化产业发展情况调研报告

根据市委关于进一步深化文化体制改革，大力发展文化产业，实现文化建设与经济建设、政治建设、社会建设、生态建设协调发展的战略决策，年初市政协将文化产业发展情况调研确定为今年的重点专题议政课题。九月中旬开始，市政协组成调研组，进行了为期一个多月的调研，现将有关情况报告如下：

一、基本概况

截止底，全市已形成各类文化经营实体824家。其中，核心层：新闻、广播、电视和电影服务类2家;出版发行和版权服务类包括数字影院、印刷企业、音像制品、图书租售145家;文化艺术服务类包括民间艺术社团、协会及艺术教育培训网点57家。外围层：网络文化服务类主要为网吧91家;文化休闲娱乐服务类包括旅行社、会展公司、酒吧歌舞和游戏游艺场所280家。相关产业层：文化用品、设备及相关文化产品的生产、销售类，主要为打字复印、书画文玩219家。另有a级景区6处，星级饭店13家，星级农家乐11家。文化产业总体吸纳从业人员近万名。

二、工作成效

近年来，全市把做大做强文化旅游产业作为推动经济转型的重大举措，积极探索，勇于实践，为之付出了可赞的努力，取得了一定成效。

一是制定了一系列政策。先后出台了《关于推动文化大发展大繁荣的实施意见》、《关于加快服务业发展的意见》、《关于做大做强文化旅游产业的实施意见》、《旅行社组团来XX市旅游奖励补助办法》、《促进服务业发展暂行办法》和《优秀艺术作品奖励办法》等政策。

二是制定了发展规划。先后编制了《文化旅游产业发展“十二五”规划》、《星海湖文化产业园规划》和《星海湖南域旅游景区景观规划》。规划了沙湖—— 天河湾——陶乐影视城——平罗玉皇阁——黄河古渡坊——矿山博物馆的东线旅游线路，沙湖——星海湖休闲度假区(五七干校)——贺兰山北武当寿佛寺的北线旅游线路。并向有关部门申报并确认非物质文化遗产32项，其中市级22项、自治区级8项、国家级2项。，星海湖文化产业园被文化部命名为国家级文化产业试验园区。

三是建设了一批文化基础设施。先后投入近30亿元，构建了覆盖城乡的四级文化服务设施网络体系，全市共建成文化馆4个、图书馆3个、文化艺术中心2个、博物馆4个、影剧院4个，“三馆一中心”成为XX市地标性建筑。

四是争取和引进了一批文化示范项目。20，实施了国家级公共文化示范区项目，引进中基浩泰等民间资本，正在建设中华奇石山文化旅游城、星海银河景区、星海之星和星海湖休闲度假旅游区等项目。举办了星海湖全国露营大会、国际铁人三项赛、国际划水赛活动，举办了第二届黄河大合唱邀请赛并成为文化部该项赛事永久承办地。

年，全市共接待游客252.83万人次，实现收入13.24亿元。2014年，我市前三季度接待国内游客194.19万人次，总收入11.31亿元，分别同比增长10.40%和14.10%。

三、主要问题

我市的文化产业起步较晚，尚处于培育阶段。由于自然因素、经济因素、社会因素，尤其是文化因素，包括集体的文化氛围、成员的文化素质、文化资源的丰富程度等因素所致，历史积淀、地缘区位、资源禀赋等因素所限，文化产业发展滞后于经济社会发展，滞后于文化事业发展，滞后于人民群众日益增长的精神文化需求,与先进地市相比差距还比较大。20，本市文化产业增加值在全市国民经济中的比重为1.29%，低于全区2.21%的指标。— 年，本市居民文化包括教育方面的支出占家庭消费支出的比重分别为11.27%、10.12%、10.10%，呈逐年递减态势。主要存在以下几个方面的问题：

(一)定位不够准确。在已经出台的文化产业发展文件和具体工作实践中，对文化产业的形态与业态定位不明晰;对文化产业与文化事业、与旅游业、与服务业的分类与指导不够;对人文精神与自然资源、项目开发的契合和彰显不够。自治区将宁夏文化产业的发展形态定位为4种，即回族文化、黄河文化、西夏文化和红色文化。而本市对文化产业形态的提法有8到12种之多，定位缺乏前置要件和灵魂，众说纷纭，莫衷一是;方向迷惘，无所适从。

(二)规划不够科学。在既有的文化产业发展规划中，对文化市场的发展方向、消费趋势，对文化产业的理念和形态、内容和形式缺少合理的、可操作性的顶层设计。主导业态不突出，与全区乃至全国的发展战略结合不够紧密;各种相关业态聚集度不高，产业聚合效应、延链效应发挥不够;产业项目少，吸引力不强;由于体制障碍，境内仅有的一处5a级旅游区沙湖对本市产业发展带动作用不强。

(三)政策不够配套。本市先后出台了一些关于推动文化大发展大繁荣的意见，但含金量不高，执行力不强，加之没有专门的、具体的、配套的文化产业政策体系，吸引社会资本的多元投资体制机制尚未建立，民间发展文化产业的意向和冲动，因缺少合适的投资项目和平台以及顺畅的融资渠道而受到抑制。无论是已经形成的业态，还是正在建设的项目，投资热度低，经营效益也低。

(四)市场不够成熟。文化产品市场和文化服务市场多处于自娱自乐状态，创新不足，发展乏力;文化要素市场，包括文化资本市场、技术市场、产权交易市场还没踪影，文化产业多处于粗放型、零散型经营，规模小，档次低，同质化。文化产业实体，近80%经营的内容不是网吧、酒吧，就是歌厅、舞厅和打字复印，具有地域文化特色的文化生态尚未形成。旅游业属于季节制约型、资源依赖型、要素匮乏型的产业，分布零散，点面脱节，景区与景区之间没有形成共生、伴生的协作体系，游客消费项目少、逗留时间短暂，导致“游玩在沙湖，食宿到银川”。

(五)人才不够充分。一是既有的没用好，流失严重;二是没有的又难寻，引进不易。全市文化产业吸纳的从业人员占全社会从业人员的0.50%，而发达地区这一比例为3%—6%。全市文化事业单位人员329人，其中，初级职称124人，中级职称94人，高级职称仅有20人。在11个类别和文化有关的专业协会中，共有会员926人，其中市级776人，自治区级120人，国家级仅有30人。既熟悉文化事业又熟悉市场经济的复合型经营管理人才极为短缺，远不能适应引领文化产业的发展。

篇5：市电子商务发展调研报告

20xx年，国务院提出“互联网+”行动计划，推动大众创业、万众创新，把电子商务提到一个前所未有的高度。为了解我市电商发展情况、加快推进电子商务发展，20xx年11月，我们赴市属有关部门和宝塔、洛川、黄陵、子长四县区开展了调研，形成此调研报告。

一、目前中国、陕西和延安电子商务发展的基本现状

电子商务是以信息网络技术为手段，以商品交换为中心的商务活动，通常是指在网络平台下，买卖双方不谋面地进行各种商贸活动，实现消费者网上交易和在线电子支付，是不同于传统商务活动、交易活动、金融活动和相关综合服务活动的一种新的商业运营模式，是传统商业活动的电子化、网络化、信息化。

电子商务作为一种新型的交易方式，它具有广告宣传、咨询洽谈、网上订购、网上支付、电子账户、意见征询、交易管理等多项功能，它不受时间和空间的限制，可以极大地降低购销环节交易成本，有效提高流通效率和企业市场竞争力。

