“营改增”后融资租赁会计处理探讨

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篇1：“营改增”后融资租赁会计处理探讨

“营改增”后融资租赁会计处理探讨

作者：闫予磊

商业会计 08期

11月16日，财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点方案》（财税[]110号）,为我国“十二五”期间财税改革制定了路线图，标志着“营改增”大幕的拉开。其后财政部、国家税务总局先后发布《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[]37号）、《关于将铁路运输和邮政业务纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号），标志着“营改增”在我国交通运输业、现代服务业、铁路运输业和邮政业逐步展开。其中财税[2013]37号文确定了适用于“营改增”范围的租赁企业、租赁业增值税的计税依据、适用税率等问题，但是该文并未区分不同融资租赁形式的计税依据，统一以出租人收取租金以及价外费用为计税依据，导致售后租回融资租赁业务重复征税。随后颁布的财税[2013]106号文则明确了售后租回融资租赁业务采用差额计税方法，租金中允许扣除出租人出借的本金及相关费用。这些文件规范租赁业出租人与承租人的税务处理，符合规定的租赁企业的流转税由价内税变为价外税，由此导致出租人、承租人融资租赁业务会计处理也发生很大变化。

一、“营改增”后租赁业面临的会计问题

“营改增”后对经过中国人民银行批准的融资租赁公司从事的有形动产的租赁业务包括经营性租赁、融资租赁业务由原来缴纳营业税（价内税）转变为缴纳增值税（价外税），按照财税[2013]106号文，试点纳税人在试点实施之日后签订的有形动产融资租赁合同，一般纳税人应按规定计算缴纳增值税，并对其增值税实际税负超过3%的部分享受增值税即征即退优惠政策。从税负角度分析，“营改增”承租人（增值税一般纳税人）由于出租人可以开具增值税专用发票税负明显下降；出租人的税负超过3%时实行即征即退优惠政策，其增值额小于105%时税负增加，大于105%时税负明显减少。

（一）融资租赁的判断

财税[2013]106号文对有形动产融资租赁的定义：是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。CAS 21则从租赁资产所有权是否转移、租赁期限占租赁资产使用期限的比例、最低租赁付款额现值与租赁资产公允价值间的差额等方面确定是否为融资租赁。与CAS 21相比，财税[2013]106号文在确认融资租赁时既强调融资租赁的融资性质又强调融资租赁过程中所有权是否发生转移，两者在判断是否为融资租赁时的关系是并列的。税法、企业会计准则在确认融资租赁的类型是一致的，都包括具有融资性质的售后租回和除此之外的具有融资性质的'租赁。

（二）租入固定资产入账价值的确定

CAS 21规定融资租赁取得的固定资产入账价值按照租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。“营改增”后符合条件的租赁企业所从事的有形动产融资租赁业务可以开具增值税专用发票，对承租人而言其支付的租金包含了三部分内容，出租人购买设备支付的本金、出租人应得的利息和增值税。在“营改增”后融资租赁资产入账价值应是最低租赁付款额现值扣除增值税与租赁开始日租赁资产公允价值两者中较低者。

（三）出租人销项税额的确定

财税[2013]106号文规定了融资租赁业务中出租人的销售额确定方法：售后回租业务经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额；提供除融资性售后回租以外的有形动产融资租赁服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息、保险费、安装费和车辆购置税后的余额为销售额。出租人以此开具增值税专用发票，租金中包含的本金及出租人负担的利息不得开具增值税专用发票。增值税施行税款抵扣制度，其实质是为了避免在流通环节重复征税，从而实现税收负担的公平。站在承租人的角度，融资租赁业务中的增值额是出租人所要求的与风险相适应的投资报酬包括出租人自有资金的报酬，也包括借入资金的报酬。财税[2013]106号文承认的增值额只包括了出租人自有资金投资报酬。

通过对承租人固定资产入账价值的确定以及出租人增值额的确定，“营改增”后融资租赁会计处理与之前的相比主要是出租人、承租人如何把增值税合理地分摊到整个租赁期内。

二、“营改增”后融资租赁会计处理

（一）价、税、融资费用分离

一般纳税人增值税施行税款抵扣制度，在售后回租融资租赁形式以外的融资租赁中承租人支付的租金中所含的增值税由两部分组成：一部分是出租人投资收益部分的增值税，另一部分是出租人购买融资租赁资产时的增值税。其金额是：

增值税=最低租赁付款额÷1.17×0.17

未确认融资费用=最低租赁付款额-增值税-融资租入固定资产入账价值

其中，融资租入固定资产入账价值确定时应扣除每期租金中包含的增值税，即偿还本金部分的增值税和出租人投资收益部分的增值税后的现值与租赁开始日租赁资产公允价值两者中较低者。

例：融资租赁甲公司，20×4年1月1日购买大型不需安装的机械设备，公允价值1 200万元，增值税额204万元。同日将该资产直接租赁给乙公司，租赁合同利率为10%，租期为4年，每年年末乙公司等额支付租金443万元。（假定甲公司全部以自有资金购买该设备）。

最低租赁付款额=443×4=1 772（万元）

应确认的增值税额（乙公司进项税）=1 772÷1.17×0.17=257.47（万元）

最低租赁付款额现值=443×（p/a，10%，4）=1 404（万元）

最低租赁付款额现值与甲公司购入该项资产支付的价款与增值税之和相等，则乙公司融资租入资产的入账价值为1 200万元，同时确认与之相关的增值税进项税204万元；最低租赁付款额与固定资产、进项税差额368万元为乙公司在该项融资租赁业务未确认融资费用（甲公司的增值额）和与之对应的增值税之和。分离后未确认融资费用与增值税额分别为：

未确认融资费用=368÷1.17=314.53（万元）

增值税额=368-314.53=53.47（万元）

每年末租金中租赁资产本金、租赁资产原值增值税额、增值额与增值额的增值税分配金额分离如下表。

本例中最低租赁付款额按照合同利率计算的现值等于甲公司购入融资租赁资产的公允价值，如果租赁开始日租赁资产公允价值小于该现值则需要调整合同利率，价、税、融资费用的分离按照实际利率进行调整计算过程不变。在售后租回形成的融资租赁按照财税[2013]106号文的规定，售后租回符合融资租赁条件的承租人（资产的销售方）不得开具增值税专用发票，租金的分离仅限于未确认融资租赁费用的分离。出租人的价、税、未实现融资收益的分离同承租人一样，区分本金、出租人要求的投资收益分别进行分离。

