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安徽省物业管理法

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安徽省物业管理法（共6篇）由网友“willow311103”投稿提供，下面是小编为大家整理后的安徽省物业管理法，以供大家参考借鉴!

安徽省物业管理法

篇1：安徽省物业管理法

安徽省最新物业管理法

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，密切配合，做好有关管理与监督工作。

第四条县级以上人民政府应当扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第五条街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第六条房屋所有权人为业主。

物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：

(一)向业主委员会和物业管理企业提出建议或者质询;

(二)推选业主代表，享有被推选权;

(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;

业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。

第八条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：

(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;

(二)批准业主委员会章程;

(三)听取和审查业主委员会的工作报告;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)审核批准业主委员会的工作经费。

第九条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：

(一)经业主大会批准，审议物业管理企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大的维修工程项目年度计划;

(二)经业主大会批准，审议物业管理区域内物业管理服务费的收取标准。

业主委员会履行下列义务：

(一)执行业主大会的决议、决定;

(二)遵守和履行物业服务合同;

(三)对物业管理企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;

(四)对物业管理企业不合法、不适当的行为予以监督制止。

第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;

(三)住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。

第十一条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。

第十二条对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议：

(一)入住率达到50%以上的;

(二)首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的;

(三)首批物业交付满3年的。

第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权，按照下列规定确定：

(一)住宅物业按照一套房屋计一投票权;

(二)非住宅物业按照建筑面积每200平方米计一投票权;建筑面积200平方米以下，有房地产权证的，每证计一投票权。

第十四条业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，并告知业主委员会。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

(一)有20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

第十六条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。

第十七条业主公约应当包括以下内容：

(一)物业的名称、地点、面积及户数;

(二)业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式;

(三)公共场所及共用设施设备状况;

(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

(五)业主参与物业管理的权利;

(六)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;

(七)物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管;

(八)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;

(九)违反业主公约的责任;

(十)其他有关事项。

第十八条业主大会议事规则应就以下事项作出约定：

(一)业主大会的议事方式;

(二)业主大会的表决程序;

(三)业主投票权确定办法;

(四)业主委员会的组成和委员任期;

(五)其他有关事项。

第十九条业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

第二十条业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)遵守法律、法规和规章;

(三)遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则，模范履行业主义务;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力;

(五)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。

前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门。

第二十三条业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促其换届。

业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)因犯罪正在受到刑事追究的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十五条业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

第三章前期物业管理

第二十六条住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十七条建设单位在销售物业前，应当依照省人民政府建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本，制定业主临时公约。临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。

在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

第二十八条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十九条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。

第三十条在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。

建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。

前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。

第三十一条物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主和业主委员会的监督。物业工程质量保修金具体提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定，报省人民政府建设行政主管部门备案。

第四章物业管理服务

第三十二条物业管理企业应当按照国家规定，具备相应的资质。

从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

第三十三条物业管理企业的权利：

(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理;

(二)依照物业服务合同和有关规定收取管理费用，并取得合理的利润;

(三)制止违反物业管理规定的行为;

(四)选聘专营企业承担专项经营业务;

(五)法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。

物业管理企业的义务：

(一)以为业主服务为宗旨，注重社会效益和经济效益;

(二)履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备维修养护等服务;

(三)定期公布物业管理服务费和维修资金的使用情况;

(四)接受业主委员会和业主的监督;

(五)组织、协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动;

(六)法律、法规规定或物业服务合同约定的其他义务。

第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对下列事项进行约定：

(一)物业管理区域范围及基本情况;

(二)物业管理事项;

(三)物业服务质量标准;

(四)物业服务费用;

(五)双方的权利义务;

(六)专项维修资金的管理与使用;

(七)物业管理用房的配置、使用、维修和管理;

(八)物业服务合同期限;

(九)违约责任;

(十)物业服务合同终止、解除条件;

(十一)其他约定的事项。

第三十五条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

第三十六条物业服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。

物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交下列资料和财物：

(一)国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料;

(二)物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;

(三)有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册。

业主大会重新选聘物业管理企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业，原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。

第三十七条物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国家和省物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第三十九条物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可以委托物业管理企业代收有关费用，并按约定支付手续费。