(一)中国电子商务发展状况

中国电子商务始于。大体经历了萌芽与概念传播时期(前)、起步和探索时期(～)、发展时期(～20)和战略推进与规模化发展时期(～至今)四个阶段。根据中国互联网信息中心(CNNIC)统计，截至12月，中国网民总体规模达到6.49亿，其中，农村网民规模达1.78亿，农村网民网络购物用户规模为7714万。商务部统计，20国内消费市场全年实现社会消费品零售总额26.2万亿元，其中电子商务交易额13万亿元，同比增长25%。电子商务已占消费品零售业的半壁江山。20xx年“双11”阿里当天成交912.17亿元。

20xx年11月，国务院发布了《关于促进农村电子商务加快发展的指导意见》，将在初步建成农村电子商务体市场体系。面对日益饱和的一二线城市，阿里、京东、苏宁等电商巨头纷纷将竞争重心放在农村，农村传统商贸、邮政、供销、万村千乡企业也由线下到线上，融合发展。根据阿里研究院统计，淘宝网发往农村地区的订单金额占全网的比例，从2013年第一季度的8.65%，上升到20xx年第一季度的`9.64%;年全国农村网购市场总量超过1800亿元，预测中国农村网购市场总量有可能突破4600亿元。

(二)陕西电子商务发展现状

目前，陕西省网民近1800万人，其中：网上买家逾1200万户，活跃买家逾900万户，西安地区买家数和交易金额均占全省总量70%左右;网上卖家逾16万户，活跃卖家逾12万户，西安地区占49%。全省物流快递法人企业300余家。2014年陕西电子商务交易额达到2180亿元，同比增长21%，带动创业就业人数约20万，年增长率超过30%。据统计，20xx年1-8月，全省电商交易额超过2100亿元，增速比GDP增速高出6倍。据不完全统计，“双11”当天，陕西省网上零售购买额近21亿元，比上年增长50%;网上零销售额近9.19亿元，同比增长268%。陕西网上商户购销商品仍以外地产品为主，地产品尤其是特色农产品销量虽然增长较快，但在陕西卖家总销量中所占比例不到20%。

(三)延安市电子商务发展状况

1.全市电子商务发展总体情况。

2013年以来，延安市电子商务热持续升温。市政府及有关主管部门因势利导，先后印发了《延安市推进电子商务发展的实施方案》和《延安市商务局关于推进电子商务进农村综合示范工作的指导意见》等政策性文件，成立了延安市电子商务服务中心和电子商务协会，通过启动延安市电子商务孵化中心建设项目，免费培训城乡居民，召开电子商务交流合作推进大会，指导子长、安塞、延长、延川、洛川、富县、黄陵、宜川等8县成功申报“全国电子商务进农村综合示范县”项目，集中力量建设以淘宝、京东、1号店等延安馆为平台的全网销售体系和以苹果为垂直单品的全国苹果交易网两个品牌等，打造“革命圣地、电商新城”的延安新名片。洛川、子长、延川、甘泉、安塞、黄陵、黄龙等7个县级电子商务服务中心陆续建设运营，洛川、子长“农村淘宝”项目建成运营，“中国网库”落地安塞，黄陵、洛川等三县被中国邮政集团公司确定为电子商务进农村综合示范县，全市共建成村级电子商务服务站51个，县域电商纷纷发力，形成你追我赶、互相竞争的良好态势。

目前，延安市网上买家超过了50万户，网销商户超过3000余家，物流快递企业达到147家，快递包裹业务量达到825万件，2014年全市电子商务交易额达到20亿元，同比增长65%。延安杂粮和洛川苹果深受国内外客商青睐。电子商务推动了延安“大众创业、万众创新”，我市中小企业研发的果醋、阿胶、山核桃工艺品、黄土爽身粉、蚕丝被、生态桑叶茶、蚕沙保健枕等新产品不断涌现，通过电子商务销售逐渐得到消费者认可。电子商务创造品牌的作用得到了充分发挥，譬如，黄陵县向国家工商总局申请了“黄帝赐福”LOGO六类，宝塔区诞生了“峁圪垯”知名商标，等。电子商务推进了延安农产品的商品化、标准化、品牌化，电商更加注重“QS”质量认证和产品条形码申报以及产品包装保鲜等新技术的应用，加快了农业产业化、现代化、市场化和国际化进程，成为当地经济转型的有力抓手。

2.电子商务发展较好的县区的情况。

2012年，延安市第一个“电商平台+企业”的“团延安”模式在宝塔区诞生。“团延安”从最初跑各餐馆入手开展手机、互联网销售美食，逐渐发展到休闲娱乐、运动健身、教育培训、健康丽人、生活服务、酒店旅游等行业，业绩从最初的年销售收入10多万元发展到2014年的2430万元。目前，宝塔区电商企业197户，各类网店、微店近4000个，快递物流企业达到26户，涌现出大华物流、团延安、二道街、百度糯米、峁圪垯、陕北婆姨、南泥湾小杂粮、微延安、大美延安、百圣通等xx户知名电商企业。其中，圣地延安商城和“峁圪垯”经过短短的一年多时间，销售额分别达到了180万元和240万元。2014年，宝塔区电商营业额测算为7.18亿元，占全区社会消费品零售总额89.9亿元的8%。截至20xx年8月份，宝塔区电商预计实现销售额5亿元，较上年同期增长19%。

洛川县与阿里巴巴合作建设的“互联网+延安·洛川苹果产业带”电子商务园区投入运营，该园区包含电子商务公共服务中心、人才培训中心、大学生创业孵化中心、苹果气调贮藏中心、货物仓储中心、物流中心、配套服务中心、批发和出口及金融服务中心等，在淘宝、京东、1号店等第三方平台新开洛川苹果官方旗舰店3个和“特色中国—洛川馆”1个，各类网店微店数千家，电商生态服务圈基本形成。建成阿里巴巴农村淘宝县级运营中心和50个村级服务站，邮政农村便民服务站56家，农资直营店xx0家。建成阿里巴巴源生鲜批发平台，上线企业30家，跨境电商平台上线企业10家。全县日销苹果23000多单。

子长县个人开设网店达300多个，日均快递量达1.2万件(其中网络零售销售发货量1000件)。城乡居民投身电子商务的积极性持续高涨，首批“农村淘宝”项目招聘30～40个村店，报名人数多达7924人。神威工贸、赵大科技和荣德商贸等一批示范电商企业将子长洋芋、粉条、煎饼、凉粉、蚕丝品、生态桑叶茶等44种注册商标产品销往全国。

二、延安市电子商务发展中存在的主要问题

虽然延安市电子商务发展形势喜人，但与北上广江浙等发达地区和我省西安宝鸡等地市相比，延安市电子商务应用普及率和应用程度低、大型电商企业少、总体交易规模小，电子商务在区域之间、行业之间还存在较大差距。表现在：

一是各级各界对电子商务的认识还有待于进一步提高。一些地方领导对电子商务发展是经济增长的新动力、消费升级的新形式、创业就业的新平台重要性认识不足，资金投入普遍偏少、支持力度不够，普遍缺乏县区电子商务发展规划，一些县电子商务平台和就创业基地还没有完全建立起来，部门配合协调推动工作的合力还没有形成;一些企业和个体工商户沿用传统交易方式，抢抓网购市场意识不强，缺乏利用电子商务组织生产和开拓市场的积极性;大多数老百姓对于电子商务发展还缺乏认识、不会操作，网购网销普及率还比较低。