（二）账户设置与会计处理

融资租赁业务中出租人、承租人进行价、税、融资费用（收益）的分离，分离的增值税实质就是未来未实现的销项税和待抵扣的进项税，随着租金的收取与支付逐步转为当期销项税和进项税。按照《增值税暂行条例》中对处于辅导期增值税一般纳税人规定，纳税人应当在应交税费科目下增设“待抵扣进行税额”科目，核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联，海关进口增值税专用缴款书等注明或计算的进项税额。交叉比对无误后转入当期进项税。融资租赁业务中出租人可比照上述办法设置“应交税费――融资租赁未实现销项税”、承租人设置“应交税费――融资租赁待抵扣进项税”两个二级明细科目。租赁开始日出租人、承租人将分离的增值税额分别计入这两个账户，出租人收取租金时把未实现销项税明细下的金额转入“应交税费――应交增值税（销项税额）”科目，承租人在支付租金时把待抵扣进项税明细下的金额转入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目。上例中出租人的会计处理如下：

租赁开始日：

借：融资租入固定资产12 000 000

应交税费――融资租赁待抵扣进项税 2 574 700

未确认融资费用3 145 300

贷：长期应付款17 720 000

20×4年12月31日：

借：长期应付款4 430 000

贷：银行存款

4 430 000

借：财务费用1 200 000

应交税费――应交增值税（进项税额）643 700

贷：应交税费――融资租赁待抵扣进项税

643 700

未确认融资费用 1 200 000

其余各年末会计处理一样，只是按照实际利率法每年摊销的未确认融资费用与转入进项税不同。出租人价、税、未实现融资收益的分离及会计处理与承租人会计处理类似，在租赁开始日进行分离，在收到租金时按照实际利率法分别计算未实现融资收益与收回本金的增值税税额。

在租赁开始日对最低租赁付款额、最低租赁收款额进行价税分离能更好地反映融资租赁业务对企业财务状况以及财务成果的影响，未确认融资费用、未实现融资收益在资产负债表中分别是长期应付款、长期应收款的抵减项。经过上述分离后避免了低估长期应付款、高估租赁收益，提高会计信息质量。

三、建议

在进行价税分离时，所举例子是假设出租人以全部自有资金购买该融资租赁设备，按照财税[2013]106号文可以进行上述分离。当出租人采用杠杆租赁时，出租人销售额要扣除借款部分的利息后开具增值税专用发票，借款利息部分开具普通发票，该规定同样适用于售后租回融资租赁业务。杠杆租赁时增值税抵扣链条中断，税收规章认可的增值额与承租人支付租金中增值额不一致，使应由出租人承担的税费转移到承租人。建议在“营改增”不增加纳税人税负和稳定的前提下，尽快将金融业纳入“营改增”范围，或出台相关政策允许出租人支付的借款利息采用计算抵扣的方法抵扣出租人当期销项税，完善增值税抵扣链条，实现税收负担的公平。

作者介绍：闫予磊，河南广播电视大学，河南 郑州 450002

篇2：融资租赁营改增的调研报告

融资租赁营改增的调研报告

为厘清融资租赁“营改增”存在的主要问题，找出原因，并在充分征求融资租赁界和地方税务执行部门意见的基础上，尝试提出解决问题的建议，中国融资租赁三十人论坛组织了全国范围内的“营改增”调研。

中国融资租赁三十人论坛聘请中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌，与论坛研究部共同组成调研课题组，在北京、上海、广州三地分别召开了“营改增”座谈会，调研了约50家融资租赁企业与北京、上海、广州、天津4个“营改增”试点地区共5家税务机关。为了更加全面深入地了解融资租赁公司面临的问题，课题组还制作了调查问卷，广泛地搜集融资租赁公司反映的问题和反馈的意见。

通过调研和实际案例测算，融资租赁业在“营改增”中遇到了不少问题，“营改增”执行现偏差给企业和税务部门均带来了税负增加、税收减少的困惑。同时提出“两率”并行方案，方案符合营改增的政策方向，也具有现实可行性。

执行情况与“营改增”本意现偏差

作为国家推进调整经济结构和加快转变经济发展方式所采取的结构性减税的重大举措，“营改增”的本意是：有利于完善税制，消除重复征税;有利于社会专业化分工，促进三次产业融合;有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力;有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。财税[20xx]110号文也明确“营改增”的基本原则是“改革试点行业总体税负不增加或略有下降，基本消除重复征税”。

而从目前融资租赁“营改增”的执行情况来看，出现了许多与“营改增”本意和基本原则相违背的现象，如融资租赁企业税负明显增加，售后回租业务重复征税，进口租赁业务重复征税等。

课题组调研了北京、上海、广州、天津4个试点地区共5家税务主管部门，税务主管部门的一致反映是，诸多融资租赁企业反映税负增加，而税务局从融资租赁企业实际收到的税款减少，这无疑会给税务主管部门带来很大困惑。

融资租赁企业的困惑

首先是税负增加，而实际缴纳税款减少。

营业税方面，财税[20xx]16号文规定，经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息(包括外汇借款和人民币借款利息)。适用税率5%。增值税方面，于20xx年8月1日起施行的财税[20xx]37号文规定，经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用(包括残值)扣除由出租方承担的有形动产的贷款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、关税、进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额。适用税率17%。从销售方或者提供方取得的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、铁路运输费用结算单据和税收缴款凭证等可作为增值税扣税凭证进行进项抵扣。

对比两种税制下的政策，我们可以发现，营业税和增值税下的税基基本没有改变，而税率从5%提高到17%，提高了12个百分点，对应的城建税及教育费附加也会提高12个百分点，这就直接导致“营改增”后，融资租赁企业税负增加2倍多。

课题组调研的50家融资租赁企业一致反映：“营改增”后，融资租赁企业税负明显增加。

9家金融租赁公司的统计数据显示，20xx年实际缴纳营业税6.87亿元，若按增值税模拟测算，缴税金额约为19.95亿元，增幅达190%。

我们对一份真实的融资租赁合同进行测算，同一笔业务，营业税下应缴营业税和城建税及教育费附加总额为147971.70元，增值税下应缴增值税和城建税及教育费附加总额为430003.22元。“营改增”后，税负增加幅度高达190.60%。

而实际缴纳税款减少，原因在于税负跨期效应。融资租赁企业普遍反映，“营改增”后税负明显增加，但是实际缴纳的`税款明显减少。这其中最主要的原因是直租业务存在税负跨期效应。单个项目来看，项目前期进项大于销项，无需缴纳增值税，项目后期集中缴税。

