当前位置：首页 > 实用文档 > 论文> 物业税论文

物业税论文

时间：2022-07-29 07:41:59 论文收藏本文下载本文

物业税论文（精选15篇）由网友“友善的狗”投稿提供，下面就是小编给大家整理后的物业税论文，希望您能喜欢！

物业税论文

篇1：物业税论文

摘要：物业税是一种房地产保有税，它可以调节房地产市场运行，也可以为地方培植新的税源。

但是物业税的推出也面临着如何处理与土地出让金的关系、依据什么来计税以及征税范围、税负如何确定等问题，这些问题需要认真考量。

研究表明，合理设计的物业税可以在一定程度上优化房地产市场的需求结构和供给结构，有利于房地产市场的健康发展。

关键词：房地产市场;物业税;土地出让金;税负

近年来，政府多次推动物业税的研究和试点工作，表明政府对物业税十分热心。

在物业税实行之前，对物业税的一些关键问题进行各方面的探讨，则有利于物业税在开征以后对房地产市场发挥积极的调节作用。

一、提出和推动物业税的原因

物业税是对房地产及其附属物等不动产开征的一种税负，是房地产税收的一种。

一般来说房地产在使用、转让和收益三个环节设计税收，物业税就是针对房地产使用保有环节开征的税收，是一种房地产使用保有税。

自十六届三中全会提出物业税以来，中国出现房价高涨、高房价与高空置率并存、广大人民无力购买住房等一些情况。

在这种背景下推动物业税研究和试点，可能有下面的一些原因：(1)面对房价高涨，房地产市场需求中，投资需求与投机需求膨胀，房地产市场有出现泡沫经济的征兆，希望通过物业税的开征来打击投资需求与投机需求，从而降低房价，防止泡沫经济的发生。

(2)中国目前的房地产税收制度存在许多不合理因素，阻碍了税收应有功能的发挥，期望通过合理设置的物业税的开征，充分发挥税收对经济的调节功能，促使房屋需求结构与供给结构的优化，使房地产各个利益主体的市场行为更加理性化，最终使房地产市场健康有序的发展。

(3)为地方政府的财政建立主力税种，培植新的地方税源，缓解地方财政压力。

自20世纪90年代分税制改革以来地方财政状况恶化了，在城镇建设上对土地出让金的依赖性很大。

地方政府要获得高额土地出让金，对高房价就会是暗中支持的态度。

物业税的开征，开辟了新的税源，增加了地方财政收入，降低了地方政府在城镇建设上对土地出让金的过度依赖，为地方政府约束房价不合理的上涨提供了经济基础。

二、物业税的实行需要面对的一些问题

物业税是为了解决中国房地产税制弊端的而提出的，要想使物业税在开征后发挥积极的作用，还有一些关键问题需要解决。

1.是否取消土地出让金，把土地出让金合并到物业税中去。

在对物业税的讨论中，有一种看法认为土地出让金可以合并到物业税里面去，把政府过去一次获得的土地出让金，通过物业税逐年分批收回。

目前中国的商品房开发建设中，土地成本在房屋总成本中占有很大的比重，取消了土地出让金，房屋开发建设的初始成本就会大大降低，可以降低目前奇高的房价。

但是把土地出让金合并到物业税里也有一些问题：一是如果土地出让金加入到物业税里，那么原来已经收过土地出让金的房屋还收不收物业税呢?如果收，相对于后来没有交纳土地出让金的业主，原来交纳过土地出让金的业主就会很不公平;如果不收，物业税所含盖的内容不仅仅是土地出让金，而是多种税负的统一，这样对征收物业税的业主来说不公平，而且不利于物业税经济调节功能的发挥。

二是如果把土地出让金取消，那么开发商是根据什么来获得土地呢?如果由土地主管部门决定，关系就起到了很大作用，扩大了寻租空间。

我们已经建立的土地竞拍制度，获得了土地出让金，也尽可能的避免了腐坏的发生，土地竞拍制度还应该坚持和完善。

实际上土地出让金取消，会降低房屋开发成本，却不一定会降低房价。

目前土地出让金确实在房屋开发建设总成本中占据很大的比重，但是现在房价远远地超过了包括地价的房屋总成本，这说明奇高的房价不仅仅是成本造成的。

成本决定了房屋最低要求的价格，却不能决定房屋的最高价格，因为房地产市场是一个竞争不充分的市场，市场可以被一定操纵，价格可以高于成本。

如果其他的`条件不发生变化，仅仅去降低成本是很难降低房价的。

此外，收取土地出让金国家是以国有土地所有者的身份，转让土地使用权获得的收益，征收物业税国家是以政权组织者的身份，凭借政治权力依法征收。

所以收取土地出让金和开征物业税并不冲突。

政府还可以采用一些有效的政策制度减轻业主负担，那就是延长土地使用年限。

由于房屋建造质量的提高，今后可能会出现房屋还能使用而土地使用期限到期的情况，所以开征物业税后，国家可以延长土地使用年限，甚至开征物业税后赋予业主永久的土地使用权。

2.物业税如何计征，也就是物业税依据什么来计税。

一般来说，房地产业的税收可以依据原值、评估值、租金或者面积来计税。

中国的物业税应该依据什么计税呢?就当前对物业税的争论来看，主要的观点是按照评估值计税。

因为评估值反映了房屋市场价值的变化，以当前房屋的市场价值作为物业税的税基，使得物业税能随着房屋的价值上升而上升，随着房屋的价值下降而下降，这样设计的物业税既公平又能更好地调节房地产市场。

依据评估值计税的缺点也是明显的：首先，它关注的是房屋的市场价格而忽视了房屋的使用价值。

房屋的价格上涨了很多，但是它的使用价值可能变化的并不大，物业税因此要多交，这对于房屋用于自住的业主来说不是很合理;其次，把评估值作为物业税的税收依据有一个关键前提，那就是要有一个完善的评估体系，还要有一个公平公正的社会大环境，有一个有法可依，有法必依，违法必究、执法必严的法制大环境。

离开了这些前提，以评估值作为计税依据的物业税就很难保证公平公正，也很难实现其调节房地产市场的作用。

中国目前与上面的要求还有不小的距离，以评估值作为计税的依据开征物业税，还有很长的路要走。

目前比较很现实的选择是让物业税根据面积来计税。

虽然已经开征物业税或类似物业税的国家大部分是根据评估值或核定租金来计税的，但是也有一些国家如波兰、捷克和以色列等按照面积计税，这说明依据面积来计税是可行的。

事实上把面积作为物业税的计税依据也有不少优点：首先是简单容易操作，征税的成本较低;其次是根据面积采用累进税制，有利于优化房地产市场房屋户型大小的需求结构和供给结构;最后是可以避免房屋价值评估过程中出现的一系列不公平不公正的问题。

3.物业税的税率和税负如何设计。

物业税应该实行累进的差别税率，这也是理论界的普遍看法。

笔者认为，如果按面积计征则累进的差别税率应该包括两个方面：一个方面是根据城市大小的差别累进;另一个方面是城市差别的基础上再根据房屋的面积大小差别累进。

对于物业税具体税率和征税范围的设计，一定要考虑到最后带给纳税人的税负的大小是多少，这种税负一定要与中国仍然是发展中国家，低收入阶层占很大比例的国情相符合，既要发挥税收的调节作用，又要将税收的负面作用尽可能的减少。

所以征税范围不宜太大，税率的大小应该科学的测算，反复斟酌，防止物业税成为加重广大民众尤其是低收入阶层民众负担的一种坏税。

三、物业税对房地产市场的影响

1.物业税对住房需求结构和供给结构的影响。

物业税的征收会增加居民住房的使用成本，累进的物业税会使不同大小的房屋的保有成本产生差别，房子越大保有成本越大，总成本也越大，结果会促使一些经济实力稍微差的居民放弃购买大房子，转而购买面积较小的房子。

这样，累进的物业税会对房屋的需求结构产生一定有利影响，即高档的、大面积的房屋的需求会减少，低档的较小面积的房屋的需求会增加。

需求结构的改变会通过房地产市场影响供给结构，促使房地产供给结构发生变化。

一方面，面积大的户型由于总体拥有成本的增加而需求下降，导致大户型的价格走低，利润率的下降会促使开发商减少大户型房屋的供给;另一方面，中小户型房屋的由于总体拥有成本的下降导致需求上升，需求增加会拉高价格，开发商自然会增加中小户型的供给。

结果是大户型的供给会减少，中小户型供给会增加。

不过房地产市场是一个竞争不充分的市场，需求结构的变化对供给结构的影响作用可能是有限的，因为房地产开发商可以利用这个不充分的市场，采用其他手段影响房屋价格。

由于房地产商对房地产市场有一定的控制力，可能会出现供给结构影响需求结构的局面，消费者在房地产市场上的弱势，被动的接受现有的房屋供给，形成违背自己愿望的需求结构。

但是不管房地产商对市场有多大的控制力度，还是要受到市场的制约。

长远来看，需求结构变化最终会促使供给结构发生变化，物业税对房屋结构的优化仍然会产生积极的作用。

2.对房价和房地产泡沫的影响。

房屋的价格决定于房地产市场的供求。

房地产市场的需求有三种，投资需求、投机需求和消费需求。

投资需求出于资本长期获得收益的目的，投机需求出于短期套利的目的，只有消费需求是为了满足生活的需要而产生的需求。

所以对于消费需求应该支持，而对于投资需求尤其是投机需求应该加以限制。

投资和投机需求增加了房地产市场的总需求，进而会拉高房价，使房地产市场产生虚假繁荣，尤其是投机需求会造成房地产市场繁荣时更繁荣萧条时更萧条，不利于房地产市场的健康发展。

无论是投资需求还是投机需求都是出于获利的目的，获利的可能性越大，风险越小这两种需求就越大。

物业税的开征能够增加房屋的使用保有成本，使得购买房屋的获利性减小，在一定程度上可以打击房地产市场上的投资需求和投机需求。

就消费需求而言，物业税的开征有利于改变居民对房屋的需求结构，对大户型需求减少对中小户型需求增加，如果房屋需求数量不变，则对房屋总的需求面积就减少了。

如果其他条件不变，物业税的开征有利于降低房地产市场的总的需求。

当然，对物业税开征后的作用也不能期望过高。

由于物业税是分期征收的，每年收的数量相对来说并不大，对房地产市场调节作用的发挥需要一个过程，未必会立刻见效。

所以对房产市场调控还需要采取一些其他的措施。

参考文献：

[1] 金伟民.物业税的开征对房地产市场的影响[J].经济师,,(12).

[2] 林春兴.论中国开征物业税必要性及其效应[J].沿海企业与科技,,(4).

[3] 连军.论当前房地产需求结构的优化[J].中国西部科技,2006,(6).[责任编辑吴高君]

篇2：开征物业税的困境以及决策论文

开征物业税的困境以及决策论文

早在20世纪90年代初就有学者提出“开征物业税”的建议，十年来理论界围绕这个问题的探讨一直不断。10月，中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”4月七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》提及充分运用税收等经济手段充分调节房地产市场；我国在北京、深圳、重庆、南京等六城市开展物业税“空转”试点工作。3月16日通过并开始实施的《物权法》为物业税的开征提供了必要的法律依据。中国高层的一系列举措，为物业税的开征创造了有利契机。但物业税的开征涉及的体制、法律、征管等众多问题却难以一时解决，存在许多难点与约束条件。

一、我国开征物业税的必要性

物业税（PropertyTax），又称财产税或房地产税（RealEstateTax），主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产按期缴付一定税额，其税额额度随房地产价值的变化而变化。从国际范围来看，美国、日本、英国等发达国家的税收制度中，物业税已经成为重要的税种之一。而我国的税收制度中类似于物业税的税种有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、契税等。在我国开征物业税的必要性主要体现在以下几个方面：

（一）优化资源配置

在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1.2%缴纳房产税，但通常情况下是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有大量急需住房，但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是：在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量。

（二）调节贫富差距

从税收理念上讲，财产税的设计主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的现象，凸现人与人之间机会公平的社会理念，鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段，物业税对居住高档别墅者课以高税，对居住普通住房者减免赋税，因而可以有效增进社会公平，维护社会稳定。但也应该看到，开征物业税，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房后每年缴交，从而使购房门槛降低，在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看，降低的一次性购房支出，会相应增加在保有环节的税收中，而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变，对老百姓来说有可能是买房容易、养房难了。

（三）优化税收政策

我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，导致财政收入受到损失。

二、我国开征物业税的难点分析

在我国，随着房地产业的迅猛发展，相关的房地产业（物业）税制在地方税中的重要地位日益突现。但由于现行的房地产税制已经长久未变动，其税费种类繁多、设置重复、税负不公，越来越不适应日益繁荣的房地产业和经济的发展。我国现行房地产税制及征管上主要存在以下问题：

（一）产权关系不明

物业税事实上是一种财产税，主要针对具有私有财产性质的不动产――土地和房屋征税。政府要向不动产所有者征税，首先就要求有健全的财产登记制度，有明晰的产权关系，这是开征物业税的基础。然而，我国目前尚不具备这个最基本的征税条件。物业税的纳税人应该是在我国境内拥有建筑物所有权和土地使用权的单位和个人，而我国目前尚缺乏严密的财产登记制度，有很多企业、部门、事业单位的用房和居民住房，只有使用权没有产权，产权不清、产权与使用权分离的现象较为严重。我国现阶段住房市场化程度很低，真正意义上由房地产市场提供的商品房比例还不到一半。许多房改房、集资建房等多种带有福利性质的房屋居住者，并未拥有房屋产权，且这些房屋建设所投入的成本与土地产出价值都不一样，对于这部分房屋该不该征税、如何征收都是个难题。此外，我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但零乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。

（二）房地产价值评估体系不健全

物业税合理、准确的计税依据应是房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，因而物业税的计税基础是物业的评估价值，所以房地产价值评估是物业税制度能否成功实行的关键一环。评估的内容包括房屋产权人、土地面积、所在地段、允许用途、房屋及建筑物的面积、年代、结构、材料、质量等。但我国目前没有建立合适的评估方法，不能为物业税的开征提供充分的数据和资料。

根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，在评估价格的基础上对房地产所有者征税。因此，税值会随房产的升值而提高，物业税成了政府的预期收入，居民所拥有的房产会由于基础设施的变化而升值，这就给我们的房地产评估市场提出了更高的要求，房地产估价结果不准确、不合理会导致不公正的赋税。目前，我国房地产税费的征收实际上是由土地管理部门和税务部门双重管理，房产税由税务部门征收，而土地出让金由土地部门征收。作为全球最大的房地产市场，一旦开征物业税，将会对房地产评估产生巨大的需求。然而，我国能够胜任复杂房地产评估的人与机构比较缺乏。另外，由于房地产的评估价值直接关系到税值的大小，也就是关系到纳税人税负的大小、政府税收收入的多少，这就必须要找到一个双方都认同的评估机构来对房产价值进行评估，那么房地产价值评估这项具体的基础性工作究竟由谁来承担才最公平、合理？这也是开征物业税不得不面对的一个难题。

（三）法律法规不完善

目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。

我国的土地管理方式采用的是土地国有和政府批租的方式。土地批租，是指在土地所有权属于国家的前提下，用地者必须向政府一次性交纳土地出让金，才可取得一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，土地批租期限为40年-70年。这种制度可以给地方各级政府带来丰厚财源，土地批租收入在某些城市已经达到财政收入的30%以上，但给开征物业税带来了一个很大的难题，即物业税与土地出让金的关系难以处理。土地出让金实际上是土地批租制度的一部分。在我国，土地对于房地产行业的发展有着重要意义。不动产税制改革必须和土地批租制度改革相衔接，二者协同改革才能使改革的成果不被其他相关因素的负面效应所抵消，改革才能取得真正的成功。目前，一种普遍的观点是土地出让金应该不并入物业税，实行单独征收；另一种观点是土地出让金应该并入物业税，一起征收。同时将土地出让金由一次性征收改为分年征收。但关键问题是，如果分次征收土地出让金，那么应该分多少年征收？每次征收多少？首先年限问题是必须认真对待的.，因为年限多少直接影响每年的征收额，若分摊年限过短，政府每年征收的土地出让金就过多，那就和一次性征收没什么区别了；若分摊年限过长，政府每年征收的土地出让金就过少，相应的财力就有所削弱，这必然间接影响经济的发展。其次是在年限很确定的前提下，土地出让金是平均年限分摊还是按年金方式分摊？平均年限分摊因为每年分摊额相同，在年限较大时，倘若发生通货膨胀则风险较大；按年金方式分摊则贴现率应该定为多少？这些问题处理的成功与否直接关系到改革的效果和成败。

