我国房地产金融的未来发展趋势论文（共4篇）由网友“才子鱼”投稿提供，下面就是小编给大家整理后的我国房地产金融的未来发展趋势论文，希望您能喜欢！
篇1：我国房地产金融的未来发展趋势论文
我国房地产金融的未来发展趋势论文
房地产业对发展中国家和发达国家来讲都是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，其投资规模将达到社会投资总规模的20%以上。关于房地产业方面的金融框架和金融手段目前已经显得非常滞后，严重制约了产业本身结构调整和进一步大规模发展的可能性，在即将到来的新一轮房地产业的调整时期这一矛盾将更加突出。
一、我国房地产金融的现状与问題：单一依赖银行债权资金支持，股权和股东观念淡薄，风险集中
1、国内房地产业发展目前除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。前经政府批准的企业发行过一些房地产企业债券，但19以后基本上停止了所有债券的发行。最近出现一些信托基金，但到目前为止，发行总量也不超过40亿元。全国社会融资总量是2.4万亿元，其中1.9万亿元接近80%都是银行借款(银行借款中有6000多亿元是房地产贷款）。20资金总量中还有15.8%是发行债券，而这3800亿元中基本上全是国债，也就是说，对各行业而言，企业债券市场几乎是一个被封闭和关闭的领域。再来看市场直接融资，年通过股市总的融资额只有962亿元，占总的融资量的4%;前几年股市高峰期时，融资量可达5000亿元，大概有1000亿元：资本市场的融资能力正在大量萎缩。目前我国2.5万家房地产企业中只有50余家实现在证券市场上融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。与中国乃至世界其他行业风起云涌的收购和兼并浪潮相比，中国的房地产更是显示出它的单调和风平浪静。
2、房地产业本身没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持。由于银行对于房地产领域的非专业化认知，对于消费者收人预期风险的把握能力，再加上分业管理的局限性以及银行本身资金短存长贷，既影响了开发商商品房的销售又抑制了个人住房条件的改善，严重地制约了房地产业资本周转的速度^行业外资金所能提供房地产业发展的金融服务往往是被动的、无序的、零散的、片面的和不完整的。单一的、非专业的金融服务很难达到投资者、开发商所需要的金融服务的要求，很难满足购房者所需的多品种可选择的金融综合服务的目的，很难完成全行业的资金流转过程。由于现阶段并没有形成适用于房地产特殊需要的完整的金融模式，在中国空前的城市化过程中，很难进一步促进房地产业的健康发展。买方信贷是一个长期行为，是极其严密、精确、复杂、完整的信用过程；更加上中国房地产的周期性短、区域性强，封闭性及低门槛的成长环境以及房地产业本身的封闭式和专权式管理，一旦出现信贷风险，在债务软约束的条件下，房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了商业银行身上。
二、学习与借鉴：以美国百年房地产金融发展的历史为例，可以看出房地产发展过程中特殊的行业资本化和金融化的历程
1、两级房地产金融市场框架的建立。与股票市场不同，房地产金融的一级市场是指：抵押贷款产生的市场，即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押贷款或分期付款（按揭）的市场。二级市场是指：一个专门经营房地产抵押贷款，即买、卖抵押贷款的市场，通常是以政府或政府支持的少数有实力的特设金融机构，从一级市场购买“抵押贷款”，经过技术处理后以向社会公开发行有严格规定的有价证券的方式进行（以购房者的按揭契约为基础，经过信用增强并经过批准）。二级市场以“购买抵押”的方式为一级市场的长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所，加速他们的资金周转，使他们能够继续发放更多的抵押贷款，为更多的购房者提供充足的住房贷款资金。同时这种几乎是零风险、可交换、可贴现的证券，又为各类投资机构和社会中小分散投资者提供安全可靠的，无数量限制的，可随时变现的投资品种。房地产金融两级框架被发达国家的实践证明是一个稳定安全的可操作系统。
