如何有效控制房地产项目的成本论文（合集10篇）由网友“小皮蛋暴风雨”投稿提供，下面是小编为大家整理后的如何有效控制房地产项目的成本论文，仅供大家参考借鉴，希望大家喜欢!
篇1：房地产项目成本控制研究论文
房地产项目成本控制研究论文
一、前言
紧跟着对房地产项目成本控制的重视，房地产项目成本控制不单单要构建控制体系以及控制流程，同时也要构建多层次的控制体制。紧跟着信息时代的不断深化，已经逐渐开发出多种成本控制软件，同时信息化、标准化以及规范化的成本控制平台有利于房地产项目成本的控制。
二、房地产项目成本控制中存在的问题
（一）决策阶段所存在的问题
对于很多的房地产企业而言，虽然在决策阶段中已经进行成本控制，但是企业重视的力度并不足，其中，主要体现在制定可行性研究报告单单为了筹集资金，只重视报告的实行，进而能够顺利筹集资金。这种方式的研究报告并没有符合指导投资决策的要求，房地产企业应当合理的收集材料，并对建设的规范性进行科学的分析，从而促使计算结果准确度的提高。虽然很多的房地产企业已经策划好决策阶段的项目成本控制，但依然需要改进。其中，主要的问题有两点：第一，房地产企业没有建立策划部门，并欠缺相关的专业人员；第二，房地产企业的项目决策没有进行定量分析，同时也没有明确土地使用权以及增值税。
（二）设计阶段所存在的问题
对于一部分房地产企业而言，并没有重视项目设计阶段的成本控制，通常都是注重设计费用的控制，而不重视设计单位的能力水平。一般而言，房地产企业都会把房地产项目交给信赖度高的设计单位进行设计。然而，设计合同只是标明了设计的范围、费用标准、设计的进度、施工的技术要求等，并没有标明约束设计单位的内容。其中设计阶段主要存在以下几个问题：第一，没有落实设计招标制度，从而导致设计单位的竞争力不高，同时，由于房地产企业过度重视港澳台以及国外设计单位的名气，而忽略了客户对房屋的具体要求。第二，房地产企业并没有规范设计任务书，任务书中并没有明确客户的实际需求。而且，设计任务书并没有明确对成本的要求，没有重视对成本的控制。
（三）建设阶段中所存在的问题
在招标投标环节中并没有充分对成本进行控制。在进行招标的的时候，会体现出熟人工程以及关联工程，从而导致幕后关系网不断增大，从而对招标投标产生影响，最终导致招标投标的不公平。对于很多的工程项目招标投标而言，虽然看上去是在很公平的进行，但很多的工程项目都是不能顺利展开的。同时，现场签证控制制度并不健全，从而导致了成本控制难度加大。在进行工程项目的时候，会花费一定的时间，在工程实施的过程中会出现一定的问题，从而导致工程成本的增加，最终会导致工程项目停工、返工等情况的出现，并会导致工程总成本的增加。
（四）竣工结算阶段中所存在的问题
房地产企业没有明确合同条款，对于建设工程施工合同而言，建设单位一般都是重点关注付款、工期、质量等内容，而不重视工程款项的计价规范、计量依据以及结算方法等，从而导致口头合同的大量出现。同时，房地产企业并没有确定工程资料，比如现场签证、设计变更、施工图纸等，从而导致结算进度减慢。对于一部分的承包单位而言，由于承包单位清楚房地产企业结算时要进行及时的结算，为此，承包单位会故意拖慢办理结算的进度，进而能够得到房地产企业的一定补偿，最终不利于结算的有效完成。除此之外，项目的审核人员的综合素质不高。通常而言，监理单位的相关人员并没有全面学习法律法规等知识，而且，由于相关的技术人员不足，从而导致了一部分技术人员的专业知识以及技术水平不高，使得一部分不规范的问题出现，最终导致项目成本的增加。
（五）营销阶段中所存在的问题
在营销阶段中，房地产企业并没有有效的推广项目。通常而言，项目的推广应当由立项到销售的整个过程，每一个环节都要进行推广，并要有相关的宣传策划。同时，一部分的房地产企业随意实施销售计划，从而导致了销售计划无法充分发挥其作用。
三、控制房地产项目成本的有效途径
（一）决策阶段的有效途径
第一，要对土地成本进行控制。首先，要对土地费用能够承受的限额进行控制。在进行竞拍土地之前，一定要制定相关的方案，其中要包括对未来的销售额进行预测，要建设怎样的楼盘，紧接着要计算出建造的成本，从而能够计算出企业能够承受的价格底线，最终能够确保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值税。一般而言，房子卖出的价格会直接影响增值税，同时也会对增值税的成本产生一定的影响。当运用超率累进税率进行征税，卖出房子的价格越高，增值税率就会越高，从而导致土地增值税税收成本的增加。为此，房子卖出的价格不单单会影响土地增值税的计税方式，同时也会对税率的选择产生一定的影响，从而导致土地增值税税收成本的.变化。第三，资金来源要可靠。对于房地产企业而言，筹集的资金主要来自于股东，同时，也可以通过融资进行筹集。为此，房地产项目的资金来源一定要可靠，从而能够促使房地产项目更加顺利进行。
（二）设计阶段的有效途径
第一，有效进行设计招标。在设计阶段中要想进行有效的成本控制，就一定要有效的设计招标。其中，可以采用网络、报刊等手段进行招标公布，从而能够吸引更加多的设计单位参加招标，进而能够促使房地产企业得到更加优秀的设计方案，不单单能够有效的控制成本，同时也能促使企业经济效益的不断增加。第二，要进行限额设计。要进行限额设计控制首先就要合理安排设计单位的限额设计，并要进行科学的考核，有效的推动责任落实到每一个人身上。同时，要制定奖罚制度。此外，设计单位要保证工程的安全，确保工程的质量，并要运用新的工艺方案以及材料设备，从而能够合理的节约投资成本。此时，企业可以根据所节约的投资额的多少，进行不同程度的奖励。
（三）项目建设阶段的有效途径
第一，公平选择施工单位。对于房地产企业而言，要充分考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑施工单位进行施工的费用、使用以及所运用的技术是否达到要求，而且也要考虑施工单位的信誉。同时，房地产企业要指定有效的招标文件，并要严格审核投标企业，公平选择最合适的招标人。第二，要建立完善的现场签证制度。对于现场签证而言，一定要由施工、监理单位以及业主共同签字。同时，签订合同前，要全面核对合同的内容，从而避免不必要的矛盾出现。
（四）项目竣工结算阶段的有效途径
第一，要加大施工合同的约束力。要明确规定施工的期限以及过程等，当发包人不接受合同中的期限要求时，承包方应当加入相关的规范性文件以及规章制度，从而确保合同的适用性。第二，促使审核人员综合素质的提高。对于结算审核工作而言，不单单需要专业知识和技术，同时也要有效的运用有关的法律法规。同时，审核人员要明白定价的方法，从而能够随时落实变更的情况，更好的清楚材料的价格。