三、对策建议

（一）健全财产登记制度

建立健全财产登记制度应先从建立和完善与财产相关的法律制度入手，进一步完善对公民与法人合法收入与财产的界定和保护。合法收入的界定，保护是前提，财产登记制度的建立是保障。我国的《物权法》已于月1日起实施，这为将来物业税的实施提供了合理的法律依据。但仍有一系列相关法律法规缺失，尤其是不动产登记制度等亟待确立，否则房屋的产权不明确，开征物业税就会成为空中楼阁。因此，全国人民代表大会修改相关法律的进程应当加快，应尽快完善制定相关法律，从法律层面上给予物业在内的私有财产以更牢靠的保障。我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但凌乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。因此，应尽早建立和完善财产登记法律制度，并制定出台实施细则，这些都对物业税的顺利开征有着相当重要的意义。建议在开征物业税前，进行一次全国范围的房地产普查工作，以进一步明晰产权所有人及相关情况，并建立档案，登记造册，为开征物业税构建必要的基础。

（二）健全税收立法制度

物业税的开征首先应完成相应的立法工作。比较稳妥的办法是先在一些房地产经验较为成熟的地区进行试点，然后根据试点经验进行立法研究，最后完成立法程序。尽快出台我国的《物权法》。要征收物业税，首先需要确认物权，即财产所有权的归属。而我国有关的物权的规定只是散见于诸如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律中，而且相当不完善。

（三）完善土地管理制度

开征物业税后，就不需要一次交清地价，很多小企业甚至不是房地产行业的公司也可能来到这个利润丰厚的产业。这就需要在土地管理制度上从审批管理、监督、政策引导等方面加以完善，建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。

（四）完善估价体系，建立客观公正的估价制度

在许多国家和地区，负责物业价值的评估机构都具有较强的公正性。为了保证评估的客观、公正，以及对广大业主负责，我国应首先对现有的评估市场进行整顿，建立起规范的评估体系，定期对征收对象的平均价值进行评估。还要建立业主申辩制度，即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时，可自行收集相关信息，向评估组织要求再次评估，如果的确有失公平，评估组织有义务修改评估结果。要规范评估业的行为，保证评估的科学、公正。

篇3：物业税征税对象

摘要本文从我国物业税的征税对象出发，通过分析国内外及沪渝方案关于征税对象规定，笔者认为，我国物业税的征税对象应是我国境内土地、房屋及其建筑物。

包括外国人在我国境内的单位及其个人拥有所有权土地、房屋及其建筑物;产权不明的土地、房屋和建筑物因业主对其占有、使用而产生价值的范围;也包括了目前已经购置的房产;业主仅拥有的一套住房，但物业税的征税对象不涉及农村，不涉及除商品房外的其他产权房。

篇4：物业税征税对象

税收是国家宏观调控的有利工具之一，是调节经济的重要杠杆，也是财政收入的重要手段，房地产税作为税收最重要税种之一，在调控房地产市场中起着极其重要的地位。

然而，我国当前房地产税却存在很多弊端。

第一，房地产课税税种繁杂、设置重叠，存在重复征税;第二，在征税过程中，“重交易，轻保有”，造成房地产业失衡;第三，地方税权短缺，难以发挥地方政府征收管理的积极性，从而制约了房地产税制的正常发展;第四，房地产相关配套制度不健全，税收流失现象较为严重。

1月9日重庆颁布了《个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，而后，上海于1月27日印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，“沪渝房产税试行”在某种层度上有起到了积极作用，但也存在某些不足。

笔者认为，税收开征合理与否，税收要素的设置是重要的判断标准。

一、物业税的界定

目前，在我国大陆比较流行的叫法是物业税，但对其定义，国内不同的学者给出的定义也不一样。

有学者认为物业税就是香港地区或东南亚国家的“财产税”。

如：吴俊培在《关于物业税》、《论我国的财产税》等文中指出物业税就是香港地区、东南亚国家的财产税。

邵锋在《物业税开征与城市发展》等文章中也指出物业税就是财产税，类似的学者还有很多。

也有学者认为我国提出的物业税概念不是我国香港地区或东南亚国家的“物业税”。

如：蔡红英在《对“物业税”内涵及改革目标的进一步探讨》中指出，我国的物业税和香港及东南亚的不同，而应该是属于房地产税系列

笔者认为，讨论物业税的定义，首先应当明确物业税的性质，根据税法相关理论，按征税对象的不同，税收可划分为：财产税、流转税、所得税和行为税;财产税是指以法律规定的特定财产为征税对象的一类税。

流转税是指凡是以商品流转额和非商品流转额为征税对象的税。

所得税是以纳税人的所得额或者收入额为征税对象的税，又称收益税。

行为税是指法律规定的特定的行为进行征收的税。

从定义可以看出，物业税应属于财产税，但物业税又有别于广义上的财产税，财产税是纳税人所有的财产，按照国外征收财产税的情况看，它大致包含：土地、房屋等不动产;汽车、船舶、摩托车等家用动产;库存商品、机器设备等营业性动产;同时还包含有营业性专利权、资源开采权、股权、有价证券、公司债券等无形动产。

而我们国家所讨论的物业税，它仅仅只对“物业”征收，“物业”是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

比如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等等。

它仅指不动产，而不包括财产税中动产。

综上所述，物业税应具有财产税的特征而又不完全属于财产税。

居于这两者，我们可以对物业税作这样的界定，物业税是指对土地和房屋等不动产在一定期间内(通常是一年)依据不动产在市场中的价值向不动产所有者或使用者征收的一种税。

二、国外及我国香港、台湾地区物业税征税对象介绍

美国财产税的征税对象原则上是纳税人拥有的动产和不动产。

纳税财产主要包括有土地、企业营业动产、房产等。

虽然美国开征的财产税，物业税只是其中的一部分，但其缴纳最主要的还是物业税。

日本的物业税征收的对象主要是房地产，其涉及的范围较广，具体包括有住房、工厂、店铺、仓库及其它建筑物。

只要能够具有使用价值的“物业”都在征收的范围之内，如具有使用价值的附属物等，假如因增加房屋的某一建筑物，例如阳台或是小屋，而该增加的附属物因其具有使用价值也应纳入课税范围之内。

香港物业税(狭义上)的课税对象是指香港境内用于出租而非自用的土地(不包括农用地)、房屋、其它建筑物等物业。

而差饷税的课税对象则包括自用的和非自用的两类，其免征的对象很少，具体包括：土地、房屋、其它建筑物等不动产。

三、国内物业税征税对象的探讨

关于物业税的征税范围，目前国内学者的争议点主要聚集在以下问题：征税对象是否涉及农村;征税对象是否涉及已登记的存量房;征税对象是否涉及除商品外的其他产权房。

(一)征税的范围是否涉及农村。

关于这个问题，目前国内学者有以下三种观点，第一种观点认为征收对象不应涉及农村，其范围仅限于城市、县城、建制镇以及工矿区;第二种观点认为，除了上述范围内还需扩大到农村;第三种观点认为，目前征收范围应是城市、县城、建制镇以及工矿区，等时机成熟了再扩展到农村。

其实这三者聚集的焦点是是否扩大到农村以及什么时候对农村征收的问题。

笔者倾向于第三种观点，改革开放以来，我国虽然城镇化进化很快，在一些地区农村与城市的界限也越来越近于模糊，但现今对农村开征物业税仍不成熟，理由如下：

首先，我国农村经济水平仍不高，刚刚解决了温饱问题，农业税也刚刚取消不久，而物业税的开征是按照面积的大小来征收的，在我国，农村的房产面积相对较大，这样将会给经济水平相对落后的农村业主带来不可承受的负担，暂缓开征农村物业税，可以减轻农民的负担，促进农村经济的发展。

其次，现今我国的评估机制很难对农村房地产做出合理的评估，有很多农村没有统一的房地产市场价值概念，按照何种标准对其评估很难统一。

(二)征收对象是否涉及存量房。

关于征收对象是否涉及存量房，主要集中在是否取消交纳土地出让金的问题上。

笔者认为开征物业税不应取消土地出让金。

首先，土地出让金是费，而物业税是税，二者的.性质以及在社会上发挥的作用是完全不同的，税、费二者不具有相互替代性。

其次，取消土地出让金不利于我国的廉政建设，容易滋生腐朽。

开征物业税的同时取消土地出让金，由于不用一次性缴纳土地出让金，土地的交易与供应则不再有资金这道高高的门槛，通过拍卖、招标、挂牌出让的方式也没了根据，政府分配土地更没有了根据，是凭人情还是凭关系，这些都没有一个统一的标准。

第三，以物业税代替土地出让金不具有现实可行性。

物业税的计税依据是按照房地产的价值计税，而作为房屋本身的价值不会随着时间或是其他外界因素的变化而升值的，相反，房屋会随着时间的变化而不断折旧，其真正升值的土地因为取消了土地出让金，使土地无偿取得，这样将造成地价和土地市场的消失，从而使得房价无法得到科学的估算，对物业计税也无法得到统一的依据，最后将使物业税的征收无法正常进行，造成社会不公平现象的发生。

因此，只要物业税的设置合理，对目前已购置房产的业主来说是不存在重复收税的，同时也可以解决取消土地出让金而带来的种种问题。

(三)开征范围是否涉及除商品外的其他产权房。

我国城镇用房主要是商品房，但也包括其他形式的住房，如小产权房、福利房、房改房、经济适用房等等，对于这类产权房是否征收物业税，国内学者有不同的观点。

主张对其他产权房开征物业税的学者认为，这些区别的实质只是能否进入市场进行流通，其主张，如果对商品房征税外的其他产权房征税，理论上符合受益原则。

而主张不对其他产权房开征物业税的学者则认为，依据公平原则，税收的征收是缩小财富差距，如果又对其他产权房征税的话则无法实现实质公平。

笔者认为物业税的征税对象不应涉及其他产权房。

理由如下：

首先，其他产权房是国家对一些弱势群体的福利政策，其存在的原因是由于这些群体没有能力或是没有足够的能力购置房产，是保障性住房，如果再对这些房产开征物业税的话，不但与国家的政策相违背，也违背了物业税开征的作用，物业税的开征从某种意义上说，可以缩小贫富差距维护社会稳定，实现社会公平，如果仍对其他产权房开征物业税则失去了这一意义。

其次，对其他产权房开征物业税很难施行，且不实际。

我国现今的房产制度比较乱，评估制度尚未健全，纳税人的纳税意识还有待提升，如何评估、怎么评估、是否按照市场的价值评估等等这些问题尚未解决，对其他产权房开征物业税很难实现。

第三，其他产权房没有年限限制，物业税的设置是按照一定的年限每年征税，且征税额随着土地的价值逐年提高，再者，商品房开征物业税是把土地出让金相应地平摊或是减少土地出让金，这些产权房缴纳物业税，从某种意义上说，和商品房则没有任何区别了，也就失去国家设置其他产权房的意义。

四、沪渝房产税改革试点方案征税对象的规定

重庆方案的征收对象采取的是分步的实施方式，现纳入征收的住房主要包括以下三种：第一种是个人拥有的独栋商品住宅;第二种是个人新购的高档住房。

这里的高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。

第三种是在重庆市同时无工作、无企业和无户籍的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

上海方案的征收对象是指在上海新购且该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

从上面的规定可以看出，上海征收的范围只限于新购房，相对上海，重庆的征收范围广一些，既针对存量房也针对新购房，体现的是对高档的个人住房征税。

但沪渝方案规定的征税对象有一个共同特点都以第二套房为起征点(除了上海非本市居民，但本质上也是一致，因为其在减免上又做了特殊规定)，这一点笔者有不同的看法。

其实对于征税对象是从哪一套房开征问题，国内学者一直存在争议。

第一种观点认为应该从第一套房开征，现在国际上很多国家都是这种征收办法，例如美国。

可是反对者认为，这样不仅起不到征税的作用，还会引起社会的不满，目前，我国买房就很难，很多人好不容易买到了房子还得还“贷款”，负担已经很重，如果还要缴纳物业税，对他们来说难免不是一个“噩耗”，而且对于一些家庭比较困难的业主，将面临“住不起”的困境，物业税开征的目的之一是为了解决“买不起房”的问题，可是现在开征后竟然出现了“住不起房”的问题。

此外，在中国有很多城市的居民还存在几世同堂的情况，他们仅拥有一套房子，父亲把房子传子女、子女再把房子传孙子，虽然表面上他们所拥有的房子飞速涨价，可是他们的经济状况仍旧贫穷，他们从未让自己的房子在市场上流通，也没有得到利润。

对这些群体开征物业税将会引起他们的不满。

还有另一种观点认为，物业税起征点是家庭拥有的第二套房子，第一套自住的房子不征收。

从沪渝方案来看，符合第二种观点，但笔者仍倾向于第一种观点。

但在设置上应对某些特殊的情况作出免征或是减免的规定。

理由如下：

首先，起征点从第一套房子开征更能实现整体的公平，根据受益原则，居民住房享用着国家提供了很多公共产品，包括基础设施，治安，消防，安全保障等，政府在一块投入了很多，包括人力、物力还有资金，同时，随着政府这些公共产品的投入而使得该区的经济环境和自然环境发生改善，物业也随之升值。

而作为受益的居民却无偿的享用着这一切，现今开征物业税，对第一套与第二套都相同受益的物业来说，也应该公平对待。

其次，起征点从第二套开征存在很大的漏洞。

第一，很难确认哪套属于第二套，假如某业主，其有两套房子，一套120平米，价值100万，另一套60平米，价值40万，那么怎么确定哪个是第二套，业主肯定选择价值便宜的计税。

退一步说，如果按房地产登记的时间来确定的话，那么业主对第一套房子的购置都会选择大户型，不利于房地产市场的发展。

重庆方案规定的存量房也应缴纳物业税，那么对存量房怎么认定，按照登记时间的话，对那么购买第二套大户型的业主来说是不公平的。

第二，可能会造成社会出现“假离婚”现象。

因为物业税仅对拥有第二套住房的家庭开征，所以拥有两套住房的家庭，通过“假离婚”变成两个家庭，绕开物业税，这种情况在中国是有可能出现的。

再次，只要设置合理，起征点从第一套开征不会引起社会群众的不满。

对于那些拥有第一套房且经济水平不高，或是现今仍无法缴纳物业税的业主可以给予减免，根据具体情况作合理设置，从第二套起征会更合理。

五、结论

物业税的征收对象是开征物业税的一个重点，也是顺利开征物业税必须解决的难点，其存在的问题比较多，而且争议点比较大。

从上面国外及我国相关地区的分析可以看出，现今国际上征税对象主要还是土地及建筑物。

如：美国财产税的征税对象是纳税人拥有的动产和不动产，主要包括有土地、企业营业动产、房产等;日本的物业税征收的对象主要是房地产，具体包括有住房、工厂、店铺、仓库及其它建筑物;香港物业税的课税对象是土地、房屋及其他建筑物;我国台湾地区物业税的征收对象包括土地和房屋及其建筑物。

同时，这些国家都对农用地作出免税的规定。

从上面对国内学者观点的综合分析以及对“沪渝方案”规定的分析得出。

我国开征物业税，其征税对象不能涉及到农村，只能居于城市、县城、建制镇以及工矿区，等时机成熟了再扩展到农村;对目前已经购置的房屋仍应当征收物业税，但是在税率的设置上有别物业税开证之后新购置的房地产，甚至可以根据具体的特殊情况对其免征物业税。

政府对于土地的批租仍需向承租方一次性收取土地出让金，但土地出让金的金额应当相应的降低，结合以后物业税的税率作出不同的调整;对于目前我国除商品房外的其他产权房不应征收物业税，等条件允许时再相应作出调整和修改。

我国开征物业税的征税对象应是纳税人拥有所有权的土地、房屋及其建筑物。

物业税的设置应当遵循“宽税基”的基本原则。

除了一些特殊的免税范围外，不但应对现今拥有所有权的土地、房屋及其建筑物的业主征税，同时对一些不明产权的使用者或是管理者也应当征收物业税，只要是城市、县城、建制镇以及工矿区内的房地产都是征税的范围，同时，对于土地、房屋或是其他建筑物的新增建筑物或附属建筑物(如凉台，小阳台，小平楼等)，只要具有使用价值的，也应当对其征收物业税。

综上所述，我国物业税的征税对象包括我国境内土地、房屋及其建筑物。

包括外国人在我国境内的单位及其个人拥有所有权土地、房屋及其建筑物，同时也包括因业主对其占有、使用而产生价值的一些产权不明的土地、房屋和建筑物。

注释：

刘剑文主编：《财政税收法》，法律出版社版，第190页.