物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十条县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门职责的，物业管理行政主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。

第五章物业的使用与维护

第四十一条物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业;物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

第四十二条物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四十三条物业使用中禁止下列行为：

(一)拆改房屋承重结构;

(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境的;

(五)违反规定摆摊设点、占道经营;

(六)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;

(七)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(八)违反规定停放自行车和机动车辆;

(九)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

(十)法律、法规和规章禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。

第四十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金的管理，实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则，具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。业主委员会应当每半年向业主公示专项维修资金的使用情况。

市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门应当按照国家有关规定，建立健全专项维修资金使用和管理制度。

第四十五条物业维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：

(一)保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担;

(二)保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用，在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新、改造费用，在专项维修资金中列支，根据受益对象，由本幢、本单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;

(三)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第四十六条物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻挠维修、更新造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第四十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。

第四十八条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位委托物业管理企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。

第六章法律责任

第四十九条有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚：

(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;

(二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

(三)不移交有关资料的;

(四)未取得资质证书从事物业管理的;

(五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的;

(六)物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

(七)挪用专项维修资金的;

(八)未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。

第五十条违反本条例第四十三条规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门应当责令限期改正，并可以按照以下规定处以罚款;给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

(一)拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款;

(二)占用房屋共用部位、公共场地的，个人处以一千元以上五千元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款;情节严重的，个人处以五千元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款;

(三)损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。

违反本条例第四十三条第四项规定的，由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理;协调处理不成的，由物业行政主管部门会同其他有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状;情节严重的，物业行政主管部门可处以五千元以上二万元以下的罚款。

违反本条例第四十三条第三项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十项规定的，由公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政主管部门按照国家和省有关规定予以处罚。

第五十一条违反本条例规定，县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关或者监察机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

(二)违法实施物业管理行政许可的;

(三)违反物业管理投诉处理规定的;

(四)对违反物业管理规定的行为，不依法查处的;

(五)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第七章附则

第五十二条本条例下列用语的含义是：

(一)“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;

(二)“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);

(三)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

(四)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第五十三条本条例自5月1日起施行。

篇2：的物业管理法规定

最新的物业管理法规定

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的'决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十一条业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

篇3：安徽省物业管理条例

(12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过? 10月23日安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议修订)

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

第四条县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业发展。

第五条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，相互配合，做好相关监督管理工作。

第六条街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府房地产行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第七条物业管理协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务企业提高服务质量和水平。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第八条房屋所有权人为业主。

业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

第九条 ?业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：

(一)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

(二)推选业主代表，并享有被推选权;

(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;

(四)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。

业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。

第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

除国务院《物业管理条例》规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：

(一)决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项;

(二)批准业主委员会工作规则;

(三)听取和审查业主委员会的工作报告;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。

第十二条业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：

(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算;

(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。

第十三条业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。

除国务院《物业管理条例》规定的职权外，经业主大会批准，业主委员会还行使下列职权：

(一)审议物业服务企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大维修工程项目年度计划;

(二)审议物业管理区域内物业服务费的收取标准。

业主委员会作出的决定，应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内公告。

第十四条除国务院《物业管理条例》规定的义务外，业主委员会还应当履行下列义务：

(一)执行业主大会的决定，遵守业主委员会工作规则;

(二)对物业服务企业的合法经营和管理活动予以支持和配合;

(三)对物业服务企业的行为进行监督，对其不合法、不适当的行为予以制止。

第十五条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：

(一)新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

(二)新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;

(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。

第十六条新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。

第十七条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

(一)入住率达到50%以上的;

(二)首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的;

(三)首批物业交付满三年的。

第十八条业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会或者村民委员会组成业主大会筹备组，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

符合首次业主大会会议召开条件之一，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起45日内组建业主大会筹备组。

业主大会筹备组应当自成立之日起15日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十九条业主大会筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

业主大会筹备组应当自组成之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

第二十条首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具委托书。

第二十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议前，应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

(一)有20%以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第二十三条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

第二十四条管理规约应当包括以下内容：

(一)物业的名称、地点、面积及户数;

(二)业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式;

(三)公共场所及共用设施设备状况;

(四)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

(五)业主参与物业管理的权利;