（五）项目营销策划阶段的有效途径
在进行施工的时候，一定要制定健全的营销策划。要根据现场的实际情况，进行合理的市场调研，促使销售策划的完善。同时要在控制的范围内，制订科学的策划方案，从而能够了解市场销售的实际情况，更好的促使营销的顺利完成。
四、结语
综上所述，房地产企业要从项目决策阶段、设计阶段、建设阶段、结算阶段以及营销阶段中更好的控制项目成本，从而能够促使工程建设成本的节约，最终促使企业经济效益的不断增加。
篇2：如何有效控制房地产项目的成本论文
如何有效控制房地产项目的成本论文
摘要：房地产企业对房地产项目成本控制的重视程度不仅影响着建筑工程项目的建造质量， 而且直接决定了企业的生存能力与发展空间。本文从成本控制的全寿命周期、成本控制的全面内容、成本控制的完整体系三方面进行了深入探讨， 针对这三方面， 也提出了对成本控制进行优化的措施建议。突出了成本控制在房地产项目中的重要意义。
关键词：房地产项目; 成本控制; 结算;
1 引言
随着社会主义经济的日益蓬勃发展， 大量的房地产企业应运而生， 随后成群的房地产项目如雨后春笋矗立于城市之中。对于房地产企业， 房地产项目的全寿命周期笼统概括可以分为三个阶段:决策、实施、使用， 针对各个阶段都要进行质量控制、成本控制、进度控制、合同管理、安全管理、信息管理、组织协调， 即“三控三管一协调”始终贯彻着房地产项目的全寿命周期。然而“成本控制”对于房地产企业的意义非同凡响， 保证项目的顺利进行， 直接影响着房地产项目的质量和房地产企业的收益。
2 成本控制现状存在的问题
2.1 忽视成本控制的全寿命周期
成本控制贯穿项目的全寿命周期， 即必须将“事前控制、事中控制、事后控制”充分渗透于其中， 它们是相辅相成的， 但是当今很多的房地产项目仅仅将成本控制的重点放在事中控制。由于项目成本是动态变化的， 尤其实施过程， 实施过程中难免受到一些无法控制的因素或不可抗力， 这些可能出现项目工期延长、费用索赔， 因而增加项目的成本投入。虽然事中控制的重要性显而易见， 但是倘若忽视对项目进行事前控制及事后控制， 会出现一些隐蔽性成本和临时性成本或造成工程结算的偏差， 最终导致项目成本控制失控。
2.2 忽视成本控制的全面考量
工程成本可以分为两大类， 即直接成本， 间接成本， 忽视对项目所产生的全成本进行深入理解、全面考量， 出现成本控制偏差或失控的现象。大多数情况下， 参与的项目人员执着于对直接费用的成本控制， 从而忽视了对项目全过程间接成本费用 (即现场管理费、临时设施费等) 的统计， 造成项目目标成本与实际成本的偏差， 无法达到预期目标成本。
2.3 忽视成本控制的全员参与
房地产项目涉及决策、实施、使用阶段的项目全寿命周期， 其中涉及成本控制的内容繁多， 每位员工在项目任意一个阶段、每个细节的操作都有可能造成项目成本的增加或者减少， 所以每名参与项目的员工都要注意控制自己本职工作中所发生的项目经费。就目前现状来说， 全员参与房地产项目成本控制的体系是不健全的， 并且对于成本控制的意识明显不足， 大家对各自的职能范围也不明确， 难以将每一个细节的成本控制措施落实到位， 是影响整个成本控制效率的关键所在。
3 成本控制优化措施的建议
3.1 科学管理项目目标成本
房地产项目项目不是在一个“时刻”去完成的， 而是针对于一个“时期”， 项目的成本控制立足于目标成本。将目标成本科学合理地分配在各个阶段过程、各个项目环节中， 对项目的`目标成本进行科学、高效的管理[1]。
房地产项目的成本目标按项目全过程发展的顺序主要分为三个阶段:一是土地竞购阶段， 通过合法途径、选择适宜土地， 获取土地使用权是一个房地产项目的起点， 决定了这一阶段目标成本的数据。二是决策阶段， 项目决策的重要性体现在建设项目具有较长的周期、巨大的投资、不可预见的风险， 并且是不可逆转的， 倘若其中任何一项决策的失误， 都有可能导致项目投资的失败， 可见每一个选择都是具备风险性的。三是实施阶段， 是项目过程中耗时最长、耗资最多的阶段， 其中包括工人的人工费、建筑实体的材料费、施工使用的机械费， 还有难以预计的风险费。科学管理项目目标成本显著重要， 为房地产企业带来利益最大化。
3.2 健全企业成本控制管理体系
在完整的全寿命周期内， 持续时间较长的房地产项目建造过程中， 建立健全的企业成本控制体系， 使得项目的成本控制具备全面性、全员性、全过程性， 毋庸置疑是非常有必要的。房地产企业可以针对阶段性完成情况对部门及个人进行奖励， 以提高员工的工作积极性。
依据湖北省建设工程造价管理办法， 结合项目本身的工程特性和企业内部的实际情况， 对项目全过程中各个阶段与细节进行明确优化， 对项目组织机构职能图进行纵向贯通于横向协作， 将一个房地产项目项目阶段的任务细分至各个部门、各个岗位、每位员工， 使得项目管理的流程、职能、内容都一目了然。强调全员， 只有大家各执其责， 积极参与、相互配合， 项目全过程中每个环节都能确保得以控制、落实到位， 才能共同完成项目的全过程成本控制， 达到项目资金合理运用， 成本控制取得成效， 企业获得最大化利润， 因此， 建立健全的成本控制管理机系、规范房地产项目的全过程控制管理对于企业是至关重要的。
3.3 结算审核过程
项目结算不仅显要体现了企业对项目全寿命周期成本控制的管理水平， 而且是整个项目最终经济收益不可或缺的重要环节。做好工程结算的要求包括全面性、及时性、准确性[2]。在结算审核的过程中， 应落实以下几个环节:第一， 全面审核项目全过程资料， 对施工单位报送的结算资料进行认真仔细地审核， 确保项目各个阶段中资料的完整性， 对项目结算起着完备而准确的支撑作用;第二， 全面审核项目施工合同和设计图纸， 这是进行项目结算的基本前提， 一个有经验的施工队伍和一份成熟的设计图纸是影响项目优质质量的决定性因素;第三， 全面审核项目过程签证， 确保项目签证的合理性。在项目结算审核过程中， 将项目的设计工程量、实际工程量与项目现场签证结合起来， 避免工程量的重复计算或漏算;第四， 全面审核项目材料价款， 时时刻刻关注现场所需材料的市场价格在项目全过程中的波动及高低起伏的情况， 这是结算审核的关键环节。
4 结束语
总而言之， 房地产项目中的成本控制是一项十分复杂且漫长的工作。全面而准确地房地产项目进行全寿命周期成本控制， 建造出成本可控、质量保障的建筑工程， 使房地产企业可持续发展， 提升企业的市场竞争力， 并且争取建设效益的最大化。
参考文献
[1]李金丽， 李金瑞.房地产项目工程造价的控制与管理[A].土木建筑学术文库[C]..