钟伟、冯维江：《物业税征收的国际经验及借鉴研究》，载《税务研究》20第4期.

Aaron. H. J. Who Pays the Property Tax[M].Washington， DC： Brookings Institution， 1975.

王素昭、李静华：《国外物业税的经验及启示》，载《山西建筑》第1期.

任寿根：《港澳台房地产业与房产税制度》，载《涉外税务》第2期.

受益原则是指，人们房享用了政府提供的基础设施等公共产品，包括治安保护、消防安全、自然环境和公共环境的改善等，同时由于政府提供的这些改变，使得居民住房随之升值。

从而能够顺利地为其财产所有者带来经济利益或心理上的满足。

作为受益人，财产所有者理应为这种产权保护支付一定的报酬.

《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》第2条.

参见：《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第3条.

按照物业税的税率设置，假如是0.1%――3%的幅度，按1%的税率，一套100万的房子，每年就应该缴纳1万元，1万元对于很多家庭来说还是一个不小的收入，(据统计，中国的人均存款不到2万元)，很多夫妻就可能会选择假离婚.

参考文献：

[1]北京大学中国经济研究中心宏观组：《中国物业税研究：理论、政策与可行性》，北京大学出版社版。

[2]张青：《物业税研究》，中国财政经济出版社版。

[3]邓宏乾：《中国房地产税制研究》，华中师范大学出版社20版。

[4]蔡红英：《对“物业税”内涵及改革目标的进一步探讨》，载《湖北经济学院学报》20第4期。

篇5：浅析广西开征物业税的税制设计的论文

浅析广西开征物业税的税制设计的论文

一、广西开征物业税的前置条件

广西开征物业税的前置前条件与全国其他地区基本相同，主要取决于以下几个条件：一是理清物业税与现有房地产税费的关系，哪些税费应纳入物业税;二是房地产产权的界定，个人房地产信息系统建立;三是完善的评估体系。

(一)物业税的涵义

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者(承租人或所有者)每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。①

(二)理清物业税与现有房地产税费的关系

我国房地产税费体系较为复杂，涉及到投资环节、交易环节、保有环节和所得环节，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。关于物业税与土地出让金的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中;二是土地出让金不应纳入物业税中，笔者认同第二种观点本文认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70 年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序;同时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。②第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。从简化税制角度，笔者认为应当将交易环节和保有环节的营业税(房地产业)、城建税、土地增值税、契税、印花税、房产税和城镇土地使用税合并，统称为物业税，这样使税收制度从重交易过渡到重保有。

二、构建广西税收制度的设计

(一)纳税人、纳税对象及范围

1.纳税人。在前文的经验借鉴中可知，物业税的`纳税义务人为房地产的所有者和使用者。在我国上海、重庆试点房产税时规定，若房产的产权所有人为未成年人，由其监护人缴纳;房屋出典的由承典人缴纳，其他情况下由代管人或使用人缴纳。具体分为四种情况：一是土地使用权和房屋产权同时拥有，以物业所有者为纳税义务人;二是拥有土地使用权，没有房屋产权，主要原因是拿地后为开发，这种只针对土地使用权缴纳物业税，土地使用权人为纳税人;三是只有房屋产权，没有土地使用权，比如集资房，应以房屋的所有者为纳税义务人;四是既没有产权也没有所有权，比如单位个人没有房屋的产权和使用权，但长期使用该房地产，那么实际使用者就应为纳税义务人。

2.纳税对象及范围。物业税的纳税对象主要有房屋、土地和地上附着物。包括电梯、地下室和室内游泳馆等。根据我国税制改革“宽税基，低税率”的总体思路，纳税对象为房地产合一统一征税。

由于我国房地产性质较为复杂，包含有商品房、市场运作房、小产权房、经济适用房等。关于商品房在前文物业税开征的前置条件中已经论述了土地出让金不包含在物业税征收范围中，因此，建议已经购置的首套商品住房在土地使用年限内免征物业税，土地使用期限届满后再征物业税，第二套、第三套住房依规定纳税。随着我国不动产统一登记制度的建立和完善，小产权房也应当缴纳物业税;其他市场运作房和经济适用房等也应该缴纳物业税，但应当减免方面做出相应的规定。

物业税的征税范围可以效仿我国城镇土地使用税和房产税的课税范围，暂时限定为城市、县城、建制镇和工矿区的营业性和非营业性房屋和土地，随着我国城镇化的推进可以逐步推向广大农村地区。

3.课税对象的征收时序。第一，向商业物业征收，由于商业物业征收物业税的操作性强，物业税开征可以由商业物业迈出第一步。第二，针对商品住宅，根据量能负担原则，征收时序应从高档到低档，再到普通住宅。第三，对小产权物业征收。在农村土地可以流转的大背景下可以解决国有土地应当享有平等的权益。第四，向广大农村地区进军。配合新型城镇化的推进。但不能加重农民的负担。

(二)计税依据和税率

1.计税依据。目前，物业税计税依据有两种，一是从量计征，二是从价计征。从量计征主要是根据不动产的面积来计算，如城镇土地使用税，但是由于位置不同的不动产价值差距很大，使得价值高的地区的物业同价值低的地区缴纳相同的税，在一定程度上违背了税收公平原则。房产税实行从价计征，但需在原值基础上扣除10%~30%，跟房地产原值相关联，不能反映房地产价值的市场变化，在前文经验借鉴中已经提到世界上大多数国家采取从价计征的方式，按照国际惯例，广西在开征物业税也应当采用物业的评估价值，并根据物业性质进行调节，首先设立一个评估率，将房地产市场价值乘以评估率作为物业税的计税依据。

2.税率。在前文的经验借鉴中可以看出，世界上大多数国家采取的是比例税率和累计税率，税率的范围在1%~3%之间。一些国家在物业税税率模式采取不同类型的物业采用不同税率，如房屋建筑物与土地税率，土地税率较高;住宅与非住宅，非住宅税率要高;闲置土地与非闲置土地，闲置土地要高。上海、重庆两地物业税改革采取累进税率，根据“简单，明了”原则，建议广西开征物业税采取统一的累计税率，这在一定程度上能打击投机行为，调节不同纳税人之间的收入差距，体现量能负担原则。在税率高低方面，广西开征物业税的税率不应过高，税率过高老百姓的抵触情绪较强，并且加重老百姓的负担。根据国际经验和房产税改革得到的经验，广西开征物业税的税率定为0.5%~3%为宜。⑤

(三)物业税的减免和优惠

第一，针对农村地区的不动产实行减免，暂不征收农村居民自用房屋的税。随着城镇化的推进，体验经济的盛行，农村观光、休闲旅游的发展，针对这类物业以较低的税率征收。

第二，针对公益事业不动产的减免。公益事业不动产分为公共服务不动产与社会事业不动产，其中，公共服务不动产与准公共服务不动产有着严格的区别。针对准公共服务不动产，如事业单位、城市基础设施等，应区分营利性和非营利性的区别。营利性与非营利性的税收优惠应区别对待。社会事业不动产也属于免物业税。

第三，针对居住物业首套住宅，人均居住面积在35平米以内免征物业税。对城市生活困难居民、残疾人和离退休人员实行物业税减免政策。

篇6：开征物业税的几点研究

开征物业税的几点研究

近年来，全国大部分地区房地产业迅猛发展、涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平和谐。房地产开发热为国家宏观调控出了难题，房地产的税收政策也成为民众普遍关心的焦点。党的十六届三中全会通过的《关于完善社会产义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，国家税务局总局在制定“十一五”规划时也提出，“在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税来控制房地产市场，稳定房价”。应该说，倍受关注的物业税开征问题已经摆上重要的议事日程。笔者就此与大家作一商榷。

一、开征物业税的现实意义

所谓物业税，简单的说就是向房产的拥有者征税，将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并，统一课征“物业税”，使得房产的购买者买房阶段税费降低，而在拥有房产后则要逐年的缴纳物业税。

（一）开征物业税是平衡贫富，促进社会公平的需要。物业税主要依据对土地资源的占用程度来征收，即对拥有单套面积较大，超出普通住宅标准或生活必要限度等，占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源，提醒居民在住房消费上要理性消费；另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有住房或改善住房条件。可通过物业税的税率设置在一定程度上实现平均财富、平均税赋，从而增加政府转移支出能力，增进社会公平。

（二）开征物业税是缓解土地失控和降低金融风险的需要。物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要原因就是，现行的土地税收政策在出让时各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，出让土地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批的越快，地方经济优越发展得越快，但这种急功近利的做法实际上是“饮鸩止渴”，其结果是土地失控，金融风险急剧上升。因此，只有通过开征物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求，物业税的开征，有利于形成“多征税――多提供公共服务――财产增值――税源增加”的良性循环机制，这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，从而使地方政府改变以往那种短期的机会主义行为形式，同时降低金融风险的上升。

（三）开征物业税是促进房地产市场健康发展的需要。房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收也十分可观，但房地产业已经成为偷逃税的重突区，来自国家税务局的信息显示，房地产是唯一一个连续三年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷逃税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，涉税条件的数量、查补税款也越来越多，而税费负担重，促使了房地产商投机和偷逃税款。因此，通过开征物业税解决房和地分别征税带来的税制不规范问题，有利于正确处理税和费的关系，彻底改变整个房地产运营的格局，促进房地产市场的健康发展。

（四）开征物业税是完善现行税制的需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制三大体系，而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善，但财产税制仍相对滞后。国际经验证明，一个现代化国家应当强化财产税，财产税是对社会财富的存量课税，是透明的，可为地方政府提供一个稳定可靠的税收来源，它是一种收益税，可起到溢价回收的功能。因此改革和完善物业税制即可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

二、开征物业税需要解决难点问题

目前，物业税的试点已经在我国部分城市展开，但法律的出台需要考虑调控对象的'承受能力和社会现象，不慎重考虑和解决，必然导致事与愿违，因此开征物业税必须解决好以下几个难点问题。

（一）如何科学细化诸多类型住房的税率水平是首要解决的问题。我国的住房类型多样，既有商品房，也有公有房，既有经济房，也有大型豪华别墅，既有城市住房，也有农村住房，物业税的开征是要调整资源在不同人群中的分配比重，因此如何科学细化诸多类型住房的税率水平，达到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通民众生活必需的消费，是开征物业税首要解决的问题。同时对已购房产是否征收物业税，有无重复征税的嫌疑，也是开征物业税时需要解决的问题。

（二）如何解决部门、地方政府利益是最难的问题。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，要切断相关多个部门的财源，同时涉及到地方政府土地出让金的利益，又要精简合并税种，无疑这将是对各方利益的一次重新分配。因此首先解决好利益分配中涉及的最重要两项内容――行政收费和土地出让金，这两项收费与地方财政关系甚密，开征物业税显然将影响到地方政府的既得利益，而土地出让金更是被称为地方的“第二财政”，由地方政府“自由”分配。

开征物业税后，将被纳入预算管理，因此支出大受限制，这显然是地方政府不愿看到的；其次是要解决好建设、国土部门的利益和相互协作，做好房价地价合一评估的技术难点；另外，房地产交易环节各税种的精简合并，对税务机关也有一定的影响。

（三）如何有效监管土地投机是税制改革过程中政府应关注的问题。物业税制的改革，将以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收费，这样一来，将土地财富平均到每一届政府，每一代人手中，从这个意义讲有利于保证房地产业健康、持续发展。但税制改革，购房者的购置成本降低而开发商的开发成本则降得更直接、更明显，房地产开发企业的数量在短时间内有可能大幅度增加，刺激购房者的需求，市场对土地的需求增加必然导致新的“圈地运动”，因此在推行物业税制改革过程中，应辅之于土地等其他体制的同时改革，制定土地定量供应制度，防止物业税制改革过程中的土地投机。

（四）物业税的开征还应考虑如何保障低收入群体的生存居住问题。实行物业税后，由于房屋的使用成本提高，与之相应，房租也必然有所提高，而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象，过高的房租不利于住房资源的市场化流动。因此政府应解决物业税与房租价格的问题，如不能考虑普通民众和穷人的利益，那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。解决这一问题，一方面，政府可通过开发经济适用房、规范二手房市场来解决城市低收入群体的居住问题，另一方面，可以在农村规划建设中心村、在城市建农民公寓来解决农村及农民工的居住问题。

此外，物业税的征管难度大也是一个不容忽视的问题。物业税的开征在技术和操作上还存在较大的困难，主要是监管难度大，个人账户监控复杂。从目前的条件来看，物业税一旦向个人开征，除非是直接从个人工资卡里扣除，否则将很难征收到位，但许多房产拥有者并没有工资卡。因此开征物业税应当充分考虑具体的征管模式，同时还应考虑物业税的税基、税率、税赋、起征点、减负数额等，否则将达不到完善税制的预期目标。

三、开征物业税的几点建议

（一）立足民意，做好宣传。作为普通的购房者而言，他们在购房时根本不知道将来要支付的物业税是多少，如果将来房产所在地升值，就必须缴纳更多的税，甚至存在着缴不起税的潜在风险。因此有关部门应当向社会各界长时间、大范围地宣传物业税的基础知识，引导、消除居民的矛盾心理，相关部门应在充分调研、征求各方意见的基础上，进行试点，取得经验后，再全面推广。

（二）物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。开征物业税的同时，要相应取消有关收费，也就是说，物业税和现行的某些税费是有关系的，但也不是完全由土地出让金演化而来，因此，在物业税的设计上，必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费，做到脉络清楚。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子已经缴了70年或者50年的土地出让金，如再征收物业税，存在重复征税的嫌疑。

（三）物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房在一定的范围内少征税，或者零征税。更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房几十年传承下来的，不容易改变地点，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税，如果这样设计，当然是不合情理的。因此对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点，这个起征点不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。另外还需保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（四）各部门之间相互配合，解决物业税的开征在技术和操作上的难题。物业税的改革需要与之相适应的配套政策方面的改革，特别是涉及到建设、国土、地方政府等各方面的切身利益，应由中央出台相关的政策进行宏观调控，来保证物业税改革的顺利实施。在此基础上，把物业税开征涉及的房屋值进行评估，确定评估标准、评估单位以及房屋权属确认等一系列基础性的技术性，解决税基问题。开征物业税后，地税部门应配备专门征收物业税的人员，来研究掌握物业税的具体征管模式。笔者认为物业税的开征，要辅之于住房，银行存款实名制的落实，凡是在房产所在地有稳定收入的业主应实行源头控管，可通过行政、企事业单位等从工资卡中代扣代缴；不在房产所在地以及无固定收入的业主应缴的物业税，建议由物业管理部门代征代缴；对拒不缴纳物业税的单个业主，应完善相当法律法规，由地税部门采取一定的强制措施，其他部门协作配合，来保证物业税的顺利实施。