二是网络零售销售额占比不高。据统计，“双11”陕西淘宝交易总额仅占全国总量的2%，网上销售、购买金额之比达1:2.28。延安除石油、煤炭、天然气、卷烟、苹果等拳头产品以外，其他产品品牌影响力弱，知名度不高，网上销售主体和交易规模较小，地产商品质量化、标准化体系不健全，与网上交易“QS”认证和产品编码化等要求尚有很大差距。品类单一、缺少品牌已成为延安调整销售地产品、推进电子商务发展面临的迫切问题。

三是农村物流渠道不畅。目前，延安市城镇物流配送基本实现全覆盖，但农村物流配送体系除中国邮政有完整健全的邮递线路以外，其他物流公司均没有建立起完整的农村物流配送体系，乡镇从事电子商务的企业很少。延安市农民人均收入的一半以上依靠苹果产业，南部塬区农民收入的90%以上依赖苹果。但是，区域性的鲜果包装、仓储、冷链配送体系不健全，快速通道建设滞后、速度慢、价格高、质量难以保障，网络销售农产品存在诸多困难。畅通农村物流渠道是亟待解决的问题。

四是电子商务人才匮乏。目前，市县区培训的电子商务人才仅能够达到开一般网店的要求，区域性的平台建设、策划、管理、营销、运营等高端技术人才还得依赖区外大公司。电商企业存在招不到人、留不住人的问题。

五是服务电商的配套支撑产业体系不健全。与电子商务快速发展相关的信用担保、支付、认证、代运营、数据分析、统计、监管和纠纷处理机制等配套服务体系还不够健全。中小企业在电子商务的物流、信息流、资金流等方面还没有形成规范的、成熟的、完善的服务体系。

三、下一步发展对策

(一)进一步加大对电子商务的支持力度。各级政府要把“互联网+”作为战略性新兴产业和推动区域经济发展的重大举措，把电子商务作为商务工作的重点来抓，编制电子商务发展规划，抓好电子商务园区和创业孵化基地建设，加快推进信息网络建设，招商引资搭建区域性电商平台，开设地方特色馆，各职能部门协调配合尽快建立健全完善的电子商务配套服务体系。积极推动农资三级配送、邮政集团“六不出村”、阿里巴巴“千县万村”和京东集团“千县燎原”计划落地，加强与未来生活等O2O线上线下销售平台合作，大力实施电子商务进农村综合示范项目，倾力打造淘宝村、智慧村，开展电子商务示范县、示范基地和示范企业创建活动，为石油、煤炭、天然气、烟草、洛川苹果、延川红枣、黄龙核桃、陕北杂粮等本土优势产品网上交易提供规范、便捷、公正的第三方服务，促进电子商务在延安落地生根、发展壮大。

(二)加快完善农村物流体系。统筹城乡物流体系建设，特别是把电商服务平台建设作为基础设施建设的重要内容，加强交通、商贸、农业、供销、邮政等部门和单位及电商、快递企业对农村物流服务网络和设施的共享衔接，加强农产品产地集配和冷链等设施建设，大力发展社会化移动终端分销，以及与传统超市、社区销售终端联合，鼓励传统农村商贸企业建设乡镇商贸中心和配送中心，逐步建立全平台、大网络的电子商务销售体系。持续提高农村宽带普及率。发挥好中国邮政和供销社普遍服务的优势，发展第三方配送和共同配送，打通“工业品下乡”和“农产品进城”的通道。

(三)大力培养电商人才。实施积极的人才战略，进一步加大对中小企业、城乡居民、农民专业合作社等各类人员电子商务技能培训，努力培养一批懂理论会经营能带头致富的复合型人才，鼓励支持能够策划整合各类资源通过电子商务卖出地产商品的高端人才脱颖而出，努力形成区外人才源源流入、区内人才不断成长的新景象。

(四)加大品牌建设力度。加强工农业产品标准化、检测检验、安全监控、分级包装、冷链仓储、加工配送、追溯体系建设和“QS”质量认证，打击制售假冒伪劣商品、虚假宣传、不正当竞争和侵犯知识产权等违法行为，维护消费者合法权益，促进守法诚信经营，维护公平竞争的市场秩序，不断提高延安农产品品牌影响力和市场占有率。

(五)加大金融支持力度。加大对电子商务创业农民尤其是青年农民的授信和贷款支持，简化农村网商小额短期贷款手续，鼓励村级电子商务服务点、助农取款服务点相互依托建设，支持银行业金融机构和支付机构研发适合农村特点的网上支付、手机支付等金融系统，提供交易便利。

篇6：市旅游业发展调研报告

旅游业是我市现代服务业中最有条件率先崛起的产业，具备广阔的发展前景和巨大的市场潜力。近年来，我市旅游业得到快速发展，已经具备作为推动宜春经济转型升级的支柱性产业的发展条件，必将在推进我市经济转型升级中发挥战略性作用，为实现我市“变绿水青山为金山银山”的可持续生态发展之路作出积极贡献。

一、基本情况

我市旅游业通过近几年的发展，已经形成较为完善的基础设施、特色鲜明的旅游产品、前景广阔的客源市场，呈现出持续快速发展的强劲势头。

1.旅游综合实力明显增强。突出表现为“两个迅速”：一是主要指标增长迅速。至20xx年，全市接待游客总人次从289.35万增长到1685.08万，增长近6倍;旅游综合总收入从20.86亿元增长到xx4.03亿元，增长近6倍。特别是明月山温泉风景名胜区年接待游客总人数从29.46万人次增长到177万人次，增长了6倍多;旅游综合总收入从1.8亿元增长到10.82亿元，增长了6倍多。二是产业规模增长迅速。全市现有旅游星级饭店和各类住宿设施xx92家(其中四星级饭店9家、三星级饭店28家、二星级饭店6家)，床位数67710张;开放接游的旅游景区(点)200余处，其中国家A级旅游景区21个(4A级4个、3A级6个、2A级xx个)，全国红色旅游经典景区3个，国家级风景名胜区1个;旅游商品生产企业56家，旅游购物场所600余处;旅行社58家(其中出境游组团社2家)，导游员260人，旅游直接从业人员5万余人。

2.特色旅游资源日渐鲜明。初步形成温泉、禅宗、生态、月亮四大特色旅游产品。一是温泉禀赋独特。境内遍布温泉，号称“十泉十美”，特别是位于明月山温汤的温泉为国内外罕见的硒温泉，是我市旅游发展核心竞争力的产品。二是禅宗文化影响深远。禅宗“一花五叶”中，沩仰、临济、曹洞三宗均源于宜春，市内现有两大名寺(宝峰寺、百丈寺)、三大祖庭(沩仰宗、临济宗、曹洞宗)、十大寺院。中国佛教协会名誉会长、靖安县宝峰寺方丈一诚大师亲笔题词：“宜春是禅宗圣地”;台湾佛光山开山长老星云大师欣然命笔“禅都宜春”。三是境内遍布绿水青山。是全国第一批生态试点城市之一，森林覆盖率高达56.97%，境内7条主要河流水质均达到饮用水标准，特别是明月山负氧离子含量为国家标准的35倍，是名副其实的“天然氧吧”;靖安三爪仑景区森林覆盖率高达95.7%，有“休闲胜地”之称。四是“月亮文化”影响较广。明月山景区精心构建了一条由十大景点组成的“月亮情之旅”，“爱我，就带我去明月山”等宣传语被游客口耳相传，一年一度的月亮文化旅游节也一定程度上扩大了宜春知名度。