下面举例进行说明：

20x1年1月1日，A融资租赁公司与承租方签订一项租赁期限为5年的融资租赁合同，设备购买价款为5000万元，租金总额为6000万元，分五期，每年年末各收取1200万元。

从上表可以看出，从单个项目考虑，20x1~20x4年，A公司每年都不用缴纳增值税，直到20x5年才需缴纳170万元增值税。如果企业有持续的业务增长，只要当期进项税额大于销项税额，则企业就可能一直不需要纳税。但企业的业务量一旦出现下滑，当期进项税额减少，企业就会面临集中缴税。尽管进项抵扣可以为企业带来延期纳税的好处，但是增值税纳税时间与收入及现金流的不匹配，会给企业埋下潜在隐患。尤其对于中小企业和业务量波动较大的企业，税务跨期效应会在集中缴税时，给企业现金流带来巨大压力，不利于企业的持续经营与健康发展。

其次是售后回租“三流”难合一，出现重复征税。

财税[20xx]37号文规定，纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。这一规定被业界称为“三流合一”，如果不能达到“三流合一”则无法进行进项抵扣。

税务主管在实际工作中也要求，合同流、票据流、资金流等必须保持一致，这样便于税务部门按照合同、票据实现控税管理，严格检查融资租赁业务的真实性。

国家税务总局公告20xx年第13号文规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

根据该规定，售后回租业务中，承租人在向租赁公司“出售”有形动产时，不征收增值税，所以承租人不能给融资租赁公司开具增值税专用发票。因此融资租赁公司拿不到进项发票，却需要开给承租人一张增值税销项发票，出现票据流与资金流、合同流不一致的现象，无法进行进项抵扣。

其三是售后回租重复征税。

融资租赁公司在计算售后回租业务销项税额时，如果“全部价款和价外费用”中包含有形动产的购买价款部分，将导致承租人在购置有形动产时，对购买价款部分缴纳过一次17%的增值税，在售后回租业务过程中，融资租赁公司对这一有形动产购买价款部分再缴纳一次17%的增值税，造成增值税重复征收。

此外，若承租人违约，承租人已经将进项发票进行了抵扣，又无法给融资租赁公司开出销项发票。使得租赁公司拿不到进项发票，对资产收回再处置时，还得再开出一张销项发票，增加了租赁公司的税收负担。

售后回租重复征税违背了“营改增”的本意“消除重复征税”。调研中发现，很多租赁公司已经停止所有或者部分售后回租业务。而售后回租是融资租赁的主要业务类型之一，这一业务开展受阻，对于整个行业的打击不言而喻。

其四是银行利息等销售额扣除项无法取得符合规定的有效凭证。

财税[20xx]37号文规定，经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用(包括残值)扣除由出租方承担的有形动产的贷款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、关税、进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额。试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的有效凭证，包括发票、完税凭证、签收单据及国家税务总局规定的其他凭证。

从这些规定可以看出，由出租方承担的贷款利息可以在计算销售额时扣除，但是一般的借款利息凭证都不在增值税销售额能够抵扣的范围之类，实际操作中无法计算扣除。融资租赁企业资金大多来源于银行，银行开具的票证是否属于有效凭证、能否合法抵扣，成为困扰企业和基层税务部门的重要问题。

上海、北京、广州、天津各地税务部门，对银行票证能否作为抵扣凭证执行情况不一。有些税务部门明确，银行票证不能作为扣税凭证，这就导致融资租赁企业支付的罚款利息无法扣除，企业计税销售额过大，销项税额增大，税负增加。有些税务部门则默许银行票证可以作为抵扣凭证，但若税务主管部门之后对此做法不认可，可能会向融资租赁企业追缴税款，甚至罚款。

除了从银行贷款外，融资租赁企业还可能从非银行金融机构以发行债券、租约转让等方式借款。这些不同的借款渠道，如果不能获得符合政策要求的扣除凭证，就不能在计算销售额时扣除，增加企业的税收负担。

各地政策执行的差异性，会导致相同经营状态下出现不同的税收情况，这既有悖于政策统一原则，也不利于实现企业之间的横向公平。

其五是免税或低税率购进租赁物进项抵扣不足和即征即退享受不到的优惠。

“营改增”后，融资租赁行业增值税缴纳实行进项抵扣政策，如果购进的租赁物在购进环节享受了免税政策或者低税政策，则会造成能够抵扣的进项税额减少，融资租赁企业实际要缴纳的增值税会增加。例如，直接用于科学研究、科学实验和教学的进口仪器、设备可享受免税优惠，租赁公司均难以取得租赁物价款的进项抵扣凭证。再如飞机融资租赁业务中，航空公司进口空载重量在25吨以上的客货运飞机可享受进口增值税4%优惠税率，融资租赁企业在出租这些飞机时，适用的17%的增值税税率，直接导致企业实际缴纳的增值税税负增加。

财税[20xx]111号文规定，经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。但在实际操作中，基本没有企业能享受到这项优惠，主要原因是3%即征即退的分母不明确。财税[20xx]86号文规定，“增值税实际税负是指，纳税人当期实际缴纳的增值税税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例”。

而对于全部价款和价外费用，各地区的税务部门和融资租赁公司的理解不尽相同。目前主要有以下三种理解：一是息差(租息减去财务利息支出);二是租息;三是租金全额即本金加上利息。

通过实际案例测算，以不同的分母计算实际税负，差别非常大：以息差作为分母，实际税负约为5%;以租息作为分母，实际税负约为2.5%;以租金全额作为分母，实际税负约为0.5%。

也就是说，只有以息差作为分母时，租赁公司才能达到即征即退的水平。

受到调研的企业和税务局普遍反映，财税[20xx]86号文出台以后，税务主管部门多数以租金全额作为即征即退的分母，无法给融资租赁企业退税。

此外，财税[20xx]111号文中明确3%即征即退是试点期间优惠政策。按照国家规划，最快有望在“十二五”(20xx年~20xx年)期间完成“营改增”。待“营改增”全面完成后，过渡期优惠政策能否延续还不得而知。而目前，多数试点地区租赁公司因进项税额大于销项税额，在全面“营改增”之前可能都不会实际缴纳增值税，待试点期间结束，若即征即退政策不会延续，那么企业试点期间增加的税负就得不到补偿。