(六)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

(七)物业的使用、装饰装修、维护和管理;

(八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则;

(九)违反管理规约的责任;

(十)其他有关事项。

第二十五条业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：

(一)业主大会的议事方式;

(二)业主大会的表决程序;

(三)业主委员会的组成和委员任期;

(四)其他有关事项。

第二十六条管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。

第二十七条业主大会、业主委员会作出的决定，管理规约、业主大会议事规则应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第二十八条业主委员会委员应当符合下列条件：

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务;

(三)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

(四)具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居民委员会、村民委员会。

第三十条业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织其换届。

业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第三十一条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

(三)因身体健康等原因丧失履行职责能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)收受物业服务企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十二条业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

篇4：安徽省物业管理条例

第三十三条新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设，应当按照住宅小区规划、严格执行国家和省有关设计规范和工程建设标准。

第三十四条建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的'非住宅物业，经县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

第三十五条 ?建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

第三十六条新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门报送以下材料：

(一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

(二)经批准的物业项目规划设计方案;

(三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;

(四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;

(五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

第三十七条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

(一)水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置;

(二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

(三)电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

(四)按照规划要求完成消防设施建设;

(五)按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

(六)按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连;

(七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(八)法律、法规规定的其他条件。

第三十八条设区的市、县(市)人民政府房地产行政主管部门可以对本条例第三十七条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位及时整改。

综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。

第三十九条建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

第四十条建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的相关材料等予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守临时管理规约予以书面承诺。

第四十一条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十二条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

第四十三条物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位在物业项目综合查验合格后60日内负责申请房屋权属登记。房屋登记机构应当在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

第四十四条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百平方米配置;

(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积2‰配置;总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按1‰的标准配置;

(三)物业服务用房应当在地面以上，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。

物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。

建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用。

未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。

第四十五条按照规划要求在住宅小区内配套建设公共服务设施中的会所、幼儿园等的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先满足业主需要。

第四十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第四十七条物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。

第四十八条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(五)园林施工图纸及树种清单;

(六)业主名册;

(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。泄露业主个人信息资料，影响业主正常工作、生活的，业主有权向有关行政主管部门举报。

第四十九条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定，报省人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。

第四章物业管理服务

第五十条物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)人民政府房地产行政主管部门备案。

从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

房地产行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

第五十一条物业服务企业享有以下权利：

(一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行管理;

(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同收取服务费用;

(三)制止违反物业管理规约的行为;

(四)选聘专营企业承担专项经营业务;

(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

物业服务企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第五十二条? 物业服务企业应当履行以下义务：

(一)以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平;

(二)按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务;

(三)按照规定公布物业服务费收支情况;

(四)接受业主委员会和业主的监督;

(五)协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动;

(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十三条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当包括下列事项：

(一)物业管理区域范围及基本情况;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(四)公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、相关秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业服务质量标准;

(七)物业服务费用收取标准和方式;

(八)物业档案资料的保管;

(九)物业服务合同期限;

(十)双方的权利义务;

(十一)违约责任;

(十二)物业服务合同终止、解除条件;

(十三)其他事项。

省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同等示范文本。

第五十四条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

前款规定的公示时间不得少于10日。

第五十五条物业服务合同期限届满前90日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。

提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

第五十六条物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：

(一)移交本条例第四十八条规定的材料;

(二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

(四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第五十七条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第五十八条物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务费收支情况，业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。

价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。

第五十九条 ?已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。

前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

第六十条物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内公告。

第六十一条 ?物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关行政管理部门和相关单位，并协助做好救助工作。

物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

第六十二条物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。

供水、供电、供气、供热、通信、电视等单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按约定支付手续费。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第六十三条房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理，依法处理违法行为。

物业管理协会可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。

第六十四条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的，房地产行政主管部门应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

第六十五条实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集，居民委员会或者村民委员会、物业服务企业、专业经营单位和城市管理执法、公安派出所等单位及业主委员会或者业主代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

(一)业主委员会未依法履行职责;

(二)业主委员会未依法换届;