[2]王庆林， 徐朝阳.工程结算全程管理的路径与策略研究[J].潮州师范学院学报.， 12 (37)
篇3：项目成本控制及有效管理初探
一、搞好成本预测，确定成本控制目标
成本预测是成本计划的基础，为编制科学、合理的成本控制目标提供依据，因此，成本预测对提高成本计划的科学性、降低成本和提高经济效益，具有重要的作用。加强成本控制，首先要抓成本预测。成本预测的内容主要是使用科学的方法，结合中标价根据各项目的施工条件、机械设备、人员素质等对项目的成本目标进行预测。
1.工、料、费用预测
(1)首先分析工程项目采用的人工费单价，再分析工人的工资水平及社会劳务的市场行情，根据工期及准备投入的人员数量分析该项工程合同价中人工费是否包住。
(2)材料费占建安费的比重极大，应作为重点予以准确把握，分别对主材、地材、辅材、其它材料费进行逐项分析，重新核定材料的供应地点、购买价、运输方式及装卸费，分析定额中规定的材料规格与实际采用的材料规格的不同，对比实际采用配合比的水泥用量与定额用量的差异。
(3)机械使用费：投标施组中机械设备的型号、数量一般是采用定额中的施工方法套算出来的，与工地实际施工有一定差异，工作效率也有不同，因此要测算实际将要发生的机使费。同时，还得计算可能发生的机械租赁费及需新购置的机械设备费的摊销费，对主要机械重新核定台班产量定额。
2.施工方案引起费用变化的预测
工程项目中标后，必须结合施工现场的实际情况制定技术上先进可行和经济合理的实施性施工组织设计，结合项目所在地的经济、自然地理条件、施工工艺、设备选择、工期安排的实际情况，比较实施性施组所采用的施工方法与标书编制时的不同，或与定额中施工方法的不同，以据实作出正确的预测，
备考资料
3.辅助工程费的预测
辅助工程量是指工程量清单或设计图纸中没有给定，而又是施工中不可缺少的，例如：混凝土拌合站、隧道施工中的三管两线，高压进洞等，也需根据实施性施组作好具体实际的预测。
4.大型临时设施费的预测
大型临时工作费的预测应详细地调查，充分地比选论证，从而确定合理的目标值。
5.小型临时设施费、工地转移费的预测
小型临时设施费内容包括：临时设施的搭设，需根据工期的长短和拟投入的人员、设备的多少来确定临时设施的规模和标准，按实际发生并参考以往工程施工中包干控制的历史数据确定目标值。工地转移费应根据转移距离的远近和拟转移人员、设备的多少核定预测目标值。
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篇4：房地产项目目标成本管理及动态成本控制论文
文章通过笔者在房地产项目全过程工作的实践和总结，主要就房地产项目目标成本管理及动态成本管理进行了分析与探讨，旨在为了加强房地产项目目标成本管理力度，以实现房地产项目成本控制目标。
引言
近年来，随着我国经济的发展，房地产市场竞争也越来越激烈，而有些企业为了提高企业效益，需要做好企业管理工作，靠管理出效益已成为房地产开发企业进行项目开发的重要手段，而目标成本管理则是一项贯穿于项目经营与管理全过程的系统工程，它一般包括成本估算、任务分解、成本控制、成本核算、成本分析、考核六个环节。实行目标成本管理及动态成本管理，是实现企业人力，物力，财力等资源合理利用，降低成本、提高效益的有效途径。因此，本文主要就如何做好房地产项目目标成本管理及动态成本管理进行论述。
篇5：房地产项目目标成本管理及动态成本控制论文
目标成本管理是指产品方案基本完成、在施工之前预先定下一个符合规划方案、品质要求、效益要求的成本目标。目标确立之后便成为一个有效的管理手段：现实发生的成本要尽力与之相符，管理者需要系统、动态、及时地对成本进行全程监控，在出现差异的时候立即在其它地方找到弥补和调整的空间。
投资的动态控制是指投资开发过程的全过程控制，运用动态控制原理进行项目目标控制将有利于项目目标的实现。由于项目实施过程中主客观条件的变化是绝对的，不变则是相对的;在项目进展过程中平衡是暂时的，不平衡则是永恒的，因此，在项目实施过程中必须随着情况的变化进行项目目标的动态控制。
2 项目目标成本的确定
在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。根据项目的形象品质、配套档次、投资规模、市场定位、客户定位、营销定位等来确定项目的目标成本，此阶段对项目成本控制的关键在于设定投资总额、项目档次、设备设施档次、景观绿化档次以及各项经济技术指标，各阶段成本控制工作必须以此为考核目标，限额预算。而目标成本确定后，进行分解，从设计开始到项目竣工，以此为考核目标，不得突破。
3 设计阶段的成本动态控制
根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度75%～95%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%。可见，设计阶段对工程造价控制是非常重要的。加强设计阶段成本控制要做到如下几点：
(1)提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以同过对一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程优选方案。
(3)推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下，按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证目标成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。
(5)提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费，以及由此造成的窝工、返工和工期延误。
例如：某房地产项目在推行目标成本管理体系后，成本控制部门对前期项目经济指标进行分析，18层住宅钢筋含量平均为58kg/m2，成本部门会同设计研发部门经过同类项目的市场调查及参考造价站发布的同类工程经济指标，认为含钢量调整为42～45之间较为理想，设计研发部门与设计院共同进行了优化设计后，含钢量降为42kg/m2，该项目开发50万平方米建筑面积住宅，经此一项就可降低成本三千多万元。
4 实施阶段的成本动态控制
施工阶段是项目开发周期中耗时最长的一个环节来，所以开发商应重视对施工阶段成本的管理。项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程。因此，成本管理 要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事中控制、事后分析及后成熟期成本管理，同时在项目的全过程中，坚持实行动态控制。
4.1 实行招投标与合同管理
推行工程量清单招标，事前定价，把成本控制工作重心前移。对承包商进行考察摸底，寻找潜在的有实力的承包商，以获得竞争性合理低价。编制严密的招标文件、合同文本，对可能发生的情况要有提前的预计，对施工中可能产生的职责不清、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，尽量减少承包商在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。
合同签订后对合同进行动态管理：首先划分已发生成本和待发生成本，一个项目刚开发时的已发生成本较小到完全竣工后待发生成本较小的状态，体现了开发进度;已发生成本中分为合同性成本和非合同性成本，而前者又可进一步分为未结算成本和已结算成本，未结算成本指合同正在执行当中，没有定案。目标成本进行逐层分解，管理者在项目实施过程中对成本进行动态、及时地全程监控，对发生的实际成本与目标成本进行比较，当某一分部发生的实际成本超过目标成本时，就要及时采取相应的纠偏措施进行纠偏。如：采取限额设计的方法、调整投资控制的方法和手段、采用价值工程的方法、制定节约投资的奖励措施、优化设计、优化施工方法等。
例如，某房地产项目，在工程动工后，因有关部门对渣土外运严格管理，渣土外运单价上涨较大幅度，成本部门测算土方工程将突破目标成本，成本部门提出桩基工程采用包清工，管桩材料甲供，有效降低了桩基工程成本;设计研发部门与设计院配合，对地下室基坑支护工程进行了设计优化;采取以上措施后，该项目正负零以下工程总价低于目标成本。
合理控制工程变更：工程变更分为施工技术方案的变更;设计缺陷造成的.变更、材料和设备的品牌、性能、规格参数的变更;工程规模的变更;功能定位的变更;为了保证投资的有效性、功能的合理性和技术的可行性，应建立工程变更管理制度，明确工程、设计成本等有关部门、有关人员的职权、分工，对工程变更的合理性、必要性、可行性作出符合现场实际情况的判断。变更发生后，应及时办理签证，特别是隐蔽工程，尤其要强调签证的时效性，造价人员要根据施工合同及时认真审核。