总而言之，物业税的出台绝非一日之功，需要对各地不同住房情况进行分析和，解决目前就“房”和“地”分别征税带来的税制不规范问题，更好地促进我国房地产业健康发展和税制日臻完善，达到二者和谐的目的。

三、开征物业税的几点建议

篇7：开征物业税的几点研究

开征物业税的几点研究

一、开征物业税的现实意义

（四）开征物业税是完善现行税制的'需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制三大体系，而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善，但财产税制仍相对滞后。国际经验证明，一个现代化国家应当强化财产税，财产税是对社会财富的存量课税，是透明的，可为地方政府提供一个稳定可靠的税收来源，它是一种收益税，可起到溢价回收的功能。因此改革和完善物业税制即可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

二、开征物业税需要解决难点问题

目前，物业税的试点工作已经在我国部分城市展开，但法律的出台需要考虑调控对象的承受能力和社会现象，不慎重考虑和解决，必然导致事与愿违，因此开征物业税必须解决好以下几个难点问题。

篇8：物业税开征的可行性

摘要:贾康委员今年在两会期间提交了一份《关于抓紧研究、准备出台物业税(房地产税)的提案》。

其是开征物业税的坚定拥护者。

许多学者认为,中国开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收,还可抑制房地产投机,至少不会出现房价飙升的局面。

开征物业税有利于房地产行业健康发展,也有利于分税制财税体制从中央践行至地方。

那么在当前的环境下,中国开征物业税是否可行?针对这个问题进行了论述。

关键词:物业税;主体税种;不动产

一、物业税开征提出的原因

(一)物业税能够抑制当前房价

随着近两年房价不断高涨,关于物业税的开征被提上了日程。

今年全国“两会”上,一些代表、委员也建议适时开征物业税。

由于物业税增加了房产持有成本可借此降低房价,同时通过推行物业税改革能抑制日益严重的房地产投资和投机行为,将“流转领域”的收费变为“保有领域”的收税,对于改革现行“土地财政”意义重大。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示,物业税的征收对象主要是拥有房产的个人,而个人持有房屋的动机基本可分为三类:一是投机性购房,以短期持有赚取差价为主要动机;二是投资性购房,以长期持有保值增值为主要动机;三是居住性购房,以永久持有居住生存为主要动机。

自住性住房显然不是政府调控目标;如果是短期持有的投机性购房,在房价涨幅远高于物业税成本时,物业税影响有限;对于长期持有的投资性购房者,物业税影响较大,但所购住房用于出租的投资者可能通过提高租金将新增税收成本转嫁给租房者。

(二)物业税为地方政府提供了主体税种

物业税的开征让地方政府拥有可归其专享的基本税收来源,主要是基于以下原因:一是在西方国家,以物业为主体的财产税是地方政府收入的重要来源,而且在转轨国家,该项收入也呈明显的上升趋势。

二是经济发展与社会财富、尤其是经济发展与社会财富中的房地产之间的正向变动关系,使地方政府有一个充足和稳定的税收来源。

三是中国在短期内难以开征遗产税与赠与税,因而在财产税体系的构建中应该更加重视对房地产的征税。

四是房地产税归属于地方政府,使地方政府提供公共服务的成本的回收与其居民的受益相对接,有助于促使地方政府构建有效率的财政体制。

二、物业税开征面临的问题

从中国提出对房地产征收物业税的设想至今已经历六年多时间,但由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决,同时牵动的利益群体太广,因此开征物业税一直仅仅停留在“想法”阶段。

关于物业税的开征,笔者认为主要存在以下几个问题:

(一)物业税与其他税种重复

根据国家税务总局网站上的解释,“物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地”,“物业税即指房地产税或不动产税”。

在国际上,物业税被称为“地产税”或“财产税”,针对的就是土地、房屋等不动产,它征收的对象是土地和房子的所有者和拥有者,并要求他们每年都缴付一定税款,税值也是随地价和房产的升值而提高。

从物业税概念的理解,我们可以认为物业税不仅包括房产税,而且也包括地产税,是涵盖了所有房地产方面不动产物业的税费总和。

而在中国现阶段,涉及房地产开发的税费共有53种,其中9项为税,剩下的44项全部是费,它们占据了房地产开发成本的30%～45%。

已经有了这么多的税费种类,再来征收物业税,就将出现重复的情况。

当然,一些交易过程中的税费可以与物业税合并,比如房产税、城市房地产税等等,但交易之前的税费是去是留,便成了大问题。

如果能够取消自然简单,要是保存,这些税种的税率将如何调整,又值得商榷。

(二)物业税与土地出让金的协调

物业税是针对不动产征收的。

政府设立一个专门以不动产为对象的税种,其中的逻辑就是由于政府投入成本开展城市的公共事业建设,如治安、教育、医疗、交通等方面的投入,方能维护物业正常运转和物业价值。

政府对物业价值征收一定比例的税收,才能保证这种投入长期的稳定性。

但是要增加物业税这样一个新税种,其征收逻辑就面临一个大的问题――原有的公共投入来源渠道与物业税如何协调?原有的渠道还保留,额外新增加一个税种,无疑会导致全民税负的加重。

去掉原有渠道,又是否具有可行性呢?在欧美不少国家的征税标准中,并没有土地出让金的说法,因为土地出让费用已经并在了物业税之中,按年计收,不断累加。

而中国却实施的是土地出让金制度,一次性收足全额。

如果像国外一样,只收物业税,不收出让金,土地出让制度就要进行全盘改革,土地供应需多元化,政府要成为土地市场的局外人,或最多是平等一员,这就要从《宪法》和《物权法》对土地权利的设定开始改革,难度比单纯物业税征收更大,且去掉政府对土地财政的依赖更不是简单的事情。

(三)物业税征收的操作

开征物业税必须具备完整的程序。

首先它需要具备完善的物业登记制度,然而我们目前的登记制度还不够完善,其次得有科学的针对不动产的价格评估机制和会计制度,这是配置税率和制定增、减税率条款的依据,但其同样也还有提升和完善的空间。

除此之外,中国目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多,也不完善。

这也是中国在物业税征收方面的困难之一。

同时,物业税的收取方式也存在两难的选择,一是按照房价征收,并有着单套住宅总价的“0.6%～6%之间”以及“0.9%～2.4%之间”两种可能。

另一种是按照面积计算,以120平方米划分界线,大城市上浮20%至144平方米,不足分界线减半收取,超过分界线全额征收。

前一种为欧美国家所通用,房价越高所需要支付的税费就越多,但会导致购房成本的提升。

后一种照顾到了购买小面积的.首次置业者的,但无法体现高房价的一线城市与低房价的三线城市之间的差距。

三、物业税的定位

开征物业税既有利又有弊,大体涉及上述所讲的几大问题。

这些问题归结起来无非是利益问题和技术问题,当前,无论从房地产市场稳定、财政税收稳定还是从社会稳定的角度看,施行物业税都能发挥某种程度的作用,主要从以下三个方面来分析:一是政府对物业税的定性。

如果政府出台物业税的目的是保障第一套房的公民居住权,严格抑制房地产投资或投机的行为,则可参考其他国家有关物业税的制定。

二是物业税的实际征收情况。

物业税的征收涉及较多的技术问题和执行中的不确定因素,如不能较好地处理这些问题,都会使得物业税作用大打折扣,如我们的土地增值税政策,从制定公布已十年之余,但至今征收也不尽人意,应有作用没有发挥。

三是房地产宏观调控的其他政策,政府调控房地产的政策多,法律规定、信贷手段、土地政策、销(预)售制度等等。

税收政策只是其控制手段之一,只靠物业税来调控房地产市场,不仅不能解决当前房价高等相关问题,还往往会带来新的问题。

同时,中国在开征物业税的问题上应结合中国本身的经济制度与政策,不能照搬照抄其他国家或地区的做法,否则,物业税的实行就不能达到政府的预期调控效果。

有人提出物业税的税率应参照某国家或地区,比如说可按照台湾144平方米以上房源,每年收取税费为房屋总价的0.8%~1.5%。

笔者认为,这种机械的照搬只能带来更多新问题,因为物业税只是一个国家或地区名目繁多的税种之一,是一个国家或地区进行房地产宏观调控的手段之一,所以中国物业税的确定与执行关键是结合中国目前的总体税收体系和中国目前宏观调控的需要,如果借鉴其他国家或地区的做法,便要综合考虑被借鉴国家的税收体系和房地产市场的客观情况。

参考文献:

[1]张青,薛刚,李波,蔡红英.物业税研究[M].北京:中国财政经济出版社,.

[2]柳婧.中国个人房地产税收体系管理的研究[J].时代经贸,,(5).

[3]付钊.试论物业税开征的难点及政策建议[J].新西部,,(12).

[4]魏晓峰.外国房地产税制比较及对中国物业税改革的借鉴[J].会计之友,,(5).

篇9：论我国物业税的功能定位

论我国物业税的功能定位

摘要：近几年来，物业税改革引起人们的广泛关注，人们寄希望于通过开征物业税来降低房地产价格，增加地方财政的收入。通过分析国内对于物业税功能的各种观点，结合国情提出了物业税的功能定位。

关键词：物业税;税收的功能;税制改革

一、我国物业税实施的现状

(一)物业税的概念

“物业”一词源于香港和东南亚，是指土地、房屋和建筑物。物业税是对拥有土地及地上建筑物的业主征收的一种税物业税是财产税的组成部分。在各国，财产税一般有土地税、土地增值税、房产税、物业税和遗产赠与税。

我国现行财产税制中对不动产征收的税种主要有耕地占用税、土地使用税、房产税和土地增值税。物业税的开征意味着对原有税种的替换。财政部对物业税曾有过一个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为物业税，在房产保有阶段统一收取。这就意味着，过去在房产交易时一次性征收的各种税费，变身为一种针对不动产的税，在房产保有期内每年进行征收。应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而增加。

需要说明一点的是，现在既有对于物业税的讨论，也有对房产税的讨论。笔者认为，物业税与房产税在本质上是一样的，都是在房屋保有环节征收的税种，都是将一些税费合并后转化成的一种新税种，物业税和房产税是通用的。这也是在下文中同时出现物业税和房产税的原因。

(二)我国物业税“空转”的实践

早在，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市就开始进行物业税“空转”。，税务总局和财政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。在试点后，国税总局于4月决定，从之前进行房地产模拟评税试点的省市中，选择北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市，开始用评税技术核定计税价格。但是物业税至今仍未进入实转阶段。

我们需要在对物业税的功能做出准确定位的基础上，再做出审慎的政策选择，这样才能在实施过程中达到良好的效果。

二、物业税的功能辨析

从物业税的产生和发展来看，根据各国征收物业税的目标可以将其分为三种类型。一是推动土地政策型，二是增加财政收入型，三是土地政策与财政收入混合型，这种混合型的物业税既注重调节房地产的流转，又强调增加地方政府的收入，在限制房产投机交易的同时，又能增加地方政府的收入，这对于确立我国物业税的征收目标具有非常重要的借鉴意义。

当前世界上已开征物业税的国家或地区有130多个，其中以发达国家居多。从各国的税收实践来看，物业税的功能定位主要有以下几点;增加地方政府的财政收入、加强政府对房地产领域的宏观调控、创造良好的人居环境、平衡地方财政预算。

(一)物业税难以有效调控房价

我国是在经济处于扩张和房地产投资过热时期提出物业税改革的，物业税能否将房价降低的美好预期变为现实?笔者认为，就目前情况来看，物业税起不到降低房价的作用，我们不能将降房价作为物业税的主要功能。

从目前的情况来看，税费至少占房价初始价格的40%左右，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在买楼时，房价中就已包含了几乎全部的税收。而物业税改革后，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房以后每年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可以减少10%-20%的购房成本，再加上开发商让利的因素，假如真是这样，根据美英等国的经验，估计届时房价可能出现一定程度的下降，但这很可能只是一个难以实现的良好预期而已。因为从另一方面讲，由于我国人口众多，长期以来人们的住房需求到近年才得到释放，因此房屋价值随着房屋建筑的增加而不断增加是自然而然的，而且随着城市化进程的发展，城市的建成区面积也会不断扩大，城市土地资产的价值也将不断扩大，在住房需求一直十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太大。

物业税作为政府的一个经济调控手段，虽然是合理形成房价的一个因素，但不应以降低房价为主要功能，而且期望通过尽快开征物业税来实现控制房价上涨的目标也是不现实的。

(二)物业税的应有功能

对于物业税的功能定位，学者讨论很是热烈，对物业税的功能定位主要集中在优化现行地方税制、增加地方政府收入、增进购房者的理性预期、调节贫富差距、优化资源配置等方面。

按照通说，财产税具有三大功能，即取得财政收入、调节收入分配和优化资源配置。那么以这三种功能作为物业税的功能是否具有可行性?笔者将逐一作出说明。

1.物业税的筹资功能

首先，物业税可以为政府取得财政收入。这是物业税最原始、最本质的功能，其他功能都是以此为基础的。不管是中央集权制国家，还是联邦制国家一般将物业税作为地方政府主要的财政收入来源，以满足地方政府提供公共服务的需求。在我国，房产税在我国税收总收入当中的比重基本在1.5%左右;如果把房产税的税收收入放在地方税务系统的总收入中看，其比重略有上升，从北京市地方税务局和新疆地方税务局的有关数据看，其比重一般在4%-7%的范围内，因地区经济发展状况有一定差异，但房产税即使放在地税系统征收范围内看也不是主要税种。

综上，在我国，如果征收物业税的话，确实会增加地方政府的财政收入，但地方政府财政收入增加的幅度是相当有限的，筹资功能不能作为物业税的主要功能。

2.物业税的调节收入分配功能

房产税具有二次分配功能，但该功能的发挥受到诸多因素的制约。利用税收调节收入分配是一繁杂的工程，单靠某一单一税种调节收不到好的效果。所得税是调节收入分配最有效的税种，但实际上所得税的调节收入分配的效果并不明显，将调节收入分配的作用寄希望于次级房产税并不现实;况且个人收入水平差距并不主要表现为房产拥有上的差异，房产税对于收入差距的影响不大。

篇10：物业税开征对地方财政收入的影响论文

物业税开征对地方财政收入的影响论文

改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。

一、我国征收物业税的理论与实践依据

（一）我国现有房地产税收结构分析

我国现行的房地产税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。房地产保有环节的税收有三种：城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。

（二）现有房地产税体系存在问题

1。房产税收在地方财政收入比重较小。尽管房地产税在组织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小。据统计，房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10。53%。

2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。目前我国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节，造成重流转、轻保有的现象。

3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。现行房产税规定：房产原值一次性减除10%―30%后的余值，税率为1。2%；或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为12%。这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值；其次没有体现公平、合理的原理，对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。

二、征收物业税对地方的积极影响

物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征对象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，房地产保有期间征收的一种财产税。

1、物业税对地方收入直接影响。

（1）税源稳定可持续。以现行的地方税制来看，地方缺少稳定的大宗的能成为主体财源的税源。而物业税具有以下特点：房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。而且，土地资源是稳定的，在合理开发的范围内，土地具有恒久性和不可毁灭性，从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。物业税征收时不易发生税基隐藏问题；而随着人均收入的提高，对房地产的需求必然上升，存在持续性。③由于在课税时纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场交易，因此不易发生税负转嫁，具有直接税的性质。

（2）税基的扩大。目前，现行的房地产税的范围主要包括对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税，物业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围，拓宽税基。