(三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

(五)其他需要协调解决的相关事项。

第五章物业的使用与维护

篇5：安徽省物业管理条例

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则

第七十条本条例自9月1日起施行。

附：《物业管理条例释义》

第一章总则

本章共五条 , 对《物业管理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则、管理体制等作了规定。

作为第一部全国性的物业管理法规 , 《条例》第一条开宗明义, 将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

物业管理虽然在我国发展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争, 《条例》第二条对其所称物业管理作了界定 , 明确了条例的调整范围。

就业主而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。

在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。

为了加强对物业管理活动的监督管理,《条例》第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。

总则在整个《条例》中起着非常重要的作用, 学习和掌握《条例》, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。

第一条为了规范物业管理活动 , 维护业主和物业管理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环境 , 制定本条例。

[ 释义 ] 本条是关于《条例》立法目的的规定。

改革开放以来 , 深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了很大的变化 , 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中, 物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展 , 对于改善人民群众的生活、工作环境 , 提高城市管理水平, 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计, 目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到50 %,深圳市物业管理的覆盖面已超过90%, 全国物业管理企业已有2万多家,从业人员超过 230 万。

随着物业管理行业的发展,物业管理实践中也出现了一系列问题: 一是业主的权利义务不明确 , 物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任;二是物业管理企业的行为不规范,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为,包括由过去的房管所改造过来的一些物业管理企业,也存在着自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚的问题;三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益 , 甚至损害了业主的公共利益; 四是物业的开发建设质量问题对物业管理造成不良影响,使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。对于这些问题应该说与我国有关物业管理的法制不健全有关。这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管理缺乏法律依据,司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,这不利于物业管理市场的规范,也在一定程度上制约了物业管理行业的发展。因此,社会各界要求规范物业管理市场,针对物业管理进行专门立法的呼声逐年高涨, 每年都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提案。

近几年来,国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件,如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》( 国发 []23 号)、《城市新建住宅小区管理办法》 ( 建设部令第 33 号 ) 、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 ( 国家计划委员会、建设部计价费 [] 266 号 ) 、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建设部、财政部建住房 [1998]213 号 )、《物业管理企业财务管理规定》( 财政部财基宇 [1998]7 号 ) 、《物业管理企业资质管理试行办法》( 建设部建住房 []261 号 ) 、《物业管理委托合同示范文本》( 建设部、国家工商行政管理局建房 []263 号 )、《前期物业管理服务协议示范文本》( 建设部建住房 [1999] 246 号 ) 等。与此同时,各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、河南、陕西等 20 多个省市制定了物业管理条例,其他省市也普遍颁布了物业管理办法。上述法规、规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用,也为《条例》的起草提供了条件。

4月,建设部成立《条例》起草小组, 通过收集国内外有关资料, 开展立法调研, 召开专家论证会和有业主委员会、物业管理企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人士参加的座谈会, 广泛征求地方和相关部门的意见,认真研究分析物业管理面临的形势和立法应当解决的主要问题,于 3 月形成《条例》( 送审稿 ) 。年 3 月, 国务院法制办将《条例》列入立法计划,并在送审稿的基础上, 经过反复论证、修改和完善, 形成《条例》( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,国务院领导批示将《条例》( 草案 ) 公开向社会征求意见。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措,在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,国务院法制办共收到近4000 条意见。从征求意见的情况看,社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》 ( 草案 ) 的基本内容给予了充分肯定, 一致呼吁尽快出台, 使物业管理活动有法可依。在逐条研究分析并吸收有益意见的'基础上, 国务院法制办与建设部对《条例》( 草案 ) 进行了认真修改。年 5月28日,国务院第九次常务会议审议并原则通过了《条例》( 草案 )。可以说,《条例》反映了社会法制意识的日益增强, 凝聚了人民群众的智慧和热情。

《条例》的立法目的,可以从三方面理解 :