2、两级房地产金融市场在美国金融界占据重要地位。1993年美国各种房地产投资占公共和个人投资总额的42%;全美中等收人家庭中房产投人的资本约占家庭总资产的42%;美国第一级房地产市场抵押贷款余额4.4万亿美元；美国最大的房地产金融公司--联邦国家房地产金融管理局成立于1938年，现拥有3510亿美元的资产及6510亿美元的抵押贷款可转换证券。该单位是除美国财政部外最大的债务承保机构，历史上共为1200万户美国居民解决了购房资金。仅19该单位从1500家发放抵押贷款的机构买人和担保了2180亿美元的`抵押贷款，1970年该单位公司化、私人化后，共有22万股东向美国政府的财政部支付2.16亿美元购买了政府所有者权益，但仍特许其提供特殊的金融产品和服务。除此之外，二级市场主要机构还有政府“国家住房贷款管理局”、“联邦住房贷款抵押公司”等等。政府控制的房地产二级市场主要机构（联邦国家房地产金融管理局等）发行的“购买抵押”地产债券规模仅次于国债，其信用与国债等同，收益略高于国债，是深受各类投资者欢迎，并至今在全世界广为流传的债券。
3,关于发行“抵押贷款”债券的业务流程举例如下：（1)购房业主向银行申请办理住房贷款（如贷款年利率10%，贷款期限）-(2)住房贷款银行把贷款以年利率8%卖给特设机构（一般由政府控制)-'(.3)特设机构以年利率7%卖给投资者（住房按揭贷款依托债券的实际购买者），取1%的利差并承担利率变动风险-信用增强人，对特设机构发行的住房债券提供担保，承担“按揭”人违约风险。在这里，住房金融两级市场表现为：一级市场发放住宅抵押贷款（消费者一银行），二级市场买卖住房抵押贷款，将其变现（贷款银行--证券中介机构（特设金融机构)--投资者）。两级市场的循环运作使住宅市场、金融市场和资本市场有机结合吸纳社会资金，为住宅产业扩大融资。
三、我国房地产业金融发展的理论框架分析：建立有中国特色的房地产金融两级市场
到目前为止，我国的房地产业市场化已经走过20年的历程，但是房地产金融业还很初级。商业银行短存长贷储贷矛盾开始显现，长期资金急需回流，成为当前商品房空置率上升的主要原因之一。另一方面，面对大量寻找出路的各类保险、基金、近10万亿元的人民币存款缺乏优良的投资品种。房地产的产业结构调整也缺乏专业金融机构的支持。这正是我国房地产金融现代化，从构架房地产金融两级市场框架起步的良好时机。
鉴于我国至今形成的房地产金融一级市场仍处于初级阶段，我们应当抓紧规范整理国内房地产金融秩序，在这个基础上迅速建立起有中国特色的房地产金融两级市场框架，否则国际大的房地产金融巨头将以其混合类业务冲破涉及国内房地产金融有关各方分业经营、分业管理的框架，使我们既要承担巨大的金融风险，又要失去大部分国内市场。
房地产两级金融市场是与中央政府和“央行”的政策密切相关的，即使是发达市场经济国家也是政府职能所在。第二级市场决定第一级市场的操作，通过两级市场的框架调整房地产存量，发展增量。第二级市场需要国家设立具有房地产专业知识的与央行非银行金融管理司衔接的特设机构，其主要功能是：根据不同时期房地产金融整体规模规划，决定和发行抵押证券数量、品种.价格、期限，以及根据需要实施一定程度的真实购买和担保，以此来影响房地产业的规模和周期。这种证券决不是那种直接传递风险的普通企业债券，而是间接的、有实物抵押和法律契约为基础的、通过专门机构担保的、经过信用增强的、信用等级极高的有价证券。对于第一级市场，根据中国特点增设非银行金融机构，以解决分业管理的问题，与第二级市场相呼应即可。为促进房地产的健康持续平稳发展，国家宏观房地产金融政策的重点应当放在系统地理顺投资者、开发商、购房者三者之间的通畅金融关系上。现代房地产金融市场的框架、机制，将以特殊的行业金融政策和灵活的基于科学研究的金融手段，全面推进以个人购房为标志的房地产业，最终实现房地产金融的市场化进程。
四、构建房地产业多元融资体系：促进间接融资向直接融资转变
1、大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。为此，有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。
2、建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。国外早在20世纪60、70年代就有了房地产投资基金，在，美国就成立了针对我国市场的房地产投资基金，国内房地产投资基金也将应运而生，这将是一场前所未有的房地产融资变革。房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。
3、将保险资金引人住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。保险资金投人房地产是一个十分有效的途径，应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合。
4、引导国外资金进人房地产融资市场，实现投资的高效率。2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进人房地产金融市场提供了机会。