其六是令企业不得不改变设备业务模式。

如机动车直租业务无法开展，营业税下，融资租赁企业可通过直租模式，开展机动车(包括汽车、吊车)、塔基吊装等设备的融资租赁业务。“营改增”后，由于国内对机动车等实行特许经营，有特许经营资质才能开具机动车等的增值税专用发票。融资租赁公司没有特许经营资质，若开展此类资产的直租业务，拿到供应商开出的增值税进项发票，却不能给承租人开具增值税销项发票。承租人拿不到发票，就不能到车管所登记上牌，到安全部门备案。发票无法向承租人传递，直接导致所有机动车的直租业务全部停止。

此种情况下，融资租赁公司只能转变业务模式，采用售后回租的方式，让供应商把增值税发票先开给承租人，承租人拿到发票，就能到车管所登记上牌。

这一方式虽然解决了发票传递和登记上牌的问题，但是会出现上述的售后回租“三流”不合一、重复征税的问题。同时由于现行动产登记制度的缺失，也会给融资租赁企业带来很大的法律风险。

此外，还有发票限额限量影响业务开展、存量资产购买价款的扣除、进口租赁重复征税、出口租赁出口环节免税难落地和资产卖断业务重复征税等问题。

根据《增值税专用发票使用规定》(国税发[20xx]156号)第五条的规定，专用发票实行最高开票限额管理;最高开票限额由一般纳税人申请，税务机关依法审批。最高开票限额为十万元及以下的，由区县级税务机关审批;最高开票限额为一百万元的，由地市级税务机关审批;最高开票限额为一千万元及以上的，由省级税务机关审批。

根据这一规定，企业要领用大额专用发票，需经过严格的税务审批程序。且税务管理部门为了控制发票管理的风险，一般也不愿意让融资租赁公司开具大额发票。

而融资租赁业务一般单笔金额较大，达到几千万甚至几个亿，这样一笔业务可能需要开十几张甚至几十张小额增值税专用发票，给发票认证和管理工作带来不少麻烦。

再加之企业每月能够领取的发票数量有限，很容易造成企业当月增值税发票用完之后无法及时领购新票的现象，造成部分业务无法及时开票，影响业务开展。

关于设备购买价款，“营改增”改革相关文件的规定有所不同。财税[20xx]111号文件允许设备价款是可以扣除，财税[20xx]37号文件规定扣除额不再包括设备价款。也就是说，若没有拿到增值税进项发票，既不能进行进项抵扣，也不能在销售额中对设备购买价款部分予以扣除。这一政策变化对以后开展的融资租赁业务可能影响不大，但是对已有存量资产开展融资租赁业务会有很大影响。因为存量设备购进时若没有取得增值税专用发票，不能进行进项抵扣，也不能在销售额中扣除，会使税收大幅增加。

设备进口环节会缴纳一次增值税，将进口设备出租给承租人时，还需要缴纳一次增值税。这就是对同一业务征收两道增值税，存在重复征税。

根据财税[20xx]131号文件的规定，承租人为境外承租人，资产在境外使用的出口租赁业务，能够享受增值税免税。但从实际操作来看，出口免税审批依然没有落地，主要原因在于资产在境外使用没有合理的依据来判定。

营业税下开展资产买断业务，只需银行对租金的收益权缴纳营业税，租赁公司不承担费用。

“营改增”之后，有些税务局要求，融资租赁企业需要对租金全额继续缴纳增值税，同时银行要对买进来的租金缴纳营业税的，这就存在增值税和营业税的重复纳税问题。

此外，有些税务局认为，资产卖断后，资产所有权已不归出租人，出租人不能再继续给承租人开具增值税发票。这就使得承租人无法拿到增值税进项发票进行进项抵扣。

建议“两率”并行

为有效解决融资租赁业在“营改增”中遇到的问题，课题组在吸收各调研企业和税务主管部门建议的基础上，提出了“两率”的解决方案。

“两率”即将融资租赁业务区分购买和租赁两个环节，实行两个税率：有形动产价款部分适用税率17%，符合国家政策的部分租赁物或承租人适用特殊税率时，也同时适用租赁公司;租息等融资租赁收入部分适用税率6%。

此外，建议对有形动产售后回租服务实行差别征税，有形动产价款部分按零税率或免税计征，租息部分按6%税率计征。

“两率”并行既符合“营改增”的基本原则，也符合融资租赁的本质特征，同时还能很好地化解“营改增”试点阶段暴露的问题。融资租赁的本质特征，是以融物的形式实现融资。在融资租赁业务的租赁环节，出租人销售的只是租赁服务，取得的收入只包含租息部分。因此，应区分出租赁公司租息，按现代服务业适用的税率征收增值税。

“两率”并行能够保证在租赁公司与承租企业之间，围绕着有形动产，形成环环相扣的完整的增值税抵扣链条，保证融资租赁业上下游产业链的畅通。也可很好地解决融资租赁业营改增后税负大幅增加的问题。税负增加，主要是增加在租赁公司的租息部分，税率由营业税的5%提高到17%。如果对租赁公司的租息部分按现代服务业的6%税率征税，考虑到抵扣因素，租赁公司税负没有增加，可能还会有所降低。同时解决售后回租重复征税问题，实现“三流合一”。按照国税公告[20xx]13号文，售后回租中，承租人出售资产的行为不征收营业税和增值税，但如果用不开发票的办法处理，在合法合规上存在着明显瑕疵，是不健康的，也很难持续。在售后回租业务中区分出销售环节，对有形动产开具增值税普通发票，有形动产价款部分，按零税率或免税计征;租息部分，按6%税率计征。亦可以使“3%即征即退政策”问题迎刃而解。3%即征即退政策由于计税分母过高，导致政策形同虚设，租赁公司无法享受。按“两率”的方式征税，租赁公司税负偏高的问题就可以得到彻底解决，即征即退政策也就不需要了。再者，有形动产价款部分适用税率17%，但符合国家政策的部分租赁物或承租人适用特殊税率时也同时适用租赁公司，这一规定可以在承租人直接购进/进口适用免税或低税率的租赁物时，避免有形动产价款部分抵扣在融资租赁环节不匹配或断裂。

“两率”并行具备可行性，营业税下的税基是租金当中的租息收入减掉资金成本，也就是说其实营业税下融资租赁业务的本金和租息部分本来就要进行分拆，核算是非常清晰的，而并不是因为‘两率’的政策导致本金和利息收入的分拆。融资租赁业务与现代服务业适用相同的税率6%，一方面没有否定原有“营改增”政策对融资租赁业本质的界定，另一方面也没有创造出新的税率，而是适用了已有税率。

篇3：融资租赁会计及增值税处理

一、相关概念界定

1、租赁，指在约定期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。其主要特征是转移资产的使用权而不是所有权，并且这种转移是有偿的。

2、担保余值，就承租方而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值;就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。