2、物业税征收对地方其他积极影响

（1）完善税制结构，构建地方主体税种，克服地方短期行为。物业税的征收基本思路是：清费立税、征税、清费、少税，规范房地产收入关系，优化房地产收入结构。将房地产税收征收由流转环节转向保有环节，提高房地产保有环节税收占总税收比重。物业税的开征，可以较大幅度地提高房地产保有环节税收在地方税中的比重，使其成为地方收入主体。

（2）促进地方有效转变职能，有效保障对社会公共产品的提供。物业税征收对象是不动产，一般与地方经济发展水平无关，物业税的税收的多少取决于该地区的房产数量与房产价格，房产价格高，物业税收入越多。因此，如果物业税成为了地方财政收入的主要部分，地方就必然在教育、交通、医疗、环境保护等方面进行投入，从而实现职能转变。在这种情况下，物业税作为居民对享受地方公共服务的支付，较高的公共服务质量会使当地物业不断升值，从而带动地方税收收入。通过开征物业税，可为地方提供持续的资金来源。

综上所述，在我国现有房地产税收制度存在问题之下，优质、合理的`物业税设置于征收具有积极有效地意义。

三、对物业税征收的几点建议

1、规范财政分权，实现地方与中央分工。规范的财政分权是物业税制发展的前提和基础。要发挥地方作用，地方必须有独立的税收来源。财政分权的基本前提是要凸显地方的作用，将适用于地方税种的税收权利部分以至全部交予地方，增加地方税收收入，而不是单纯依靠其他收入来维持地方行为。

2、明确征收对象、范围和税率设计。

（1）征收对象和范围。物业税（或者房产税）应该把现有征收的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并为一。

（2）税率的形式和模式。要根据各个地区的实际情况和经济发展水平，因地制宜，确定物业税的具体内容。同时，物业税的税率应该考虑到纳税人收入情况，住宅物业和非住宅物业也要有所区分，非住宅物业要高于住宅物业。

2、建立完善的财产登记制度。现在许多城市已经采取房产实名制登记，详细搜集房产资料（包括所有人、所在地、性质、面积和类型等），进行登记，方便物业税税基确定和征收。

3、建立客观公正的房地产评估地方机构。地方可设立隶属于机关但是并不以盈利为目的的评估机构，机构的运行主要依靠拨款，也可以接受社会评估委托，以维持运行。

篇11：论中国物业税的理论基础和目标模式的论文

关于论中国物业税的理论基础和目标模式的论文

【摘要】提出兼容性是物业税目标模式的理论基础。既公平、效率、改革与收入目标的兼容，政治、经济、社会目标的兼容，不同群体利益和诉求的兼容。提出“累进增益调节税”功能的概念：物业税与经济发展水平和人均国民收入、财富拥有量呈正相关性，物业税收入与房地产价值及政府公共服务水平呈正相关性，物业税支出与各方面受益程度与市场价值呈正相关性，物业税地位与国家的社会管理能力与税收征管水平呈正相关性,并形成链式累进性和增益机制。成为房地产经济和财产分配的“内在稳定器”。目标是调节房地产价值级差和溢价，维护社会公平,改变目前我国基尼系数继续增长，并可以逐步将其减少三分之一。

【关键词】构建；物业税；目标；模式

【正文】

物业一词来自香港，英文为Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。物业税（Property tax）国外也称财产税、地产税或者是财富税，是一个古老的税收制度。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。

党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。〔中央之所以如此重视物业税的问题，是其在国民经济中具有多方面功能和作用。

建立物业税目标模式是关系到国计民生最敏感最核心的问题之一。“征税的权力事关毁灭的权力”。“与其说是税收改革，是一种技术活动，不如说是一种政治活动。”确立物业税目标模式不仅是一个经济问题，也是涉及政治、经济、社会、文化等诸方面的综合性变革。不单纯是收入问题，更是关系到国家对经济社会生活管理与干预的效果。因此，物业税目标模式是当前经济和财税理论研究的前沿和热点问题。目前，我国理论界对改革物业税的功能定位和与之相适应的目标模式的选择，还缺乏深入研究，也没有形成统一的认识。因此，研究物业税的目标模式，意义重大，影响深远，难度极大。关系中国物业税改革的指导思想和当前改革推进及长期发展，关系我国物业税在筹集财政收入、调节财富分配和优化资源配置等方面的功能发挥，关系最广大人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。物业税目标还涉及中央与地方分权关系的构建，公共财政体制的完善、收入分配差距的调节、土地批租制度的改革等诸多方面的关系调整，是一项系统工程。因而本文的研究成果有利于我国的物业税制的决策、设计和实施；有利于促进我国的宏观经济调控、加快建设社会主义和谐社会进程。

一、研究物业税目标模式的意义

物业税的目标模式是改革完善物业税的理论依据。关系到物业税种类、模式选择，以及物业税的税制设计和法律体系的构建。总的说来，目前中国物业税目标模式的研究及其制度设计处于初级阶段，具有以下特点：一是对研究物业税的目标模式缺乏整体性、系统性。有的从经济角度研究物业税，单纯从经济增长论证构建物业税制度的物质条件。有的注重从税收角度研究物业税的收入目标，单纯把税收增长作为物业税的主要目标。有的注重从改革角度研究物业税，单纯把改革土地出金制度作为目标，提出化解市场风险和社会矛盾。没有将物业税的目标与我国政治、经济、社会、文化产生的整体效应相联系，因而政策具有片面性。二是对物业税体系制度的设计单一，侧重于考虑国家宏观层面的多，考虑微观纳税人利益保障的层面少，因而制度设计缺乏科学性、综合性。三是对物业税的具体政策措施，借鉴国外的多，对中国具体国情研究较少，对中国实施物业税的长期性、艰巨性、复杂性缺乏深入研究，因而政策措施缺乏长远性。

具体地说，研究物业税目标模式有以下方面的意义：一是政治意义。确立物业税的目标模式政治意义重大，是加快实现党的十六大提出的在本世纪头全面建设小康社会目标任务的迫切需要。我国已初步完成了实现温饱阶段（40%以上），住房是民生之本，实现安居乐业、家庭财产普遍增加、人民过上更加富足的生活，也是到构建社会主义和谐社会的重要目标和任务。〔根据《中国人民大学中国社会发展研究报告》中国庞大的人口基数使得住房持续旺盛，城镇人口中的年轻人及在城镇化中进入城市的农业人口，也对住房产生强烈的需求。而物业税制度缺失，影响全面建设小康社会目标和进程。二是经济意义。近几年来，我国房地产二级市场上住房价格高攀不下，高房价成了全社会关注的问题。这与我国现行物业税制不完善和财产保有环节的税收缺失相关。必须通过物业税收改革对房地产市场进行宏观调控，有效地调控房价，清理整顿税费，降低房价，促进房地产市场的均衡发展。同时正如斯密所言：税，由那经济困难的人负担，所以一定是残酷的、难堪的。有必要建立健全税收优惠政策，扶持弱势群体的经济生活，消除物业税的负面影响。三是改革意义。我国现行土地和房地产税费繁重，特别是土地批租和土地出让金制度在现实中存在不少问题，到了非改不可的时候。确立物业税目标模式，要推进土地制度改革，取消土地批租，促进相关改革。〔13〕四是收入意义。在分税制条件下，县乡财政困难，最根本的原因，是缺乏长期的地方税源。而物业税目标模式的确立，就是要满足省以下特别是县市地方政府提供基本公共服务之需。提高在县级财政的地方税收比重。〔五是分配意义。目前中国社会不平衡，社会收入分配差距不断扩大，基尼系数继续增长，呈现出两极分化和固定化的发展态势，在一定程度上与物业税调节功能缺失有关。物业税可以缓解我国目前收入分配差距过度悬殊，缩小贫富差距、调节收入分配和再分配。产生“挤出效应”，推动富人捐款。促进社会公平正义。六是开放意义。确立物业税目标模式，与国际惯例接轨，与世界接轨，与国际税收制度接轨，扩大对外开放。认真吸收美国、日本等发达国家物业税的优点，优化我国物业税制度。

笔者提出研究中国物业税目标模式的目的，是为了实现物业税制度设计和实施的公平、效率、改革和收入目标，构建具有中国特色的物业税税、租、费三位一体的法律体系和科学合理的地方财政体制。我将目标体系确定为：优化资源配置，促进经济增长；调节收入分配，更加注重公平；推进土地制度改革，规范收费管理；增加税收收入，强化县级政府公共服务功能。在具体问题上，公平目标、效率目标、改革和收入目标之间既有协同性，也有冲突性。因此必须根据现实情况和客观条件，分析权衡，既要强调物业税内部的整体性与系统性，也要强调物业税制与外部其他制度的相互协调，实现良性互动。

二、物业税目标模式的理论基础

一般说来，国内外关于物业税目标模式的理论基础主要有“公平说”、“受益说”、“税制完善说”、“资源合理配置说”、“效率说”、“管理控制说”、“财政收入说”等七种观点。

1）关于公平说

这里的公平有两个方面的含义。一是普遍征税；二是平等征税。普遍征税，通常指征税遍及税收管辖权范围内的所有法人和自然人，也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地平等纳税，不存在特权阶层。而纳税能力的判断标准，在理论上又有“客观说”和“主观说”之分。按照客观说，纳税能力应依据纳税人所拥有的财富、取得的收入或实际支出等客观因素来确定。而主观说则强调纳税人对国家的牺牲程度，也就是纳税人因纳税所感到的效用的牺牲或效用的减少应相同。税收的公平标准主要是依据能力原则，要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。笔者认为，公平说是税收理论的基础，具有普适性，更适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能，优于所得税。但是单纯强调物业税的公平说，并不能真正反映物业税的本质和特征。

2）关于受益说

物业税受益论是指以税收主要为纳税人服务，并没有带来福利的损失。地方房地产税和政府支出被资本化入房地产的价值。费希尔认为，美国的物业税与受益税相似，因为物业税与居民从地方政府服务中获得的收益非常相近。特别是用地方的物业税支付地方服务的开支，会提高公共决策的效率，因为纳税人将支持那些创造的收益大于税收支出的措施。笔者认为，税收是文明的对价，纳税人通过纳税，获得了政府的公共产品的供给。从受益角度分析，受益说也难以反映物业税的理论特征。

3）关于税制完善说

该理论认为完善的现代税制应包括所得课税、商品课税和物业课税这三大体系。笔者认为，税制完善说从税收功能角度来认识物业税，有一定的科学性和实用性。特别适合作为中国物业税的理论基础之一。

4）关于资源合理配置说

该理论认为对物业课税有利于社会资源的合理配置，笔者认为，税收都具有资源配置的功能，不同的税种具有不同的资源配置功能，因而，这种学说具有普遍性，不能体现物业税的理论特点。

5）关于效率说

在物业税的效率理论中，普遍认为物业税与所得税比较，对工作激励的作用较小。笔者认为，用效率说作为物业税的理论基础，存在争论。但物业税具有效率性。

6）关于管理控制说

加强对所得税逃、避税的控制。这种理论似乎有一定道理，国外通过物业税，加强了对财产登记和管理。

7）关于财政收入说

对土地等主要物业课税，是为满足财政支出需要，而筹集国家财政收入。税收都具有组织财政收入的功能和作用。综合国内外对物业税理论的研究，既有一定的借鉴作用，但存在一定的理论局限。主要是没有从宏观和微观的结合上、国内与国际的结合上研究和分析物业税目标，难以对物业税的理论基础和目标得出比较全面系统客观的结论。

首先，本文提出兼容性是物业税目标模式的理论基础。既包括公平、效率、改革和收入目标的兼容，政治、经济、社会目标的兼容。不同群体利益和诉求的兼容，以适应中国社会进入黄金发展和矛盾凸显时期的客观环境要求。如果物业税只讲效率、不讲公平，贫富差距就会不断拉大，导致社会不稳定，最后也无效率可言。如果物业税只讲公平，不讲效率，就难以满足人民群众日益增长的物质文化教育的需要。物业税的政治目标经济目标和社会目标并不是完全一致的，要做到相互协调和兼容，充分发挥物业税优化资源配置、调节财产分配、增强政府实力等多方面的功能作用。

其次，本文提出物业税具有“累进增益调节税”功能的新概念：物业税与经济发展水平和人均国民收入、财富拥有量呈正相关性，物业税收入与房地产价值及政府公共服务水平呈正相关性，物业税支出与各方面受益程度与市场价值呈正相关性，物业税地位与国家的社会管理能力与税收征管水平呈正相关性。并形成链式累进性和增益机制。成为房地产经济和财产分配的“内在稳定器”。目标是调节调节房地产价值级差和实现溢价回收，维护社会公平,改变目前我国基尼系数继续增长，并可以逐步将其减少三分之一。

三、国外的经验和借鉴

国外物业税制度的共同特点是物业税构成地方税收的主体税种；在遗产税和赠与税开征上，各国根据本国国情做出了不同的选择；在财产课税的管理权限上，目前向地方分权的倾向已成为主流；从物业税的征管看，各国的配套措施完备齐全，如设有专门的评估机构进行不动产评估、这些机构都设立详细的信息储备、多采用计算机批量评估程序等

通过对中外物业税收体系的比较，我认为中国现行物业税是“缺失性配置”模式。表现在：只开征了个别财产税，没有开征一般财产税；只对国有集体财产开征，没有对个人财产开征；只对开发环节开征，没有对流通、保有环节征收；只对部分财产开征，没有对财产全面开征；只有中央的税权，没有地方政府的税权；由于不是确切意义上的财产税，导致了政府调节手段的缺失。物业税早已成为发达国家地方财政收入的主要来源；一些分税制国家的地方政府对隶属于自己的财产课税拥有较大的税权和财权。我国税权高度集中于中央，地方基本没有税权。财产估价在一般财产税的征收中非常重要，它关系到财政收入的多少和纳税人实际税负的轻重。许多国家的税务部门专设有财产评估机构。关键是要建立一个合理、可持续的物业税体系。因此我国需要从制度上、机制彻底改革完善现行税制,结束财产保有层面的无税状况，建立起在收入和财产层面全方位调节和缩小贫富差距的物业税租费三位一体的法律体系框架。

通过与国外比较，实现物业税制度的公平与效率目标并非易事。国外物业税的经验和做法给以下方面的启示：①设立较大的评估单位。应在一个省内，统一对财产进行集中评估，并运用计算机等现代评估技术改进和统一评估程序。②聘用数量充分和高素质的地方工作人员。③把物业税基限制在最容易辨认的财产种类。④降低在不同区域内的评估差异。⑤商用财产有效税率要高于住宅。⑥征收非财产税，如地方销售税和所得税，来减轻对物业税的依赖。⑦保护农业，农业财产有效税率低于非农业财产有效税率。⑧在非农业商业财产中，对采矿与伐木用较低的税率，对银行、保险公司和宾馆采用较高税率。⑨对制造业财产用较低的税率。⑩鼓励节能，对交通和公共水电财产征收较高的税。○11同样的财产，城市的有效税率高于农村。○12大城市郊区物业税最高，增长也最快。○13对老年人、残疾人、退伍军入及确实有困难的特定人群降低税率。

通过与国外比较，建立物业税目标模式的制度安排和政策设计时必须充分考虑以下细节：①由哪级政府来确定法定物业税率；②税率应该定多高；③税基定多广；④是否与纳税人收入成正比；⑤是否应与由其支付的公共开支及纳税人的获利相对应；⑥是否作为从富人向穷人进行财富再分配的工具；⑦是否调节对房地产业的投资环境；⑧对经济有哪些影响和冲击；⑨提高税收管理质量；⑩处理地区之间税收不平衡；○11具有调整城乡价格体系、强化对财富的调节和缓解收入分配领域中的不合理状况等积极作用；○12如何预防物业税成为普通老百姓的一种负担等。

四、物业税的经济增长目标

近几年来，我国房地产二级市场上住房价格高攀不下，高房价成了全社会关注的问题．必须通过物业税收改革对房地产市场进行宏观调控，有效地调控房价，清理整顿税费，降低房价，促进房地产市场的均衡发展。