3.发展潜力不断壮大。目前已包装策划了xx0余个重大旅游项目，现已建成明月山天沐温泉度假区和维景国际温泉度假酒店、靖安中部梦幻城等重大旅游项目51个，投资总额72.6亿元;正在建设明月山观光小火车和羊狮幕景区、明月山缆车升级改造、宜春禅都文化博览园、樟树阁皂山景区、铜鼓天柱峰景区和汤里温泉、丰城养生硒谷温泉、靖安恒茂金罗湾温泉度假村等大型旅游项目53个，投资总额341.5亿元;规划建设明月山温泉文化带、樟树吴城遗址、高安华林寨——上游湖景区等旅游项目16个，预计投资额近100亿元。这些项目建成后，必将成为我市具有竞争力的旅游产品，特别是随着明月山观光小火车和缆车升级改造项目的完成，把明月山与自然风光一流的羊狮幕景区连为一体，将极大地提升明月山核心竞争力。

4.客源市场有效拓展。坚持高密度、大范围地开展媒体营销、节庆营销、活动营销，巩固了江西和湖南两大客源市场，拓展了长三角、珠三角和中三角三大板块市场。策应明月山机场、沪昆高铁以及大广、昌长等高速的通航通车带来的利好条件，强势开展了航空宣传推介，并充分利用互联网等新媒体开通了旅游官方微博、微信，将客源市场半径扩大到京、津、滇、粤、港、澳、台等市场客源地，迎来了一批大型旅游团队，仅今年就接待百人以上大型旅游团队67个(含旅游专列47趟)和近30个航空旅游团队，大团、专列数居全省第一。

二、存在问题

尽管我市旅游业取得了快速发展，但放在全市整个大格局中比较，仍然存在体量小、拉动效应和占整个国民经济比重不足的问题，必须采取切实有效措施加以解决。

一是重视程度仍待加强。随着市委、市政府“将旅游业摆在全市经济社会发展的战略地位来研究推进”这一主战略的确立，各地对旅游业的重视程度有所加强，部分县市已将旅游业作为当地经济发展的重要战略产业来打造，党政一把手亲自部署、亲自落实。但由于受旅游资源、产业布局和认识程度的限制，一些县市对旅游产业重视仅停留在口头上、文件上，并未采取有力措施加以推进，特别是有的地方安排不熟悉旅游工作的领导分管旅游，有的地方分管旅游的领导更换太快，不利于旅游业的发展。

二是资金投入有待加强。市本级安排的旅游专项资金剔除用于月亮文化旅游节和明月山专项补助的只剩下不到xx0万元，相对赣州(3000万元)、南昌(3000万元)、景德镇(600万元)等兄弟市就显得非常有限，且我市有的县(市、区)至今仍未安排旅游发展专项资金，严重制约了旅游产业发展。

三是景区建设步伐有待加快。目前我市称得上成熟景区的只有明月山和靖安三爪仑景区，其余9个县市均无成熟景区;且我市4A级景区仅4个，至今仍未实现5A级景区零的突破。对此各地加快了景区建设步伐，但个别地方重点景区建设进度明显滞后，特别是一些由客商投资的景区建设速度慢，严重影响了我市旅游景区的建设进程。

四是旅游要素有待完善。相比景点资源的开发，相关产业如旅游购物、公共服务、特色餐饮等并没有同步发展，“吃、住、行、游、购、娱”六大旅游要素发展存在一些短板。特别是在特色旅游商品开发和大型娱乐项目上严重缺乏，这样既不能满足旅游市场的需求，也不利于挖掘日益增长的旅游消费潜力。

三、下步工作安排

下阶段，我们将深入贯彻落实中共江西省委、江西省人民政府《关于推进旅游强省建设的意见》，全面实施市委、市政府提出的“将旅游业摆在全市经济社会发展的战略地位来研究推进”这一主战略，加快推进旅游发展思路、景区创建、发展举措和保障力度“四大升级”，力争实现“产业规模、综合效益、品牌影响、发展活力“四个更强”，顺利完成“三年翻一番，五年翻两番”的目标，即到20xx年全市接待游客总人次达3400万人次，旅游综合总收入达250亿元;到，全市接待游客总人次超5000万人次，旅游综合总收入超600亿元，游客人均消费比20xx年翻一番，旅游主要指标进入全省前列，将我市打造成以“硒”温泉为核心竞争力的“国际知名养生休闲度假目的地”。

(一)发展思路升级。按照“一圈双核三线四区”的总体布局，打造国际知名养生休闲度假目的地。即以中心城区为起点，围绕各县(市、区)特色旅游资源形成一个整体发展的休闲度假观光并重旅游圈，将明月山温泉风景名胜区、靖安县打造成支撑宜春旅游发展的“双核”，依托市内多条高速公路和国道精心编排宜北线禅境山水游(靖安、奉新、宜丰和铜鼓)、宜东线文化创意游(樟树、高安和丰城)、宜中线乡村休闲游(袁州、万载、上高和高安)三条精品线路，重点打造以明月山温泉风景名胜区“硒”温泉为核心竞争力的中心城区(袁州、万载)养生休闲度假区、靖(安)奉(新)生态旅游示范区、铜(鼓)宜(丰)上(高)禅境山水旅游区、丰(城)樟(树)高(安)文化创意体验区，最终将宜春打造成以“硒”温泉为核心竞争力的“国际知名养生休闲度假目的地”。

(二)景区创建升级。到20全市创建2个国家5A级旅游景区或国家级旅游度假区或国家生态旅游示范区，xx个4A级旅游景区，1个世界遗产，1个世界温泉名镇。其中：20xx年，明月山温泉风景名胜区创建成为国家5A级旅游景区或国家级旅游度假区，奉新百丈山景区、宜丰东方禅文化景区(含东方禅文化园、竹文化园、洞山)创建成为国家4A级旅游景区，樟树筑卫城遗址或宜春禅宗文化申报世界遗产;20xx年，靖安三爪仑国家示范森林公园创建成为国家5A级旅游景区或国家生态旅游示范区，宜春禅都文化博览园、樟树閤皂山景区和铜鼓天柱峰景区创建成为国家4A级旅游景区，明月山温汤镇创建成为世界温泉名镇;20，丰城中国养生硒谷景区、樟树古海养生旅游度假区、高安华林寨-上游湖景区、奉新宋应星科技文化园和铜鼓红色旅游景区创建成为国家4A级旅游景区;年，袁州酌江风景区、万载竹山洞景区、万载田下古城景区和上高九峰生态旅游区创建成为国家4A级旅游景区。同时，各县(市、区)2017年前要创建成功2个以上国家3A级旅游景区。