4.2 严格控制材料和设备成本
材料设备费用在工程建安造价中约占70%，控制材料设备成本十分重要。在目标成本确定阶段，根据开发项目的市场定位、营销定位，对材料设备已经有了大致的档次定位及成本 估算，在项目实施过程中，应确保不突破前期预算。成本控制部门应建立材料数据库，对大宗材料设备订货应采用招标形式，采用集团采购，以获得竞争性低价。此外成本控制部门还 应了解新材料、新工艺，寻找可替代材料，在不影响质量及功能的前提下降低成本。
4.3 做好竣工阶段的结算审核
造价人员在施工过程中，要坚持到现场了解情况，了解施工单位落实施工措施情况，了解材料使用情况，及时审核变更签证情况，及时取样，及时搜集相关的文字材料，掌握证据。提高工程计价的准确性，合理性。办理竣工结算时除了依据合同、竣工图纸，现场签证和设计变更进行审核计算以外，还要坚持竣工资料和现场勘查相结合的原则进行决算审核，对竣工图上标识的尺寸，材料设备型号品牌要进行核对抽查，以确保竣工资料的真实性、合理性。
5 结束语
总之，项目目标成本管理是房地产企业管理的核心内容，目标成本管理的有效推行，有利于管理人员成本意识的增强和项目投入产出的全局把握，以及从根本上保证项目成本的过程控制，更好的控制房地产项目成本。在今后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目目标成本管理的含义，重视项目成本管理的有效实施，才能实现房地产企业良好的经济效益和社会效益。
篇6：房地产项目开发的全过程成本控制论文
房地产项目开发的成本控制是一个全过程的控制，唯有全过程、各方位的对成本进行有效地控制，才能做到控制开发成本，使项目整体经济效益的提高能够实现。房地产项目开发的成本控制贯穿于整个项目，囊括了房地产开发项目的五个阶段。
1前期调研阶段
在房地产开发的调研阶段，不仅要充分考虑项目的市场环境，还要考虑项目的地理环境，同时论证项目的可行性，切实做好改项目的前期调研工作，这是项目开发成败的关键。房地产开发项目要实现盈利，取得经济效益，必须要做好项目可行性研究，强化成本控制意识。在前期调研阶段，对项目进行选择时，一定要用科学的方法分析开发项目的投资效率，充分了解项目的成本、利润、以及相关的项目风险。同时必须做好现金流量计划和营销策划方案，必须合理安排工程开发进度计划，合理安排现金投入，降低项目资金使用成本，并确保项目得以顺利实施。在项目投资决策阶段，建设标准的确定、产品定位、户型设计、地下室车位设计配比等各项经济技术指标决定着工程造价的高低。项目投资决策不仅为保障工程造价合理性的前提，而且决定着整个项目的成本、社会效益和经济效益。投资估算是否精准以及是否能够有效的控制项目造价这两者的决定因素在于项目决策的深度。因此，项目决策阶段必须做好以下工作：
1.1做好市场调研
应该准确的把握市场需求和未来的趋势；要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景；对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。
1.2科学确定建设标准
建设标准应该基于目标市场的整体经济水平和客户的接受度，综合考虑不同地区、不同等级、不同消费能力群体，科学的制定建筑材料标准、质量要求以及建筑材料的价格等。
1.3准确编制投资估算
工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的`参考：①项目投资；②工程设计招标；③资金筹措；④工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费；也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验；实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。
2设计阶段
房地产开发项目的设计阶段是全面造价管理重点阶段之一，其对建安成本影响最大，是控制建安成本的关键一环。全面引入竞争机制是必要的，需要实行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到成本控制目标。主要措施：①通过设计招标选择设计单位。应该选择可以保证设计质量的单位，在设计的过程中，可以对项目进行分阶段招标；②加强技术沟通、实行限额设计。应该要求设计单位实行限额设计。要定量分析那些可以定量分析的设计内容；在设计的过程中，确保工程施工的技术可行性和经济可行性，使得管理水平和技术水平处于同一个平台；保证建筑材料的经济性；设计的过程中要充分使用标准化；基于保证项目达到预期的标准下，对设计的投资金额进行限制，同时保证施工图纸与技术设计的一致性，确保总的造价不超过房地产开发项目的总投资限额；在招标过程中，应该对设计公司其提供的设计概算指标提出明确要求，尤其是含筋量、含砼量等结构数据，这样才能够方便比较分析结构设计造价；③加强设计出图前的审核工作。在工程施工之前，应该控制工程的变更，避免因设计方案的不足或缺陷影响工程造价；在设计图的制定之后，应该严格审核图纸，提高图纸的质量，保证施工的质量。
3招标阶段
3.1做好招标文件及合同的编制
一份好的招标文件对项目开发管理成功非常关键。优秀的招标文件应对以下多个方面进行清晰明确的说明，其中包括：①工程性质；②承包范围；③现场情况；④地质；⑤劳保统筹的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。对于工程变更赔偿以及处理签证等，应该清晰的写明时间、结算方式以及时效等；要合理的制定质量标准；要准备的推算出工期；符合实际的制定各种奖惩条款。
3.2施工队伍的选择及施工合同的签订
在准入机制以及资质这两个方面要严格把关。并且要清楚详细的规定施工单位的注册资本、优质指标、技术人员、管理情况、口碑等。合同中也一定要明确的写明奖惩、风险范围、结算方式等。
3.3做好施工组织设计的审定
在设计施工组织的过程中，施工单位有可能会隐藏一些开发商可以向其索赔的内容。这个阶段控制造价的方法难以把握，一旦出错，会使日后结算难以把控，房地产开发项目的造价人员必须全程参与、严加控制。
3.4做好图纸会审
图纸会审的工作任务是由项目实施人员仔细审核图纸的内容，并提出修改意见的过程，作为事前控制，效果明显。因此，接到设计单位设计的施工图纸以后，应该立即组织技术人员或者聘请专业人士来审核图纸。其中重点审查的内容包括：①施工图纸是否完整；②设计方案是否满足用户需求；③质量是否达到国家制定和合同规定的要求；④是否保证了经济可行性；⑤有没有严格控制施工成本等。如果最终审核结果不合格，那么就需要设计单位根据建议进行修改并且按时提交，之后重新组织人员进行审核。施工图到了施工现场以后，在施工队开工之前，应该要求监理单位组织所有的施工人员一起会审图纸。使得施工单位与每个施工人员对工程的设计与图纸有所了解，然后从中寻出技术难点，制定解决方案；同时及时发现图纸中的差错，尽量消除各种隐患。图纸会审完成以后，要提醒监理单位做好问题清单，并且及时交于设计单位进行改进和完善。
4施工阶段
进入工程施工阶段，由于工程设计及招标阶段已经完成，工程量已经具体，影响工程造价的因素减少。但考虑到其实体属性，一旦未进行较好控制，一样会导致项目成本失控，可见在该阶段进行成本控制也是很有必要的。
4.1加大对工程变更的管理力度
工程变更包括进度计划、设计、工程项目以及施工条件等多方面，引发变更有可能是施工单位、建设单位或者政府部门等形成。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程变更的具体责任，明确工程、预算等人员的职责以及相应权限，对洽商签证的质量负责，避免出现不实签证或者虚假签证。
4.2对承包商的索赔申请严格审核
在处理承包商的赔偿索取时，应当以合同规定为基准。在工程建设环节常常会出现现场签证，一旦不能进行严格管理，工程便有遭受不必要损失的可能性。应要求施工方代表、驻地监理及建设单位代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。
4.3控制价格差
对建材市场的实时情况预算人员应大肆搜罗，按照规定限制材料价格，将价差控制在合理范围。
5竣工结算阶段
工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。
6结束语
由上可知，对房地产开发项目的所有过程的成本予以控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。
参考文献：
[1]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界(学术版),,(6).