5、鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。
6、大力推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司，以最快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题。融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收人收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。
7、完善个人消费融资体系.大力发展复合式融资模式。
住宅消费不同于一般商品的消费，其中最重要的特点是价值量大，这与大多数消费者的支付能力有限存在一定的矛盾。冷了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%,占贷款总额的不到1%(远远低于国际上20%-40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金金融与经济第1期额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。
公积金贷款是发展较成熟的项目，要积极推进住房公积金体系的建设。据统计，全国住房公积金归集总额已达2825亿元，公积金个人贷款余额为637亿元。住房公积金制度是住宅消费融资机制的重要组成部分，加之公积金贷款具有政策补贴，比商业贷款利息更低，办理相关手续时收费减半等优势，较受追捧。
总之，在房地产融资体系中要以直接融资为主，将开发和消费两方面有机地结合，从而扩大融资途径，让开发商能够从消费者、投资者和金融机构等多方面获得资本进行房地产开发，让消费者能够从金融机构和开发商等多方面获取个人融资途径进行购房消费。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，其开发和消费融资都需要政府的支持，政府应在制度和机制上给予足够的保障，采取适当的政策倾斜和优惠等方面的支持。
篇2：浅谈房地产金融发展趋势及布局论文
浅谈房地产金融发展趋势及布局论文
从这几年来看，中国房地产金融投资业已经慢慢发展起来，并日趋成熟，尤其是近几年房地产金融也如雨后春笋般势如破竹。房地产金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度已经显著提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时间窗口，房地产金融创新正当其时，本文从以下几个方面浅谈房地产金融的发展。
一、中国房地产上市公司融资状况
继再融资开闸之后，监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表现如下：
（1）公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，20公司债融资规模快速增长，尤其是年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本均有所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以及突出的商业模式等吸引了资本市场广泛关注。
（2）中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。
（3）银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在209月交易商协会放开主体评级为AA级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地產企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。
二、房地产金融的发展趋势
房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未来的房地产金融将呈现出以下发展特点：
（1）融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目需要融资，金融机构作为借款人提供资金。这一双方的关系基本上处于对立面，开发商需要降低融资成本，而金融机构则希望获得更高的收益。按照经济学原理，这会造成逆向选择的问题。（开发商不愿意拿高收益的项目合作，而差的项目又无法获得融资；或者金融机构只愿意选择排名靠前的开发商，而排名靠前的开发商又不愿意承担较高的融资成本），如果双方的合作安排能由简单的.融资关系变成投资利益共同体，发挥各方在不同领域的优势，通过挖掘深层次的需求，金融机构获得部分最终利益分享权，开发商也无需因负债过高而担心现金流问题，实现了风险共担，造就了双赢。从近几年的房地产信托中投资类业务比重的增加可以看出这一趋势。