(三)发展举措升级。一是推进旅游综合改革。在明月大道规划建设市文化旅游产业集聚区，引导宜春旅游集团建立现代企业制度，支持靖安、铜鼓、奉新和宜丰等县市开展旅游综合改革试点。二是强化旅游规划引导。修编《宜春市旅游业发展总体规划》、编制《宜春市文化旅游产业聚集区总体规划》、《九岭·官山旅游总体规划》等，进一步引导旅游产业转型升级。三是加快旅游重大项目建设。着重做好“养生休闲、文化创意和生态观光”三篇文章，重点推进明月山温泉文化带、月之泉·国际硒温泉康疗中心和中心城区宜春禅都文化博览园、樟树阁皂山景区、丰城养生硒谷温泉、靖安三爪仑核心旅游资源整合、奉新百丈山景区、高安“大城·昌西文化产业园”、上高会战红色旅游景区、宜丰东方禅竹文化园、铜鼓天柱峰景区等旅游项目的建设步伐。四是融合培育多元业态。推进旅游与农业、工业和其它产业融合，培育一批农业、工业和文化旅游产品，提升整体竞争力。五是完善旅游交通网络。加快通往A级旅游景区的公路建设，力争到2017年全市3A级以上景区(点)的道路网络全面贯通。六是改善旅游配套功能。以创建国家智慧旅游城市为目标，加快我市智慧旅游建设步伐，建立集信息咨询、出行服务、质量投诉、产品展示交易等功能为一体的游客咨询服务中心，构建旅游信息化服务体系和公共服务平台。加快建设一批高星级旅游饭店、高档特色主题酒店、温泉度假酒店及面向自助游客的经济型酒店，积极引进国际品牌酒店管理集团，提升接待能力和服务水平，到2017年各县(市、区)要有1个以上四星级旅游饭店。大力推进非物质文化遗产进入全市A级以上旅游景区，精心编排一批规模不等、形式各异、好看好玩、参与互动的旅游演艺娱乐节目，全力支持明月山温泉风景名胜区打造一台富有地方特色的精品旅游文化演艺。七是加大旅游宣传营销力度。有效整合各级宣传资源，充分利用各类媒体特别是新媒体，大力提升全市旅游形象和特色线路的知名度，努力成为赣西绿色精粹旅游线路的领头雁。八是提升旅游服务质量。大力宣传贯彻《旅游法》，坚持以游客为本的'原则，加大旅游执法力度，整顿和规范旅游市场秩序。积极推进旅游国家标准、行业标准和地方标准，鼓励旅游企业制定个性化管理服务标准。

(四)保障力度升级。一是加强旅游统筹协调。明确各级党委、政府是推进旅游发展的责任主体，党政一把手是第一责任人，涉旅部门是推进旅游发展的重要责任单位。建议按照旅游产业发展升级的需要，设立市旅游产业发展委员会，负责全市旅游业发展的统筹规划、指导督促和协调推进等工作。制定出台对县(市、区)政府旅游业发展考核办法，做好绩效考核。加强完善旅游业统计指标体系和统计制度建设，定期公布重点产业信息和旅游业发展数据。二是加大政府导向投入。建议从20xx年起，市财政每年安排3000万元旅游发展专项资金;各县(市、区)政府要加大导向性投入，安排一定额度的财政预算资金。对新获得国家3A级以上景区、世界遗产和省级以上旅游品牌的县(市、区)，新获评四星级以上旅游饭店，首次获得全国“双百强”旅行社、全国休闲农业与乡村旅游示范点的，均由市财政按照不重复计奖及计奖从高原则在旅游发展专项资金中一次性列支。三是强化政策扶持。落实税收优惠政策，对符合条件的小型微利旅游企业享受国家规定有关税收优惠政策，旅游企业的促销费用计入企业经营成本;完善土地利用政策，对入选市里6个重大旅游项目优先争取安排建设用地计划指标，并纳入审批绿色通道;加大金融财政扶持，鼓励金融机构对重点旅游项目融资授信，引导信贷资金采取银团贷款、集合信托等方式支持重大旅游项目建设，为旅游业发展创造良好的外部环境。

篇7：市旅游业发展调研报告

20xx年“7.21”暴雨，使房山旅游业遭到了重创，经过一年的重建休整，各旅游景区陆续恢复营业。从20xx年1-9月房山区20家A级及以上旅游区(点)经营状况来看，营业收入已全面超过20xx年同期水平，接待人数与20xx年同期基本持平。

为进一步了解景区恢复情况，本文选取了10家重点景区，就景区经营、20xx年“7.21”损失、“十一”黄金周接待、政策需求等情况进行了深入细致地调研。

一、调研景区的基本情况

20xx年1-9月，10家被选中的景区(以下简称：选中景区)实现营业收入7599.9万元，占房山区A级及以上旅游区(点)收入的71.9%，接待游客165万人次，占房山区A级及以上旅游区(点)接待游客的80.1%。

二、调研情况汇总

(一)景区经营情况

1.宣传方式：景区的宣传推介方式主要有电视、广播、报纸、网络、车体广告、派发宣传品、与旅行社合作。

选中景区中，主要以网络宣传和与旅行社合作为主，分别有9家单位选择了通过网络和与旅行社合作方式对本景区进行推介;其次，选择通过电视宣传的有7家;有5家选择了通过报纸进行宣传;分别有4家单位选择了通过广播和派发宣传品进行宣传推介;另外有2家单位采用车体广告的方式进行宣传。

2.景区交通：选中景区中，有公交车经过的景区有8家，但由于到景区的路途较远、公交发车间隔长、班次少等原因，只有2家景区选择“游客以乘坐公交车方式到景区为主”，其余景区游客选择的交通方式均以自驾为主。

在关于游客到本景区游览有哪些制约因素的问题上，有6家单位选择了“交通不便”。

3.收入来源：景区的营业收入主要以门票收入为主，20xx年1-9月门票收入占景区收入的63%。与20xx年相比，选中景区的门票价格中有1家增长，1家下降，其余8家门票价格未变。除门票收入外，其他收入来源还有酒店住宿收入、餐饮收入、民俗收入、停车场收入、上级拨款收入等。

4.用工方面：7家单位员工人数与同期相比持平，1家单位员工人数有所增加，2家下降;人员报酬方面，5家单位员工工资与同期持平，4家单位员工工资增长，1家下降。

(二)景区“7.21”受损及恢复情况

1.景区损失情况：20xx年“7.21”暴雨，导致石花洞、仙栖洞、银狐洞等溶洞景区充水;十渡风景区、拒马乐园等沿河景区水上项目全部被冲毁;部分景区景观、设施、车辆遭受损失。选中景区直接经济损失7.2亿元，间接经济损失5.1亿元。10家选中景区中6家是季节性营业单位，营业主要集中在5月-10月，暴雨之后，游客大幅减少，20xx年下半年与20xx年同期相比，选中景区减少游客103.9万人次。

2.景区恢复情况：“7.21”暴雨后，各方力量积极参与，支持重建。选中景区中有6家得到上级部门的补贴，补贴金额8750万元，恢复景区经营投入金额1.1亿元，其中使用补贴金额2940万元。

云居寺和周口店北京人遗址博物馆由于地理位置等原因，只有围墙、停车场的设施受损，对于经营影响不大，一直未停业;经过积极重建，除上方山景区外，其余景区均于20xx年10月底前恢复经营;上方山景区内云梯被冲毁，通往景区道路、景区内停车场、办公区受损严重，经过一年建设，于20xx年10月1日正式恢复经营。

(三)“十一”黄金周接待情况：20xx年“十一”黄金周，选中景区营业收入和接待人数急剧下滑，营业收入同比下降32.7%，接待人数仅为同期的36.9%。

20xx年，通过与旅行社合作、加强景区美化建设、网站宣传、进入社区、学校进行科普宣传、增加游客互动活动等方式招揽游客，黄金周期间更是增加了农产品展销会、蹦极表演、举办集体婚礼、有奖参与等特色活动，为景区经营增添了活力。20xx年“十一”黄金周期间，选中景区营业收入和接待人数迅速恢复到20xx年水平，实现营业收入2319.4万元，比20xx年同期增长1.6倍，比20xx年同期增长74.2%;接待人数29.9万人次，比20xx年同期增长1.7倍，与20xx年同期持平。

20xx年——20xx年“十一”黄金周期间选中景区经营指标

(四)关于希望相关部门给予哪些政策支持

关于希望相关部门有哪些政策支持方面，有4家景区提出希望对景区的环境和设施建设提供资金支持;3家景区希望相关部门能够加强对景区的宣传;2家景区提出增加公交车班次等交通方面的需求;1家景区提出希望给予民俗旅游发展相关政策支持的需求。