3、未担保余值，指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。

4、最低租赁付款额，如果租赁合同没有规定优惠购买选择权(将来设备要返还给出租方)：最低租赁付款额=租金+承租人或与其有关的第三方的担保额+租赁期届满时，承租人未能续租或展期而造成的任何应由承租人支付的款项。

5、最低租赁收款额=最低租赁付款额+与承租人和出租人均无关的第三方的担保额。

6、初始直接费用，租赁协议签订中发生的律师费用、手续费等。

7、融资租赁与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于承租人

8、经营租赁与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人

二、会计处理

承租方的会计处理(本质：分期付款买设备)

(一)租赁期开始日的会计处理

1.会计分录

借：固定资产——融资租入固定资产

(按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的折现值较小者为资产入账价值)

未确认融资费用(本质上是待摊的利息费用)

贷：长期应付款(最低租赁付款额)

2.折现利率的选择顺序

(1)出租人的内含利率，即在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

(2)合同约定利率

(3)同期银行贷款利率

【要点提示】融资租赁时租入方固定资产的入账成本确认是测试重点。

【基础知识题1-1】A公司与B公司签订了设备租赁协议，双方约定，自12月31日A公司租赁某设备8年，每年末支付租金30万元，该设备出租时的公允价值和账面价值均为190万元。预计租期届满时资产余值为40万元，由A公司的母公司担保25万元，由担保公司担保10万元，合同约定的年利率为7%，A公司采用实际利率法分摊租金费用。假定没有初始直接费用。A公司采用直线法计提折旧，相关折现系数如下表：

最低租赁付款额=30×8+25=265

『解析』

(1)首先认定租赁的性质

最低租赁付款额的折现值

=30×5.971299+25×0.582009

=179.13897+14.550225

=193.689195>190

所以该租赁是融资租赁。

(2)租赁开始时：

应以最低租赁付款额的折现值与原租赁资产的公允价值中的较低者作为入账价值，具体分录如下：

借：固定资产——融资租入固定资产 190

未确认融资费用 75

贷：长期应付款 265

二)初始直接费用的会计处理

初始直接费用在发生时直接计入租入固定资产的成本：

借：固定资产——融资租入固定资产

贷：银行存款

【要点提示】经营租赁时的初始直接费用列入当期损益，融资租赁时承租方发生的初始直接费用计入固定资产成本。

(三)未确认融资费用在实际利率法下的分摊

【要点提示】后续财务费用的分摊利率是关键考点

『解析』

A公司分摊未确认融资费用的会计处理如下：

(1)首先计算内含利率

设该利率为r，则该利率应满足如下等式：

190=30×P/A(8，r)+25×P/F(8，r)

如果r为8%，则带入前述的折现系数，最终结果

=30×5.746639+25×0.540269=172.4+13.51=185.91

根据内插法作如下推导：

(r-7%)/(8%-7%)

=(190-193.69)/(185.91-193.69)

r≈7.47%

(2)未确认融资费用的分摊

(3)每年分摊未确认融资费用的分录：

借：财务费用 ①

贷：未确认融资费用 ①

(4)支付租金时：

借：长期应付款②

贷：银行存款 ②

(四)或有租金的业务

(五)融资租入固定资产的折旧处理

【要点提示】重点掌握租入固定资产应提足折旧额的推算和折旧期的确认标准。

【基础知识题1-3】(续1-2)

『解析』A公司对租入设备的折旧处理如下：

(1)A公司应提折旧额=190-25=165(万元);

(2)折旧期定为8年;

(3)每年折旧额=165÷8=20.625(万元)

(4)会计分录如下：

借：制造费用 20.625

贷：累计折旧 20.625

(六)租赁期届满时

【基础知识题1-4】(续1-3)

『解析』A公司在租期届满时返还设备时：

借：累计折旧165

长期应付款25

贷：固定资产——融资租入固定资产 190

(七)履约成本的会计处理

借：制造费用

管理费用

贷：银行存款

出租方的会计处理

(一)租赁期开始日的会计处理

借：长期应收款——应收融资租赁款(最低租赁收款额)

未担保余值

贷：融资租赁资产(原账面价值)

银行存款(初始直接费用)

未实现融资收益(倒挤认定，本质是待转的利息收益)

营业外收入

(租出资产的公允价值大于账面价值的差额，反之借记“营业外支出”)

【要点提示】掌握未实现融资收益的推算方法。

【基础知识题2-1】以基础知识题1-1资料为前提，站在出租方的角度进行会计处理。

【解析】租赁期开始日B公司的会计处理

(1)B公司出租设备时：

借：长期应收款——应收融资租赁款 275

未担保余值 5

贷：融资租赁资产 190

未实现融资收益 90

(二)未实现融资收益在实际利率法下的分摊

【要点提示】掌握未实现融资收益分摊利率的确认方法和每期财务收益额的计算方法。

【基础知识题2-2】(续2-1)

『解析』B公司未实现融资收益的分摊处理

(1)首先计算内含报酬率。

设内含报酬率为r,则此利率应满足如下条件：

190=30×P/A(8，r)+40×P/F(8，r)

如果r为8%，则带入前述的折现系数，最终结果

=30×5.746639+40×0.540269

=172.4+21.61

=194.01

如果r为9%，则带入前述的折现系数，最终结果

=30×5.534819+40×0.501866

=166+20

=186

根据内插法作如下推导：

(r-8%)/(9%-8%)

=(190-194.01)/(186-194.01)

r≈8.5%

(2)判断租赁类型

如果r为9%，则带入前述的折现系数，最终结果=30×5.534819+35×0.501866=166+17.56≈184>190×90%

所以当r为8.5%时，此折现值会更大于190×90%，所以该租赁应定性为融资租赁。

(3)未实现融资收益的分摊

(4)分摊未实现融资收益的分录：

借：未实现融资收益 ①

贷：租赁收入 ①

(5)每期收租金时：

借：银行存款 30

贷：长期应收款——应收融资租赁款 30

(三)或有租金的业务

(四)租赁期届满时

【基础知识题2-3】(续2-2)

『解析』B公司租期届满时：

借：融资租赁资产 40

贷：未担保余值5

长期应收款——应收融资租赁款 35

(五)长期应收款——应收融资租赁款的坏账计提

1.计提坏账准备的基础：

应收融资租赁款减去未实现融资收益后的差额部分(本质上就是此债权目前的实际价值)