（2）资产证券化的探索。目前国内房地产金融多在项目开发期介入，而在物业的持有阶段介入的几乎没有。这是因为在开发阶段介入方便资金快进快出，资金回报高，存续期间也较短。然而，这一模式在进入“存量房”时代不可能延续。其中缘由是由于收益率的降低，通过传统的债务型和股权型融资工具很难满足投资者的需求，从而使资产证券化应运而生。
资产证券化能把流动性较低的、非证券形态的房地产实物资产或金融资产，直接转化为资本市场上的证券资产，以实现可交易的特性，为投资者提供稳定现金流。其次，资产证券化能将存量的银行按揭贷款证券化。例如9月30日，央行和银监会的联合通知中，除了放开限贷外，最引人注意的莫过于鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等盘活资产以增加贷款投放。截止年，我国个人房屋贷款余额以达到10万亿元。MBS对于整个房地产金融流动性的提高是极其明显的，而流动性提高带来的是风险的分散和下降，资金面的宽松，而这又反过来促进房地产的发展，使得两者形成一个良性的互动和循环。
（3）房地产并购业务。在房地产行业格局持续分化，市场整合加速的背景下，并购已成为中小型开发商退出市场的一条有效渠道，同时也成为大型房企进一步提升市场份额、做大做强的必由之路。根据清科的数据统计，从到，国内房地产行业共发生327起并购，涉及金额171.2亿美元。并购项目的主要来源为：资金趋紧或不具备开发能力和竞争力的中小开发商、非房地产类企业的退出以及大型房企的战略调整和资源整合。预计未来几年并购业务会成为房地产金融的重要组成部分。
（4）组合投资理论的实践—基金化。普涨时代结束带来的另一个变化是：单体项目的风险加大。对于投资者而言，由于市场的不确定因素增加，并不是项目在投入之初都能实现预期的收益率。以往由于房地产单个项目体量较大，除银行贷款外，项目融资的金融工具通常只投单个项目。即使如房地产私募基金，尽管打着“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也经常采取一单退出再做下一单的模式。这种运作方式不利于风险的分散。而采取基金化模式后，首先带来的就是整体组合风险的降低，其次，由于有多个项目存续在组合其中，资产的收益分配和终止期限能最大程度的打散，这也为制成不同期限、不同开放度的金融产品创造了可能，以满足不同需求的投资者，降低了募集难度。
三、中国房地产“大金融”战略布局
（1）在传统融资渠道之外，房地产企业金融化成为年度行业发展的新亮点。房企通过涉足传统金融业务、开展新兴互联网金融以及发展资产证券化，这不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。如2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。
（2）近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。
房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略促使其必须构建稳定的大额低成本融資渠道；其次，房企需要寻求高收益回报业务投以形成新的利润增长点；再次，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。
四、总结
随着国家资本市场的放宽和货币政策的稳健宽松，房企融资环境逐渐改善，以公司债、定向增发为主的直接融资模式获得了迅猛发展，正在逐步替代银行贷款、信托等高成本融资渠道，行业融资成本重心也不断下移。同时，房企及服务商也应积极利用新三板为代表的新兴资本市场，加快业务重组与分拆，壮大房地产相关重点板块业务，在巩固传统融资渠道的基础上，积极迎接行业发展变革。未来，利用金融资本推动行业和自身发展成为重要的发展趋势，更为房企整合拓展融资渠道、创新融资模式提供了无限可能，以房地产为中心、融合传统金融业务、新兴金融业务等多业态协同的“大金融”格局将逐渐形成，房企未来将迎来更为广阔的发展空间。
参考资料：
[1]林锦.中国指数科学院[J].中国房地产金融生态分析，，（05）.
[2]圆桌一.清华五道口金融EMBA[J].严控房地产金融业务风险，2016，（10）.
[3]王金龙.新浪房产[J].房地产金融衍生品：天使还是魔鬼，2016，（10） .
[4]陈方勇.中国资本联盟[J].房地产金融该怎样突破与创新、路在何方，2015，（10）.
[5]许航柯.观点地产新媒体[J].创新与监管房地产金融如何通往大时代，，（03）.