篇8：市普通住宅物业管理的调研报告

为了规范市区内普通住宅小区物业管理，根据地区领导安排，20**年8月5日—10日，地区建设局组织专题调研组，对XX市市域内住宅小区建设情况、物业管理情况进行了调研，并与多家物业服务企业进行了座谈，就做好物业服务工作听取了物业服务企业建设性的意见，同时深入住宅小区走访了业主，召开了业主代表座谈会，认真听取了业主对物业管理及服务的意见和建议，现将调研情况汇总报告如下：

一、XX市住宅小区建设及物业管理的基本情况

截止7月底，XX市建成180个普通住宅小区，共有物业服务企业47家，其中二级资质1家，三级资质31家，三级（暂定）资质15家，从业人员近4000人，管理普通住宅小区140个，小区总建筑面积408.8万㎡，住户总数36210户，居住人口11万余，物业覆盖率达70%，未实行物业管理的小区有40个。

二、存在的主要问题

在此次调研中，我们总体感觉是：地区内物业管理水平仍处于初始阶段，存在诸多矛盾、困难和问题，急待整顿和规范。

（一）物业管理收费偏低

地区内物业管理收费自出台收费标准（封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月）一直延续到，XX市出台了按等级收费的规定，由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准，业主普遍不接受，所以，除个别小区外，依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月，未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取，此收费在19是合适的，目前仍按这个标准执行，物业服务收费明显偏低。这次调研中，我们对各类物业公司服务成本进行了测算，按照目前物价指数和收费标准，物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务，要想企业不亏损，只能缺位服务，由此，派生出一系列问题：

一是员工工资低（地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右；丽园小区物业服务企业员工平均工资650元；阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元，属最高），高质量管理人才和服务人员难以引进（地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等），低素质管理人员只能履行低标准服务，造成服务错位或不到位。

二是难实施规范化管理标准化服务，造成扯皮多、投诉多、上访多，给地区社会稳定带来不和谐因素。

三是企业负债运行，造成水费、电费拖欠，导致小区路灯不亮，道路不平，绿地荒芜，树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。

四是业主拖欠物业费情况严重，经统计，XX市城市物业住宅公司累计债务249万元，安雅物业公司累计债务307.6万元，业主欠费严重影响物业公司的生存。

（二）物业管理中各方主体行为不规范

地区内实行物业管理的140个普通住宅小区，只有37家成立了业主管理委员会，占25%，且大多数业主委员会不能规范运作（主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源）。未成立业主委员会的住宅小区，物业管理属于“跛足”运作，业主权利、义务不清楚，物业公司与业主委员会之间关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，不利于物业管理市场的规范，削弱了物业管理行业的发展。

（三）落实住房专项维修资金制度不到位

一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用。

二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金（丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成，未达到国家当时规定的2%标准）。

三是前建设的商品房维修金没有足额归集到位，无法正常提取使用。

由于专项维修资金不到位，住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益，也影响了小区的整洁和完整。

（四）老旧小区开发建设中遗留问题多，物业公司无力解决。具体表现为：小区规划与实际建设不符，没有物业管理设施；小区环境与售房承诺有差异；文化娱乐、健身场所等配套设施不完善；房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附属设备质量差，返修率高，引起业主不满；有的小区设施老化，影响到管理质量。

三、出现问题的原因（对存在的问题进行定量分析）

（一）物业管理市场体制欠完善，缺乏竞争机制

XX市目前实行物业管理住宅小区分四种情况，一是由市房地产部门直管的物业企业，对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理；二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业，对单位开发的住宅小区实施物业管理；三是由开发商组建的物业公司，对自行开发的住宅小区实施物业管理；四是由股份制或私人组成的物业企业，对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲，XX市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式，这种模式不利于竞争，按照国家《物业管理条例》规定，业主通过市场竞争机制选择物业服务企业，只有通过竞争，才能形成新的管理机制，促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。

（二）业主大会和业主委员会体制不健全，未形成有效的运行机制

随着住房体制改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变，居民住房自有化率越来越高。随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人（即多个业主）的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的`机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构，在业主大会闭幕后，行使业主大会的权利。由于XX市住宅小区业主委员会组织机构不健全，业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约，业主委员会未发挥应有的作用，物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多，存在一定的对立情绪。

（三）物业服务企业行为不规范

市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚，在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。

（四）开发建设质量问题对物业管理造成不利影响

市区内部分住宅小区由于开发质量问题，使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加大了物业服务企业管理成本，造成了物业服务企业亏损。

（五）无物业小区陷入治理困境

XX市区内无物业小区主要有三类：一是一些机关事业单位和国有企业早期建设的单位公房因机关合并或企业改制不复存在，造成无物业管理；二是城乡结合部个人兴建的私房群；三是因原有物业服务企业倒闭或退出造成没有人管理的住宅小区。这些小区因缺乏比较优势，对物业吸引力不足，小区管理支出多，收入少，缴费低，亏损大，因此，物业服务公司不愿介入。由于缺乏物业管理，这些小区普遍存在脏乱差问题和治安问题，给社会带来不稳定因素。

四、措施与建议

（一）物业管理要从源头抓起，切实抓好新开发住宅小区前期物业管理和竣工综合验收工作

1、全面实行前期物业管理。按照国家《物业管理条例》及自治区、地区和XX市实施国家物业管理条例的有关规定和要求，今后，市区内新建住宅3万平方米以下的开发小区，在工程开工前，建设开发单位必须将物业管理规划、设计方案及与拟选聘的物业服务企业签订的委托合同，一并报市房地产主管部门审查，审查同意后备案并办理相关手续，工程开工后物业服务企业介入管理，直到小区竣工交付使用后，业主委员会成立并召开业主大会，选聘物业公司接受为止。开发建设单位选聘的物业企业前期物业费由开发建设单位支付。市区内新建住宅3万平方米以上的小区应全面推行前期物业管理招投标制度，由市房地产主管部门监督，开发建设单位组织招投标，按照政府指导价格标准合理确定服务内容和物业收费标准，对通过招标选择的物业公司，开发建设单位支付前期物业管理费。

2、严格执行住宅小区竣工综合验收制度。今后，市区内新建住宅小区竣工后应先进行各专项验收，由相关部门对小区园林绿化、供热、供排水、电子监控设施等工程进行验收，验收合格后方可进行综合验收，综合验收由发改部门牵头，组织市规划、房地产主管部门、建设、环卫、教育、物业所在区街道办事处及居民委员会等相关部门参加，验收合格后，幼儿园移交教育部门统一管理、使用和维护，公厕移交环卫部门统一管理、使用和维护，按《公共服务设施专项规划》要求配建的社区级办公用房和服务设施（含社区医疗服务站及文体活动设施）移交居委会管理、使用和维护，物业管理用房（含物业办公室、业主委员会办公室、治安联防室、警卫室、文化活动室、健身活动场所及器材）移交居委会管理，待业主委员会成立后移交给业主委员会，供全体委员所有和使用。

物业管理用房按《XX市城市规划管理若干规定》第八条配建，分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房及健身场地。

物业服务用房应为地面以上的独立建设的装修房屋，具有水电功能，没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时明确物业服务用房的位置和面积，房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号。