从税收的效率原则来看，我国现行房地产税制在税负水平、税负结构、税种设置、税率设置、计税依据和税费体系等方面不利于优化房地产资源配置，影响了房地产业的健康发展。表现在：一是我国房地产行业税收占税收总额的比重远高于其所贡献GDP占我国GDP总额的比重，平均税负高于国内其他行业，也高于世界其他国家的房地产行业。二是现行税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节税种较少，税负较轻。使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失。而“重流通”的局面，则抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动。三是税种间重复设置，难以体现税收中性原则，给经济运行带来了额外的负担。四是税率设置不能适应房地产经济发展的要求。五是部分税种的计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。六是租、税、费体系混乱，以费挤税的现象特别突出，限制了税收宏观调控功能的发挥。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别非常明显，但在实践中，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。使得房地产业不堪重负，提升了居民的购房门槛，妨碍了房地产业的健康发展。

发挥物业税在房地产消费环节和保有环节的调控作用，将有力地控制房地产市场的投资性需求。在房地产开发、销售过程中，通过物业税，可以促进住房市场的供求平衡。对转让国有土地使用权及其地上建筑物、附着物所取得的增值收入开征土地增值税，对抑制房地产业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展，具有积极的作用。

要坚持征税、明租、少费。在我国，租、税、费都具有增加财政收入的作用，实行租、税、费分离，界定租、税、费的基本内涵，划清租、税、费的基本界限，解决当前租、税、费混乱的问题。取消土地出让金的管理制度。改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费)，

降低房地产价格。从中国的实际分析，物业税改革将一切税费都统一为物业税，由房产最后所有者缴纳，占房产价格50％～60％的房地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等等税费由物业税取而代之后，购房成本会有一个比较大的调整。物业税的调节目标，是使房价下降20％到50％。建设成本下降50%，

稳定金融市场和消除城市扩张。物业税款和消费者的支付能力是正相关的。物业税的实施会减少消费者拖欠付款或停止付款的可能性，从而减少金融系统的不稳定性。〔物业税对建筑物收税，促使土地开发强度下降，导致城市空间扩张以容纳其人口。研究表明，物业税可以消除不良的城市扩张

五、物业税的公平目标

物业税的公平目标，就是要坚持注重公平兼顾效率的原则，调节收入分配不公，从财产级差收益中筹集财力，缓解我国目前收入分配差距过度悬殊，改变目前我国基尼系数继续增长，并可以逐步将其减少三分之一，促进社会公平正义。。

从理论上说，税收调节目标是在一定的客观经济基础上提出的，是为现实的公平和效率服务的。当效率问题突出时，税收目标就主要为效率服务；当公平问题突出时，就主要为公平服务；当两者矛盾尖锐异常时，协调两者矛盾成为主要任务。而在目前中国公平成为突出问题的形势下，物业税具有较强的调节贫富差距功能。对财富的存量征收物业税，并对不同规模的财产实行差别对待，财产多的多纳税，财产少的少纳税，没有财产的不纳税。这样可以从富人手中转移一部分钱到穷人手中，以达到均富的目的。

物业税对财产如何进行公平调节？一般将财产作为储蓄对待。家庭的财产是指一定时点上家庭所拥有的经济资源(财富)的总值，它是一个存量，是家庭各个时期储蓄的积累，又称它为总储蓄。政府对家庭的财产课税，实质上是对家庭储蓄的成果课税，这对家庭的'储蓄行为产生一定的抑制作用。尤其是在家庭没有遗产目标时，这种抑制作用将更为明显。换句话说，物业税会鼓励人们把更多的收入用于当期消费，而不是用于储蓄；而我国居民恰恰是注重储蓄而不愿当期消费。另外，我们还可以把财产视为资本收益的资本化价值来理解财产税对储蓄的影响。也就是说，可以把对财产的课税视同为对资本收益(利息)的课税。因为在完善的资本市场上，对资产价值课征的一定比例的税收实际上可以转化为对资产收益课征的所得税。

例如，假定资产价值为1000元，市场利率为10％，这时资产的年收益为100元，如果政府课征5％的财产税，税额为50元，这相当于对资产收益课征50％的所得税。我们可以用公式来表述物业税与所得税的关系。设V为资产的价值，Y为资产的年收益，i为市场利息率，则：

Y＝iV (式1)

或V＝Y/i

设物业税税率为TP，所得税税率为TY，为了使物业税与所得税税额相等，必须有：

TPY/i＝TYY (式2)

或TY＝TP/i

在上面的例子中，TP为5％，i为10％，因而TY一定等于50%。由于对财产课征TP的物业税，相当于对财产收益(利息)课征了TP/i的所得税。这显然减少了财产存量。在税收收入一定的情况下，课征物业税会比课征等量的所得税导致人们进行更多的储蓄，换句话说，在税额一定的情况下，物业税对储蓄的影响要小于所得税。因为人们会将更多的资产通过货币形式储蓄。

加大物业税对房地产级差地租收入或房地产溢价的调节。在市场经济条件下，土地、住房是一种资产，是稀缺资源。随着城市经济的发展和城市化进程的加快，经常出现投资于某一地块或地段的收益外溢化现象，并在土地使用权的作用下转化为级差收益，即引发周边或两边不同地块产生级差收益，进而引起房价大幅攀升。大体有以下几种状况：一是投资于城市地铁、轻轨和高速公路会引起其两边地块，特别是站点周边地块产生级差收益，使房价大幅攀升。二是投资于公园、绿地、森林会引起周边不同地块产生级差收益，使房价大幅攀升。三是投资于城市车站和码头会引起周边不同地块产生级差收益，进而使房价大幅攀升。四是投资于城市地区或城市副中心、区中心以及大型超市，会引起周边不同地块产生级差收益使房价大幅攀升。五是投资于名校，大型公共文化、体育、娱乐设施也会引起周边不同地块产生级差收益、房价大幅攀升。

对于上述经济现象，许多经济学家把其看成是宏观投资，并把这种投资引发的周边或两边一定范围的不同地块产生的级差收益归入级差地租Ⅱ；或者把这种现象看作是城市土地投资的“地租效应扩散性强”，“积累性大”，因而不仅会增加直接投资地块的级差地租，而且会提高相邻地块的级差地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ是不同的，具有自己的特点。级差地租Ⅰ是以等量资本投入等量面积，是丰度和位置不同的土地所产生的超额利润转化而来的。级差地租Ⅱ是以等量资本连续投入同一块土地上产生不同的生产率所形成超额利润转化而来的。级差地租Ⅲ则不一样，它是投资者投资某地块产生级差收益的同时引发了周边不同地块产生级差收益，并在土地所有权作用下转化为地租的。

物业税承担的一个很重要的功能是房地产价值的溢价回收(value capturing)。由于政府在基础设施和公共服务的投资被资本化入房地产的价值中，公共投资提升了私有土地和房屋的价值。私有业主的财富凭空增加很多，房地产的评估值也随之提高，犹如天上掉馅饼。这样物业税可以将政府行为带来的房地产增值部分地以税收的形式截取，避免私有业主占取全部不劳而获的财富增加。因此，物业税实质是对三种级差地租收入的调节。特别是通过累进的税率，将级差地租Ⅲ大部分收入集中到国家。

采取租金收益。即以不动产租赁价格（租金）作为计税依据。以年度租金收益为计税依据，经济发展所带来的升值因素可以在税收收入中得到较好的体现。同时，从公平和公正的角度讲，税收调节基于不动产的实际用途也更符合量能支付原则。但对于某些特殊类型的不动产，如用于公共用途而保有的不动产，往往并不存在公开的市场价值，如何确定其年度租金收益成为一个问题。各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后，再运用一个合理的贴现率去确定名义租金。土地面积。以土地面积作为计税依据，采用的是从量计征的课税方式。

六、物业税的税收收入目标

物业税的收入目标，是为地方政府提供了长期稳定的、可持续的收入来源，提高物业税占地方财政收入的比重，增强地方政府投资教育、卫生和社会保障等公共产品的供给能力。特别是成为地方税体系中的主体税种。从地方政府职能转向提供公共服务角度出发，我国政府支出责任加大，政府今后的主要职能是提供与老百姓生活密切相关的公共品。公共服务分两个层次：一是支出责任，即中央的支出责任；第二层次是管理责任，主要指地方政府的管理责任。地方政府主要指县市，县是历史上最稳定的建制，以县为单位提供公共品比较合适，因此基层的县级政府应该承担更大提供与老百姓密切相关的公共品责任。让县级政府有财力提供公共服务，须以财税改革为契机构建县市税制。我国名义上有地方税，但是集中在省一级，县级政府财权十分有限，县级政府最需要财权。物业税作为最合适的县税有四个理由：地域性强。不同地区房价、地价差别大；地方政府易于管理；符合服务收费原则；放在县税里，有利于物业税的建设。

物业税能否成为主体税种，主要依据有两点：一是物业税收的作用：二是物业税收入占地方税收总收入比重的大小。从物业税收的作用来看，物业税的开征影响地方政府财政收入结构：一是由于流转环节是一次性征收，而保有环节是持续性征收，物业税改革会减少当期一次性税收，增加长期持续性税收。二是在城市房地产大规模开发阶段，在城市房地产稳定发展阶段，物业税改革将使保有环节税收增加而流转环节税收减少，税收净增加。三是在流转环节税收是对新开发、销售或转让的增量不动产征税，而保有环节税收是对持有的存量不动产征税，由于存量房地产的基数大于增量房地产，使税基扩大，会对当期税收减少产生一定的抑制。通过增加地方税收，不断加大对地方教育、卫生医疗、就业和社会保障、生态环境建设投入，不断改善人民群众的生产生活条件，满足人们公共产品需求。

物业税收入占地方税收总收入比重的大小来看，现有税收不具备主体税种的条件。从国家税务总局发布的统计报告中获悉,十五期间,我国房地产业税收完成5190.98亿元,年均增长41.4%,增幅在各行业中居于首位；十五期间,房地产业税收占全部税收比重为3.0%,至十五末年提高到5.9%,上升2.9个百分点；占第三产业税收的比重同期从7.0%提高到14.6%,翻了一番,是三大产业中比重上升最快的。

开征物业税的收入目标，有以下五种测算形式：

第一种是国家税务总局地方司副司长高世星的估计，按现有的涉及房地产的6个税种(一共9个，后3个忽略了)的收入规模，以为例，占全国税收收入的2．36％，占地方税务局收入的5.9％，是有相当收入规模的。改革以后的统一规范的房地产税，它的收入规模至少应该在1500亿到亿之间，这个税率按照低税率的原则确定，最关键的因素就是房地产税的收入规模。这种预测数量较少。

第二种是某市内经济技术开发区的物业税模拟，某省辖市财政局对市内经济技术开发区纳税单位120个免税单位11个及8个区部分重点税源户,共计400个单位的房地产数据进行了评估。税收可增长50%。房地产业的税收规模可达2000亿元以上。基本结论是：

以总体税负不变为原则，以税收收入目标值与房地产模拟评税计税价值之比匡算税率，分别为1.44％和0.8％。其中：评税价值如果不包括原未计入房产原值土地评税价值，测算税率为1.44％；评税价值如果包括原未计入房产原值土地评税价值，测算税率为0.8％。

评估后，房地产评估值为807亿元，其中房屋401亿元，土地406亿元(其中未含在房产原值中的土地的评估值为358亿元)。与房产原值527亿元相比，增加280亿元，增长53％，主要原因是计税依据中增加了部分土地的评估价值。

第三种是以某省辖市的数据进行模拟测算，物业税在现有规模基础上可增长一倍，达到2600亿元。根据《20某省辖市国民经济和社会发展统计公报》显示，年末市区居民人均住房使用面积17.2平方米，其中市区户籍人口393.19万人，那么至少有住宅面积6762.87万平方米(非住宅物业暂不考虑)。假定人均免税面积为10平方米，以商品房销售价格6000元／平方米为单价进行测算：假定税率为0.5％，物业税收入将在8.5亿元左右，比城镇土地使用税、土地增值税、房产税这三个税种的收入总和多4亿左右。

就居民负担来说，如果一套价值40万的商品房，居住人口为3人，税率为0.5％，年应缴物业税为1100元；如果拥有一套价值100万的商品房，居住人口为3人，税率为0.5％，年应缴物业税为4100元。

以整个市目前的人均负担看，物业税的人均年负担在200元左右。按照20市区居民人均可支配收入12898元，地方财政一般预算收入为150亿元来测算，物业税负担占人均可支配收入的1.6％。占地方财政一般预算收入的比重为5％。

开征物业税后，可以改变目前的对房地产交易环节税负重，而对持有环节税负轻的不合理现象，过分侧重房屋流转环节的税收不利于房产的自由流动，税收收入不稳定且增长乏力。如果重视对房屋持有环节的征税，地方政府为了获得更多的税收收入必将重视城市环境的建设，重视人民居住质量的提高，地方政府的行为会更加符合公共财政的要求。

第四种以全国个人购买的商品房总量测算。据统计，到年全国累计销售给个人的商品房89亿平方米，加上47949万平方米和2005年66962万平方米，合计100.5亿平方米，2005年中国统计公报公布的城镇人口56212万人，人均17.9平方米面积，以10平方米面积为免税基数，全国合计有44.4亿平方米面积纳税，按照2005年全国平均每平方米2700元计算，金额11988亿元，按0.5%税率，应当征税5994亿元。

第五种是综合对广东各县、地级市以及全国35个大中城市的分析，物业税收入是根据城市市区的数据来计算的，不包括郊区和市属县的税收收入，财政收入的数据一般都包括郊区和市属县，因此住宅物业税占地方财政收入的比例将被低估。实行物业税改革之后，住宅物业税收入将成为地方政府新的税源，加强了房地产税收在地方财政中的地位。从三个层面上看，实行改革之后房地产税收总额将占地方财政收入的10％到20％。另外，物业税改革之后不断有新房加入作为税源，而新房的税率拟定为1％，因此住宅物业税的整体比重将会上升。目前的经营性用房相关房地产税收的征收存在着很大问题，相当部分房产的价值按照房产原值计算，造成房产价值的低估引起的税收流失。实行物业税要对经营性房产的税收评估进行规范化，这就会增加经营性房产的房地产税收。因此，物业税将逐步成为地方的主体税种。表1可以看出，物业税总额占地方财政收入的比重最大值为27.84%，最小值也有10.23%

项目住宅物业税收入（亿元）住宅物业税占地方财政收入百分比（%）物业税总额占地方财政收入百分比（%）

最小值 0.65银川 2.84福州 10.23长沙

最大值 47.85上海 11.94兰州23．9 27.84海口

中位数 3.51厦门 5.32上海 14.81天津

如果按照以上六种方法的计算，开征物业税的收入规模区间是2000亿元到6000亿元之间。

物业税占税收和地方税收的比重：20全国税收总额24217亿元，其中中央税15814亿元，地方税8403亿元，年，来自房地产业的税收(不包括耕地占用税、契税、关税，下同)为1369．6亿元，约占当年全国税收收入的5．7％。

按表4.2所列的2000亿元的收入规模计算，物业税占全国税收的百分比8.3%，占地方税收的23.9%。按6000亿元的规模，物业税占全国税收的百分比24.8%，占地方税收的71.4%。因此，物业税具备了成为地方税主体税种的条件。

表.2 物业税的收入规模占税收的比重

项目 2004年1369亿元按2000亿元收入规模按6000亿元收入规模

占全国税收百分比（%） 5．7 8．3 24．8

占地方税收百分比（%） 16．2 23．9 71．4

七、物业税的改革目标

从中国的实际出发，物业税改革的重要目标是《中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出的：稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。如何处理好开征物业税与土地出让金的关系，成为一个难点问题。本文提出用取消土地批租制，开征土地税，同时实行土地年租制度，使物业税和年租制成为房地产经济和土地管理的内在“稳定器”，成为地方财政体制的收入来源。