2.除此之外，其余会计处理等同于普通应收款项的坏账处理。

(六)未担保余值增加或减少的会计处理

1.会计处理原则

出租人至少每年的年末应对未担保余值进行检查。如果未担保余值发生减少，应对相关一系列指标进行调整：重新计算内含报酬率、重新计算未实现融资收益、重新计算租赁投资净额(“租赁投资净额”是最低租赁收款额与未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额)，并在以后各期按修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认应确认的融资收入，对以前已确认的融资收入无需追溯。如果未担保余值增加则不作任何调整。

未担保余值在减值后发生恢复则应予反向确认。

2.会计分录

①如果发生减值

A.首先对未实现融资收益总额进行调整

借：资产减值损失

贷：未担保余值减值准备

B.然后对租赁投资净额的贬值额进行调整：

借：未实现融资收益

贷：资产减值损失

②如果发生增值，反之即可。

三、相关会计信息的披露

三、增值税涉税处理

按照财税〔2016〕36号文件规定，融资租赁性直租业务，无论是有形动产还是不动产直租，均按“租赁服务”缴纳增值税。融资性直租业务，应按“租赁服务”项目，有形动产按16%的税率缴税，不动产融资租赁按10%处理。如果是售后回租，按6%处理。

经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

篇4：营改增房屋租赁合同

出租方(以下简称甲方)：

身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码)：

承租方(以下简称乙方)：

身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码)：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

一、房屋基本情况

甲方房屋(以下简称“该房屋”)坐落于 ;位于第 层，共 (套/间)，房屋结构为 ，建筑面积平方米(其中实际建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米;该房屋的土地使用权以 (出让/划拨)方式取得;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二，该房屋现状见本合同附件三，附件一、附件二和附件三作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时的验收依据;

房屋所有权证号为：

土地使用权证号为：

房地产经纪机构资质证书号码：

乙方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。

二、房屋用途

该房屋的用途为 。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。

三、租赁期限

租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。

四、房屋保证金和租金

乙方支付保证金人民币 元，甲方开具有效凭据给乙方做账。租赁期满退房时，乙方开具收据，甲方将此款无息退还给乙方，甲方每逾期一日，则应按保证金 %支付滞纳金给乙方。该房屋每(月/季/年)租金为人民币 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准。

五、付款方式

(1)租金按(月/季/年)结算，由甲方按本合同第五条第(3)项乙方详细信息栏向乙方开具和送达与付款金额面值相等的真实合规的增值税专用发票后，乙方方可于每(月/季/年)的第 个月的 日以(现金/转账)的方式交付给甲方。 甲方应自开票之日(以增值税专用发票上载明的开票日期为准)起一周内将发票送达乙方，并与乙方办理发票交接签收手续。

(2)甲方信息栏 开户行： 开户名： 开户账号：

(3)乙方详细信息栏

开票名称：五矿二十三冶建设集团有限公司 纳税人识别号：914300001837643448

开户行：长沙市建行体育新城支行 开户账号：4300 1586 0610 5988 8888

六、交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起 日内，将符合承租条件的房屋交付给乙方。

七、甲方对产权的承诺

甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

八、维修养护责任

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 (月/季/年)检查、修缮一次，甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。租赁期间，防火安全、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

九、关于装修和改变房屋结构的约定

乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设臵对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。

十、关于房屋租赁期间的有关费用

在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：

1.水、电费;

2.煤气费;

3.电话费;

4.物业管理费;

5.宽带服务费;

在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。

十一、关于房屋的转让

租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。

甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。

十二、租赁期满

租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。若乙方要求继续租赁，则须提前 个月书面向甲方提出，甲方在收到乙方的书面文件后 日内向乙方书面答复。如有多人同时要求租赁该房屋，乙方享有以同等条件优先承租的权利。甲方在租期届满后要上涨租金，甲方应当在租赁期满前3个月书面通知乙方涨价金额，否则乙方有权按原价续租。

十三、因甲方责任终止合同的约定

甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：

(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响租用。

(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响租用的。

十四、因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：

1.擅自将承租的房屋转租的;

2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;

3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;

4.拖欠租金累计达 个月;

5.利用承租房屋进行违法活动的;

6.故意损坏承租房屋的;

十五、提前终止合同

租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前 月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前 个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

十六、违约责任的处理规定

(1)甲方违约强行解除合同，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(2)甲方违反本合同约定，提前解除合同，征得乙方同意后，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的一倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(3)甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(4)由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。

篇5：营改增房屋租赁合同

出租方(以下简称甲方)：

身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码)：

承租方(以下简称乙方)：

身份证号码/组织机构代码(个人写明身份证号码，单位写明组织机构代码)：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

一、房屋基本情况

甲方房屋(以下简称“该房屋”)坐落于 ;位于第 层，共 (套/间)，房屋结构为 ，建筑面积平方米(其中实际建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米;该房屋的土地使用权以 (出让/划拨)方式取得;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二，该房屋现状见本合同附件三，附件一、附件二和附件三作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时的验收依据;

房屋所有权证号为：

土地使用权证号为：

房地产经纪机构资质证书号码：

乙方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。

二、房屋用途

该房屋的用途为 。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。

三、租赁期限

租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。

四、房屋保证金和租金

乙方支付保证金人民币 元，甲方开具有效凭据给乙方做账。租赁期满退房时，乙方开具收据，甲方将此款无息退还给乙方，甲方每逾期一日，则应按保证金 %支付滞纳金给乙方。该房屋每(月/季/年)租金为人民币 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准。

五、付款方式

(1)租金按(月/季/年)结算，由甲方按本合同第五条第(3)项乙方详细信息栏向乙方开具和送达与付款金额面值相等的真实合规的增值税专用发票后，乙方方可于每(月/季/年)的第 个月的 日以(现金/转账)的方式交付给甲方。 甲方应自开票之日(以增值税专用发票上载明的开票日期为准)起一周内将发票送达乙方，并与乙方办理发票交接签收手续。

(2)甲方信息栏 开户行： 开户名： 开户账号：

(3)乙方详细信息栏

开票名称：五矿二十三冶建设集团有限公司 纳税人识别号：9643448

开户行：长沙市建行体育新城支行 开户账号：4300 1586 0610 5988 8888

六、交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起 日内，将符合承租条件的房屋交付给乙方。

七、甲方对产权的承诺

甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

八、维修养护责任

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 (月/季/年)检查、修缮一次，甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。租赁期间，防火安全、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

九、关于装修和改变房屋结构的约定

乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设臵对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。

十、关于房屋租赁期间的有关费用

在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：

1.水、电费;

2.煤气费;

3.电话费;

4.物业管理费;

5.宽带服务费;