（二）全面建立业主委员会制度

鉴于业主大会、业主委员会的重要性，应进一步完善住宅小区业主大会、业主委员会制度，一是住宅小区综合验收后，具备召开业主大会条件时，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处提出召开业主大会书面报告，街道办事处应在接到书面报告30日内组织业主代表、建设单位代表、居委会代表在房产局和街道办指导下成立筹备组。组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会成立后筹备组自行解散；二是对已建立的住宅小区业主委员会难以履行职责的，辖区、街道办事处要通过不断调整、充实，提高其履职能力，对已交付使用、未召开业主大会、成立业主委会的住宅小区，要分清情况，查清原因，按条例要求及时召开业主大会，成立业主委员会；三是随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步规范，随着居民和业主身份的逐渐同质化，由广大居民或者业主直接选举产生的居委会和业主委员会可能会出现趋同的情况，从有利于调动居委会和业主委员会两个方面的积极性出发，今后，新成立的住宅小区业主委员会主任可由居委会委员通过选举兼任，业主委员会应在居委会指导下开展工作，以利于整合管理资源，发挥社区的作用，加强社区稳定与和谐建设；四是全面落实由业主委员会选聘，解聘物业公司的规定，建立良好物业管理市场竞争制，通过竞争促进物业企业依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费挤进和占领市场，从根本上促使其服务态度的改变，服务水平的提高。

（三）创造宽松条件，进一步加大对物业管理企业支持力度

1、建立“质价相符”的物业服务收费机制

物业服务收费是确保物业服务正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按时缴纳物业服务费。鉴于市域内物业管理收费偏低的情况，为了进一步提高市域物业企业服务水平，督促物业服务企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业服务企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，规范物业管理行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，依据国务院《物业管理条例》，国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格[]1864号）和中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协1号）文精神和《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》新建房[2004]4号规定，结合地区当前物价消费指数，群众承受能力，建议市政府适当调整物业收费标准，并尽快下文执行。

（1）市区内开放式住宅小区，现行每户按月收取的10元物业管理费自制定实施以来，十年未变，低收费直接影响物业管理企业的生存。在此次调研中，经我们测算和征求物业管理部门及住宅小区业主意见，将开放式住宅小区物业管理费由现在的10元/户、月，调整为0.25元/月、平方米为宜。

（2）对封闭式住宅小区，应按《自治区普通住宅物业管理服务等级标准（施行）》（新建房[2004]4号）文件规定执行，即：

篇9：市普通住宅物业管理的调研报告

基准价的最高价格水平

2、安排专项财政补贴资金，解决目前业主委员会缺乏管理资金的实际困难

市区内住宅小区已建立的业主委员会因无资金来源，多半处于瘫痪和半瘫痪状态，无法正常运作。为此，建议市财政按照3000人以下的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴3000元的标准，3000～5000人的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴5000元的标准，5000人以上的住宅小区，每年给小区业主委员会补贴8000元的标准，解决小区业主委员会的办公费用，使业主委员会能够开展正常工作，行使正常管理职责。

3、完善住房专项维修资金制度

住房专项维修资金是住宅小区共用部位、共用设施维护费，是延长小区使用的保命金，必须规范归集、规范运作，鉴于地区住房专项资金归集运作中存在的问题，建议市政府尽快完善《XX市住房专项维修资金归集使用和管理办法》。

——对以房改优惠价格向职工出售的公有住房，原产权单位应按向职工出售价的20%，现产权所有者应按原购房款的2%向房地产主管部门缴交维修基金，未交纳的要补交。

——安居房、经济适用住房由原建设单位按工程总造价2%的比例补交维修基金，此问题仅限于丽园小区和阿牙小区。据我们了解，两小区建设完工后，维修基金按1%留成，现维修基金已全部用完，两小区又面临老化维护期。而两小区建设节余款尚有280万元，在地区住房公积金管理中心暂存，应启动此款，补足两小区维修基金）。

——商品住房的维修基金按购房款2%的比例收缴，未按规定缴纳的建设购房户要尽快补缴，否则由房产管理部门按有关规定处罚。

住房专项维修基金均应按照业主所有，专户专储，按幢立账，按户核算，政府监督的原则实施管理。

4、下放物业管理企业资质审批权限

将目前由地区建设局行使的物业企业资质等级审批权下放到县（市）房地产（建设主管部门）主管部门，由地区建设局备案，以便事权统一，属地管理，市房地产主管部门应加大对物业服务企业的监督检查力度，建立街道、居委会、住户满意度评价机制。

5、发挥职能部门作用，上下联动，综合治理

住宅小区物业管理从“条”上看，涉及民政、房管、公安、消防、园林、建设、城管、司法、国土、环保等多个部门，从“块”上看，涉及市、街道办事处、社区三个层级。要管好住宅小区，必须上下联动，综合治理。为此，①建议市政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理工作；街道办事处应牵头成立辖区内物业管理联席会议，由市房产局、辖区派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等参加，协调解决物业管理中的重大问题，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作；社区居委会负责协调和处理本辖区物业管理事务和纠纷。②供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线设施设备的维修养护责任，建议市政府将小区供、排水管网维修费用按住户供排水用量摊入水费，由哈密水务公司和市排水管理中心进行统一维修和管理。③建议聘用小区生活困难人员和老年志愿者组成巡逻队，由民政或公安部门补助一定的费用，协助管片民警和小区保安做好群防群治工作。④建议成立社区物业管理工作站或在社区综治办下设住宅小区物业督查员，加强社区与住宅小区物业管理沟通、协调工作。

（四）加强对无物业小区的管理

无物业小区管理难度大，容易引发各种社会问题，为此，必须加强无物业小区的综合治理，确保社会长治久安，首先对无物业小区要分清情况，按照片区治理的原则，由各区街道办牵头，房产局指导，以片划分管理小区，组建片区物业管理机构，纳入物业管理范畴，其次对接管无物业小区管理的片区物业公司要实施优惠政策，市政府要按照管理面积补贴一定数额的资金，第三，要把物业管理的关注点放在无物业小区的治理上，社区要把物业管理的重心移向无物业小区，特别是要抓好无物业小区的治安管理。

（五）机关事业单位和国有企业早期建设的既有老旧小区，因机关合并或企业改制，原建设单位已不复存在的，政府应做出规划并列入年度建设计划设立专项资金，对其市政基础设施及公共服务设施逐年完善。

（六）加强物业管理人员的上岗培训工作

市房地产主管部门要做出规划，对物业公司管理及工作人员要采取“走出去，请进来”的方式进行业务培训，努力提高物业管理人员的素质和服务水平。坚持物业管理人员戴证上岗，把好物业管理人员的进入关，彻底解决当前市区内物业管理低水平、低素质、管理无序和自生自灭的状态。

篇10：物业管理调研报告

物业管理调研报告

管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。

一、基本现状

截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。

我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。

二、小区管理存在的问题

通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：

（一）准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。

（二）收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准；除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满意。

（三）基础设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的.主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。

（四）业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。

（五）宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇（社区）为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门（单位）、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。

三、对策和建议

农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。

（一）积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇（社区）为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门（单位）、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇（社区）居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。

（二）严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。

（三）加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质；每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2—3年内全部实现物业人员持证上岗。

（四）强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1—2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。

（五）强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。

（六）加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇（社区）居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理；对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理；对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。

篇11：物业管理调研报告

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物业管理调研报告(大全)

随着我国住房市场和体制的不断改革，物业管理进入快速发展时期，它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸，关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大，但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾，此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径，了解物业管理的现状，使我们更好的把所学的知识运用到实践中来，缩短理论与实践的距离。

梧桐花园小区简介

梧桐花园位于梧桐花园位于西夏区同心北路，交通非常便利，学区完善，周边综合商场，公交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，小区布局合理。