土地批租制满足了城市财政支出压力不断增长的需要。改革开放以来，我国城镇化比率不断提高。从发展趋势看，在未来相当长的一段时间内，城镇化比率仍会持续提高，这对城市财政支出提出更高的要求和压力，导致了城市财政赤字的不断增加，导致交通拥堵、水资源、能源与土地的短缺。为了维持有限的环境承受能力，土地批租制满足了这种需要。因此土地批租实际是地方的土地财政。

据统计，1990年到1992年土地出让金收入分别为10.5亿元、11.3亿元和525亿元。据有关部门统计，1992年到2003年全国土地出让金收入累计达1万多亿元。另据《中国国土资源年鉴》的统计，我国、20全国土地出让金分别为1295.79亿元和2416.79亿元，占当年GDP的比重分别为1.18%和2.01%，而2004年的土地出让金5894.14亿元，占当年GDP的3.69%.2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占GDP的3.82%,占同期地方本级财政收入15092亿元的1／3还强。我国现有的土地批租政策，在很大程度上缓解了城市政府的财政困难。但是土地批租制度也存在不少问题：隐藏并积累了城市公共财政风险。导致资源的不合理配置。不利于宏观经济的稳定运行。不利于满足居民的合理居住需求。不利于创造就业。不利于弱势群体利益的保护。不利于党风廉政建设。不利于获得长远利益。

改革的思路是：国家将土地使用权完全彻底地交给土地使用者，建立所有权国有化、使用权私有化的新型土地制度。建立高度市场化的土地经营制度。取消土地使用权期限的限制，土地交易仅在土地使用者之间进行，市场化的土地经营制度为房地一体化消除了障碍，为城市房地产统一经营管理提供了有利条件。

规范土地费体系，将土地批租改革为土地使用费，并入土地税中统一征收。由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费)，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格。可对第一次取得土地使用权收取土地补偿金，土地补偿金的额度低于当前的土地出让金，然后逐年收取地租性质的土地使用费。补偿性收费符合行政收费的特点和功能，应以保留，补偿性收费主要有设施补偿费、劳务补偿费和工本补偿费。设施补偿费是指为使国家对公共服务设施投入的资金得到一定的补偿，向使用该设施的单位和个人收取的一定金额的使用费，以保证这些设施的正常运行和维护，推动整个城市的良性循环。劳务补偿费用是指对土地资源不进行资金投入，而只是对活劳动的补偿，如政府平整土地作为停车场，停车场费以及为办理各种土地转移手续所收取的费用，属于劳务补偿型费用。工本补偿费是指为加强土地管理，确定土地产权，建立地籍档案，土地管理部门须发给土地使用者的各种证件、证明，印制这些证件的费用要得到补偿，因此，要收取工本费。

八、物业税的法律体系

制定《物业税法》及《实施细则》，是实现物业税目标模式的载体。应当采取由最高权力机关制定全国性法律的立法模式，以“宽税基、少税种、低税率”为指导原则，确定物业税的纳税义务人、征税范围、征税对象及税目、征税环节、税率、计税依据减免税规定以及征收管理等内容。确立我国物业税法律体系的基本框架是：构建以物业税、遗产税和赠与税为主体以土地年租金为基础、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产税、租、费体系，同时提升物业税收的立法层次并适度分权，建立完善房地产估价制度等税制改革的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

一是将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的物业税。

二是统一内外税制，纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。

三是取消城镇土地使用税和土地增值税。首先，我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从法学理论上讲，土地使用权属于地上权的一种，地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租(土地出让金)。从经济学的角度讲，市场经济条件下，土地作为一种生产要素进入市场，要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经缴纳了土地出让金(地租)，故不应再次缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次，从理论上讲，随着房地产市场的竞争加剧，行业利润逐步趋于平均化，土地增值税已失去了存在的意义。从实际征收情况来看，土地增值税计征烦琐，征收阻力大，征收效果差，应考虑予以取消。至于取消增值税后产生的收入流失，可借鉴国外做法，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。

四是适时开征遗产税和赠与税。遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。其目的主要不是出于财政收入的考虑，而是协助个人所得税，调节财富分配，促进社会公平，因此，应该采取高起征点和高的累进税率。从目前中国的税收征管水平出发，遗产税应采用总遗产税制度。

五是设立土地年租制。将原来的土地批租改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

六是清理房地产行业乱收费，将具有经营性的房地产收费从行政事业性收费中分离出来，规范政府行为；将一部分名费实税的收费改为税，对需要保留的收费纳入规费系列，纳入财政预算管理。

【注释】

〔1〕Aaron,H．J．and Munnell,A．H．，“Reassessing the Role for Wealth Transfer Taxes”，National Tax Journal，V01．XLV．1992.pp．119—143．

〔2〕Engen，Ehc，Arte Gravelle and Kent Smetters，”The Effects of Foundamental Tax Reform”，．pp．11—13．

〔3〕中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定. 人民出版社, 2003:23-24

〔4〕中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议. 人民出版社, 2005:22-23

〔5〕张守文, 税法原理. 第2版, 北京大学出版社, :34-35

〔6〕中华人民共和国2005年国民经济和社会发展统计公报, 经济日报,

〔7〕李实、魏众、丁赛, 中国居民财产分布不均等及其原因的经验分析, 经济研究, 2005(6): 15-17

〔8〕刘剑文, 财税法教程, 第2版, 法律出版社:268-269

徐盂洲(主编), 税法, 中国人民大学出版社:256-257

〔9〕贾康, 国有资产管理二题, 财政研究, 2004(4):2-4

〔10〕2004年城镇房屋概况统计公报, 中国城市建设出版社, 2005:105-106

〔11〕中国人民大学中国社会发展研究报告, 中国人民大学出版社, 2005:200-201

〔12〕［英］亚当．斯密, 国民财富的性质和原因的研究, 商务印书馆, 1981:422-423

〔13〕Robert A．Haugen， “Modern Investment Theory”，Press Hall International Inc. 1997 51．

〔14〕中国统计年鉴2006, 中国统计出版社, 2006:579-580

〔15〕中国财政年鉴2006, 中国财政出版社, 2006:235-236

〔16〕Fisher, Ronald， “Intergovernmental Incentives and Local Fiscal Behavior”，Working Paper， Michigan State University,1988.78．

篇12：浅谈物业税税收效应与模式选择

浅谈物业税税收效应与模式选择

[摘要]近年来，物业税开征及改革模式受到了社会各界的极大关注。通过对物业税改革的两种模式进行理论分析，以及对深圳市进行实证考察的结果表明：对所有物业征收物业税，将带来较强的税负递增效应和地区差异效应以及对房屋租赁市场的冲击效应，但税收收入有较强的稳定性与充足性。因此，从我国现实考虑，现阶段应该对居民基本住宅免征物业税;但在长期内，应对所有物业征收物业税。

[关键词]物业税;税收效应;房地产市场

一、引言

以来，房地产市场再度升温并且房地产价格又一次快速上涨。因开征物业税对房价会起到明显有效的抑制作用，可以缓解现行房地产市场过热，抑制房地产泡沫，因此，开征物业税也再次成为社会关注的焦点问题。虽然几年来一直有消息说要开征物业税，但物业税并没有如期而至，不过以来物业税开征的脚步似乎越来越近了。如有报道称，今年两会上，北京市地税局有关负责人称北京最早底开征物业税。由于我国物业税改革既承担着普通的税收收入功能，又肩负着调控房地产市场的重任，因而，物业税推出的时机、物业税改革的模式成为人们关注和争论的热点话题。

对于物业税改革的模式，目前争论较多的有两个问题：一是土地出让金要不要并入物业税当中;二是对居民基本住宅或第一套住宅要不要征收物业税。对于第一个问题，已经有很多学者进行了研究：一些学者主张取消土地出让金，将土地出让金并入物业税中;更多的学者则认为土地出让金与物业税是两种不同性质的税费，二者不能相互替代，因此，土地出让金不能并入物业税中。在此笔者赞同第二种观点。对于第二个问题，从国外的实践来看，应该对所有的物业类型进行征税;但从国内的现实看，主流声音主张对居民基本住宅免征物业税。本文分别对居民基本住宅征收物业税和免征物业税两种模式的税收效应进行理论分析，并以深圳市为例进行实证考察。

二、全面征收物业税的税收效应分析

目前，对所有物业征收物业税的税制模式已经在很多国家实行，如美国、英国、日本等国。这一模式的优点有以下几个方面：一是税收征管成本较低，因为是对所有住宅征收，不需要花费很多人力、物力去甄别是第一套房还是二套以上住宅;二是税收覆盖面广、税源稳定，政府可以获得一项稳定而充足的税收收入。这一方案所带来的冲击主要有：一是居民基本住宅也需要缴纳物业税，有可能加重普通居民的税收负担;二是不利于居民改善居住条件，提高了人们的居住成本;三是由于普通居民的税负可能增加，因而物业税改革的阻力较大，恐怕难以顺利实施。物业税开征后，可能会产生以下效应：

1.税负递增效应。物业税具有税负难以转稼、税负水平随着房地产价值的增加不断提高的特点，并且由于征税对象是人们的基本住宅，房地产市场价值的增加并不能通过市场交易实现，反而会因为升值而需要缴纳更多的物业税。因此，物业税收入只能来自于人们的可支配收入，人们需要从自己的收入里拿出一定的持续不断增长的额度，为自己的住宅支付物业税;这意味着人们的税负水平在不断提高(假定收入不变)，即产生税负递增效应。

我们以深圳市的数据资料对物业税税负递增效应进行分析。假设物业税税率为1%，计税金额按房屋市场价值的70%进行估算，单套住房以100平方米计算。根据表1中数据，可计算出2006—20深圳市各行政区的物业税税额，计算结果见表2。表2数据显示，由于房价上涨，从20到年，各区的物业税都有较大幅度上涨，其中宝安区上涨了88.5%，龙岗区上涨了78.6%，福田区上涨了82.1%，南山区上涨了80.8%，盐田区上涨了57.8%，罗湖区上涨了76.2%。因为物业税是根据房屋的市场价值进行计算的，因此房价上涨越快，物业税上涨幅度也越大。当然，从2006—2009年，深圳市居民人均可支配收入从22 567元增加到29 245元，增长幅度为30%。但与房价和物业税的上涨幅度相比，要小了许多，因此，如果对居民基本住宅征收物业税，居民的税收负担将随着房价上涨而不断上升。

2.地区差异效应。从地区角度看，如果两个地区的房价不同，物业税税率标准相同，则房价高的地区居民家庭将为自住住宅支付更高的物业税，而房价低的地区的居民家庭将支付一个相对较低的物业税，因此，在不同地区之间产生了一个税收差异效应。因属于自住住宅，房屋增值并不能通过市场交易来实现，因此，这也意味着房价高的地区居民家庭将支付更高的居住成本。在这里，物业税将产生一种“挤出效应”，收入水平较低、收入增长缓慢的居民将不得不离开房价高的地区，而转向房价低的地区寻求就业和居住场所。“挤出效应”的存在，使得房价高的地区对房地产的需求减少，而房价低的地区则房地产需求增加，因而不同地区的房价差异将逐渐缩小而趋于一致。

从表2可以看出，由于房价不同，深圳市6个区的物业税税额有较大差异，其中福田区税负最高，2009年税额为13220元，而龙岗区物业税最低，2009年为6716元，福田区物业税比龙岗区高了一倍，这就是物业税的地区差异效应。而这只是一个城市不同区域的物业税差异，如果是不同城市之间，由于房价差异更为突出，因而物业税的差异也将更为突出。对于普通居民来说，对其基本住宅征收物业税，且房价高的地区要缴纳更多的物业税，将迫使众多中低收入家庭从房价高的区域向房价低的区域迁移，以减轻物业税负担。如深圳市内福田、南山区的居民向龙岗、宝安区迁移。

3.结构冲击效应。在商品房销售市场中，征收物业税后，由于所有房屋均需缴纳物业税，且需按房屋的市场价值来缴纳，根据理性选择规律，人们会更多地选择小户型、低总价的住房，而减少对大户型、豪华型住房的购买。需求的改变必将引起供给层面的变化，也就是住房供给结构中，小户型住房将增多，大户型、高档公寓以及别墅的供应将减少。

4.行业差异效应。物业税的开征，对房屋租赁市场、房屋买卖市场、土地市场都将产生影响，但影响程度存在较大差异，下面对此进行分析。

(1)房屋租赁市场。由于征收物业税，住房投资成本增加，投资者要么自己承担增加的税收，要么将增加的税负部分或全部转嫁给租房者。由于目前房地产市场上房屋“租售比”较低，租房收入只够抵消资金成本，投资者主要是通过房屋的“低买高卖”来获取投资收益。因此，征收物业税后，投资者自己承担税负的程度有限，只能通过税负转嫁将大部或全部税负转嫁给租房者，这意味着租赁市场上租金将较大幅度上涨。同时，由于基本住宅也需要缴纳物业税，这将使部分居民放弃购买住宅，而通过租赁住房来满足居住需要，这使得租赁市场上房租有进一步提高的可能。

目前房地产市场上“租售比”较低的状况，可从深圳市的房地产市场得到证实。表3数据显示，从2006年到2009年，深圳市各区的住宅租金上涨幅度都不大，上涨幅度最大的福田区涨了17.1%，上涨幅度最小的盐田区仅涨了3.2%，远不及同期房价上涨的幅度。我们以2009年的数据来分析投资者对物业税的承受能力。这里有以下假设：投资者贷款额度为房屋价格的70%，贷款期限为20年，住宅面积为100平方米。根据等额还款公式：

R=Pi(1+i)n/(1+i)n-1

其中R为每期还款额，P为贷款额，i为贷款利率，n为还款期数。将表1中各区的房价数据乘以0.7，再乘以100(住宅面积100平方米)，即为贷款额，利率以5年以上贷款利率计算(贷款期内利率会有变动，根据历史数据，这里取7%作为平均利率水平)。根据等额还款公式，可得每年还款额、每年偿付利息额及本金。

从上表中可以看出，除罗湖区外，其他5区的房屋租金收入还不够偿还贷款的利息支出，说明房地产市场“租售比”严重偏低。因此投资者投资房屋的收益并不是来自于房屋租金收入，而是通过房价上涨来获取房屋买卖的差额利润。由于房屋出租的利润率很低甚至为负，因此，如果提高物业税，那么投资者自身的消化能力非常有限，势必会通过税负转嫁将提高的物业税转嫁给房屋承租者。如果投资者将物业税全额转嫁给租房者，按表2中2009年的物业税数据计算，宝安区房屋租金将增加26.1%，龙岗区将增加25.3%，福田区将增加23%，南山区将增加24.9%，盐田区将增加28.3%，罗湖区将增加19.9%。由于自住住房也需要缴纳物业税，因此租赁市场上将保持较高的租赁需求，使得房屋租金可以大部或全部甚至超额转嫁给租房者。

(2)房屋买卖市场。物业税的开征对房价的影响又如何呢?一方面，由于开发与流通环节的税费减少，因而房屋开发与交易成本降低，这将有利于降低房价;另一方面，由于房屋保有环节成本提高，房屋需求将减少，特别是投资性需求有可能大幅减少。具体地说，自住型需求虽然是刚性需求，但由于每年需要缴纳不断增长的物业税，因而理性的购房者会更多地购买小户型、低总价的住房，这样，从面积与价格上看，住房需求减少，房价降低;而对于投资性需求，虽然物业税占其月供支出的比例相对较小，但物业税开征将使房价上涨速度下降，房价涨幅的`降低将使投资利润率加速下降。据王晓明、吴慧敏的研究结论，房价上涨速度从10%下降到8%，投资利润将下降20%。因此，物业税开征对投资性需求的冲击是相当大的。现阶段我国房地产需求中，很大部分是投资性需求，因而，物业税开征后将使住房需求减少，而房屋供给有可能由于开发成本的降低而增加，房价(包括新房和二手房)下降或上涨速度减缓。