首先,条例旨在为物业管理活动建章立制,规范物业管理活动中各方主体的行为。物业管理行为本质上是一种民事法律行为,物业管理法律关系主要是一种民事法律关系。国家对物业管理活动进行监督管理的基础在于, 物业管理往往涉及众多业主的公共利益,当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时, 需要有一个协调机构和协调机制,需要有指导各方行为的准则。物业管理活动涉及业主、建设单位、物业管理企业、物业使用人、公用事业单位等方面的权利义务。《条例》第二章对业主的权利义务,业主大会的产生、职责、会议形式、议事规则 , 业主委员会的职责、组成 , 业主公约的内容效力 , 业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定,着重规范业主和业主大会的行为。《条例》第三章界定了建设单位在物业管理中的权利义务,着重规范建设单位的行为。《条例》第四章就物业管理企业、物业管理从业人员的资质、资格, 物业服务合同等作了详细规定,着重规范物业管理企业、物业管理从业人员、物业使用人、公用单位、事业单位的行为。《条例》第五章着重规范物业使用和维护过程中各方主体的行为。

其次,《条例》旨在通过规范物业管理活动, 来维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益。物业管理,实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程,是建立在业主的财产权基础上的。对物业管理立法,自应以维护业主的合法权益为核心。从《条例》的规定来看,也确实是这么做的。例如,《条例》要求建设单位制定的业主临时公约 , 不得侵害物业买受人的合法权益(第二十二条); 规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自转让( 第二十七条 ); 强调物业管理企业违反条例规定给业主造成损失的, 应当依法承担赔偿责任( 第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条)等。物业管理企业是物业管理活动中提供物业服务的一方当事人。业主和物业管理企业是平等的民事主体关系。对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益,《条例》也明确予以保障。例如 , 《条例》规定业主和使用人约定由使用人缴纳物业服务费用的 , 从其约定,业主负连带缴纳责任 ( 第四十二条 ); 强调违反物业服务合同约定,业主预期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉 ( 第六十七条 ) 等。

第三,《条例》旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物业管理企业的合法权益,使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益,改善人民群众的生活和工作环境。从物业管理的产生和发展过程来看,物业管理的推进与发展,对于改善居住质量、维护住区的安定、促进产业结构调整等方面作出了积极的贡献。制定条例的目的,也是为了充分发挥物业管理制度的积极作用,改善广大居民的生活、工作环境。

第二条本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

[释义]本条是关于物业管理定义的规定。

《条例》对物业管理下定义,实际是要解决《条例》的调整范围问题。《条例》名为物业管理条例,规定《条例》的调整范围,势必要明确物业管理的内涵。对《条例》所称物业管理的定义,需从以下几方面理解:

第一, 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

对于房屋等建筑物的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看,主要有三种方式:其一是业主自己进行管理;其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整的物业管理 , 仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。《条例》所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然,这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束,只不过《条例》对其不予规范而已。就业主自行管理而言, 作为建筑物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有、使用、收益、处分权。对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现, 对此, 《中华人民共和国民法通则》( 以下简称《民法通则》 ) 等法律、法规已有规定。就业主委托专业服务公司管理而言,业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系,应当按照《中华人民共和国合同法》 ( 以下简称《合同法》 ) 等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特殊性。

必须说明的是,业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的物业。换言之 , 是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理,但是, 如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的,则应当按照《条例》的规定来进行。

第二 , 物业管理活动的基础是物业服务合同。

物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下,交易的进行主要通过合同作为纽带完成,交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为,也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的,其权利义务直接来自于合同。可以说 , 没有了物业服务合同,也就不存在物业管理。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系,明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是平等的民事法律关系。

第三, 物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理 , 对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面 : 一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 ; 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。

除此之外,按照《条例》规定,物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同没有约定的服务项目(第四十四条); 也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托,为其向业主代收有关费用 ( 第四十五条 ) 。

在《条例》的调整范围方面,除了需准确理解物业管理的定义外 , 还需明确以下几点 :

一是,《条例》既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。从《条例》出台前各地立法情况来看,主要规范的是居住物业 ( 住宅物业 ) 的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动,没有专门的法律规定,实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在条例》制定过程中,有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大,业主对物业服务的要求也不一样,应当分别立法,而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言,因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。经是调研和充分的讨论,这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别, 但在法律制度方面,两者并无明显不同, 无分别立法的必要。至于两者的差别,可以通过物业服务合同来解决。当然,《条例》在某些问题上对两者也作了区分, 有些规定就只适用于住宅物业。例如,在前期物业管理阶段,《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业,而对非住宅物业的建设单位,就没有这一要求( 第二十四条 ); 同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度 , 而对非住宅物业则未作强制性规定。