调查所得信息：

此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公司的工作和服务而展开。

根据业主反映，客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户，其中有的两名业主反映，物管公司职员与业主的交流及沟通非常少，这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现，该物业管理公司只设有两名客服人员，并且办公室位置偏僻，一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差，没有在小区内形成24小时有效巡逻机制，在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的'记录，安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映，该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班，没有一个合理规范的制度。

保洁方面存在的问题主要有：保洁员的待遇较差，并且没有专门的办公室和休息室。经过调查，大部分的业主对小区的环境卫生保洁方面认为服务到位，工作效率及质量较好，但是有一些业主也对此表示不满。此外该小区的业主普遍认为小区在绿化方面太单一，树木种植单调，流经小区内的一条河流污染严重，散发出的阵阵臭味严重影响了河道两边居民的日常生活。

根据问卷调查反映，居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后，与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好，使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题，从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映，某一楼道中的灯坏了他通知物业后，一直迟迟没有人来维修，过了将近一个月才将这一问题解决。其次，物业公司在管理费的收支上不透明，业主在对用在管理及社区建设中的资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任，致使日后的管理及小区建设难以发展。最后，由于公司还处在发展阶段，公司业务人员素质偏低，整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然，在这次调查中，我们发现小区内绿化及道路的布置较为合理，没有发现车辆乱停乱放问题，小区内的卫生环境良好，但部分设施也缺少人性化设置。因此，整个社区的建设仍处在进一步发展当中。

总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进意见：

1、调整工作机制，确保社区工作正常有序的开展，社区开展应该与街道部门考核挂钩，不断加强和完善社区工作的领导，进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题，应该设立“政府→行业→个人”三点结合，即政府进行补贴，物企和业主或业主委员会共同分担的模式。

2、强化小区服务功能，保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善社区服务网络体系，建立小区服务中心，建设各类老年服务设施，缓解老年人休闲娱乐，健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象，残疾人及特困群体缓解生活困难，支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心，方便小区居民的基本医疗服务需求。最后，多开展以人为本的服务活动，同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。

3、积极开展社区文化活动。日积月累从而由量变到质变，整体上提供小区的人文环境。物业公司应该充分发挥领导作用，结合不同群体的需求，深入开展各类特色文化活动及传统文化活动，在满足需求中努力提升小区的文化品位，拓深文化内涵。建立小区图书和阅览室面向老人和儿童，丰富社区文化活动。开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区宣传建设，向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。

4、具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作，深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法，对于不同的不门使用不同的管理手段。

我深知，在课堂上仅局限于学习理论知识而没有和实践相结合的话，只能是“纸上谈兵”。通过这次的调查，切实加强了我理论与实践相结合的能力，为今后的学习打下了坚实的基础，尽管调查分析报告中存在很多不足，但收获不小。

篇12：物业管理调研报告

近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。

一、基本现状

二、小区管理存在的问题

(一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在 50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。

(二)收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的'按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满意。

(三)基础设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。

(四)业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。

(五)宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。

三、对策和建议

(一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇(社区)居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。

(二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。

(三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。

(四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。

(五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。

(六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇(社区)居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。

篇13：物业管理调研报告

为打造xx企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：

一、xx八大优势

1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲。

2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔。

3、小区配套设施标准性高。

4、准确把握市场脉搏。

5、经营理念鲜明——创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活。

6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑。

7、人力资源及组织体系比较完整。

8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰。

二、十大有待改善问题

1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响。再如，xx、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱。

2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视。

3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量。

4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌。

5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。

6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号。如：xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修；泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。

8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。

9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。

10、从物业管理整体队伍上看，土气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。

三、工作计划

根据xx现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善：

1、建立规范管理体系，实行有效资源整合。

从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让xx的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“xx物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以xx华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为：

将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”，新牌子定位于xx华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名，按此类推。

2、精简机构，合理调配。

规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合xx实际情况，现拟作以下整合：

a。在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责。

b。各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。

c。层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。

d。设置明确管理组织架构和岗位架构（两种架构图附后）。

3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。

4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件。

即“管理文件”（质量手册）、“作业流程”（程序文件）、“执行文件”（规范表格），使之形成系统化、标准化、规范化。

5、实行管理处经理（主任）负责制和各岗位责任制。

6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率。

7、在内部管理上，建立良好监督机制。

对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据。在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意。

8、重视培训，提高素质。

重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质。

9、奖惩分明，优胜劣汰。

增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理；对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星” 的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力。

10、开源节流，控制成本。

在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。

加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨。

大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环。

11、强化工作协调，促进团队合作。

以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的“工作调度（反馈）流程图”纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作。

12、规范物管文本，协调销售业务。

编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依。

13、重视窗口服务，作业指引清晰。

为方便业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作。

14、《议事日程》明确，行政统筹到位。

在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程。

15、规范员工着装，树立公司形象。

按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象。

16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益。

对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。

17、高度企业战略，阶段达成效果。

a）在三个月内，有效克服“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。

b）在半年内，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。

c）在一年内，基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。

d）在一年半内，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化；以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。

e）在两年内，将xx华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区” 称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。

f）在三年内，将xx华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使xx的企业品牌推向房地产行业的前列。

综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，xx的服务品牌一定会获得全方位的提升！

以上报告，敬请上级领导审核批示。

篇14：物业管理调研报告

梧桐花园小区简介

调查所得信息：

根据业主反映，客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户，其中有的两名业主反映，物管公司职员与业主的交流及沟通非常少，这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现，该物业管理公司只设有两名客服人员，并且办公室位置偏僻，一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头，夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差，没有在小区内形成24小时有效巡逻机制，在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限，交接班没有明确的记录，安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映，该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班，没有一个合理规范的制度。

总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进意见：

1。调整工作机制，确保社区工作正常有序的开展，社区开展应该与街道部门考核挂钩，不断加强和完善社区工作的领导，进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题，应该设立“政府→行业→个人”三点结合，即政府进行补贴，物企和业主或业主委员会共同分担的模式。

2。强化小区服务功能，保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善社区服务网络体系，建立小区服务中心，建设各类老年服务设施，缓解老年人休闲娱乐，健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象，残疾人及特困群体缓解生活困难，支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心，方便小区居民的基本医疗服务需求。最后，多开展以人为本的服务活动，同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。

3。积极开展社区文化活动。日积月累从而由量变到质变，整体上提供小区的人文环境。物业公司应该充分发挥领导作用，结合不同群体的需求，深入开展各类特色文化活动及传统文化活动，在满足需求中努力提升小区的文化品位，拓深文化内涵。建立小区图书和阅览室面向老人和儿童，丰富社区文化活动。开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区

宣传建设，向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。

4。具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作，深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法，对于不同的不门使用不同的管理手段。

篇15：物业管理调研报告

为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。

一、发展现状

近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。

1.健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。

2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度;建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。

3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。

4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;业主公共活动用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。

二、主要问题

虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。

1.车辆停放无序。由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。

2.违法建设不止。部分小区存在严重的乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店;有的顶楼搭建阁楼;有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观;有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建;还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。

3.物业费用难收。目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米，高层住宅为1.0-1.5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20xx年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。

4.各类乱象频发。小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言;芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件;金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件;荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。

5.行政执法缺位。政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安;城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止;消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。

6.公共服务缺失。敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。

三、原因分析

我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：

1.对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。

2.物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。

3.部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。

4.物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。

四、几点建议

调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度;其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负;第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。

1.强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。

2.明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会)，尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

3.分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。

4.创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

5.倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。

6.突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。

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