(3)土地市场。在房地产市场中，从经济学理论的角度分析，土地是房屋需求的引致需求，也就是说，地价将随着房价的变动而同向变动，但土地价格也将从成本途径影响房屋价格;在这二者中，房价的影响是主要的、长期的，而地价的影响是次要的，更多是短期内的影响。因此，物业税开征后，房价上涨幅度将趋缓或下降，地价上涨幅度也将趋缓甚至下降。

综上所述，物业税开征后，房屋租金有可能大幅提高，而房价则有可能下降或上涨幅度趋缓，因而有可能改变我国房地产市场上长期以来“租售比”过低的情况，使得房屋租赁市场与买卖市场实现平衡发展。

三、基本住房免征物业税改革模式的税收效应分析

这一模式是对居民的基本住宅或者是第一套住宅免征物业税，而对第二套以上住宅征收物业税。其优点在于：一是保证了居民的基本居住需要，普通居民的税负不会增加;二是更加着重于物业税对房地产市场的调控功能，重点抑制住房市场的投资性需求;三是减少了物业税改革的阻力，有利于物业税改革的顺利推进。这一模式的缺陷在于：一是提高了物业税的信息监管成本，需要动用大量的人力、物力对居民的第一套房与二套以上住宅进行甄别;二是税收收入具有不稳定性，物业税难以成为地方政府的主要财政收入来源。这一模式可能带来如下税收效应。

1.财政收入效应。如果对基本住宅免征物业税，那么物业税的主要征税对象是工商业房产和经营性住宅。而在我国房地产市场结构中，工商业房产的市场价值只占全部商品房市场价值的17%，住宅占了83%;对于住宅中用于投资性的住宅比例，据有关资料，目前北京市住房销售中，投资性购房比例达到61%，上海为51%，深圳亦达到50%以上。从这几个城市来看，投资性比例很高。当然，这是增量住宅的投资性比例，存量住宅中，由于2004年之前的投资性需求较小，因而从总体来看，投资性需求应比前面数据要小。这里假设为50%的投资性比例，则可计算出在整个房地产市场中，应征收物业税的房产比例为58.5%(83%×50%+17%)。不过，物业税开征后，投资性需求预计将下降，那么投资性比例将减少，这样，来自于物业税的税收收入将可能不断下降，直至达到一个稳定水平。同时，如果从全国范围来考察，则投资性比例将远低于上述几个城市。这里假设为20%，则所有房产中应征收物业税的比例为33.6%(83%×20%+17%)，并且，随着物业税的开征，物业税税收收入也将经历一个下降过程，直至稳定。

因此，从财政收入角度来看，对基本住宅免征物业税，对于一线城市来说，物业税收入将减少一半以上;而从全国来看，物业税税收收入将减少三分之二以上。这样，来自于物业税的收入少且将不断下降，作为地方政府财政收入的主要税种，其财政收入功能将大为减弱。

2.结构冲击效应。由于对居民的基本住宅或第一套住宅免征物业税，在购置第一套房时，人们可能追求大户型、高档次的住房;当然，这是在有能力购买的前提下。而对于二套以上住房或投资性住房，需要征收物业税，物业税的征收将使租赁市场上租金提高，房租的提高，将使租房者更多选择小面积的住房，这样，租赁市场上房屋的供给与需求主要是小户型住房;而在自住型房屋供给结构中，根据购房者的经济条件与偏好，收入高的人可能会更多选择大户型、高档公寓和别墅，而中低下收入阶层可能更多选择中小户型。

3.行业差异效应。一是房屋租赁市场。由于二套以上住宅需要征收物业税，目前房地产市场上严重偏低的“租售比”，将使得物业税开征后房屋租金有较大幅度提高，这将减少对房屋租赁的需求;又由于基本住宅不需缴纳物业税，因此，只要经济能力许可，大部分的居民会选择购置住房，而不会选择租赁住房来改善居住条件。因此租赁需求将减少，反过来又使得房屋租金难以有很大程度的提高。二是房屋买卖市场。由于对基本住宅免征物业税，而对二套以上住宅征收物业税，加上租金提高，因此，将使得更多居民选择购置自住住宅。我国正处于城市化与工业化快速发展时期，对基本住宅和改善型的住宅需求量很大，因此，房屋需求将会随着城市化的不断推进而增加，房价将会上涨，但投资性需求由于投资成本增加以及投资利润率减少等原因，与物业税开征前相比，投资需求将受到抑制，因此总体来说，房价可能会涨，但上涨幅度将比较平缓。三是土地市场。旺盛的自住型住房需求和较为温和的投资性需求的存在，使得我国房地产市场在城市化还没完成阶段，房价仍有较大的上涨压力。土地是房屋需求的引致需求，因而土地价格也将随着房价的上涨而上涨，但上涨幅度和波动程度比开征物业税前要小。

四、结论及政策性建议

上文分析表明，对居民基本住宅征收物业税，对普通居民将产生税负递增效应和地区差异效应;并且，根据深圳市的数据资料进行实证考察，表明税负增加程度和地区差异程度都比较大。因此，考虑到目前我国居民的收入水平和地区发展的不平衡程度，这一物业税改革模式不太适合我国国情。而对居民基本住宅免征物业税的模式不会增加普通居民的税负，也不会带来税收的地区差异效应，同时，对房地产市场的投资性需求也有较大抑制作用;另外，与第一种改革模式相比，物业税对房屋租赁市场的冲击程度要小，居民也有更强激励购买自住住宅。当然，第二种改革模式可能会带来物业税税收收入减少，难以成为地方政府主要的财政收入来源。但由于土地出让金并没有并入物业税中，土地出让金仍将成为地方财政的重要支柱，这可以在很大程度上弥补物业税的不足。因此，在现阶段，我国物业税改革应对居民基本住宅免征物业税。然而值得思考的是，第二种改革模式的税收监管成本与征收成本较高，其税收收益与成本相比可能并不高，这需要不断地改进和完善税收信息监管体系，并加大对偷税漏税行为的处罚力度。

在长期内，随着我国城市化进程的基本完成，房地产市场将以存量交易为主，来自于土地出让的收入将大大减少，第二种物业税改革模式所带来的物业税税收收入不足的缺陷将凸显出来，因此应逐步向第一种改革模式过渡。此时，地区经济差距的缩小和人们收入水平的更大提高，可以克服第一种改革模式所引起的税负递增效应和地区差异效应。

篇13：我国物业税将逐步征收涉及购房者切身利益

我国物业税将逐步征收涉及购房者切身利益

只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求。

关于“年内开始开征物业税试点”的说法不断蔓延，继广东、湖南先后声称要开展物业税征收试点后，上海、北京、南京等大都市以及温州、丹东等中小城市，也出现了类似的声音。

可以标志物业税正在紧张酝酿和积极推进之中的是，11月22日至25日在福州举行的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，包括国家税务总局、财政部和部分省、市、自治区地方税务局有关负责人，以及国内顶级财税经济专家、学者在内的100多人，就开征物业税进行了研究探讨。

其实，物业税之所以如此受到关注，不仅在于物业税改革的实施，将彻底改变整个地产运营的格局，而且几乎涉及所有的家庭，成为人人切身利益相关的一个主要税种。

专家的设想

“我国的商品税制和所得税制已相对完善，但物业税制仍相对滞后。”财政部财科所税收研究室主任孙钢教授说，“尽快开征物业税，可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。”

在这次规模空前的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上，26位国内著名财税经济学家在内的与会人员提出，改革、完善物业税制度应该作为加强中国地方税体系建设的一个重要途径。

专家们提出的改革的建议是：将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

根据这一设想，物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。

在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%―3%的'幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定的适用税率。

此外，物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25平米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

房地产业税收现状

一位参加这次“中国地方税改革与发展高级研讨会”的税务官员表示，物业税开征将有可能提速的一个重要原因是，房地产业已经成为偷逃税重灾区。

来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，“房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题”。

据新华社消息，山东省地税局不久前以房地产行业为重点进行了地方税收专项检查，结果发现被检查的665户企业中有偷逃税行为的达542户，占八成以上；共查补各项税款3.9亿元，占该省专项检查查补税款的61.55%.

其实，不单是山东，近年来全国各地房地产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加，就连西南边陲的云南省房地产业涉税违法案件占全部涉税案件的比例，在过去的9年间也竟然上升了12倍。

房地产业涉税违法行为主要表现在：在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开

[1] [2]

篇14：我国开征物业税的必要性及框架设计探讨

关于我国开征物业税的必要性及框架设计探讨

【论文关键词】物业税房地产市场房地产税收体系

【论文摘要】通过征收物业税,完善我国房地产税收体系,将税收从开发环节向持有环节转移,降低购置环节税收负担,促进房地产行业健康发展。

开征物业税,是世界各国普遍的做法,主要是针对土地、房屋等不动产征收,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税不仅可以充当促进经济转轨的推进器,还可以用来化解经济运行中的各种矛盾,也是筹集地方政府收入的重要手段。

一、开征物业税的必要性

金融危机对全球经济产生了巨大的冲击,我国房地产行业也受到了很大影响,虽然中央出台了一些政策,但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制,应本着总体税负减少的原则,通过征收物业税,将税收从开发环节向持有环节转移,从而降低购置环节税收负担,促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。

(一)优化资源配置

相关数据显示,末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米;业内预计,有可能达到3亿～4亿平方米,是往年空置面积总量的2-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本,将迫使业主提高房地产使用效率,如果业主无法有效使用房地产,税收就成为业主的沉重负担,为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产,从而使房地产流转到能更有效利用的人手里,优化资源配置。

(二)调节收入分配,促进社会公平

物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。

(三)增加地方财政收入

财政部财政科学研究所所长贾康认为:物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种,就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式,抑制不理性投资,形成不动产保有环节稳定的长期收入。

由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高,地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。

(四)完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担

我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。另外,我国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。我国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重,而在房地产持有和使用环节税负偏轻。

由于房依地而建,地为房之基,房地难以分离,房价、地价之间难以分割且常常互含,市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值,将相关税种合并,同时取消相应的收费,统一征收物业税,从而简化税种,有利于我国房地产税收体系的完善,避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,减轻房地产在购置环节的税费负担。

(五)调控房地产市场

物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策,更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有,改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的`调整,更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产,使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。

另外,通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时,调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退,住房需求不足时,降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。

二、开征物业税需解决的问题

近年来虽然出台了一些与物业税相关的法律,但由于制约因素没有解决,物业税一直未开征,这些问题主要有:

(一)相关制度和部门的配合问题

为配合物业税的开征,我国必须尽快建立和完善与财产相关的法律制度,使真正的实名制财产登记制度、财产保护制度等基础工作做到位,加强对公民与法人合法收入与财产的保护,对个人和家庭之间的财产转让、继承、受让、捐赠等行为做出相应的法律规定。

物业税的开征,涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门,环节多、范围广、监管难度大,牵涉社会上各个阶层和团体的利益。因此,制定相关政策,明确其他部门有义务向税务部门提供相关资料。

(二)新旧政策衔接问题

由于开征物业关系到每一个城市居民的切身利益,是个敏感的话题。所以,对于已经出售的房屋,购房者在购房的时候已经一次性缴纳了相应的税费,而物业税实行后,新的购房者并没有缴纳这些税费。从设计原理上讲,物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合并替代税种,如果把新、旧购房者一视同仁的征收物业税就存在不公平,对于在物业税开征前已经购房者就存在着重复征税的问题。如果让老房子采用老办法,不再缴纳物业税,新房子采用新办法缴纳物业税,在市场公允价值发生巨大变化时,尤其增高的情况,也存在不公平问题。建议按照已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳的物业税,全部抵缴完之后,再按物业税制度规定,开始缴纳物业税,这样起到公平税负的作用。

(三)评估结果客观性问题

我国的房地产评估机构存在着严重的良莠不齐、评估报告质量令人担忧的客观事实。要开征物业税,首先建立适合中国实际的完善的房地产纳税评估制度,要整顿清理现行的评估机构,打造具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的中介机构,从而评定出公允的物业税征收税基。

(四)操作中的技术条件问题

物业税的征收,面临现实的征管技术与社会配套条件的问题。物业税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征的征管技术、配套条件和措施。在制度设计上要统筹兼顾、全面推进,确保相关的配套措施到位,保证物业税税收制度的有效性,保证税收制度改革的成功。建立与税收征管评估有关的信息数据库,每一处房地产都搜集到详细的信息,同时向社会公开评估标准和结果,以保证税收政策的实施。

篇15：关于我国开征物业税的必要性及框架设计探讨

二、开征物业税需解决的问题

近年来虽然出台了一些与物业税相关的法律,但由于制约因素没有解决,物业税一直未开征,这些问题主要有:

(一)相关制度和部门的配合问题

(二)新旧政策衔接问题

(三)评估结果客观性问题

(四)操作中的技术条件问题

三、对物业税基本框架的设计思路

物业税改革的基本框架是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。对物业税各要素的设计如下:

(一)纳税人

物业税的纳税人应该是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人,即以房地产的产权人为纳税人。

(二)征税范围

按照宽税基的原则,物业税征税范围不但包括市区、县城、城镇和工矿区,还应包括农村;不但包括经营性房地产,还应包括企事业单位及个人自住房地产。一是随着我国住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,对居民自用住房完全免税,不仅使国家放弃了一项应得的重要税源,还放弃了调节居民收入分配的重要手段,有碍税收公平功能的发挥。二是随着事业单位的改革,许多事业单位改制为企业,对所用房产也拥有了产权。从理论上讲,所有拥有房地产产权的单位和个人都应承担房地产相关税收的纳税义务。因此,应将事业单位用房纳入物业税征税范围。

(三)课税对象

以土地和房产共同作为物业税的课税对象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物为物业税的课税对象。物业税下设企事业房地产(包括经营用房地产和非经营用房地产两个子目)、居民用房地产(包括农村居民房地产和城镇居民房地产两个子目)两个税目。

(四)计税依据

可按一家人拥有多处住房的总面积,以反映房地产市场价值的评估价值为计税依据。物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的,不仅可以克服现行计税依据的缺点,而且纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定,更符合量能纳税原则。

(五)税率

确定税率形式和大小时,应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。据有关专家初步估算,按照平均水平为0. 8%的税率征收物业税,不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。对于物业税税率,一是税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,考虑各地区房地产及经济情况的不同,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。二是由于房地产类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异,对经营用房可采用比例税率,对个人自住房采用超额累进税率的方式征收。个人自住房可按各地区经济适用房规定的人均居住面积作为免征额的确定依据,如以人均30-50平方米对应的房产价值为免征额,超出部分按超额累进税率征收,如超出50-100平方米按0.2%的税率、超出100-200平方米按0.3%的税率、超出200平方米以上按0.4%的税率等。

(六)减免税

根据现行房产税和土地使用税税收减免政策,物业税的税收减免应从以下几个方面着手:一是由财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地的房地产免税;二是考虑到农村地区,尤其是中西部地区经济基础相对薄弱,农民负担能力有限,可以根据各地实际情况,因地制宜地制定一些辅助性减免税收政策,比如对农村家庭用房免税,对中西部贫困地区免税等;三是由于不可抗力造成房地产毁损的,税务机关可根据实际情况给予适当减免。

【参考文献】

[1] 李冬辉. 我国启动物业税的难点与对策分析[J]. 科技创新导报,2008,(30).

[2] 姚稼强. 改革我国房地产税制的政策建议[J]. 税务研究,2008,(04):60-61.

[3] 柳婧.我国个人房地产税收体系管理的研究[J].时代经贸,2007,5(10):109-111.

[4] 高世星.物业税的开征有利于完善财产税制[N].中国税务报,2008,(5).

[5] 付钊.论物业税开征的难点及政策建议[J].新西部,2008,(12):29-30.