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房地产估价师案例与分析精粹试题

时间：2022-09-14 08:12:56 试题试卷收藏本文下载本文

房地产估价师案例与分析精粹试题（共8篇）由网友“银丝华鸡扎”投稿提供，以下是小编为大家汇总后的房地产估价师案例与分析精粹试题，欢迎参阅，希望可以帮助到有需要的朋友。

房地产估价师案例与分析精粹试题

篇1：房地产估价师案例与分析精粹试题

最新房地产估价师案例与分析精粹试题

案例分析

A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。

1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。

A.拍卖方式

B.招标方式

C.协议出让

D.挂牌出让

2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为 ( )年。

A.30

B.40

C.50

D.70

3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的'法人或者其他组织发出投标邀请书。

A.1

B.2

C.3

D.4

E.5

4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取( )等形式，对建设工程实施监理。

A.旁站

B.巡视

C.平行检验

D.仅听取汇报

5、关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括( )。

A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。

C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A.15

B.30

C.60

D.90

7、C公司为获得房地产权，应办理( )。

A.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》

B.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》

C、到A市土地管理部门，办理《国有土地使用证》

D.到A市土地管理部门，办理《国有土地所有证》

E.到A市土地管理部门，办理《集体土地使用证》

8、D公司应办理( )手续，其租赁行为才是合法的。

A.B房地产开发公司与D公司口头租赁协议

B.B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同

C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证

D.到A市规划管理部门进行登记

参考答案：

1. ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC

篇2：房地产估价师案例与分析试题

房地产估价师案例与分析精选试题

（一）

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。

第 1 题下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为( )。

A.商品房预售合同未经备案，合同无效

B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让

D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

【正确答案】： B,D

第 2 题李某所购房屋的建筑面积为( )㎡。

A.70

B.76

C.83

D.92

【正确答案】： C

【参考解析】：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70㎡+13㎡=83㎡。

第 3 题签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请( )。

A.房屋预告登记

B.房屋所有权初始登记

C.房屋转移登记

D.商品房预售合同登记备案

【正确答案】： A

第 4 题按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的`为( )。

A.李某按成交价1%缴纳契税

B.房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税

C.李某抵押该房，减半征收印花税

D.李某出租该房，免征个人所得税

【正确答案】： A,B

(二)

，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从202月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款万元。8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

第 100 题该项目203月12日估价时点的房地产抵押价值为( )万元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

【正确答案】： B

【参考解析】：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。

第 1 题人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由( )参照评估确定。

A.人民法院

B.估价机构

C.拍卖师

D.开发商

【正确答案】： A

第 2 题首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于( )万元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

【正确答案】： C

【参考解析】：人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×(1-20%)=5120万元。

第 3 题如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为( )。

A.无效应价

B.有效应价

C.可以成交的价格

D.不确定

【正确答案】： B,C

【参考解析】：最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。

第 4 题如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为( )年。

A.35.5

B.45.5

C.50.0

D.65.5

【正确答案】： B

【参考解析】：综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从年2月起计，至208月，计4.5年。50-4.5=45.5年。

篇3：房地产估价师案例与分析经典试题

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径( )。

A.自行改变

B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。

A.该两幢房屋的抵押评估价格之和

B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。

A.该两幢房屋的非正常市场价值

B.该两幢房屋的重新购建价格

C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

标准答案：A,D,B,C

解析：

1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。

2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。考试用书

3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

篇4：房地产估价师案例与分析经典试题

卖房者甲与购房者乙于4月25日签订了一套装修较陈旧的'二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1.估价时点是( )

A.204月25日

B.年5月25日

C.2002年7月25日

D.2002年7月25日以后的某一天

2.估价的价值范围应是( )

A.合同1规定的房款来源：

B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

标准答案：1.A,2.A

解析：

1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

篇5：房地产估价师案例与分析练习题

赵某于6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。209月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

1.赵某与开发商于206月签订的商品房买卖合同原件;

2.赵某的购房发票;

3.商品房预售许可证复印件

4.其他有关房地产市场资料。

请问：

1.上述资料用于抵押估价是否齐全?

2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?

3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

标准答案：

1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

篇6：全国房地产估价师考试案例与分析模拟试题

某商业楼建筑面积为5000㎡，于9月1日开工，3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自203月1日起至2043年2月28日止。在3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D.按建筑物已使用年限计算

(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为203月1日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

(问题3) 估价机构评估出该商业楼在年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(问题4) 假设在年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )

A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

D.该500万元可再次抵押

(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

篇7：房地产估价师案例分析练习题

房地产估价师案例分析练习题

案例1：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

1.能否翻建的最终批准权在( )。

A.政府房地产管理部门

B.政府规划管理部门

C.政府土地管理部门

D.上级总公司

2.评估时依据的建筑面积应为( )。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三个面积都不行

3.该公司委托评估应选择( )。

A.房地产管理部门

B.资产管理部门

C.有资格的房地产估价机构

D.验资机构

标准答案：B,D,C

解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

案例2：卖房者甲与购房者乙于204月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的`装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1.估价时点是( )

A.年4月25日

B.2002年5月25日

C.2002年7月25日

D.2002年7月25日以后的某一天

2.估价的价值范围应是( )

A.合同1规定的房款

B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

标准答案：1.A,2.A

解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

案例3：张某于11月以银行按揭方式购买了一套140O的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

标准答案：

1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。

案例4：某商业楼建筑面积为5000O，于209月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D.按建筑物已使用年限计算

2、采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为2004年3月1日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

3、估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

篇8：房地产估价师《案例分析》练习题

房地产估价师《案例分析》练习题

案例一：

卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1.估价时点是( )

A.2002年4月25日

B.2002年5月25日

C.2002年7月25日

D.2002年7月25日以后的某一天

2.估价的价值范围应是( )

A.合同1规定的房款

B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

标准答案：1.A,2.A

2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的.人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。