在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。

十一、关于房屋的转让

租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。

甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。

十二、租赁期满

租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。若乙方要求继续租赁，则须提前 个月书面向甲方提出，甲方在收到乙方的书面文件后 日内向乙方书面答复。如有多人同时要求租赁该房屋，乙方享有以同等条件优先承租的权利。甲方在租期届满后要上涨租金，甲方应当在租赁期满前3个月书面通知乙方涨价金额，否则乙方有权按原价续租。

十三、因甲方责任终止合同的约定

甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：

(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响租用。

(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响租用的。

十四、因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：

1.擅自将承租的房屋转租的;

2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;

3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;

4.拖欠租金累计达 个月;

5.利用承租房屋进行违法活动的;

6.故意损坏承租房屋的;

十五、提前终止合同

租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前 月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前 个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

十六、违约责任的处理规定

(1)甲方违约强行解除合同，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(2)甲方违反本合同约定，提前解除合同，征得乙方同意后，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的.一倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(3)甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，除退回乙方保证金外，应按乙方交纳保证金的双倍支付违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿(如乙方装修支出等)。

(4)由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。

(5)甲方未按本合同约定开具和送达增值税专用发票的，甲方应根据乙方要求开具增值税专用发票;并且每次发生一次，甲方向乙方承担 元违约金;违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。

(6)甲方提供的增值税专用发票不真实或不合规的，甲方除应根据乙方要求重新开具增值税专用发票外，还应承担由其行为引发的一切责任(包括但不限于民事、刑事、行政责任);并且每次发生一次，甲方向乙方承担 元违约金;违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。甲方提供的增值税专用发票没有通过税务部门认证，导致乙方不能抵扣的，甲方应按照该未通过认证的发票上载明的税款金额向乙方支付违约金;违约金不足以弥补甲方损失的，甲方还应赔偿乙方损失。

(5)乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的 ‰向乙方加收滞纳金。

十七、不可抗力

因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ”。

十八、合同效力

本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

十九、争议的解决

本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交合同签订地方所在地人民法院进行诉讼。

二十、其他约定事项

二十一、合同生效

本合同自甲乙双方签字盖章之后生效。

二十二、合同份数

本合同一式 份，甲、乙双方各执 份，具有同等法律效力。本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

篇6：营改增房屋租赁合同

出租方(甲方)

承租方(乙方)

甲乙经协商，甲方将____间____层共计______平米门面房租给乙方经营________。双方就租赁事宜达成合约，具体如下：

一、房屋地址：________________________________。

二、租赁期限自_____年___月___日至____年___月___日止，租赁为___年。

三、租赁价格：_________________________________。

四、付款时间约定_______________________________。

五、合同到期后由甲方方验房并检查乙方经营期间有无物业、工商等不良欠款，无纠葛后由甲方退给乙方。

六、租赁期间此房所产生的一切费用由乙方承担(水、电、暖物业费、摊位费、卫生费等)。

七、乙方在租赁期间需转让，必须提前1个月通知甲方，经甲方同意方可，并收取一定金额的转让费。

八、乙方要对房屋进行装修改造必须在物业和甲方允许条件内施工不得损坏房屋结构固定设施，装修费用由乙方承担。

九、合同期满后，同等条件乙方可优先承租，乙方续租不成，一切装修后形成的固定设施如：地板、门窗、灯具、楼梯扶手、炉灶排烟设施等，乙方无条件完好留给甲方，反之，乙方必须给甲方将房屋恢复原状。

十、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回房屋。

(1)乙方擅自将房屋转租、转让、抵押或转借或另作其他经营。

(2)乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。

(3)乙方到期没有按时交纳各种费用的，包括约定的房租缴付时间。

十一、本合同一式____份，双方各执____份，双方签字后生效，如有单反违约由违约方承担违约责任及损失。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

篇7：融资租赁会计处理步骤

融资租赁是指实质上转移了与资产所有权相关的全部风险与报酬的租赁。下面，一起看看融资租赁公司业务的会计处理分几个步骤：

一、会计确认

租赁公司的会计确认是将某一租赁项目的资产、负债、营业收入、费用正式地计入或列入公司的具体财务报表的过程，它包括同时用文字和数字描述某一项目，其金额包括在报表总计之中。一项通过租赁金融资产进行再融资的过程，要在财务上对资产的出售与融资的做出判断，并因此进行不同的会计确认。判断一项资产证券化交易是出售还是融资，通常采用两种方法，即“风险与报酬分析法”和“金融合成分析法”。

1、风险与报酬分析法如用风险与报酬分析法分析，如果租赁公司转让资产后仍然保留已转让资产实质上所有的收益和风险，那么转让交易应视同担保融资，金融资产仍然继续被确认为发起人的负债;如果租赁公司转让了相关的资产后，金融资产实质上所有的收益和风险也随之转移出去，那么，交易的资产应作销售处理，所募集的资金应作为一项资产转让收入并同时确认相关的损益。

2、金融合成分析法如用金融合成分析法分析，对已经确认过的金融资产，因发生转移性的交易面临再确认或终止确认的处理，取决于租赁公司的销售意图，即决定一项资产交易能否作为销售处理要看其控制权是否已由转让方转移受让方，而不是看交易形式。在金融合成分析法下，更偏向于把金融资产转让视为销售进行表外处理。

二、应收账款融资业务的会计处理

通常融资租赁公司将其按照租赁合同所产生的应收账款出售给银行等金融机构，在进行会计核算时应按照“实质重于形式”的原则充分考虑交易的经济实质。对于有明确的证据表明有关交易事项满足销售确认条件，如与应收账款有关的风险、报酬实质上已经发生转移的等，会计事项应按照出售应收账款处理，并确认相关损益。否则，应作为以应收账款为质押取得借款进行会计处理。

三、以应收账款为质押取得借款的会计处理

租赁公司将应收账款提供给银行作为其向银行借款的质押，与应收账款有关的风险和报酬并未转移，所以，租赁公司转让金融资产所获得的资金当作负债处理。租赁公司应定期支付自银行等金融机构借入款项的本息，并对相关债权计提坏账准备。

四、应收账款转让的会计处理

1、无追索权的应收账款出售的会计处理

租赁公司将应收账款出售给银行等金融机构进行无追索租赁保理融资，根据融资租赁公司、承租人及银行之间的协议，在所售应收账款到期无法收回时，银行等金融机构不向出售应收账款的租赁公司进行追偿，所售应收账款的风险完全由银行等金融机构承担。