二是,《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村。《条例》确立的一些基本制度,既适用于城市的物业管理活动,也适用于乡村的物业管理活动。在《条例》起草过程中, 曾几易名称。就其原因 , 除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外,城市和乡村之争是另外一个原因。有意见认为,物业管理在我国尚处于起步阶段,目前阶段的物业管理,基本限于城市之内,因此,应当制定城市物业管理条例。另一种意见则认为,虽然从全国情况来看,物业管理确实主要存在于城市。但不可否认的是,在一些比较发达的乡村,物业管理活动已经存在。尤其是在沿海一些经济比较发达的地区,城乡差别已经非常小。同时,并非只有城市才会出现物业管理的需求,对乡村也存在。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高,乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动,那乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展,也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。《条例》最终采纳了第二种意见。

关于物业管理这一专业名称,还有一点需要说明。在《条例》制定过程中,曾经出现过一个争议较大的问题,就是《条例》究竟应该叫物业管理条例还是物业服务条例。主张物业服务条例的意见认为,《条例》应当体现物业企业和业主的平等关系,物业企业给业主提供的是服务而非管理,如果称作物业管理条例不能体现出物业企业的服务职能,而且容易和行政机关的管理相棍淆,因此,建议将《条例》的名称修改为物业服务管理条例或者物业服务条例条文中涉及到的物业管理也相应的修改为物业服务或者物业管理服务。

主张物业管理条例的意见则认为:

1. 物业管理区别于行政管理。物业管理企业受业主委托,以经营方式,提供带有专业化管理的服务是物业管理的特殊性,与政府有关部门的行政管理有着本质的区别。

2.物业管理&包含对物业及共用设施、公共环境的维护、管理及提供的相关服务。物业管理这一名称比较准确地反映了物业管理的内容。

3. 经过这些年的发展,物业管理这一概念已经约定俗成,被社会广泛接受和认同。从中央文件到各地制定的政策法规,均采用物业管理这一名称。

4.物业管理这一名称符合国际惯例。物业管理在国际上已有 100 多年的发展历史,物业管理已成为世界各国的通用叫法,符合国际惯例。美国、英国、加拿大、澳大利亚、新加坡、中国香港等国家和地区均采用PROPERTY MANAGE ENT这个名词,翻译成汉语就是物业管理;。采用物业管理名称,有利于物业管理行业的国际间交流,有利于推动我国物业管理的国际化进程。

这两种意见虽然表现为对条例名称的争议,实质上涉及对物业管理这一概念的深层次的理解和认识。可以说,这两种意见是从不同角度阐述了物业管理的内涵,两者并无原则分歧。实质上,物业管理是业主行使对物业的财产权,选聘物业管理企业来管理物业。经过反复讨论,《条例》采纳了物业管理条例这一名称, 同时,《条例》的具体规定中充分体现了物业管理企业和业主的平等关系,物业管理企业给业主提供的是物业服务这一基本精神。例如,在业主的权利中明确规定业主有权获得物业管理企业提供的服务( 第六条 );将物业管理企业和业主之间的合同规定为物业服务合同 ( 第三十五条 ) 等。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

[ 释义 ] 本条是关于业主通过市场竞争机制选择物业管理企业的规定 , 是倡导性条款。

物业管理活动,本质上是一项民事法律活动。物业管理企业和业主大会之间不是依附或隶属的关系,而是作为两个平等的民事主体。把物业管理企业和业主之间联系起来,藉以建立民事法律关系的法律行为就是物业管理合同。相对一个物业管理区域来说,业主选择哪一个物业管理企业来提供物业管理服务,完全是一个市场行为市场竞争机制的最大优点在于,可以最大限度地实现资源优化配置。对于业主,尤其是一个物业管理区域内众多的业主而言,选择一个合适的物业管理企业并不是一件容易的事。而市场竞争机制为业主们提供了选择最佳合作伙伴的机会。