篇3：我国房地产经济发展现状及发展趋势分析论文
我国房地产经济发展现状及发展趋势分析论文
一、前言
结合当前房地产经济现状来说，它的发展是迅速的，并且涉及面极其广泛。它对金融、家电、建筑等行业的发展起到了极大的推动作用，同时也保障了国民经济的可持续发展。关于促进房地产经济发展的因素可以从以下两个方面来说。首先第一方面是指我国经济的宏观发展，在改革开放之后的这段时期，我国开放了劳动力、建筑市场，并不断对市场经济体制进行完善。其次另一方面是指我国进行城市化建设。“十二五”时期城乡一体化建设成为我国工作重点，同时城市化建设将房地产行业直接推上了一个巅峰时期。但当前房地产行业仍有一些弊端，对其发展产生较大的影响。
二、发展现状分析
1.增速超出掌控
在最近几年的时间内我国的房地产经济发展已经达到了一个相当高的水平，赶超了发达国家近30年变化水平的程度。由于我国政策的变化，国家加强了城镇化建设。农村大量人口逐渐向城市转移，甚至建立新的城镇。种种情况导致了城市人口的大量增多，相对于住房的需求也不断上涨。单薄的房地产基础，根本不能满足现在的需求，许多商人及企业看中这一方面，加大了对房地产的投资。
2.管理的不到位
显而易见，在政府的.支持和企业家的投资下，房地产行业拥有着巨大的利润。该行业的暴利引来了大量企业家的投资，越来越多企业的加入，缺乏政府的有力调控，造成市场秩序混乱。很多地方的房价大幅上涨，超过了一般居民的承受能力，使很多人，想买房却买不起。
3.需求的不稳定
住房需求是居民生存的最根本需求，所以买房已经成为家庭及个人的重要投资。在当前的城镇化现代建设过程中，为了减少居民居住土地的使用，城市高楼成为居民住房的最大选择。这种现象又造成了居民对住房需求有一定量增加。
但由于房价的不合理性及市场监管的不到位，整个行业充满了泡沫。政府部门颁布了相关的政策，进一步阻止了对房地产不理性的投资行为。比如国家的相关政策，对很多一线城市采取限购措施，保障了底层人民也能有房住。但由于前期投入大后期收益小，以及通货膨胀等因素，不少居民的买房意愿仍成下坡趋势。导致市场需求减低。
4.市场经济体制
对当前快速发展的房地产经济存在的一些问题进行忽视，导致了市场制度不健全。房地产行业不是独立存在的，也不可能独立存在，它的发展与土地经营关系相当密切。我国虽然土地资源比较丰富，但是其利用率很低，远远没有想象中那么理想，而且土地后备资源短缺。在国家土地资源被大部分消耗的时候，无所顾忌，认为后备资源还跟丰富，这种想法是错误的。我们应让每一寸土地都发挥出其最大的价值。如今，快速发展的房地产行业，占用了大量的优质土地资源，导致了市场土地供求出现不可调和矛盾。在进行发展房地产行业的同时，我们应该重视对环境的保护的意义，不以牺牲环境为代价去获得更大利益。在获得利益的同时，应当肩负起背后与之相对应的责任。其中的最重要也最应当承担社会责任，就是在保护生态环境的前提下进行生产建设。可以这样说，房地产经济是一项破坏性建设，虽然这么说有些人认为太过片面。但它最大的特点就是工期短、转移性强，在区域内施工，这些特点完全可以证明这一观点。尤其是此区域完工后继续进行下一区域，此期间无过渡，无缝隙连接。事后也再不对原来的施工区域的后续管理问题进行负责。
三、发展趋势研究
房地产经济是我国经济体系的极其突出的一部分。在大规模城市化建设过程中，房地产经济对于改善居民生活质量及生活条件起到了重大作用。虽然难免有些缺点，但发展前景依然良好。根据目前实际情况，我们从以下两方面分析。
第一，房地产市场逐渐走向成熟。我国房地产经济在“十二五”期间有短暂的不和谐期，但今年中国开始“十三五”，所以该行业的发展迎来了新的曙光。我国當前的城市化建设、农村改建已大部分完成。在国家政策的调控下，该行业及相关联的其他行业均对市场进行了有力调整，建立了一个相对来说更合理化的发展环境。
第二，市场住房价格趋于稳定。影响房地产市场的最重要因素就是住房价格，最近几年房价的持续上涨，造成居民心里的极度恐慌，同时也扰乱了经济的稳定性。政府进行有效的干预，通过调控市场、限制购房，房价正在下调并充满规律性，现在已具有独立的稳定住房价格体系。