[2]肖子伟.房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,,(3):12.
[3]郭晓明.房地产项目中的成本控制策略分析[J].劳动保障世界,,(24).
篇7：房地产企业如何抓好成本控制论文
房地产企业如何抓好成本控制论文
引言
在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。商品住宅作为一种特殊商品，当基本的元素如房型、环境、外形等都已被市场理性选择，在如今房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的空间大小，必将成为市场竞争中更
为现实的手段和方法。随着全球金融危机的不断扩大，如何加强开发项目的成本控制显得尤为重要。
1.房地产开发成本控制的意义
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。 从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求;使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着调控政策的频频出台，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入(如和记黄浦、新鸿基、恒基等)以及国内的一些集团型企业在全国的扩张(如万科、万达、世贸等)，房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有具备良好成本控制体系的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有敢于取得土地的使用权及开发权，而成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。所以，合理制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
2.房地产开发成本控制的措施
成本控制总体上应注意的问题有：
2.1 成本控制的过程中要综合考虑各方面目标。
成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。
2.2 成本控制要全面。
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制;要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制;对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。
3.设计是成本控制的关键
从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，由此我认为成本控制的关键在设计。
3.1 开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。
设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思――研讨――咨询――决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。
3.2 抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。
经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。
3.3 严格控制设计中装饰性设计。
一些没有必要的异形结构、装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。
3.4 优选设计单位。
这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法 规知识，更要有设计经验甚至是现场施工经验。设计委托是需要选择优秀的设计单位，不能单纯考虑设计费用多寡或其他原因而选择设计单位，这样容易出现为了节约设计费用而增加整个项目的开发成本，因小失大。并在与设计单位合作中，加强沟通过限额设计等方法达到合理有效的控制成本的.效果。
4.招标采购是成本控制的重点
这里的招标采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务(如勘察、设计、销售等)及咨询等业务的发包或委托。多数都不是由开发商直接去控制成本，因此做好招标采购工作，把握住这个成本控制的重要环节，应该考虑以下几个方面。
4.1 要抓好招标工作。
充分把握住招标采购的标的物的特点，做好招标前期准备工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用，把各专业部门的技术力量综合起来做好招标文件的编制，及投标文件的评审工作从而达到在有效控制成本的情况下寻求到尽可能优质的供方的效果。
4.2 组织好合同签定。
合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的质量、进度与成本。合同条款应尽量全面和细致，在合同履行过程中容易发生争议或出现问题的事项在须在合同中做出规定，明确定性定量的解决方法，不能模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，影响工程进度，这将直接或间接的增加成本。
5.实施成本控制的动态管理
在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理。具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制订目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制订改进措施。
6.结束语
总之，房地产开发成本是决定房地产价格的重要影响因素，而房地产的价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动既关系人民的生活水平，又反映一个地区的竞争能力。同时房地产价格也是国家国民经济的产业结构和政策的体现。因此，做好房地产企业成本控制也就是控制房地产的价格，也就是对国家经济保持健康和可持续发展具有现实的做出应有的贡献。
参考文献：
[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，.
[2]杨珉.浅谈住宅建设成本的控制问题[J].建设监理，(4).
[3]金波.房地产项目的成本控制分析[J].山西高等学校社会科学学报，2004(8).
篇8：房地产成本控制方法研究论文
房地产成本控制方法研究论文
一、房地产企业加强成本控制的作用
（一）保证作用
通过加强成本控制，可以对房地产企业的日常生产经营过程中所发生的各项成本费用从空间和时间上进行监督和调控，及时发现项目成本中的偏差，并可以采用科学合理的方法予以更正，提高成本费用的使用效率，进一步保证房地产企业经营目标的早日实现。
（二）促进作用
在企业日常的生产经营过程中，成本控制可以运用系统工程的原理，计算、调节和控制各种费用，可以及时发现经营过程中的薄弱环节，及时发掘出房地产企业内部潜力，有利于促进房地产企业转变经营机制，提高经营管理水平，提高企业核心竞争力。因此，加强成本控制对房地产企业的发展有促进作用。