这是租赁公司最乐于接受的融资方式，可以达到将既有的租赁金融资产出列财务报表的效果，而且在实务中，租赁公司更愿意将未支付租赁物件货款的新租赁项目推介给银行等金融机构，使用t+0方式做成租赁保理。在这种情况下应按以下规定进行会计处理：租赁公司应按实际收到的款项，借记“银行存款”等科目，按照协议中约定预计将发生的销售退回和销售折让(包括现金折扣，下同)的金额借记“其他应收款”科目，按售出应收账款已提取的坏账准备金额借记“坏账准备”科日，按照应支付的相关手续费的金额借记“财务费用”科目，按售出应收账款的账面余额贷记“应收账款”科目，借贷方差额借记“营业外支出——应收账款融资损失”或贷记“营业外收入——应收账款融资收益”科目。

2、附追索权的应收账款出售的会计处理

租赁公司在出售应收账款的过程中如附有追索权，即在有关应收账款到期无法从债务人处收回时，银行有权向出售应收账款的租赁公司追偿，或按照协议约定，租赁公司有义务按照约定金额自银行等金融机构回购部分应收账款，应收账款的坏账风险由售出应收账款的租赁公司负担。这样的保理融资是现时租赁保理资金市场上使用最多的融资方式。在这种情况下，会计处理与以应收账款为质押取得借款时的会计处理相同。

五、租赁资产证券化的会计处理

从会计的角度出发，资产证券化的会计确认的第一步工作同样是确认基础金融资产的转让是否属于销售，而这一点既是销售的确认问题，也是资产和负债的确认问题。与其他形式的应收账款融资的情形相同，如果作为销售，则意味着转让方取得收入而放弃资产，需要终止确认所放弃的资产;如果不作为销售，则转让方所转让的只是采取转让形式而实际上是资产的抵押，并以此暂时取得现金资产的使用权，因此，意味着一项新的负债的诞生。

资产证券化的资产销售判断

特殊性租赁公司发起租赁资产证券化的目的在于将流动性差的资产转变为现金收入，租赁公司关心财务报表中的负债水平，希望保持适度的债务杠杆比率和利息保障比率。作为金融机构的租赁公司更为关心提高资本充足率，希望减少风险资产的总额。因此，租赁公司一般都希望资产证券化作为表外处理并确认交易损益。但转让交易的会计确认以事实为依据而非转让方的意愿，从而引起关于销售确认的判断标准问题。在资产证券化的融资手段日益发展和复杂化的今天，资产证券化的交易合约已不是一个不可分割的资产组合整体，而是包含了多个合约的集合体。

资产证券发起人为了证券化的实现，需要提高债券的信用等级，通常保留了基础金融资产的部分风险和和义务。因此，如果以与资产证券化交易有关的风险和报酬是否完全转移为标准做出金融资产的转让是否算作销售的判断，比其他的应收账款融资的情形要更加复杂。综上所述，融资处理还是属于比较特殊的，不同的形式有不同的处理方法，还需要结合具体的发生的情况，所以还是需要具体问题具体分析。

篇8：中美融资租赁会计处理比较

摘要:文章对中美融资租赁的判断标准、承租人的会计处理和出租人的会计处理三个方面进行了比较,分析了差异所在及产生差异的原因,指出了我国融资租赁准则的完善方向。

关键词:中美;m;会计处理

一、融资租赁的判断标准比较

融资租赁,也称现代租赁或资本租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移,也可能不转移。

我国《企业会计准则——租赁》(以下简称我国租赁准则)规定,满足以下一项或数项标准的租赁,应当认定为融资租赁:(1)在租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人;(2)承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权;(3)租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部份;(4)就承租人而言,租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的原帐面价值;就出租人而言,租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的原帐面价值;(5)租赁资产性质特殊,如果不作较大修整,只有承租人才能使用。

美国租赁准则分别从承租人和出租人两个角度对资本租赁的判断标准作出规定。从承租人角度,其判断标准的前3条与我国基本一致,没有第5条标准,第4条存在较大差异,其内容是:“在租赁期开始时最低租赁付款额的现值不小于在租赁开始日出租人的租赁资产的公允价值减去出租人保留的和预期会实现的任何相关投资减免税后的余额的90%。从出租人角度,除了满足上述四个条件之一以外,还必须同时满足以下两个条件才能作为资本租赁:(1)租赁最低付款额收回的可能性可以合理预估;(2)无法偿还的成本能够合理确定。

美国会计准则广泛采用公允价值计量基础,我国会计准则严格限制运用公允价值。在上述第4条判断标准中,我国租赁准则回避了公允价值,改用帐面价值。这样虽然可以在一定程度上防止企业弄虚作假,任意调节利润,但同时却产生了其他相关问题,一是对于承租人而言,并不知道出租人租赁资产的帐面价值,出租人没有义务也不会乐意告诉承租人;二是不符合实质重于形式原则。例如,甲企业将5年前自建的一间门面租赁给乙司,租期5年,每年租金10万元。门面帐面价值45万元,公允价值100万元。预计尚可使用年限30年。折现率5%。最低租赁付款额现值为43.29万元。按我国租赁准则的规定,“最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产的原帐面价值”,属于融资租赁业务。但是,从这笔交易的实质判断,“与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有全部(或几乎全部)转移给承租人”。

二、承租人的会计处理比较

中、美两国会计准则都将融资租赁(资本租赁)的租金资本化。在确认租入资产的同时,确认一项长期负债。但是,对于如何计量租入资产和长期负债,却存在三种不同作法:(1)直接将应付租金的金额确认为一项资产,并按相同金额确认一项负债。这种作法简单易行,便于操作。但是采用终值来计量现时资产和负债,计价基础不科学。(2)将应付租金的现值确认为一项资产,将应付租金确认为长期负债,二者的差额作为“未确认融资费用”。这种作法能够反映承租人为租赁资产所付出的代价,但资产按现值计价,负债却按终值计价,计价基础不一致。(3)资产和负债的金额都按照应付租金的现值确认,不记录未确认融资费用。这种作法的优点是计价基础科学、一致,但不能反映承租人为租赁资产所付出的代价。

我国行业会计制度采用第一种作法。租赁准则改用了第二种作法,同时考虑谨慎原则的要求,规定“承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原帐面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入帐价值”。但是,如果租赁资产占企业资产总额的比例不大,可以采用第一种作法。美国租赁准则采用第三种作法,规定“承租人应当将资本租赁记作一项资产和一项负债,其金额为租赁开始时最低租赁付款额的现值。如果由此确定的金额超过了租赁开始日租赁资产的公允价值,那么应按公允价值记录资产和负债。”

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