四、结束语
作为国民经济支柱产业的房地产行业，在社会经济的发展过程中发挥着其独特的作用，无论未来和现在。在城镇化建设中，如何解决大量农村居民住房问题，是当今房地产行业所面临的极大挑战。其房地产行业的发展格局不断向全面化靠拢，试图有效的解决这类问题，成效还是十分显著的。房地产行业不单单是一个独立的系统，还与前期的建材以及后期的装修密切相关。在评价房地产行业发展的同时，要考虑我国总体经济的发展形势。只有在政府政策有力的调控下，相关部门合理的监管下，以及房地产行业及相关企业自我进行控制下，才能使房地产行业在绿色的环境下健康发展。
篇4：浅析我国房地产金融创新的问题论文
浅析我国房地产金融创新的有关问题论文
1998年我国市场化住房体制改革以来，房地产金融快速发展，在调节房地产市场运行、保持金融市场稳定、促进宏观经济发展等方面发挥了越来越重要的作用。但由于我国房地产金融具有一定的金融抑制特征，其促进房地产发展的作用并没有完全发挥出来，房地产发展对推进房地产金融深化的要求日趋强烈，房地产金融从金融抑制向金融深化转变已成为一种必然趋势。但1997年亚洲金融危机，特别是2007年美国次贷危机引发国际金融危机之后，又一次将金融危机与房地产联系在了一起。川包括崇尚金融自由化的西方国家在内的各国政府都出手干预金融市场，其中很多措施直接针对房地产金融市场，并引发了人们对金融深化理论的反思。
一、房地产金融创新的理论演进脉络
房地产金融创新源于金融发展与深化理论。金融发展与金融深化理论的不断演进与完善，为房地产金融发展实践提供了理论基础，房地产金融创新与深化也开始在一些发达国家不断推进，对促进这些国家房地产的发展发挥了重要作用。
从国内外的研究文献看，对金融发展理论有突出贡献的是约翰}G.格利和爱德华·S.肖。两位学者从20世纪50年代开始关注金融发展与经济增长之间的关系，通过对金融中介在促进投资方面的深人研究，验证了金融发展在促进经济增长方面的重要作用，并进一步说明这种促进作用发挥的程度会随着经济发展程度的提高而相应增强。20世纪60年代，格利与肖的论著《金融理论中的货币》问世。他们在这本书中阐明了各种金融资产在促进经济增长方面的重要作用，除了间接融资市场的投资主体外，其他非货币金融中介在投资中也扮演着重要角色，整个金融体系的合理运转有利于将分散性储蓄转变为集中性投资，促进生产性投资水平的提高，进而促进经济的增长。
20世纪80年代，阿根廷、巴西等实行金融深化政策的发展中国家爆发了比较严重的金融危机或债务危机。这一现象引起了一些金融深化理论倡导者的重视，针对金融深化理论在这些国家实践过程中产生的突出问题，长期从事金融深化理论研究的麦金农和马克威尔·弗莱等学者开始对以前的金融深化理论进行反思，并在1990年代初期提出了金融深化次序理论，对传统的金融深化理论进行了修正与完善。 在金融深化理论的指引下，伴随着房地产的快速发展，一些发达国家和少数发展中国家根据本国的实际情况，发展起了不同特色的房地产金融，形成了分别以美国、德国和新加坡为代表的抵押式房地产金融、互助储蓄式房地产金融及强制性储蓄的公积金房地产金融三种典型模式。
二、我国房地产金融创新的突出特征
我国房地产金融创新是在社会主义市场经济不断发展与完善的大背景下加速推进的。同国外一些国家相比，由于体制转轨的阶段性特征、资源享赋及经济发展程度的差异，我国的房地产金融创新表现出以下一些突出特征。准确把握这些特征，是有序、合理推进房地产金融创新并有效防范金融风险的前提。
(一)房地产金融创新短期内呈现一定的波动性，但长期稳步推进的大趋势没有改变
随着房地产市场化改革进程的推进，我国房地产金融呈现出快速发展的势头:房地产信托、房地产投资基金、住房公积金、房地产贷款证券化、房地产互助储蓄都实现了快速发展。但由于市场开放程度的提高，国内经济受国外宏观经济形势变化的影响越来越大，加之金融制度还处于发展完善之中，还不是很成熟，房地产金融创新很容易受到国外金融动荡因素的影响。
(二)房地产金融创新进程中出现了金融风险的苗头