业主选择物业管理企业,可以通过物业管理招标投标方式来进行。本条规定属于倡导性规范,因此,业主可以采用招标投标方式来选择物业管理企业,也可以采取协议等其他方式来选择物业管理企业。《条例》之所以要提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业,主要基于两方面考虑:一是在物业管理实践中,建设单位、业主委员会采用非市场竞争机制选择物业管理企业时,存在种种弊端。例如 , 建设单位往往选择下属子公司提供物业管理服务,结果经常出现质价不符、建管责任难分等一系列损害业主权益的问题。又如,一些业主委员会搞暗箱操作,选择与业主委员会成员有利害关系的物业管理企业提供物业管理服务,结果在物业管理企业和广大业主出现利益冲突时,业主的合法权益往往难以得到保护。二是实践证明,通过物业管理招标投标等方式,有利于实现业主和物业管理企业双赢的结果。

通过何种方式选聘物业管理企业,属于业主的权利。同时,利用市场竞争机制是需要一定成本的,并不是所有业主都愿意或者有必要支付这笔成本。对一些服务项目较少、范围较小的物业管理区域而言,业主并不一定有必要通过招标投标方式来选择物业管理企业。鉴于此,《条例》只是提倡而不是强制要求所有业主均必须通过市场竞争机制选择物业管理企业。

与本条规定相呼应,《条例》第二十四条对物业管理招标投标方式以及必须按照招标投标方式选择物业管理企业的情形作了明确规定。

第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法 , 依靠科技进步提高管理和服务水平。

【释义 ] 本条是关于物业管理与创新和科技进步关系的规定 , 是倡导性条款。

传统观念认为,物业管理的主要内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等,是一个技术含量不高的行业。实际上,物业管理是一项专业性很强的活动。随着经济的发展和科技的进步,建设领域不断涌现新技术、新产品 , 物业的智能化程度越来越高, 只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员,具有先进的管理工具及设备,建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业管理企业,才有能力提供相应的物业管理服务。

中国加入世界贸易组织之后,物业管理市场竞争日趋激烈,物业管理企业迫切需要从理念上进行创新,不断采用新技术、新方法来提高自己的管理服务水平, 增强竞争能力。在物业管理实践中, 物业管理企业在物业管理工作中已经引人不少全新理念与运作模式,取得了良好的经济和社会效果。例如,一些物业管理企业率先采用了“无人化管理”模式,得到了业主和社会的广泛认同。另外,已有不少物业管理企业开始针对业主鲜明的特点与需求采用“个性化”管理模式,通过防护系统、闭路监控系统、网络信息系统等智能化设施逐步提高管理服务水平,大大提高了业主的满意率。

物业管理属于直接介入人民群众家居生活的服务性行业。在网络信息时代, 数字化生活正逐步变成现实,网络信息与生活现实之间将变得越来越密不可分。随着人们居住环境智能化、日常生活数字化的实现,物业管理企业应当融入其中 , 在为业主(居民)提供传统服务的同时,不断采用新技术、新方法,依靠科技进步提升管理和服务水平。

本条是一条原则性规定,体现了国家对物业管理创新和依靠科技进步提高物业管理服务水平的重视。至于如何鼓励,《条例》并没有具体的规定。各地可以根据实际情况制定相应的鼓励政策和措施,促进物业管理企业进行创新,促进物业管理服务科技含量的提高。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

[ 释义 ] 本条是关于物业管理监督管理体制的规定。

物业管理监督管理体制是指由物业管理监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《条例》规定对物业管理活动的监督管理 , 由各级政府根据事权实施。

本条第一款规定了国家一级的物业管理主管机构及其职责。国家一级的物业管理主管机构是指国务院建设行政主管部门,管理职责是负责全国物业管理活动的监督管理工作。

根据《条例》的规定,国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括制定物业管理企业资质管理制度的具体办法(第三十二条),配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法(第四十→条),配合价格主管部门监督物业服务收费 (第四十三条),会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法 ( 第五十四条 ), 对物业管理活动中的违法行为进行查处(第六十条、第六十二条、第六十三条 )等方面内容。

本条第二款规定了地方一级的物业管理活动的监督管理机构及其职责。各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门,管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。需要说明的是,这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼,各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。