（三）监督作用
房地产企业成本控制是全方位、全过程的系统控制，加强成本控制可以很好监控房地产企业项目建设的全过程，主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为，可以避免一些不必要的浪费和违法行为。
（四）协调作用
房地产企业各个方面利益受成本控制水平的影响，同时相关物质利益协调水平的高低也会影响财务成本控制。从企业成本目标来看，由于一些客观原因导致在具体的实施过程中会略显不公平、合理。通过加强成本控制，可以协调好企业各方的利益，实现各个子系统的协调统一。
二、房地产成本控制的管理方法
（一）投资决策阶段的成本控制管理方法
1.引进前期成本控制人才。房地产开发企业为了提高成本控制管理水平，要提高对前期成本控制人才的招聘，这样才能不断提高投资决策阶段的成本控制管理水平，才能从源头上提高投资决策阶段的成本控制水平。2.建立成本控制机构。房地产开发企业要在投资决策阶段建立成本控制机构，要对开发项目进行可行性的研究，成本组织机构的成员主要由以下成员构成：房地市场专家、房地产管理的造价工程师、房地产项目开发的技术人员。同时，为了理论联系实际，也可以聘请高校教授来授课，这个机构应由善管理、知造价、懂技术的领导来负责。房地产开发企业可以根据成本控制机构的相关数据，房地产领导就会熟悉、了解资金的使用情况，银行也可以明确开发项目的偿债能力，坚持安全贷款的原则，科学合理的确定贷款数额。通过成本控制机构，房地产开发企业就会合理安排资金，保证项目资金得到有效利用，防止项目资金得不到合理利用造成资金链断裂的问题。
（二）设计阶段的成本管理方法
1.做好技术经济的分析工作。房地产项目设计工作是经济与技术对立统一的。因此，房地产开发企业应该从技术经济分析和项目方案进行比较选择，有利于保证开发项目的经济合理性。其中，技术经济分析的主要工作内容是在保证开发项目质量和要求的基本前提下，适当减少工程内容，不用或者少用过多的材料，这样就可以在保证项目工程质量的情况下，降低开发项目的成本。
2.采用竞争机制和设计招标。在项目设计阶段，房地产开发企业主要有以下三种形式：设计招标方式、指定承包方式、协商方式。设计招标是房地产开发企业从众多中标单位中选择优秀的单位来完成项目设计工作，实行设计招标可以使各个设计单位在公平的环境下竞争，房地产开发企业可以从多种设计方案中选择，提高了项目设计方案的质量，同时也可以有效防止行业之间的不正当竞争。
（三）招标阶段成本控制管理方法
房地产开发企业为了保证工程清单的正确性，要合理利用好签订合同的机会，用合同条款的方式约定具体对施工过程中的材料、人工等因素。一般来说，房地产开发企业可以采用以下两种方法进行招标，即固定总价招标和工程量清单招标。其中，固定总价招标的方式主要应用在项目紧张的情况下，投标单位承担主要的风险，工程造价可以由招标方控制，然而这种方法不利于反映某一个单项的造价。因此，房地产开发企业也要从实际情况出发，在招标阶段选择合理的成本控制管理方法。
（四）成本施工阶段成本控制管理方法
1.不断提高员工的节约意识。从实质上来讲，房地产开发项目是一个比较系统复杂的'工作。因此，在项目实施过程中要落实节约的原则，也就是在保证工程项目质量的前提下，大大节约房地产开发企业的物力、财力、人力，房地产开发企业的员工要认识到节约并不是消极的节约成本，而是动态监督施工阶段的成本使用情况，将工作的重点放在事前监督上，要以系统论为主要的指导思想。节约原则要从以下三方面入手：
（1）建立严格的财务制度和明确成本开支的范围，这样有利于监督和限制成本开支；
（2）控制失控的成本，这样就可以有效防止浪费成本的现象；
（3）优化施工方案。管理公共项目，降低对施工项目物力、人力、财力的消耗。房地产开发企业只有做好以上三点，才能合理控制好开发项目的成本，实现节约项目成本的目标。
2.优化施工方法，制定科学合理的施工方案。房地产项目施工质量水平与施工方案的选择密切相关，施工方案的选择也会影响工程造价，房地产开发企业由于选择项目施工方案不同，就会影响工程造价、工期、施工机具的不同。因此，房地产开发企业降低工程成本可以通过优化施工方案，要结合自身设备、现场情况、施工图纸、施工经验、技术规范验收标准和管理水平等因素，制定出一套科学合理的施工方案，合理控制工程造价，提高施工设备的利用率和效率，更好地实现节约成本的目的。
三、结语
房地产开发企业实行成本控制管理工作有重要的意义，不仅可以带动房地产企业的发展，也可以为房地产行业带来一个良好的风气，可以激励房地产行业实现节能降耗。因此，房地产开发企业的管理者要认识到成本控制管理的重要性，要做好各个阶段的房地产项目的成本控制管理工作，保证房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下立于不败之地。
参考文献：
[1]王中华.房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].北京:中国社会科学院研究生院,.
[2]孙健,张健.试论城市规划与房地产开发控制[J].建筑与预算,(3).
[3]陈小龙,刘小兵.交易成本对开发商绿色建筑开发决策的影响[J].同济大学学报(自然科学版),2015(1).
篇9：房地产项目风险性成本管理方法论文
房地产项目风险性成本管理方法论文
引言
随着房地产市场的迅速发展与变化，近年来其市场的需求与购买力被大量透支。加之银行放贷的收紧，市场供需关系的转变，自以来，我国房地产市场迅速转冷，根据国家统计局公布的指标显示，房地产市场的多项指标均出现同比增幅下滑的局面。在这种形势下，传统的房地产开发项目管理与管理模式（重利润、轻成本）已不再适应当前的市场模式，越来越多的企业开始关注和重视寻求房地产开发项目成本管理的新方法。
我国对于房地产开发项目成本管理的研究起步较晚，大致始于20世纪90年代。在早期的研究中，周世江将房地产开发项目成本管理的研究重点集中于对工程建筑过程中全部开支的广泛测算，认为将成本测算与预算区别开的处理方式将能够有效管理目标成本。薛敬明的研究认为房地产开发项目是一个复杂而周密的系统工程，它并不是孤立存在的而是受到外部环境的影响，所以在对房地产开发项目进行成本管理时，必须考虑各类要素的风险。另外，还有一部分学者对房地产开发项目的生命周期阶段进行区分，费树林认为相较于其他生命周期阶段，房地产开发项目的开发建设过程对总成本的影响最为显著。顿新春等从成本目标的角度对房地产开发项目的成本管理进行研究。在这些研究的基础上，一些学者对房地产的成本管理研究着眼于精细化的管控;一部分学者研究如何在不确定环境下利用风险管理的工具与方法对房地产开发项目的成本进行动态管理;还有一部分学者开始从全生命周期的视角对房地产开发项目的成本进行分析并从项目整体的角度对成本管理提出新方法。
从目前的研究来看，许多学者对房地产开发项目的成本管理都进行了深入的探讨，但是大多局限于从一个主体或客体（如开发商或是承包商）的角度对该类项目进行研究[69并且缺少对不同利益相关者之间的成本管理的分析，这就导致了目前研究的一定局限性，所以，构建系统的、全面的成本管理方法非常重要。
本文通过文献研究、访谈调研和问卷调研等多种研究方法，对研究问题展开深人和全面的研究，并在研究的过程中对房地产开发项目成本风险管理的基本原理与模型进行总结和提炼，形成了系统和全面的理论与模型。
1.房地产开发项目风险性成本管理的基本原理