房地产金融创新能够引人市场竞争机制，为房地产发展提供必要的金融支持。但由于市场条件与监管机制方面存在的问题，房地产金融创新过程中也容易造成房地产的过度发展问题，并产生房地产泡沫和金融风险，如果得不到充分的释放，这种风险就会不断积累。不断积累的风险一旦爆发，便会迅速扩展，并通过一定的传导机制引发整个金融体系的危机。因此，房地产金融创新过程中的金融风险及防范问题已经成为世界各国普遍关注的课题。我国房地产金融创新正处于起步阶段，房地产市场整体上持续繁荣的背后所蕴藏的金融风险不可忽视。
(三)房地产金融创新深度依赖商业银行房贷业务创新与隐性资金输人支持，金融创新风险具有一定的`集中性、隐蔽性与潜在性
我国房地产资金来源主体以商业银行为主，房地产金融创新更多体现在银行的信贷业务的简单创新上，房地产金融风险主要集中在商业银行系统内部，多元化的供给主体还没有形成。近年来，随着房地产金融风险防范意识的增强，国家对房贷实现了从紧的政策，房地产企业自筹资金比例有所提高，但自筹资金增量部分多数以房地产信托与房地产基金等融资方式为主。在我国资本市场不充分发展与居民投资意愿不强等多重因素影响下，房地产信托与房地产基金出资人还是以商业银行为主体。房地产业的快速发展与房价的整体提升，催动商业银行在房贷约束背景下通过信托和基金等渠道隐性为房地产行业提供资金支持，房地产金融创新实际仍没有打破商业银行主导房地产金融的局面。
三、房地产金融创新中必须关注与解决的几个问题
我国房地产金融创新进程起步于房地产市场化改革实践，与金融体制的改革和完善的相关性较强，同金融体制相对成熟的国家相比，表现出一些明显的个性化特征。这就要求我们一定要准确把握这些个性化的特征，关注并解决好以下几个问题:
(一)房地产金融创新与风险防范的并重问题
国外的房地产金融发展、深化理论及实践表明，房地产金融创新在促进经济增长的同时，也蕴含一定的金融风险，如果不注意金融风险的防范，当金融风险积累到一定程度，不但会影响到房地产市场的健康发展，也会危及整个金融体系的稳定性。另外，由于我国金融约束较强，金融深化与金融监管政策还处于不断完善的过程之中，因此房地产金融创新更多地是依靠传统商业银行业务的创新与演化，金融创新风险过于集中的特点比较明显。这就要求我们要有序推进房地产金融创新，并将房地产金融创新与房地产金融风险防范结合起来，实现房地产金融创新与风险防范并重。要高度重视房地产金融创新与深化可能带来的金融风险，未雨绸缪，防范房地产金融风险给宏观经济带来的负面影响。
(二)房地产金融创新的适度性问题
国内外实践证明，房地产金融创新与金融风险的关系呈现出既支持又背离的非线性关系，有序、适度推进房地产金融创新，能够分散局部集中的金融风险，提高金融创新主体抵御风险的能力，从而降低整个金融体系中的系统性风险;脱离实体经济需要与超出金融市场承载能力的过度房地产金融创新，将导致过多资金向房地产市场的集聚，催生新的系统性风险。因此，房地产金融创新过程中一定要坚持适度性原则。
(三)结合国内实际科学构建房地产金融创新程度衡量指标体系问题
房地产创新程度的科学计量是有序推进房地产金融创新的前提。国外房地产金融深化多年的实践过程建立了相关的指标体系，形成了较为成熟的金融创新程度测量方法，为我们提供了借鉴参考。但由于各国市场化水平、金融开放程度、经济发展状况存在较大差别，不可能有一个一劳永逸、普适性的衡量方法。
★ 全球利率趋势论文
【我国房地产金融的未来发展趋势论文（共4篇）】相关文章：
我国金融衍生品监管职权配置问题研究论文2022-05-06
供给侧改革思维下的地理教学实践论文2023-09-17
金融学本科毕业论文范文2023-10-07
我国商业银行企业年金业务策略研究2023-10-29
毕业论文范文题目模板2023-11-02
浅谈林业产业结构对总产值的影响论文2022-08-10
有形动产租赁税制论文2023-03-14
管理会计的毕业论文2022-05-18
经济法体论文2023-01-14
财院金融专业论文范文2024-01-27