根据《条例》的规定 , 房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括指导业主成立业主大会( 第十条 )、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正(第十九条)、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业(第二十四条) 、配合价格主管部门监督物业服务收费(第四十三条)、处理物业管理活动中的投诉( 第四十九条 )、对物业管理活动中的违法行为的查处(第五十七条―第六十六条)等内物业管理涉及面很广。物业管理活动的顺利进行,需要主管部门的监督管理,也需要相关部门和单位的大力协作。正是考虑到此,《条例》的一些规定涉及到了相关部门和单位的职责。例如,《条例》第二十条规定业主大会、业主委员会应当配合“公安机关”,与“居民委员会”相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;《条例》第四十条规定“国务院价格主管部门”会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法 ; 第四十三条规定“县级以上政府价格主管部门”会同同级房地产行政主管部门, 应当加强对物业服务收费的监督;第四十六条规定“有关行政主管部门”在接到物业管理企业关于物业管理区域内违法行为的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理;第五十二条规定“公用事业单位”应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任;第五十四条规定专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同“国务院财政部门”制定。因此 , 公安、民政、物价、工商、建设、规划、市政公用等有关行政管理部门应当按照各自的职责 , 协同实施条例。

第二章业主及业主大会

本章共 15 条,规定了业主的概念、权利与义务,业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则,业主委员会的性质、职责与组成,业主公约的内容、法律效力,业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

随着住房体制改革的不断深化,房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生了根本改变,居民住房自有化率越来越高,随之而来的,单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体,对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项,涉及全体业主的共同利益,单个业主无法完成,只能由全体业主形成共同意志,才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制 , 保证对业主共同事物作出的决定代表全体业主的共同意志,符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。

鉴于业主和业主大会的重要性,本条例专设第二章,对业主和业主大会的权责及其运行机制做了明确的规定。这对于规范业主行为,保障业主合法权益,促进物业管理活动的健康发展将起到重要的作用。

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有下列权利 :

(一)按照物业服务合同的约定 , 接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议 , 并就物业管理的有关事项提出建议;

( 三 ) 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

( 四 ) 参加业主大会会议 , 行使投票权 ;

( 五 ) 选举业主委员会委员 , 并享有被选举权 ;

( 六 ) 监督业主委员会的工作 ;

{ 七 } 监督物业管理企业履行物业服务合同 ;

( 八 ) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 ;

( 九 ) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金{以下简称专项维修资金)的管理和使用 ;

{ 十 )法律、法规规定的其他权利。

{释义] 本条规定了什么是业主和业主在物业管理活动中享有的权利。

第一款规定了业主的概念。“业主” 是一个从我国香港传人内地,逐渐被熟悉和接受的概念,顾名思义就是“物业的主人”。从《条例》第一章第二条的规定中可以看出,“物业”实际上指的是“房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地”, 可以看出,物业的外延比房屋要广泛。但由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则,拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。因此,将业主定义为“房屋的所有权人”,并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。

第二款规定了业主在物业管理活动中享有的权利。在物业管理活动中,业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使,有些只能通过业主大会来实现。

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务

物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后 , 物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务,业主在支付了合同所约定的物业服务费用后,享有接受物业管理企业提供服务的权利。

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议 .

业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员,业主享有提议召开业主大会会议的权利。本《条例》第十三条规定:经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利,促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力,而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益,因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则,或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方,可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

(四)参加业主大会会议 , 行使投票权

业主对物业管理区域内重大事项的决定权,是通过参加业主大会会议,在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份,就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上,业主按照省、自治区、直辖市制定的确定业主在首次业主大会会议上投票权的具体办法,或者业主大会议事规则约定的业主投票权确定办法,对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票,作出体现全体业主共同意志的决定。

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权

业主委员会是业主大会的执行机构,具体执行业主大会决定的事项,并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表,即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生,作为业主的代言人履行具体职责,为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利,同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。

( 六 ) 监督业主委员会的工作

业主委员会是业主大会的执行机构,它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益,可能会怠于行使业主大会赋予它的职责,有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会做出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生,督促业主委员会委员更好地履行职责,保护业主的合法权益,应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议;有权知晓业主委员会的运作情况;有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由;有权查询业主委员会保存的各项档案文件;有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为;等等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同

物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同,为业主提供服务的经营主体,与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议;有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料;有权监督物业管理企业的收费情况;有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正;等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。