面对房地产市场的不断变化，房地产开发项目的生命周期逐渐缩短，其产品质量的差异化也逐渐降低，房地产企业进入了精细化管理。从基本原理上说，如果房地产开发项目的实际成本在成本预算合理范围内波动，就视为成本管理成功了。房地产开发项目实际成本与项目成本预算发生偏差的根本原因是项目及其外部环境和条件的发展变化，这些不确定性对项目的影响导致了项目成本与预算的偏差。所以项目风险成本管理的基本原理是针对这些发展变化，如何开展好项目风险成本的全面管理。
由于房地产开发项目在其设计、计划与建设等多个生命周期阶段将涉及不同的相关利益主体，所以在进行成本风险管理的探讨时，也需要考虑相关利益主体对房地产开发项目所造成的影响。图1给出了考虑项目不同主体与客体的项目风险成本管理的对象和内容，以及这些项目风险成本与项目预算之间的相互关联和相互影响。
由图1可以看出，由于房地产开发项目各种不确定性成本的存在，所以项目成本和项目开发商与承包商的支出和收入都呈现出一种统计概率分布的情况，而不是一个确切的项目成本或价值的数值。因此房地产开发项目风险成本管理的基本原理主要包括以下三个管理要点：一是管理和降低房地产开发项目成本或预算的不确定性；二是抓住房地产开发项目成本或预算不确定性可能会带来的好处或收益（降低项目成本或提高价值）；三是抓住房地产开发项目成本或预算不确定性可能会带来的坏处或损失（项目成本升高或价值降低）。
根据大量的实践和研究总结，房地产开发项目的成本和预算的不确定性可以根据实践的具体情况利用正态分布、/3分布或其他概率分布进行标示，图1采用正态分布的概率分布对原理进行了解释。由图1可知，项目成本和项目开发商与承包商的支出和收人都呈现概率分布的状态，这是由于它们都会受到项目及其环境与条件发展变化的影响，出现不确定性的项目成本和预算。
房地产开发项目成本和项目开发商与承包商的收人与支出各有其概率分布标准差S，它给出了项目不确定性的变化大小。因此从基本原理出发，人们管理项目成本和价值的核心是分析找出这些S的值，然后根据需要按标准差的±33(涵盖变化范围99.7%)或±25(涵盖变化范围95%)去做好项目风险成本的管理。因此房地产开发项目风险性成本管理有四方面的根本任务，一是努力分析和找出项目风险成本概率分布标准差5的值；二是根据需要确定出项目风险成本是按±35，还是按±23去开展管理；三是努力降低项目风险成本的S值而使项目风险成本变动范围缩小；四是努力提{项目风险成本的发生概率P值以提高项目成本不确定性的发生概率。
2.房地产开发项目承包商风险性成本管理的基本原理
以房地产开发项目的成本管理原理为基础，从承包商角度对房地产开发项目进行管理需要考虑其收入与支出的变化对开发商可能造成的影响，见图2。因为房地产开发项目承包商的实际支出服从某种概率分布，所以在对其管理中最重要的有三个方面：一是努力减小标准差S的值而使其在±33范围内得以变窄；二是努力提高发生概率P的值而使其尽可能接近于P=1(图2中该处的虚线）；三是努力使其中线向左方移动(支出降低）。房地产开发项目承包商的收人也呈现概率分布情况，所以这种收入管理也有三方面的工作:一是努力减小标准差8的值而使其在士33范围内得以缩减；二是提高发生概率P的值而使其也尽可能接近于P=1(图2中该处的虚线）；三是努力使其中线向右方移动（收入提高）。
房地产开发项目承包商的支出和收入之间存在着相互关联和相互影响的关系。如果支出管理的结果是支出预算减掉35(图2中支出分布最左端），而收人管理的结果是收入预算加上3S(图2中收入分布最右端），则会获得“承包商最大收益”。反之，如果支出管理在预算加3S处（图2中支出分布最右端），而收人管理在预算减掉3S处（图2中收入分布最左端），则会获得“承包商最小收益”。很显然，集成管理这两方面的结果会得到二者之间的差额，这是承包商风险成本管理的根本所在。
3.房地产开发项目开发商风险性成本管理的基本原理
从房地产开发商角度对房地产开发项目进行管理需要考虑其收人与支出的变化对承包商可能造成的影响，见图3。房地产开发项目开发商支出同样呈现一种概率分布的情况。因此，这方面管理最重要的同样有三个方面，一是减小支出标准差S的'值，从而使其在±3S范围内得以变窄；二是提高发生概率P的值而使其尽可能接近于P=1;三是努力使其中线向左方移动（降低支出）。项目开发商收入也呈现一种概率分布的情况。因此，这方面管理最重要的同样有三个方面，一是减小收人标准差8的值而使其在±3S范围内得以缩减；二是提高收入发生概率P的值而使其也尽可能接近于P=l;三是努力使其中线向右方移动（提高收人）。
如果房地产开发项目开发商能使其支出处于预算减掉3S之处(最左端），而将实际收人管理在其预算加上3S之处（最右端），就会获得图3中的“开发商最大收益”。反之，如果项目开发商管理失误而使其实际支出处于预算加上35之处（最右端），项目实际收人处于预算减掉3S之处（最左端），则会获得“开发商最小收益”。很显然，集成管理这两方面的结果会得到二者之间的差额，这是项目开发商风险性成本管理的根本所在。
4.房地产开发项目风险性成本管理的过程模型
根据房地产开发项目成本管理的原理建立房地产开发项目成本管理的过程模型，从而使企业能够对这类项目进行更为良好的管理。虽然房地产开发项目涉及开发商与承包商等多个不同的相关利益主体，但是对于成本管理的基本过程，见图4。
4.1根据房地产开发项目成本预算制定管理标准
在项目成本管理过程模型中，第一步是根据组织既定的房地产开发项目预算去制定项目成本管理标准，因为这种管理标准是开展项目成本管理的度量基准，不能凭空想象或“拍脑袋”去制定，而要符合组织的项目预算，又要符合组织的项目成本与管理能力和项目所处环境与条件的客观情况。
(1)房地产开发项目成本管理标准的上限和下限。不能使用项目预算作为项目成本管理的标准，因为一旦出现项目成本管理结果超出了标准就会导致项目成本管理失败的后果，所以必须在项目成本目标计划和项目成本菅理标准上下限之间留出“容忍区间”或“预警区间”，以便及时预警和采取应对措施。
(2)房地产开发项目成本管理的统计管理标准。当房地产开发项目成本绩效度羞结果出现系统偏差时，必须采取应对措施，因为系统惯性会导致既定管理标准上下限的失效。
4.2使用既定管理标准去度量房地产开发项目的实际成本
在制定出房地产开发项目成本管理标准后，就需要对照这些标准去度量项目实际成本，从而发现房地产开发项目成本管理的偏差、问题和实际结果。此时需要注意项目成本管理绩效度量的方式和频率问题。
(1)房地产开发项目成本管理绩效度量方式。常用的度量方式有三种，分别是项目成本绝对值的度量，项目成本相对值的度量，项目成本平均值的度量。其中，前者度量给出项目成本偏差绝对值的大小（增减多少元），中者给出项目成本偏差绝对值的大小（增减多少百分比），后者给出项目成本平均水平偏差的大小（综合单价增减多少）。这三方面度量结果应编制成项目成本管理绩效报告，用文字、数据、各种图形和表格等形式给出度量结果。
(2)房地产开发项目成本管理绩效度量频率。因为项目成本管理及其绩效度量是个动态和不断循环的工作，因此这种度量工作的开展频率也决定或影响着项目成本管理的效果。其中，若度量的次数过少就无法及时发现和纠正项目成本的偏差而造成损失，若度量次数过多则会使管理成本大大增加。另外，这种绩效度量也有定期和不定期两种，而且特别当项目成本管理出现问题时企业就必须提高这种度量的频率，从而更严密地监测项目成本管理工作和结果的发展变化情况。
4.3比较管理标准与实际成本并做出分析判断
比较管理标准与实际成本并做出分析判断是为了发现房地产开发项目工作中可能出现的问题和偏差。
(1)分析房地产开发项目实际成本是否存在偏差。如果项目实际成本与管理标准相比较没有偏差，企业就不必采取任何措施，但是如果这种比较的结果存在有偏差，那么企业就必须开展下一步的比较分析和判断。
(2)分析出现的偏差是“问题”还是“成就”。如果人们发现有偏差就需进一步比较分析这种偏差究竟是“问题”还是“成就”。如果属于“成就”则人们不必采取纠偏措施，但是如果属于“问题”，就必须开展更进一步的比较分析和判断。
(3)分析偏差问题是否可以进行纠正。如果人们发现有“问题”就必须更进一步分析这种“问题”是否能够进行纠正。因为在项目成本管理中有许多情况是客观环境与条件造成的项目成本偏差，这是人们“无能为力”的。
4.4分析房地产开发项目成本偏差的原因并采取措施
分析找出房地产开发项目成本管理“问题”的原因所在，严格区分究竟是主观努力不够还是客观环境影响。如图4所示，对于客观环境影响的原因，企业需要采取修订项目成本管理标准的措施，对于主观努力不够的原因，人们需要进一步分析项目成本偏差原因，然后才能有针对性地采取纠偏措施。
5.结语
通过对房地产开发项目目前形势的分析以及对房地产开发项目研究现状的概括与总结，探讨目前针对房地产开发项目成本管理现有研究的欠缺与不足，其主要研究结论如下：一是构建了全面、系统的房地产开发项目成本管理原理，通过研究将房地产开发项目成本中的不确定性因素进行概括，并探讨了房地产开发项目成本管理的几个基本要点；二是从开发商和承包商的多相关利益主体视角对房地产开发项目的成本进行了分析与研究，并在房地产开发项目成本管理原理的基础上从不同的视角对其成本管理的要点进行了深人探讨；三是在上述研究的基础上提出了房地产开发项目的管理模型，针对房地产开发项目成本管理的特点深人分析了如何利用管理模型对房地产开发项目进行有效管理。
本研究是大量实际调研和实践总结的结果，并在具体的研究过程中形成了房地产开发项目的成本管理原理与模型，但是对于实践的指导仍然欠缺。所以，在今后的研究中还需要将已经形成的房地产开发项目成本管理原理与模型运用到具体的实践中，并在这个过程中进一步完善与修正。
篇10：施工项目成本控制思考论文
成本是在整个项目建设过程中所支出的各项费用总和，而建筑施工企业工程项目的成本控制就是对各项费用中不必要的损耗和支出进行控制，或是通过技术优势来减少成本费用，以此来实现企业经济效益的最大化。由于建筑工程的施工往往需要经历一个较长的时间周期，而且其中所涉及的资金流量较大，因此，制定科学合理的资金筹备和融资模式，可以有效节约资金的时间成本，减少费用支出。而这些模式的实现往往需要对于项目中各阶段进行全过程和多方面的控制。因此，成本控制是构成建筑施工企业制度的一个重要环节，研究建筑施工企业项目成本控制具有重要的现实意义。
1建筑施工各企业项目成本控制的原则
1.1全面性原则
建筑施工企业的成本控制需要贯穿企业运营的整个周期，无论是工程设计和施工，还是销售和售后都需要具备相配套的成本控制模式。同时，不同阶段的成本控制工作需要进行细致规划，将责任和义务划分到个人，通过精细化的管理模式来提高成本控制的效果和效率。在成本控制的过程中，除了需要把握经济效益之外，还需要对企业的社会效益和长远发展进行考虑，营造良好的品牌形象。
1.2成本最低化原则
事实上，建筑施工企业的项目施工最需要注意便是协调工程质量、工期以及成本三者之间的关系。按期完成和施工质量是成本控制的前提，也是工程施工的根本。只有实现前两者，才可以实现企业经济效益和社会效益的统一，只有这样成本的控制才有存在的必要，才能通过成本最低化为企业实现经济利益的最大化。
1.3权责利相结合的原则
权责利三者之间的融合是成本控制得以发挥作用的关键，项目经理需要通过对各部门以及个人的责任履行状况进行考察，然后确定相应的奖惩措施。这样一来，建筑施工企业的责任制度才得以实现，才能够有效地开展成本控制。除此之外，还可以放给责任部门一定的经济权限，使之可以自主调动本部门工作人员的积极性责任成本。
2建筑施工企业项目控制的具体措施
2.1加强施工企业项目材料成本控制
对于任何一个项目的施工企业而言，材料成本往往占据了整个项目施工的一大半，约占整个工程成本的65%～75%，具有相当大的可控空间，同时这也成为了部分人实现自身不法利益的主要渠道。因此，无论是对于建筑施工项目的质量控制，还是对于成本控制而言，都需要对材料成本投入足够多的关注，具体来看，主要需要做到以下几个方面：（2）强化对于材料采购的成本控制。在开展建材采购之前，采购人员需要对货物进行严格地比较，不仅是质量、规格以及性能等方面的分析，还需要对厂商进行一定程度地调查，是否具有不良的履历，出货量是否得到保障以及厂商运营状况等等。除此之外，还需要尽量在同等条件下保障价格最优化的材料，以此来提高资金的利用效率，制定科学的采购计划。而且尤其需要注意的是，保障采购过程的公开和透明，避免“暗箱操作”所带来的监管困境；在必要的情况下，可以通过公开招标的方式来完成采购。（2）为了保障资金的利用效率，需要减少对于原材料的储存。这一措施主要是建立在保障正常施工的基础之上，减少库存材料所占有的资金，减少库存材料在施工市场的堆积所造成的混乱。值得一提的是，这一原则还需要辩证地理解，当项目材料管理人员根据自身的职业判断觉察到市场中某些材料价格会大幅度上涨时，往往需要加大对该类材料的储备，以此来控制建筑施工项目在材料中的成本支出。（3）强化施工现场的材料管理力度。具体来看，这项原则主要是为了节约材料的管理成本，减少仓储的建设成本，以及减少材料在堆放过程中的损耗。同时，合理的现场材料储备也有利于减少材料在二次倒运过程中的成本支出。值得一提的是，在现场材料的管理当中，尤其需要注意防火防盗，减少建筑材料的不必要损失和浪费。（4）对入场的材料进行严格地监察。这一措施旨在确保材料数量、规格和质量等要求符合标准。同时，构建完善的材料收发和点验制度，控制材料的消耗和发放环节，按照计划对材料进行严格发放。除此之外，还需要开展对于废旧材料的回收工作，提高对于材料的利用效率，提高环境保护的意识和力度。
2.2加强施工企业项目机械成本控制
建筑施工的机械和设备作为提高施工效率和质量的重要基础，需要建筑施工企业对其进行合理地控制。因为机械设备的引入往往需要耗费大量的资金，一旦出现损坏就会造成较大的成本支出，同时也会影响工期。因此，在满足工期和施工质量的前提下，需要提高机械设备的使用效率，也要积极地组织机械设备进行轮换，在防止机械设备过度闲置的同时避免过度使用。
2.3加强施工企业项目质量成本控制
在建筑企业开展施工的过程中，虽然工期目标和质量标准是最根本的要求，但是也不能因此而盲目追求这两个目标，必须在其中融入科学的、合理的以及必要的成本控制。具体来看，工程施工往往需要兼顾安全、质量、进度和成本四大目标，并将这四项目标进行细分，融入到每项具体施工工序之中。例如：强化对于每项工序的施工监督，通过对施工一次性合格完成来对成本进行控制，严把质量关，避免不必要的返工损失。
3结束语
我国的房地产市场在2016年依旧火热，尽管在部分三四线城市的行业竞争环境比较宽松，但是在大多数区域内的施工企业都需要面临激烈的同业竞争。加上我国建筑市场普遍实施招投标制度，因此大多数施工企业在中标时往往并没有理想的利润空间。然而，质量标准和工期的双重要求也是这类施工企业所需要考虑的重要问题，因此，为了实现自身的经济效益，建筑施工企业在成本控制的开展上往往需要投入更多的关注。
作者:王坤 单位:安徽元鼎建设工程有限责任公司
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